原告：襄陽國邦實業(yè)有限公司。住所地，襄州區(qū)張灣街道辦事處環(huán)北路1號。
法定代表人：冷宣武，公司董事長。
委托訴訟代理人：肖江云、蔡月華，湖北春園律師事務(wù)所律師。
被告：阮某中，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住襄陽市樊城區(qū)。
被告：馬某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住址同上，系被告阮某中之妻。

上列原告襄陽國邦實業(yè)有限公司（下稱國邦公司）與被告阮某中、馬某某房屋買賣合同糾紛一案，本院2017年1月16日立案后，適用普通程序，依法公開開庭進(jìn)行審理，原告國邦公司委托代理人肖江云、蔡月華及被告阮某中到庭參加訴訟。被告馬某某經(jīng)本院合法傳喚，未到庭應(yīng)訴。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告國邦公司訴稱，2014年12月11日，原告與被告阮某中經(jīng)協(xié)商簽訂了一份協(xié)議。協(xié)議約定，阮某中購買原告開發(fā)的光彩國邦家世界D4棟2層201-208號商鋪，總價款2465119元；享受裝修運營補貼和打折優(yōu)惠政策后，購房款為2024489元（該優(yōu)惠在阮某中按原告要求提前進(jìn)駐裝修營業(yè)方可享受，否則已享受的優(yōu)惠款予以退還，并承擔(dān)違約責(zé)任）；被告采用按揭方式付款，首付50%，但被告因資金困難在向原告申請首付款為總房款的30%后，剩余20%的首付款向原告出具欠條，在原告開業(yè)后七個自然日內(nèi)全額歸還等。同日，被告阮某中向原告出具了欠條和借據(jù)。在欠條中約定：欠款為總房款的20%即437145元，若逾期歸還或未足額歸還，從出具欠條之日起按月息3%向原告支付利息，并承擔(dān)違約責(zé)任。借據(jù)約定：被告的15%裝修補貼已從總房款中抵扣，該補貼屬于阮某中的借款，待裝修驗收合格開業(yè)時原告免除該借款。2014年12月23日，二被告與原告分別簽訂了七份《商品房買賣合同》，約定二被告購買了原告的D4棟2層201、202、203、205、206、207、208號商鋪。合同簽訂后，二被告實際支付了607344元，在收房后未按約定裝修，也未按約定償還原告的欠款,經(jīng)原告多次催要未果。一、請求依法判令二被告及時償還拖欠原告的購房款437145元及利息（利息分兩筆計算①從2015年12月20日-2017年1月20日按月利息2%計算利息為113657.7元；②從2017年1月21日至被告還清之日按月息2%計算）。二、依法判令二被告向原告返還購房優(yōu)惠款440630元；三、本案的訴訟費由二被告承擔(dān)。
原告為支持其主張及陳述的事實，提供了如下證據(jù)：
一、被告阮某中、馬某某的身份證復(fù)印件及結(jié)婚證復(fù)印件各一份。證明對象1、被告主體資格適格；2、二被告系夫妻關(guān)系。
二、①原告與阮某中2014年12月11日簽訂的協(xié)議一份；②2014年12月11日阮某中出具的借據(jù)及欠條各一份；③原告與慶中、馬某某于2014年12月23日簽訂的《商品房買賣合同》七份；④被告交付30%的首付款房收據(jù)13張，金額607344元；⑤楚天快報一份。證明對象：1、證明原告與被告阮某中。馬某某之間存在商品房買賣合同關(guān)系，二被告購買了原告的房屋；2、二被告因購買上述房屋欠原告購房款437145元；約定的還款期限為原告正式開業(yè)后七個自然日內(nèi)全額歸還；逾期向原告還款應(yīng)按月息3%支付利息；二被告享有購房優(yōu)惠的前提是帶頭提前進(jìn)駐裝修營業(yè)；3、二被告已享有了原告的全部購房優(yōu)惠（包括15%的裝修運營補貼及九七折優(yōu)惠）共計440630元；4、原告正式開業(yè)日期為2015年12月12日，被告的還款日期為2015年12月20日，被告未在上述期限內(nèi)還款，存在違約行為；5、管轄法院為襄州區(qū)人民法院。
三、①2015年11月2日阮某中裝修申請單；②2015年11月2日房屋驗收交接單；③阮某中購買的商鋪的照片。證明對象：二被告未按原告要求在2015年12月10日前裝修上貨完畢，其已享受的440630元購房優(yōu)惠應(yīng)予以退還給原告。
四、2015年6月中信銀行襄陽分行貸款單據(jù)七張，每張140000元，共980000元。證明對象：阮某中通過按揭貸款付房款980000元。
通過當(dāng)庭質(zhì)證，被告對上述一、二、四項證據(jù)的真實性不持異議。但對第二項證明對象有異議，認(rèn)為是原告拖欠被告代理銷售傭金在先，才導(dǎo)致被告拖欠原告購房款未付清。對第三項證據(jù)的真實性不持異議，但認(rèn)為原告沒有修通道路和拆除舊房，不具備開業(yè)條件，所以不能開業(yè)。本院對上述證據(jù)的真實性予以采信。
被告阮某中辯稱，原告與被告不是單純的房屋買賣關(guān)系，還有合作關(guān)系。因為原告未給被告結(jié)算房屋代理銷售傭金在先，才導(dǎo)致被告拖欠原告的購房款。
阮某中為證明其辯稱的理由，提出了如下證據(jù)：
一、2014年4月8日，襄陽國邦實業(yè)有限公司與被告湖北藍(lán)鉆投資實業(yè)有限公司、湖北金聯(lián)盟投資實業(yè)有限公司、襄陽國邦商業(yè)運營管理有限公司簽訂的《商業(yè)地產(chǎn)項目招商和銷售代理合同》一份；
二、2014年5月5日，襄陽國邦實業(yè)有限公司與湖北藍(lán)鉆投資實業(yè)有限公司簽訂的《家世界項目招商與銷售委托協(xié)議》一份；
三、2014年9月17日，湖北藍(lán)鉆投資實業(yè)有限公司及駱肇國、陳宗仁、鄢小雙、劉艷群、阮某中、付會中寫給家世界領(lǐng)導(dǎo)《申請》一份及《工作提報單》二份。
上述三項證據(jù)復(fù)印件證明對象：阮某中與原告存在房地產(chǎn)銷售代理關(guān)系，原告未給被告結(jié)算銷售傭金，原告拖欠別搞款項在先。
經(jīng)當(dāng)庭質(zhì)證，原告認(rèn)為三項證據(jù)都是復(fù)印件、對真實性有異議。在者，銷售合同時阮某中所在公司與原告簽訂的，是另一法律，與本案無關(guān)。本院對上述證據(jù)的關(guān)聯(lián)性不予采信。
被告馬某某沒有答辯，也未提供證據(jù)。
本院根據(jù)上述采信的證據(jù)及當(dāng)事人的陳述，查明以下事實：
被告阮某中與被告馬某某系夫妻關(guān)系。2014年12月11日，原告襄陽國邦實業(yè)有限公司（甲方）與被告阮某中（乙方）簽訂購房《協(xié)議》一份。協(xié)議約定：一、乙方購買甲方開發(fā)的光彩國邦家世界D4棟2層201、202、203、205、206、207、208號商鋪，面積合計為365.56平方米，商鋪總價為2465119元。二、乙方享受有關(guān)于裝修運營補貼政策按總房款的15%一次性優(yōu)惠，并在此基礎(chǔ)上享受九七折優(yōu)惠，優(yōu)惠后的房款為2024489元。三、乙方選擇按揭的方式支付房款，因銀行商業(yè)按揭必須首付總房款的50%,如乙方確因暫時資金困難，可向甲方書面申請首付款為總房款的30%,申請獲批后，乙方就剩余應(yīng)付首付款即總房款的20%向甲方出具欠條，所欠房款應(yīng)在光彩國邦家世界開業(yè)以后七個自然日內(nèi)全額歸還。乙方逾期歸還，甲方將收取利息，該利息自乙方向甲方出具欠條之日起利率按月息(空)%計算。本條款的“開業(yè)”是指甲方的光彩國邦家世界開業(yè)公告在《楚天都市報》或《襄陽晚報》上刊登發(fā)布之日。四、乙方確保按照甲方要求業(yè)主帶頭提前進(jìn)駐裝修營業(yè)，是其享受本協(xié)議約定的優(yōu)惠政策的前提條件，否則乙方不享有以上優(yōu)惠，已享受的優(yōu)惠予以退還，并承擔(dān)違約責(zé)任。五、乙方對本協(xié)議內(nèi)容具有保密義務(wù)，否則，乙方除不享有上述優(yōu)惠外，還應(yīng)按總房款的20%向甲方支付違約金，并賠償甲方因此所造成的損失。六、乙方逾期未償還上述款項（包括但不限于房款、本息、欠款、違約金等），甲方有權(quán)從其委托保證金或理財金中扣減，如有不足抵扣的，則甲方有權(quán)無條件收回該商鋪，乙方已交納的款項按違約由甲方全部沒收。七本協(xié)議未盡部分，雙方協(xié)商后另到簽訂補充協(xié)議。協(xié)議簽訂當(dāng)日，被告阮某中向原告出具《欠條》一份。內(nèi)容為：今購襄陽國邦實業(yè)有限公司D區(qū)4棟201、202、203、205、206、207、208號商鋪，因暫時資金困難，現(xiàn)本人就總房款的20%即幣肆拾叁萬柒仟壹拾伍元整（￥437145.00）向襄陽國邦實業(yè)有限公司出具欠條，所欠房款將在貴公司光彩國邦家世界正式開業(yè)之日后，七個自然日全額歸還。如若到期未歸還或未足額歸還。我同意未還全額自出具欠條之日起計息，利率按月息3%計算，并承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任。（“開業(yè)之日”是指光彩國邦家世界正式開業(yè)公告在《楚天都市報》或《襄陽晚報》上的刊登發(fā)布之日）。特立此據(jù)。欠條人阮某中簽名并捺印。當(dāng)日，被告阮某中還向原告出具《借據(jù)》一份。內(nèi)容為：因公司政策調(diào)整，本人所購光彩國邦家世界商鋪中涉及到15%裝修補貼已從總房款中一次性抵扣，該補貼款屬本人借款，待裝修驗收合格開業(yè)時，襄陽國邦實業(yè)有限公司免除該借款，特立此據(jù)。借款人阮某中簽名并捺印。當(dāng)月，被告向原告付房款607344元。雙方簽訂了七份《商品房買合同》、《補充合同》，并辦理了房產(chǎn)管理部門網(wǎng)簽等手續(xù)。2015年6月，被告通過中信銀行襄陽分行以按揭貸款方式，向原告支付購房款98萬元（共七套，每套房價14萬元）合計兩次支付房款1587344元。2015年11月2日，原被告雙方辦理《房屋驗收交接單》，將七套商品房正式交付被告阮某中。當(dāng)日，被告阮某中向原告遞交《裝修申請單》，申請對七套商品房進(jìn)行裝修，保證2015年12月2日前裝修完畢，并在國邦公司刊登在《楚天快報》上的公告確定的開業(yè)日期前營業(yè)。2015年11月16日，原告襄陽國邦實業(yè)有限公司在《楚天快報》上刊登《光彩國邦家世界公告》，通知各業(yè)主2015年11月25日前未進(jìn)場裝修的自營客戶，公司將一并取消裝修補貼及經(jīng)營補貼；2015年12月10日前，全體自營客戶和租賃客戶均應(yīng)裝修上貨完畢。12月15日起，公司將組織相關(guān)部門與人員進(jìn)行驗收，如未達(dá)到裝修標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)營條件，裝修補貼及經(jīng)營補貼取消。被告未在約定的期限裝修完畢并開業(yè)，也沒有在約定的期限內(nèi)結(jié)清下欠房款。

本院認(rèn)為，原被告自愿簽訂的商品房買賣協(xié)議,合法有效，受國家法律保護。、被告阮某中、馬某某長期拖欠房款不予償還，損害了原告襄陽國邦實業(yè)有限公司的合法權(quán)益，應(yīng)承擔(dān)償還責(zé)任。被告未按協(xié)議約定期限裝修并開業(yè)，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。原告要求被告承擔(dān)償還下欠房款及承擔(dān)違約責(zé)任的訴訟請求合理合法，應(yīng)予支持。被告阮某中辯稱，原告拖欠其所在公司代理銷售費用在先的理由，屬于另一法律關(guān)系，與本案無關(guān)；被告阮某中還辯稱，沒有按時開業(yè)是因為原告的周邊環(huán)境不具備開業(yè)條件的理由，沒有合同約定，故其辯稱理由不能成立，本院不予支持。鑒于原告訴請第二項，即“判令二被告向原告返還購房優(yōu)惠款440630元，”是根據(jù)雙方協(xié)議約定，在被告不按時裝修并開業(yè)時構(gòu)成違約而承擔(dān)的違約責(zé)任，具有懲罰性。同時該款數(shù)額較大，完全能夠彌補原告因此所受損失，故本院對原告要求被告賠償拖欠房款期間的利息損失之請求不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第六十條、第一百零七條之規(guī)定，判令如下：
一、被告阮某中、馬某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告襄陽國邦實業(yè)有限公司償付所欠房款437145元，并返還購房優(yōu)惠款440630元；
二、駁回原告襄陽國邦實業(yè)有限公司其他訴訟請求。
被告如未在本判決指定的期間內(nèi)履行給付金錢的義務(wù)，還應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費12577元，財產(chǎn)保全費5000元，合計17577元，由被告阮某中、馬某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)或代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省襄陽市中級人民法院。

審判長 王偉
審判員 張福明
人民陪審員 顧會祝

書記員： 孟佩冉