上訴人（原審被告）：高某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，教師，住云夢縣。
上訴人（原審被告）：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住云夢縣。
上訴人（原審被告）：聶貴平，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，云夢縣鑫光印刷有限公司經(jīng)理，住云夢縣。
三上訴人共同委托訴訟代理人：龔立華，湖北夢云律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：袁某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住云夢縣。
委托訴訟代理人：王念東，湖北夢云律師事務(wù)所律師。
原審被告：孫元和，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，云夢三晴工貿(mào)有限公司法定代表人，住云夢縣。
委托訴訟代理人：劉晶，湖北睡虎律師事務(wù)所律師。
原審第三人：江安心，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，經(jīng)商，住云夢縣。
原審第三人：袁瓊瑤，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，中國農(nóng)業(yè)銀行云夢縣支行員工，住云夢縣，系江安心之妻。

上訴人高某某、張某某、聶貴平因與被上訴人袁某某、原審被告孫元和、原審第三人江安心、袁瓊瑤執(zhí)行異議之訴一案，不服湖北省云夢縣人民法院（2016）鄂0923民初867號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年2月15日立案后，依法組成合議庭對本案進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
高某某、張某某、聶貴平上訴請求：1、撤銷（2016）鄂0923民初867號民事判決；2、駁回袁某某的全部訴訟請求；3、一、二審案件受理費均由袁某某承擔(dān)。事實和理由：一、一審判決認(rèn)定袁某某與江安心、袁瓊瑤于2012年5月28日簽訂的房屋買賣合同有效，明顯錯誤。1、一審法院在上訴人提出合理懷疑后，未對有關(guān)情況進(jìn)行調(diào)查，武斷地認(rèn)為房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議真實有效，忽視房款收據(jù)有后期偽造的可能。2、一審判決認(rèn)為雙方轉(zhuǎn)讓的價格并未低于該房屋評估價格的70%，不能認(rèn)定雙方轉(zhuǎn)讓價格屬于明顯不合理低價轉(zhuǎn)讓，這一認(rèn)定沒有依據(jù)。3一審判決認(rèn)為“各被告均未提交相關(guān)證據(jù)證明該協(xié)議系虛假”的觀點不符合事實。二、一審法院認(rèn)為訴爭房屋已交付袁某某占有并使用，明顯錯誤。一審判決認(rèn)定被上訴人已經(jīng)占有并使用訴爭房屋的唯一憑證就是云夢縣坤泰小額貸款有限責(zé)任公司（以下簡稱坤泰公司）出具的記賬明細(xì)等證據(jù)，但坤泰公司是被上訴人出資并管理的公司，與被上訴人之間明顯存在重大利害關(guān)系，在沒有其他證據(jù)進(jìn)行佐證的情況下，坤泰公司的證據(jù)不應(yīng)采信。該記賬明細(xì)在全頁上只記載了“付房租費”一項開支，明顯弄虛作假，完全是為了訴訟所需，惡意偽造添加的。房屋所有權(quán)人袁瓊瑤在2011年8月將房屋出租給坤泰公司使用后未收取任何房租。訴爭房屋自2011年8月16日起便一直被坤泰公司租賃使用，所謂被上訴人占有并使用顯然不是事實。三、一審判決認(rèn)為袁某某對訴爭房屋未辦理過戶登記不存在過錯，顯然錯誤。1、在被上訴人提起執(zhí)行異議及異議之訴時，被上訴人分別在執(zhí)行異議申請書及原起訴狀當(dāng)中自認(rèn)，其在有條件辦理過戶登記的情況下，因過戶手續(xù)費用較高，故意不辦理過戶登記。由該事實看，被上訴人完全可以辦理過戶登記手續(xù)，但因避稅自行不辦理，其在辦理過戶登記上明顯存在過錯。2、一審判決認(rèn)為2014年7月18日以后，江安心因外出所以未能協(xié)助辦理過戶，證據(jù)是袁瓊瑤的陳述和熊芝蘭的說明，由于袁瓊瑤是被上訴人的侄女，存在惡意轉(zhuǎn)移財產(chǎn)、逃避債務(wù)的可能，其陳述不能采信；熊芝蘭未出庭作證，其說明的真實性無法確認(rèn)，不能作為證據(jù)使用。3、外出未歸與無法聯(lián)系是截然不同的概念，若被上訴人能夠與江安心取得聯(lián)系，要求江安心回來，則辦理過戶登記并非難事。
袁某某辯稱，答辯人已提交充分證據(jù)證明爭議之房屋買賣合同是有效的；房屋已實際交付，答辯人已舉出大量證據(jù)證明房屋由答辯人占有使用；對于辦證問題，答辯人是否有過錯，應(yīng)從一般普通人的角度來認(rèn)定，答辯人并無過錯。請求駁回上訴，維持原判。
孫元和述稱，一審判決認(rèn)定事實錯誤，一審判決認(rèn)定2012年5月28日簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議真實有效是錯誤的，認(rèn)定坤泰公司支付袁某某50000元租金的事實是虛假的，認(rèn)定房屋未過戶是由于江安心失蹤是極其錯誤的。一審判決適用法律錯誤，一審法院受理袁某某提起執(zhí)行異議之訴是錯誤的。一審法院在審理民間借貸糾紛一案中采取財產(chǎn)保全措施，對爭議之房屋實行輪候查封，案外人對輪候查封提起執(zhí)行異議之訴，于法無據(jù)，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，對此只能申請復(fù)議，而不能提起執(zhí)行異議之訴。關(guān)于舉證責(zé)任，根據(jù)民事訴訟法規(guī)定，本案舉證責(zé)任應(yīng)由袁某某承擔(dān)，袁某某因提交的證據(jù)不能證明其是權(quán)利人，不能證明其未辦理房屋過戶登記無過錯。關(guān)于房屋價格，爭議之門面房屋價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于住宅商品房價格，一審法院認(rèn)定其不低于市場價是明顯錯誤的，一審判決中適用無效且未質(zhì)證的證據(jù)作為房屋價格適合的依據(jù)，是錯誤的。請求：撤銷（2016）鄂0923民初867號民事判決；駁回被上訴人全部訴訟請求；一、二審訴訟費用由被上訴人承擔(dān)。
江安心未向本院提交陳述意見。
袁瓊瑤述稱，爭議之房屋早就賣給袁某某，不屬于本人的財產(chǎn)，不存在執(zhí)行問題。江安心一直在外面，本人也不知道他在做什么，也不知道他是否欠別人的錢。
袁某某向一審法院起訴請求：1、認(rèn)定袁某某與江安心、袁瓊瑤之間簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效；2、停止對位于云夢縣楚王城大道312號房屋（登記所有權(quán)人為袁瓊瑤，房產(chǎn)所有權(quán)證號：鄂云房權(quán)證城關(guān)字第××號）的執(zhí)行，并解除查封；3、由高某某、張某某、聶貴平、孫元和承擔(dān)本案訴訟費。
一審法院認(rèn)定事實：2001年10月24日，袁某某之父袁明福以280000元的價款購買了云臺投資建設(shè)有限公司開發(fā)的三層房屋一棟，隨后袁明福將該房屋以贈與的形式轉(zhuǎn)讓給其孫女袁瓊瑤。2011年8月16日，坤泰公司在成立時為辦理工商登記的需要，公司副經(jīng)理聶華柏以袁瓊瑤的名義與公司簽訂了一份房屋租賃合同，袁瓊瑤與公司并未簽訂任何租賃合同，公司也未向袁瓊瑤支付過租金。2012年5月28日，袁某某與江安心、袁瓊瑤簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議一份，約定袁某某以1000000元回購袁明福贈與其孫女袁瓊瑤的三間三層房屋一棟，該房屋位于云夢縣城關(guān)鎮(zhèn)××大道××號，房屋登記所有權(quán)人為袁瓊瑤，房產(chǎn)證號：鄂云房權(quán)證城關(guān)字第××號。袁某某于當(dāng)日通過銀行轉(zhuǎn)賬方式支付第三人江安心1000000元。江安心、袁瓊瑤即向其交付了房屋產(chǎn)權(quán)證。其后，坤泰公司與袁某某達(dá)成了前述房屋租賃的口頭協(xié)議，約定每年由公司支付房屋租金25000元。2014年9月1日，坤泰公司支付袁某某妻子方煥蘭兩年房租50000元。2012年6月4日，袁明福、袁小明授權(quán)沈慧斌辦理土地號為云國用（2001）字第12139-1、12139-2土地的出讓、變更事項。2012年6月12日，袁明福、袁小明與袁瓊瑤、江安心簽訂一份國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，云夢縣國土資源局在收取以袁明福、袁小明名義交納的土地出讓款61233元、稅款4041.19元，以江安心、袁瓊瑤名義交納的契稅2449.20元、查詢費200元、服務(wù)費100元、工本費及測量費445元后，于2012年6月27日辦理了土地變更登記，頒發(fā)字號為云國用（2012）第1000200160-1號土地證使用權(quán)人為江安心，字號為云國用（2012）第1000200160-2號土地證使用權(quán)人為袁瓊瑤的土地使用權(quán)證，原土地使用權(quán)人為袁明福（土地號為云國用（2001）字第12139-1號）、袁小明（土地號為云國用（2001）字第2139-2號）的土地使用權(quán)證云夢縣國土資源局并未依法收回并辦理注銷。2012年7月4日，沈慧斌因其所承接的云夢縣民政局社會福利中心建設(shè)工程需周轉(zhuǎn)資金，遂向云夢縣倒店信用社申請貸款3200000元，并用其自己所有的房產(chǎn)及張青枝、張慧清、袁瓊瑤名下的房產(chǎn)作抵押擔(dān)保，江安心、袁瓊瑤作為抵押擔(dān)保人于2012年7月16日將登記為袁瓊瑤所有的房產(chǎn)證號為鄂云房權(quán)證城關(guān)字第××號房屋辦理了他項權(quán)證，為沈慧斌貸款提供抵押擔(dān)保。2012年7月17日，經(jīng)核定后倒店信用社為沈慧斌辦理貸款2900000元。2014年7月18日，沈慧斌還清所借貸款后將袁瓊瑤抵押的房產(chǎn)證、土地證取出交給了袁某某。隨后，袁某某與袁瓊瑤到云夢縣住房保障和房屋管理局提出辦理房屋過戶登記，因江安心外出而擱置。
2014年8月27日，一審法院依據(jù)聶貴平于2014年8月22日提出的財產(chǎn)保全申請，作出（2014）鄂云夢民初字第00773號民事裁定書查封了袁瓊瑤名下位于云夢縣城關(guān)鎮(zhèn)××大道（房屋所有權(quán)證號：A061602）的房屋。2014年11月10日，一審法院依據(jù)高某某、張某某于2014年10月28日提出的財產(chǎn)保全申請，作出（2014）鄂云夢民初字第01300-01301號民事裁定書，輪候查封了袁瓊瑤上述涉訴房屋；2015年元月12日，一審法院依據(jù)孫元和于當(dāng)日提出的財產(chǎn)保全申請，作出（2015）鄂云夢民初字第00012-1號民事裁定書，再次輪候查封了袁瓊瑤的該房屋。袁某某知曉袁瓊瑤所有的產(chǎn)權(quán)證號：A061602房屋被法院查封后，分別于2015年3月10日、2015年3月23日向一審法院提出異議，以其已購買該房產(chǎn)為由請求解除對該房屋的查封。一審法院對袁某某提出的異議進(jìn)行聽證后，于2015年4月8日作出（2015）鄂云夢執(zhí)異字第00003-00006號執(zhí)行裁定書，裁定駁回了袁某某的異議。2015年5月8日，袁某某遂向一審法院提起執(zhí)行異議之訴。
另查明，2014年10月28日，一審法院受理了高某某、張某某訴江安心、袁瓊瑤民間借貸糾紛一案。于2014年12月15日作出（2014）鄂云夢民初字第01300號、（2014）鄂云夢民初字第01301民事判決書，分別判決江安心、袁瓊瑤自判決生效之日起三日內(nèi)共同歸還高某某借款本金760000元及利息319834元；自判決生效之日起三日內(nèi)共同歸還張某某借款本金300000元及利息119900元。兩案判決生效后，高某某、張某某于2015年1月13日向一審法院申請執(zhí)行，一審法院于同日立案執(zhí)行。2012年3月，江安心、袁瓊瑤因投資湖北昱明光電設(shè)備有限公司缺乏資金，遂向?qū)O元和借款2000000元，孫元和預(yù)扣利息80000元后，先后支付借款1920000元。2013年7月，江安心償還部分借款后便失去聯(lián)系。2014年9月1日，袁瓊瑤將江安心從外地找回云夢縣，與孫元和協(xié)商將袁瓊瑤名下的位于316國道旁的房產(chǎn)抵押給孫元和，并將一本房產(chǎn)證（房屋登記所有人為袁瓊瑤，房產(chǎn)證號為鄂云房權(quán)證城關(guān)字第××號，后被云夢縣住房保障和房屋管理局認(rèn)定為假證）及二本土地使用權(quán)證（土地使用權(quán)人分別為袁小明、袁明福，該兩本土地使用權(quán)證在變更登記后，未予收回并注銷）交給孫元和，江安心、袁瓊瑤授權(quán)委托王新誼（雙方在云夢縣公證處辦理了委托公證）辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)未果。2014年12月22日，一審法院受理了原告孫元和訴被告江安心、袁瓊瑤、王新誼、聶紅軍民間借貸糾紛一案，于2015年4月30日作出（2015）鄂云夢民初字第00012號民事判決書，判決江安心、袁瓊瑤共同償還孫元和借款本金1575545元，并支付利息。2014年6月25日，一審法院受理了聶貴平訴被告江安心、袁瓊瑤、鄧靜、楊四平、聶凌云追償權(quán)糾紛一案，于2014年12月10日作出（2014）鄂云夢民初字第00773號民事判決書，判決江安心、袁瓊瑤于本判決生效之日起十日內(nèi)給付聶貴平代償?shù)馁J款本金138330元及利息。
一審法院認(rèn)為，本案系案外人袁某某對一審法院作出的執(zhí)行異議裁定不服提起的執(zhí)行異議之訴。本案當(dāng)事人爭議的主要焦點為：1、關(guān)于本案的訴訟主體是否適格的問題；2、關(guān)于袁某某與第三人江安心、袁瓊瑤簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否真實有效的問題；3、關(guān)于袁某某是否全部支付了購房價款及該價款是否合理的問題；4、關(guān)于轉(zhuǎn)讓房屋是否實際交付袁某某占有的問題；5、關(guān)于該房屋未辦理過戶登記手續(xù)袁某某是否有過錯的問題。
關(guān)于本案的訴訟主體是否適格的問題。依據(jù)《民事訴訟法》第二百二十四條“發(fā)生法律效力的民事判決、裁定，以及刑事判決、裁定中的財產(chǎn)部分，由第一審人民法院或者與第一審人民法院同級的被執(zhí)行的財產(chǎn)所在地人民法院執(zhí)行”及《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》第三條“人民法院審理民事、行政案件中作出的財產(chǎn)保全和先予執(zhí)行裁定，由審理案件的審判庭負(fù)責(zé)執(zhí)行”的規(guī)定，認(rèn)為財產(chǎn)保全裁定作出后即發(fā)生法律效力，屬于發(fā)生法律效力的民事裁定，系執(zhí)行程序中執(zhí)行的范疇，故案外人在保全裁定執(zhí)行中，可依據(jù)民訴法第二百二十七條規(guī)定，對執(zhí)行的標(biāo)的提出書面異議，故本案袁某某認(rèn)為因四被告申請財產(chǎn)保全的執(zhí)行行為違反法律規(guī)定，且損害了案外人袁某某的合法權(quán)益，故享有提出執(zhí)行異議的權(quán)利，一審法院審查后裁定駁回了袁某某的執(zhí)行異議申請。袁某某不服，依法提起執(zhí)行異議之訴，一審法院經(jīng)審查，符合最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋第三百零五條的規(guī)定，已立案受理。再依最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋第三百零七條規(guī)定：“案外人提起執(zhí)行異議之訴的，以申請執(zhí)行人為被告，被執(zhí)行人反對案外人異議的，被執(zhí)行人為共同被告，被執(zhí)行人不反對案外人異議的?？梢粤斜粓?zhí)行人為第三人”，故本案當(dāng)事人均符合法律的規(guī)定。
關(guān)于袁某某與江安心、袁瓊瑤簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否真實有效的問題。袁某某提交的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議有轉(zhuǎn)讓人及購買人簽名和蓋章，且有袁瓊瑤出具的收條及袁某某向江安心轉(zhuǎn)賬的回單佐證，另袁瓊瑤及袁某某當(dāng)庭已予以認(rèn)可，四被告也不否認(rèn)第三人江安心在協(xié)議上簽名和蓋章的事實，已足以認(rèn)定雙方達(dá)成了房屋買賣的合意和形成買賣房屋的事實。依照合同法第三十二條“當(dāng)事人采用書面形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時合同成立”及第四十四條“依法成立的合同，自成立時生效”的規(guī)定，只要袁某某與第三人江安心、袁瓊瑤簽訂房屋買賣合同系雙方真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定；另外，法律、行政法規(guī)對公民之間的房屋買賣合同的成立和生效并無特別的規(guī)定，故該房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)認(rèn)定合法有效。四被告均辯稱袁某某與江安心、袁瓊瑤惡意串通，在江安心、袁瓊瑤發(fā)生債務(wù)危機的情況下以簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議的形式合法轉(zhuǎn)移財產(chǎn)，損害其他債權(quán)人利益及該轉(zhuǎn)讓協(xié)議即使成立也是無效等抗辯理由，依據(jù)《最高人民法院〈關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定〉》第二條“當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承當(dāng)不利后果”的規(guī)定，四被告庭審中未提供證據(jù)對該房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議予以反駁，對自已的其他抗辯理由均未提交相關(guān)證據(jù)予以證明，故對四被告的上述抗辯理由均不予采納。
關(guān)于袁某某是否全部支付了購房價款及該價款是否合理的問題。1、袁某某是否全部支付了購房價款的問題。袁某某提交的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議、袁瓊瑤出具的購房收條及袁某某向江安心轉(zhuǎn)賬1000000元的銀行回單及本院調(diào)取的該銀行轉(zhuǎn)賬記錄等證據(jù)已形成完整的證據(jù)鏈，足以證實袁某某已全部支付了購房價款1000000元的事實。四被告均辯稱袁某某與江安心之間存在其他經(jīng)濟往來，袁某某提交的付款憑證其實是另外的借款憑證，與購房無關(guān)等理由，均系四被告的分析，推測和判斷，無任何事實依據(jù)，不予采信。2、袁某某支付的購房價款是否合理的問題。分析判斷袁某某支付的購房價款是否合理的問題，應(yīng)結(jié)合本案的實際情況綜合予以考量：首先，該房屋系袁某某之父袁明福以280000元的價格從云臺投資建設(shè)有限公司購得，后贈與第三人袁瓊瑤，再于2012年5月28日以1000000元的價格轉(zhuǎn)售給袁某某，袁瓊瑤與袁某某之間系親叔侄女關(guān)系，他們之間的房屋轉(zhuǎn)讓應(yīng)有別于常人之間的房屋交易，其售房價格只要不屬明顯不合理，且損害第三者的利益，應(yīng)均在合理的考量范圍之內(nèi)。其次依據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第十九條“對于合同法第七十四條規(guī)定的‘明顯不合理的低價’，人民法院應(yīng)當(dāng)以交易當(dāng)?shù)匾话憬?jīng)營者的判斷，并參考交易當(dāng)時交易地的物價部門指導(dǎo)價或市場交易價，結(jié)合其他相關(guān)因素綜合考慮予以確定。轉(zhuǎn)讓價格達(dá)不到交易地指導(dǎo)價或者市場交易價百分之七十的，一般可以視為明顯不合理的低價；對轉(zhuǎn)讓價格高于當(dāng)?shù)刂笇?dǎo)價或者市場交易價百分之三十的，一般可以視為明顯不合理的高價”之規(guī)定，以該房屋于2012年7月16日抵押登記評估價為1389900元，其70%價格為972930元，雙方轉(zhuǎn)讓的價格并未低于評估價格的70%，故不能認(rèn)定雙方轉(zhuǎn)讓的價格屬于明顯不合理低價。該房屋抵押登記評估價，是銀行發(fā)放貸款，設(shè)定貸款抵押的內(nèi)部參考依據(jù)，雖不具有房屋價值法定的認(rèn)定依據(jù)，但也具一定的參考價值；另外，四被告主張該房屋價值三、四百萬，但并未提供任何證據(jù)予以證明，且庭審中雙方均未提供該房屋價值的其他參考依據(jù)，四被告也未書面提出對該房屋價值進(jìn)行司法鑒定的申請，故對其主張該房屋以明顯不合理的低價轉(zhuǎn)讓，損害第三者利益的理由本院不予采信。綜上，一審法院綜合考量該房屋初始購買價格，贈與的事實，后在叔侄女之間的轉(zhuǎn)讓，以及同期該房屋抵押登記評估價等因素，認(rèn)定該房屋以略低于評估價格轉(zhuǎn)讓并非顯失公平，系當(dāng)事人對自身權(quán)利的處分，不屬以明顯不合理的低價轉(zhuǎn)讓房屋。
關(guān)于轉(zhuǎn)讓房屋是否實際交付袁某某占有的問題。袁瓊瑤在取得該房屋所有權(quán)后，坤泰公司在成立時為登記的需要，其副經(jīng)理聶華柏于2011年8月16日以袁瓊瑤的名義與公司簽訂了一份房屋租賃合同，公司一直并未向袁瓊瑤支付過租金。該房屋于2012年5月28日轉(zhuǎn)讓給袁某某后，云夢縣坤泰公司也一直租賃使用該房屋，并于2014年9月1日向袁某某之妻方煥蘭給付租金50000元，依據(jù)合同法第二百一十五條規(guī)定“租賃期限6個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃”，坤泰公司與袁某某雖未簽訂租賃合同，但并不違反法律規(guī)定，且雙方均已認(rèn)可租賃的事實并已實際履行租賃合同，證明袁某某以其家庭名義對該租賃物在行使收益權(quán)，同時，收益權(quán)是財產(chǎn)所有權(quán)的一項重要權(quán)能，能證明財產(chǎn)占有和使用的狀況，故應(yīng)認(rèn)定該房屋已交付袁某某占有使用。
關(guān)于該房屋未辦理過戶登記手續(xù)袁某某是否有過錯的問題。分析認(rèn)定袁某某在該房屋未辦理過戶登記手續(xù)中是否存在過錯，應(yīng)以是否歸責(zé)于袁某某的故意或過失造成該房屋未辦理過戶登記手續(xù)來評判。結(jié)合本案具體案情分析：首先，袁某某與江安心、袁瓊瑤于2012年5月28日簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議后，該房屋的土地使用權(quán)證于同年6月27日才由袁明福、袁小明名下變更登記為江安心、袁瓊瑤名下（頒發(fā)字號為云國用（2012）第1000200160-1號土地證使用權(quán)人為江安心，字號為云國用（2012）第1000200160-2號土地證使用權(quán)人為袁瓊瑤的土地使用權(quán)證），袁某某的外甥沈慧斌于同年7月4日因承包工程急需貸款，遂找袁某某與江安心、袁瓊瑤要求以登記于袁瓊瑤名下的上述房屋為其貸款提供擔(dān)保，江安心、袁瓊瑤作為抵押擔(dān)保人于同年7月16日將袁瓊瑤所有的上述房屋辦理了他項權(quán)證。2014年7月18日，沈慧斌歸還貸款后將房產(chǎn)證、土地證取出交付給袁某某。上述事實中，沈慧斌作為與袁某某、江安心、袁瓊瑤均為親屬的身份，要求其幫助辦理貸款抵押事宜，袁某某以其已購買的房屋予以協(xié)助，符合常情，難以認(rèn)定袁某某存在故意或過失未辦理房屋過戶的情形，故不應(yīng)苛責(zé)于袁某某在協(xié)助辦理貸款抵押而造成房屋不能過戶中存在過錯。其次，一審法院已生效（2015）鄂云夢民初字第00012號民事判決書中認(rèn)定：2013年7月，江安心償還部分借款后便失去聯(lián)系。2014年9月1日，袁瓊瑤將江安心從外地找回云夢縣，與孫元和協(xié)商將袁瓊瑤名下的位于316國道旁的房產(chǎn)抵押給孫元和，后因一審法院于2014年8月27日依據(jù)聶貴平提出的財產(chǎn)保全申請查封了上述房屋而未能辦理抵押手續(xù)。綜合上述案件事實分析，先因該訟爭房屋設(shè)定抵押而造成自轉(zhuǎn)讓至2014年7月18日客觀不能辦理過戶手續(xù)，后因江安心自2013年7月失去聯(lián)系。2014年9月1日，袁瓊瑤才將江安心從外地找回云夢縣，其間袁某某與袁瓊瑤均陳述曾到云夢房管部門申請辦理過戶事宜，因江安心未回而致使過戶事宜擱置。在此前同年8月27日，一審法院已首次對該房屋進(jìn)行了查封，故袁某某辦理過戶登記的條件一直不能成就。袁某某非因本人的故意或過失而造成一直不能辦理房產(chǎn)過戶登記，其自身并無過錯。
綜上，依照最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第17條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)，如第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)?！苯残?、袁瓊瑤將其所有的需要辦理過戶登記的房屋出賣給袁某某，袁某某已經(jīng)支付全部價款并實際占有，雖未辦理過戶登記手續(xù)，但袁某某對此沒有過錯，故不得查封上述訴爭的房屋。袁某某請求確認(rèn)與江安心、袁瓊瑤之間簽訂的房屋買賣合同合法有效及停止對位于云夢縣楚王城大道312號（登記所有權(quán)人為袁瓊瑤，房產(chǎn)所有權(quán)證號為鄂云房權(quán)證城關(guān)字第××號）房屋的執(zhí)行，并解除查封的訴訟請求，予以支持。判決：一、袁某某與江安心、袁瓊瑤之間簽訂的房屋買賣合同合法有效。二、停止對位于云夢縣楚王城大道312號（登記所有權(quán)人為袁瓊瑤，房屋所有權(quán)證號為鄂云房權(quán)證城關(guān)字第××號）房屋的執(zhí)行，并解除查封。案件受理費100元，由高某某、張某某、孫元和、聶貴平共同負(fù)擔(dān)，限本判決生效之日交納。
二審中，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。一審法院認(rèn)定的事實屬實，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，本案爭議的焦點問題是：袁某某對本案爭議之房屋主張排除執(zhí)行是否符合法定情形。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”。對照上述規(guī)定，本案中，其一，袁某某于2012年5月28日與江安心、袁瓊瑤簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議一份，約定袁某某以1000000元回購袁明福贈與其孫女袁瓊瑤的三間三層房屋一棟（位于云夢縣城關(guān)鎮(zhèn)××大道××號，房屋登記所有權(quán)人為袁瓊瑤，房產(chǎn)證號：鄂云房權(quán)證城關(guān)字第××號）。該協(xié)議是當(dāng)事人自愿簽訂，未違反國家法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定，合法有效。該協(xié)議簽訂時間在人民法院對該房屋采取查封措施之前。其二，由于在簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議之前，原所有權(quán)人袁瓊瑤已將房屋租賃給坤泰公司使用，而簽訂協(xié)議后繼續(xù)由坤泰公司租賃使用至今，且坤泰公司已向袁某某的妻子支付了轉(zhuǎn)讓后的房屋租金，應(yīng)視為在房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂后，該房屋即已經(jīng)交付，并實際由袁某某合法占有。其三，袁某某簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議的當(dāng)日通過銀行轉(zhuǎn)賬方式支付第三人江安心1000000元購房款，江安心、袁瓊瑤向袁某某交付了房屋產(chǎn)權(quán)證。其四，關(guān)于袁某某未及時辦理房屋權(quán)屬過戶登記是否因其自身原因所致問題。由于存在以下情形：一是袁某某與江安心、袁瓊瑤簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議時，該房屋所占用的土地尚未辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，且土地使用權(quán)人并非袁瓊瑤，直至同年6月27日才將土地使用權(quán)人由袁明福、袁小明變更登記為江安心、袁瓊瑤。二是同年7月4日，袁某某的外甥沈慧斌因承包工程急需貸款，找袁某某與江安心、袁瓊瑤要求以登記于袁瓊瑤名下的上述房屋為其貸款提供擔(dān)保。2012年7月16日，江安心、袁瓊瑤作為抵押擔(dān)保人將袁瓊瑤所有的上述房屋辦理了他項權(quán)證，直至2014年7月18日沈慧斌歸還貸款后，將房產(chǎn)證、土地證取出交付給袁某某。三是自2013年7月江安心便失去聯(lián)系，該事實已經(jīng)生效的判決確認(rèn)。四是一審法院于2014年8月27日對該房屋進(jìn)行了財產(chǎn)保全查封。在上述情形下，辦理爭議之房屋權(quán)屬過戶登記手續(xù)的條件一直不能成就，且上述情形非袁某某過錯造成，故不應(yīng)認(rèn)定為因買受人袁某某的原因而造成該房屋未辦理過戶登記。綜上，袁某某對本案爭議之房屋主張排除執(zhí)行符合法定情形，對其主張應(yīng)依法予以支持。高某某、張某某、聶貴平上訴理由及孫元和的述稱中提出，一審判決認(rèn)定袁某某與江安心、袁瓊瑤于2012年5月28日簽訂的房屋買賣合同有效明顯錯誤，認(rèn)定訴爭房屋已交付袁某某占有并使用明顯錯誤，認(rèn)定袁某某對訴爭房屋未辦理過戶登記不存在過錯顯然錯誤等理由，因其未能舉出充分的證據(jù)證明袁某某與江安心、袁瓊瑤簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議存在偽造的事實，以及袁某某支付購房款是虛假的、坤泰公司支付房屋租金是虛假的等事實，且未能舉證證明江安心、袁瓊瑤以明顯不合理的低價轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)，也未對此提出撤銷之訴，上述主張均是根據(jù)分析而提出，缺乏證據(jù)證明，故本院均不予采信。
綜上所述，高某某、張某某、聶貴平的上訴理由均不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費100元，由上訴人高某某、張某某、聶貴平共同負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　　楊忠東 審判員　　戴　捷 審判員　　鮑　龍

書記員：劉依爽