衡水馨宜物業(yè)服務(wù)有限公司
張?jiān)品?br/>王磊（河北合明律師事務(wù)所）
侯某某

原告:衡水馨宜物業(yè)服務(wù)有限公司，住所地:衡水市桃城區(qū)育才南大街付4號(hào)2排1-1號(hào)。
法定代表人:馮春燕，總經(jīng)理。
委托代理人:張?jiān)品?，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，系公司副總經(jīng)理，現(xiàn)住衡水市桃城區(qū)育才南大街134號(hào)亞茂住宅區(qū)2棟1單元502室，身份證號(hào):xxxx，電話(huà):13333089987。
委托代理人:王磊，河北合明律師事務(wù)所律師。
被告:侯某某。
原告衡水馨宜物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“馨宜物業(yè)”）與被告侯某某因物業(yè)服務(wù)合同糾紛，向本院提起訴訟，本院于2015年10月22日受理后，依法由代理審判員高光獨(dú)任審判，于2015年11月23日公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案，原告馨宜物業(yè)委托代理人張?jiān)品?、王磊到庭參加了訴訟，被告侯某某經(jīng)合法傳喚無(wú)正當(dāng)理由未到庭參加訴訟，本案依法缺席進(jìn)行了審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，前期物業(yè)管理是指房屋出售之日起至業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主委員會(huì)選定的物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》生效時(shí)止的物業(yè)管理。原告與筑城房產(chǎn)公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)委托合同》及與被告簽訂的《幸福里前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，是在業(yè)主委員會(huì)建立之前，為解決、完善小區(qū)物業(yè)管理的舉措，內(nèi)容不違反有關(guān)法律規(guī)定，均屬有效合同。上述兩份合同對(duì)被告具有約束力。原告依據(jù)上述合同，向被告提供了物業(yè)服務(wù)，雙方形成物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，被告應(yīng)依約交納服務(wù)費(fèi)用。被告經(jīng)原告催要，至今仍拖欠原告2014年度的物業(yè)費(fèi)共計(jì)1151元，實(shí)屬違約，應(yīng)當(dāng)按照《幸福里前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》第八條第（三）項(xiàng)的約定支付違約金。雙方約定的違約金過(guò)高，現(xiàn)原告自動(dòng)要求將違約金調(diào)整到2015年8月31日前按銀行同期貸款利率的四倍計(jì)算，2015年9月1日后按年利率24%計(jì)算，依照最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ┑诙艞l，違約金應(yīng)以原告實(shí)際損失確定，且不得超過(guò)實(shí)際損失的30%。被告經(jīng)合法傳喚無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟，應(yīng)視為對(duì)自己訴訟權(quán)利的放棄，但應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任不能免除。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條 ?第一款 ?、第一百零七條 ?、最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題》的解釋第一條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條 ?之規(guī)定，缺席判決如下:
被告侯某某于本判決生效后三日內(nèi)給付原告2014年度的物業(yè)費(fèi)共計(jì)1151元及違約金（違約金以1151元為基數(shù)，自2015年1月1日起按中國(guó)人民銀行同期同類(lèi)貸款利率的1.3倍計(jì)算至付清之日止）。
如果未按判決指定的日期履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案案件受理費(fèi)50元簡(jiǎn)易程序結(jié)案減半收取25元，由被告侯某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省衡水市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為，前期物業(yè)管理是指房屋出售之日起至業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主委員會(huì)選定的物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》生效時(shí)止的物業(yè)管理。原告與筑城房產(chǎn)公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)委托合同》及與被告簽訂的《幸福里前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，是在業(yè)主委員會(huì)建立之前，為解決、完善小區(qū)物業(yè)管理的舉措，內(nèi)容不違反有關(guān)法律規(guī)定，均屬有效合同。上述兩份合同對(duì)被告具有約束力。原告依據(jù)上述合同，向被告提供了物業(yè)服務(wù)，雙方形成物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，被告應(yīng)依約交納服務(wù)費(fèi)用。被告經(jīng)原告催要，至今仍拖欠原告2014年度的物業(yè)費(fèi)共計(jì)1151元，實(shí)屬違約，應(yīng)當(dāng)按照《幸福里前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》第八條第（三）項(xiàng)的約定支付違約金。雙方約定的違約金過(guò)高，現(xiàn)原告自動(dòng)要求將違約金調(diào)整到2015年8月31日前按銀行同期貸款利率的四倍計(jì)算，2015年9月1日后按年利率24%計(jì)算，依照最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ┑诙艞l，違約金應(yīng)以原告實(shí)際損失確定，且不得超過(guò)實(shí)際損失的30%。被告經(jīng)合法傳喚無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟，應(yīng)視為對(duì)自己訴訟權(quán)利的放棄，但應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任不能免除。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條 ?第一款 ?、第一百零七條 ?、最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題》的解釋第一條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條 ?之規(guī)定，缺席判決如下:

被告侯某某于本判決生效后三日內(nèi)給付原告2014年度的物業(yè)費(fèi)共計(jì)1151元及違約金（違約金以1151元為基數(shù)，自2015年1月1日起按中國(guó)人民銀行同期同類(lèi)貸款利率的1.3倍計(jì)算至付清之日止）。
如果未按判決指定的日期履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案案件受理費(fèi)50元簡(jiǎn)易程序結(jié)案減半收取25元，由被告侯某某負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：高光

書(shū)記員：王少珍