衡水昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司海興分公司
黃彥紅（河北盛譽(yù)律師事務(wù)所）
李金棟
武金娥
李金昭（河北滄港律師事務(wù)所）
王延潔（河北滄港律師事務(wù)所）

上訴人（原審被告）:衡水昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司海興分公司。
負(fù)責(zé)人:曹文占，經(jīng)理。
委托代理人:黃彥紅，河北盛譽(yù)律師事務(wù)所律師。
委托代理人:李金棟，該公司職員。
被上訴人（原審原告）:武金娥，工人。
委托代理人:李金昭、王延潔，河北滄港律師事務(wù)所律師。
上訴人衡水昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司海興分公司（以下簡(jiǎn)稱昆侖房地產(chǎn)海興分公司）因與被上訴人武金娥房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，不服河北省海興縣人民法院（2014）海民初字第263號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
對(duì)證據(jù)的真實(shí)性無異議，但對(duì)以施工許可證發(fā)放日期作為交房期間的起算點(diǎn)有異議，認(rèn)為應(yīng)以實(shí)際開工日期為準(zhǔn)；房屋租金不能作為計(jì)算違約金的基礎(chǔ)，應(yīng)適用協(xié)議中雙方的約定。
原審查明，原告武金娥所有的兩層住宅樓（共計(jì)四間）一處，位于海興縣中學(xué)南院，2009年被納入到拆遷改造項(xiàng)目范圍之內(nèi)。2010年9月10日原告武金娥（乙方）與作為開發(fā)商的被告昆侖房地產(chǎn)海興分公司（甲方）簽訂了《海興中學(xué)南院房屋拆遷改造安置協(xié)議》一份，協(xié)議主要內(nèi)容:……一、乙方同意將擁有產(chǎn)權(quán)的房屋由甲方拆除，甲方同意出資進(jìn)行開發(fā)改造。二、協(xié)議簽訂后，立即報(bào)批手續(xù)，經(jīng)縣政府及有關(guān)部門批準(zhǔn)后，甲方公告通知乙方限定在20日以內(nèi)搬遷完畢。乙方應(yīng)將自己的全部物品搬走，并自行交清水、電等費(fèi)用后向甲方交付鑰匙。每延期一日，須向甲方交納違約金每間正房500元。乙方對(duì)其房屋結(jié)構(gòu)不得損壞，私搭亂建的建筑一律不予賠償。三、拆遷的房屋及院落與新建的樓房建筑面積的置換比例為:正房1:1，偏房及院落2:1，前出廈1.5:1.二層小樓底層為1:1，二層按1.2:1。置換后的平方米價(jià)格，按一期新建樓房二、三樓的開盤價(jià)格計(jì)算。四、經(jīng)過實(shí)踐丈量，乙方置換新建樓房的建筑面積為148.60平方米。五、搬遷安置費(fèi):簽訂協(xié)議時(shí)，乙方須將房產(chǎn)證、土地證原件交予甲方，后交政府有關(guān)部門，待辦理開發(fā)手續(xù)時(shí)使用。甲方一次性支付每間正房100元的搬遷費(fèi)，過渡安置費(fèi)按每間正房每月120元計(jì)算。甲方先支付一年的安置費(fèi)，過渡安置費(fèi)從乙方搬遷后交鑰匙之日起計(jì)算，最后交房時(shí)多退少補(bǔ)，如出現(xiàn)不足一個(gè)月時(shí)，按一個(gè)月計(jì)算?！?。八、回遷戶安置辦法:路東一期工程五棟樓（注:現(xiàn)指1#、2#、3#、5#、6#樓）竣工后，以多數(shù)回遷戶的意見為準(zhǔn)，確定三棟回遷樓，按照回遷戶簽訂協(xié)議的先后順序，一次性對(duì)棟號(hào)、樓層、戶型、車庫(kù)、儲(chǔ)藏間自由選擇。但一戶只限一套?！?。十一、簽訂協(xié)議后，如乙方拒絕拆遷，除按每日每間正房向甲方交納500元違約金外，甲方有權(quán)請(qǐng)求法院強(qiáng)制執(zhí)行。十二、工期:甲方自取得施工許可證之日起，交房時(shí)間不超過18個(gè)月，（不可抗力的自然災(zāi)害除外）。如延期交房，按每間正房每日支付給乙方違約金500元。……。十四、本協(xié)議一式四份，雙方簽字后生效。同日原被告又簽訂了《海興中學(xué)南院拆遷改造安置補(bǔ)充協(xié)議》，協(xié)議主要內(nèi)容為:一、2009年海中南院拆遷協(xié)議正本的置換標(biāo)準(zhǔn)及其它條款內(nèi)容不變，仍具有法律效力。二、以乙方正房間數(shù)為準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算，甲方按每間正房給乙方補(bǔ)貼人民幣壹萬(wàn)元整，補(bǔ)貼款待甲方向乙方交房時(shí)結(jié)算。四、回遷戶超出置換面積部分的購(gòu)房款，可享受購(gòu)房戶同等的優(yōu)惠條件。五、自2010年7月10日起，限十日內(nèi)乙方搬家完畢并上交鑰匙，房屋由甲方拆除。六、本協(xié)議一式叁份，雙方簽字生效。原告武金娥，被告代表人曹文占在協(xié)議上簽字并加蓋了公章。補(bǔ)充協(xié)議中第1條“2009年”、第5條“2010年7月10日”日期早于實(shí)際簽訂日期，系因被告套用自己所提供的格式合同而致。合同簽訂后，原告武金娥按照約定對(duì)原有二層住宅樓進(jìn)行騰退由被告進(jìn)行了拆遷，并選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式置換了被告6號(hào)樓2單元301室期房一套，建筑面積為129.91平方米。被告昆侖房地產(chǎn)海興分公司在2013年6月4日向原告武金娥交付了樓房鑰匙，原告武金娥對(duì)在交接單上簽字接收后居住至今。
再查明，海興中學(xué)南院拆遷改造工程被命名為興?；▓@項(xiàng)目，建設(shè)單位為本案被告衡水昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司海興分公司，由海興凱達(dá)建筑工程有限公司承建，施工合同載明的開工日期為2010年11月25日，竣工日期為2011年10月25日。2011年7月8日被告為建筑興?；▓@1號(hào)、2號(hào)、3號(hào)、5號(hào)、6號(hào)樓工程辦理了建筑工程施工許可證。另依職權(quán)調(diào)取了海興縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局出具的證明兩份:1.興?；▓@6號(hào)樓驗(yàn)槽日即實(shí)際開工之日為2011年6月3日；2.截止2014年3月19日興?；▓@未辦理商品房竣工備案手續(xù)。至今被告亦始終未提交證實(shí)興?；▓@具備交房條件的合法有效證據(jù)。
原審認(rèn)為，原告武金娥與被告昆侖房地產(chǎn)海興分公司簽訂的《海興中學(xué)南院房屋拆遷改造安置協(xié)議》及《海興中學(xué)南院拆遷改造安置補(bǔ)充協(xié)議》兩份協(xié)議，均系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，并未違反法律及行政法規(guī)的強(qiáng)行性規(guī)定，屬合法有效，雙方當(dāng)事人理應(yīng)恪守誠(chéng)信、依約全面而適當(dāng)?shù)穆男泻贤x務(wù)。原告武金娥已經(jīng)依約履行騰退應(yīng)拆遷樓房的合同義務(wù)，被告則在無法定減、免責(zé)事由情形下遲延交付原告置換回遷的房屋，顯屬違約，應(yīng)承擔(dān)給付違約金的民事責(zé)任。
一、關(guān)于被告昆侖房地產(chǎn)海興分公司逾期交付房屋的起算點(diǎn)的問題。原告主張被告存在逾期交房的行為，應(yīng)以實(shí)際開工日期作為“18個(gè)月交付期限的起算點(diǎn)”。理由如下:1.對(duì)于被告無證開工的行為，縣建設(shè)主管部門并未作出停止施工或罰款的行政處罰，這就說明被告在實(shí)際施工之日，就已具備了辦理施工許可證的實(shí)質(zhì)條件，其效力應(yīng)溯及到實(shí)際開工之日。2.原被告所約定的回遷房屋交付的期限存在于該合同工期約定的項(xiàng)下，那就說明18個(gè)月既是工期也是交房期間，因此確定被告交付房屋的起算點(diǎn)應(yīng)為實(shí)際開工日。該協(xié)議屬格式合同，在原被告對(duì)協(xié)議中十二條的內(nèi)容理解不一致時(shí)，應(yīng)做出對(duì)合同提供方（被告）不利的解釋，在本案存在先開工后辦證的情形下，按實(shí)際施工日期起算的觀點(diǎn)更符合當(dāng)事人訂立合同時(shí)的初衷和目的。3.《海興中學(xué)南院房屋拆遷改造安置協(xié)議》第十二條實(shí)質(zhì)上是附條件的合同條款，被告在實(shí)際開工時(shí)，已完全具備領(lǐng)取施工許可證所需的法定條件，應(yīng)依法將實(shí)際施工之日認(rèn)定為已取得施工許可證之日。4.原被告存在拆遷安置補(bǔ)償?shù)姆申P(guān)系，回遷戶相對(duì)于其他購(gòu)房戶具有優(yōu)先選擇、先行入住的權(quán)利。如果按照被告的主張從其取得施工許可證之日18個(gè)月后交房，那么回遷戶的交房期限明顯晚于普通購(gòu)房戶，如此則有違公平合理原則。被告昆侖房地產(chǎn)海興分公司則認(rèn)為交房期間的起算點(diǎn)應(yīng)嚴(yán)格依合同約定“自甲方取得施工許可證之日起，交房時(shí)間不得超過18個(gè)月”。理由如下:1.無論在法律實(shí)踐還是學(xué)術(shù)理論中，合同的解釋以文義解釋為準(zhǔn)；2.原告方所訴的實(shí)際開工時(shí)間沒有事實(shí)依據(jù)，缺乏證據(jù)支持，被告方不予認(rèn)可；3.行政許可行為也應(yīng)由相關(guān)行政機(jī)關(guān)處理，超出了私法范疇，與本案沒有關(guān)聯(lián)性；經(jīng)審理認(rèn)為，建筑工程施工許可證系建設(shè)方為符合施工條件項(xiàng)目工程申領(lǐng)允許開工的批準(zhǔn)文件，是建筑施工的法律憑證，申請(qǐng)施工許可證的條件之一是施工場(chǎng)地已經(jīng)具備施工條件，未辦證而進(jìn)行施工是違法行為，應(yīng)由建設(shè)行政管理部門依照法律規(guī)定予以行政處罰，而工期是建設(shè)工程自開工之日起至完成合同約定的全部?jī)?nèi)容提交竣工驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告之日止的全部施工天數(shù)。開工與否屬于事實(shí)認(rèn)定，施工合法與否屬于價(jià)值判斷，未取得施工許可證既不影響開工作為客觀事實(shí)狀態(tài)存在的成立，更不能以此否認(rèn)前期工程量的非法性，所以未辦理施工許可證而提前施工可以實(shí)際施工日期作為開工日期來計(jì)算工程工期。但工期并不等同于房屋交付期限，起算標(biāo)準(zhǔn)更無同一的關(guān)聯(lián)性。因此未辦理施工許可證而提前施工只與確認(rèn)工期的起始點(diǎn)有關(guān)，而與被告交付房屋行為的起算點(diǎn)無涉。因此本案中，被告昆侖房地產(chǎn)海興分公司逾期交房起算點(diǎn)，應(yīng)以雙方協(xié)議約定的“自取得施工許可證后18個(gè)月”作為計(jì)算違約日的基準(zhǔn)。因?yàn)閰f(xié)議中交房期限的確定屬于當(dāng)事人意思自治的范疇，在未侵犯國(guó)家、集體及第三人合法權(quán)益情形下，一旦雙方經(jīng)過磋商形成合意就對(duì)彼此產(chǎn)生法律拘束力，非經(jīng)協(xié)商一致不得變更。故本院支持被告的抗辯主張，依法確認(rèn)被告取得施工許可證之日的2011年7月8日作為被告交付房屋的起算點(diǎn)。另外，依照法律及行政法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)證明自己所銷售的房屋已經(jīng)驗(yàn)收合格并已達(dá)到法定交付條件的唯一合法依據(jù)是依法取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案登記證（表），《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條 ?規(guī)定:“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外”。本案中，由于原被告雙方已在2013年6月4日辦理了房屋交接手續(xù)，且原告在未盡注意義務(wù)查驗(yàn)被告是否辦理竣工驗(yàn)收備案登記的情況下，仍然不持異議接收房屋，并實(shí)際進(jìn)行了占有使用，應(yīng)視為被告已交付涉案房屋，但并不能代表已變更或排除約定或法定的房屋交付條件，因此對(duì)原告要求被告承擔(dān)截止到接收房屋之日的遲延履行違約金的訴求予以支持。綜上，被告昆侖房地產(chǎn)海興分公司違約期間應(yīng)自2013年1月8日起算至2013年6月4日，共計(jì)147天。
二、關(guān)于計(jì)算違約金的適用標(biāo)準(zhǔn)問題。被告認(rèn)為，協(xié)議中雙方約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，請(qǐng)求法院以房屋租金作為確定實(shí)際損失的依據(jù)進(jìn)行調(diào)整。理由如下:1.原告所訴不合情。從原告出示的拆遷協(xié)議和補(bǔ)充協(xié)議兩份證據(jù)可知，原告并未按第一份協(xié)議約定時(shí)間準(zhǔn)時(shí)搬遷，影響了拆遷安置改造工程的正常進(jìn)行，現(xiàn)原告又起訴被告索要巨額違約金，違反了誠(chéng)實(shí)信用、公平、公序良俗原則。2.原告所訴不合理。依據(jù)違約金的補(bǔ)償性，其數(shù)額的確定應(yīng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，本案原告并未因被告延期交房有任何實(shí)質(zhì)性經(jīng)濟(jì)損失，其要求每間房屋每天500元違約金數(shù)額沒有現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，應(yīng)以相同時(shí)間相同地段房屋租金作為損失標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。3.原告所訴不合法。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第114條 ?及《合同法》解釋（二）第27條、第29條 ?規(guī)定，當(dāng)事人約定的違約金超過造成的損失30%的，可以認(rèn)定為“過分高于造成的損失”，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，做出裁判。對(duì)此原告則認(rèn)為，雙方約定的每間正房每日500元逾期交付房屋違約金的標(biāo)準(zhǔn)公平合理，不應(yīng)予以調(diào)整。理由如下:1.本案中《海興中學(xué)南院房屋拆遷改造安置協(xié)議》第十一條約定原告拒絕搬遷與第十二條被告逾期交房所應(yīng)承擔(dān)違約金的標(biāo)準(zhǔn)是一致的，懲罰程度相等，遵守了公平和對(duì)等原則。2.針對(duì)原被告遲延履行而約定的違約金具有懲罰性，違約方理應(yīng)依據(jù)合同的約定和法律的規(guī)定對(duì)守約方承擔(dān)違約責(zé)任，由于《海興中學(xué)南院房屋拆遷改造安置協(xié)議》是被告提供的格式合同，不應(yīng)在己方違約時(shí)就否認(rèn)違約條款的效力。3.應(yīng)依據(jù)中國(guó)人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問題的解釋（二）第29條 ?的規(guī)定調(diào)整過高違約金。首先，合同簽訂后由于被告原因致使合同未履行，延期交房的后果完全是被告方過錯(cuò)造成的，被告理應(yīng)擔(dān)負(fù)懲罰性違約責(zé)任；其次，違約造成的損失應(yīng)為衡量違約金過高的基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)，違約金是否過高需要通過綜合考量，被告主張以房屋租金作為實(shí)際損失，只是實(shí)際損失的一部分，而非損失的全部；最后，從最高人民法院（2004）民二終字第125號(hào)民事判決書的判理可以看出，最高人民法院調(diào)整違約金過高的司法目的是防止當(dāng)事人通過不正當(dāng)方式謀取暴利或一方為取得高額違約金而故意引誘對(duì)方違約而做出的規(guī)定，而本案中原告根本不存在以上情形，違約標(biāo)準(zhǔn)不應(yīng)調(diào)整。依照《商品房銷售管理辦法》第30條、《中華人民共和國(guó)合同法》第114條 ?、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第16條 ?之規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定將符合條件的商品房交付買受人，未能按期交付的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按約承擔(dān)違約責(zé)任。違約金兼具補(bǔ)償與懲罰雙重性質(zhì)，違約金與損失相等的部分，違約金具有補(bǔ)償功能；超過損失部分的違約金作為懲罰性質(zhì)，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第144條 ?第3款 ?的規(guī)定，延期履行所產(chǎn)生的即是懲罰性違約金。如果法律認(rèn)可違約方為實(shí)現(xiàn)其商業(yè)利益，以較高的違約金來?yè)Q取守約方信諾，受益后又以標(biāo)準(zhǔn)過高為由請(qǐng)求調(diào)整，既不利于保護(hù)守約方的合法權(quán)益，又不利于交易安全，被告行為顯然違反“禁止反言”的誠(chéng)信原則，具有法律上可歸責(zé)性。首先，本案中原被告在拆遷安置協(xié)議中明確約定逾期交付房屋違約金的標(biāo)準(zhǔn)為每日每間正房為500元，目的是督促雙方依約履行合同義務(wù)，也是當(dāng)事人對(duì)違約行為所產(chǎn)生的損失賠償數(shù)額所作的預(yù)先懲罰性約定，作為資訊發(fā)達(dá)經(jīng)驗(yàn)豐富商事主體的被告在雙方簽約時(shí)完全能夠或應(yīng)當(dāng)能夠預(yù)見到此約定產(chǎn)生的法律后果，在不存在限制其真實(shí)意思自由表達(dá)的情形下屬合法有效的民事法律行為。其次，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第17條 ?規(guī)定的情形是商品房買賣合同中雙方?jīng)]有約定違約數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，與本案實(shí)際情況不符，自無適用的余地。第三，原告因逾期交房所遭受的損失可能會(huì)受到購(gòu)房的用途、房?jī)r(jià)的漲跌及房屋所處的位置帶來的生活上便利程度等諸多因素的影響，逾期交付樓房損失不但包括對(duì)涉案房屋占有、使用所產(chǎn)生的現(xiàn)實(shí)利益，還應(yīng)包括增加生活成本造成的原告實(shí)質(zhì)上的不利益（預(yù)期損失），因此在司法實(shí)踐中，確定逾期交房所造成損失的大小很難形成客觀統(tǒng)一的具體標(biāo)準(zhǔn)，將同一地段、同類房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)作為損失大小的依據(jù)與原告實(shí)際遭受的損失不可能完全等同，在真正損失難以準(zhǔn)確厘定的情形下，被告對(duì)違約金的標(biāo)準(zhǔn)的抗辯主張就不再具有合理性，依法不予采信。但是按協(xié)議中約定的逾期交房違約金標(biāo)準(zhǔn)由被告最終承擔(dān)如此數(shù)額的懲罰性違約金則過于苛責(zé)。為均衡原被告雙方利益，依照《最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事全合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》“人民法院根據(jù)合同法第124條第2款調(diào)整過高違約金時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)案件的具體情形，以違約造成的損失為基準(zhǔn)，綜合衡量合同履行程度、當(dāng)事人過錯(cuò)、預(yù)期利益、當(dāng)事人締約地位強(qiáng)弱、是否使用格式合同或條款等多項(xiàng)因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以綜合權(quán)衡，避免簡(jiǎn)單的采用固定比例等‘一刀切的做法’”的規(guī)定，酌定逾期交房違約金的標(biāo)準(zhǔn)為260元／間／日，違約金計(jì)為260元／間／日×4間×147日=152880元。綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第60條 ?、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條 ?之規(guī)定，判決:一、被告昆侖房地產(chǎn)海興分公司于本判決生效后十日內(nèi)給付原告武金娥逾期交房違約金152880元。二、駁回原告武金娥的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按判決指定的期限履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)減半收取2900元、保全費(fèi)2270元，由原告承擔(dān)1720元，由被告承擔(dān)3450元。
昆侖房地產(chǎn)海興分公司不服原審判決，上訴稱:第一、原審法院適用違約金法律規(guī)定不當(dāng)。在本案原審中，被上訴人提出要按照合同約定賠償其逾期交房違約金500元／間／日，四間房2000元／日，共計(jì)37.6萬(wàn)元。原審法院根據(jù)上訴人提出的要求減少違約金的請(qǐng)求，酌定逾期交房違約金為260元／間／日，四間房計(jì)1040元／日，判決給付被上訴人違約金計(jì)152880元，此判決適用法律明顯不當(dāng)?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條 ?規(guī)定:約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問題的解釋（二）第二十九條 ?規(guī)定:當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條 ?第二款 ?規(guī)定的“過分高于造成的損失”。上訴人認(rèn)為，相對(duì)于被上訴人來講，逾期交付住宅房屋造成的是房屋使用上的損失，這個(gè)使用包括自用或者出租使用，二者都涉及房屋的租金。也就是說，如果其自用，他要達(dá)到未晚交房一樣的狀態(tài)，需要租賃相同的房屋，支付相應(yīng)的租金。如果出租使用，則損失相當(dāng)租金。所以，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房合同糾紛案件使用法律若干問題的解釋》第17條的規(guī)定:逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。按照海興縣同地段同類新住宅房屋租金比照，130平方米住宅房月租金約900元，日租金為30元（900元／30日），加之違約金的懲罰性原則，增加30%，日違約金為40元。而原審法院為被上訴人酌定的違約金260元／間／日，四間房合計(jì)1040元／日，與造成的實(shí)際損失相差懸殊，完全背離了法律規(guī)定和立法本意。第二、原審法院判決違約責(zé)任未體現(xiàn)公平、公正原則。被上訴人違背合同約定，拒不搬遷，延誤時(shí)間152天，奕應(yīng)承擔(dān)合同約定的逾期搬遷違約金。但是原審法院對(duì)此只字未提，違背了公平與對(duì)等的法律原則，明顯偏袒被上訴人。第三、原審法院認(rèn)定上訴人違約期限計(jì)算認(rèn)定事實(shí)不清。事實(shí)上，自2013年4月30日起上訴人曾多次催促被上訴人辦理房屋交接手續(xù)，但是被上訴人一拖再拖，直至2013年6月4日才辦理交接手續(xù)，其用意很明顯，就是要拖延時(shí)間為索要違約金制造條件。所以，即使上訴人違約，期限應(yīng)計(jì)算至2013年4月30日止，而不應(yīng)算至2013年6月4日，其故意延期收房造成的違約損失應(yīng)視為自動(dòng)放棄權(quán)利，由其自行承擔(dān)。請(qǐng)求中級(jí)人民法院依據(jù)以上事實(shí)與理由，撤銷原審判決，依法予以改判。
被上訴人武金娥答辯認(rèn)為:一、原審判決認(rèn)定違約金標(biāo)準(zhǔn)正確，上訴人以實(shí)際損失抗辯違約金過高理由不成立。原審判決依據(jù)《合同法》、《合同法解釋二》等法律規(guī)定，綜合考量各種因素，根據(jù)上訴人的申請(qǐng)，將違約金標(biāo)準(zhǔn)由每日每間正房500元調(diào)整為260元，并據(jù)此計(jì)算上訴人應(yīng)承擔(dān)的違約金金額。原審判決對(duì)違約金標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定和調(diào)整是正確的。上訴人主張以房屋租金的130%計(jì)算違約金，是毫無事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)的。二、被上訴人沒有逾期交鑰匙，不能影響搬遷，原審判決認(rèn)定上訴人違約是維護(hù)法律公平正義的體現(xiàn)。開發(fā)商作為成熟的市場(chǎng)主體，在房產(chǎn)開發(fā)過程中有自己的團(tuán)隊(duì)，能夠預(yù)見拆遷過程中的種種問題，造成其多次協(xié)商不成的原因是沒有給予拆遷戶合理的補(bǔ)償，雙方當(dāng)事人簽訂合同的時(shí)間為2010年9月10日，根據(jù)協(xié)議約定的時(shí)間被上訴人沒有延遲交鑰匙，并且在簽訂合同的時(shí)候上訴人早已將被上訴人的房屋拆除，因此上訴人稱被上訴人延期交鑰匙152天是不正確的。三、原審法院認(rèn)定上訴人違約期限事實(shí)清楚，證據(jù)充分。截止到本案審理上訴人也不能夠提供其樓房已通過驗(yàn)收合格，達(dá)到法定交付入住的條件，在此之前，拆遷戶拒絕接收交付房屋均是合法的。至于在2013年6月4日被上訴人自愿辦理房屋交接手續(xù)是綜合多項(xiàng)因素造成的，其樓房驗(yàn)收不合格，達(dá)不到交付條件，造成被上訴人居無定所，帶來諸多不便，迫于無奈才于2013年6月4日交付。綜上所述原審法院判決事實(shí)清楚，證據(jù)充分，既體現(xiàn)了契約自由原則，也維護(hù)了法律的公平正義。上訴人的上訴理由根本不能成立，使案件久拖不決，侵犯了拆遷戶的合法利益，故而請(qǐng)求二審法院維持原審判決。
二審查明，上訴人昆侖房地產(chǎn)海興分公司提供滄鑒真價(jià)字（2015）第11號(hào)價(jià)格評(píng)估報(bào)告書，以此證明與被上訴人武金娥涉案房屋同地段130平米房屋的租金價(jià)格為年租金7500元，認(rèn)為應(yīng)以此為依據(jù)計(jì)算違約金。被上訴人對(duì)上訴人提交的評(píng)估報(bào)告書不予認(rèn)可，認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)以此作為計(jì)算違約金的依據(jù)。其它查明事實(shí)與原審法院認(rèn)定事實(shí)一致。
本院認(rèn)為，關(guān)于違約金計(jì)算截止日問題。上訴人昆侖房地產(chǎn)海興分公司主張自2013年4月30日起曾多次催促被上訴人武金娥辦理房屋交接手續(xù)，但被上訴人一再拖延，所以直至2013年6月4日才辦理交接手續(xù)，因此，上訴人認(rèn)為違約金應(yīng)當(dāng)計(jì)算至2013年4月30日，而不應(yīng)計(jì)算至6月4日。上訴人應(yīng)就此承擔(dān)舉證責(zé)任，但上訴人沒有提供其書面通知或以其他方式通知被上訴人辦理房屋交接手續(xù)的相關(guān)證據(jù)，也沒有提供房屋達(dá)到交付條件的證明；而根據(jù)上訴人提供的回遷戶結(jié)算清單上記載的交房日期，被上訴人的交房日期為2013年6月4日。原審判決對(duì)上訴人逾期交房日期自2013年1月8日起算至2013年6月4日，共計(jì)147天，計(jì)算正確。
關(guān)于違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)問題。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?規(guī)定:“事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條 ?第二款 ?規(guī)定的過分高于造成的損失”，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定“當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損害30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額”。本案雙方在拆遷安置協(xié)議中約定了逾期交付房屋違約金的標(biāo)準(zhǔn)為每日每間正房500元，上訴人主張上述違約金的約定過高，應(yīng)以房屋租金為實(shí)際損失的依據(jù)進(jìn)行調(diào)整。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條 ?規(guī)定:“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少”，即違約金具有補(bǔ)償和懲罰雙重性質(zhì)，以賠償非違約方的損失為主要功能，而非旨在嚴(yán)厲懲罰違約方，鑒于違約金主要體現(xiàn)為一種民事責(zé)任形式，因此對(duì)數(shù)額過高的違約金條款，人民法院可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求適當(dāng)進(jìn)行調(diào)整。關(guān)于違約金過高的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等因素，由人民法院根據(jù)公平原則、誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量。本案中，上訴人以約定的違約金數(shù)額過分高于武金娥因逾期交房所遭受的租金損失，可請(qǐng)求予以調(diào)整，符合合同法規(guī)定的條件。武金娥作為守約方提出賠償要求時(shí)是以合同期待利益作為依據(jù)的，即基于合同正常履行所應(yīng)獲得的利益；逾期交房造成的直接損失是武金娥繼續(xù)租房所需支出租金，因此以逾期交付使用房屋期間有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)作為損失大小的依據(jù)，符合情理；武金娥主張其所實(shí)際遭受的損失是多方面的，不但包括涉案房屋占有使用所產(chǎn)生的現(xiàn)實(shí)利益，還應(yīng)包括增加生活成本造成的實(shí)質(zhì)上的利益（預(yù)期的損失），其損失與租金不可能完全等同，但對(duì)其主張的損失，武金娥未提交證據(jù)予以證明；原審酌定逾期交房違約金的標(biāo)準(zhǔn)為260元／間／日不當(dāng)，應(yīng)予糾正。上訴人提交的滄州鑒真價(jià)格事務(wù)所滄鑒真價(jià)字（2015）第11號(hào)價(jià)格評(píng)估報(bào)告書，其對(duì)同一地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了評(píng)定，其確定評(píng)估標(biāo)的在評(píng)估基準(zhǔn)日的租金價(jià)格為7500元（一年）；上訴人主張按照海興縣同地段同類新住宅房屋租金比照，130平方米住宅房月租金約900元，日租金為30元（900元／30日），加之違約金的懲罰性原則，增加30%，日違約金為40元，即上訴人認(rèn)可的違約金數(shù)額高于價(jià)格評(píng)估報(bào)告書中評(píng)估的租金數(shù)額；故本案在認(rèn)定上訴人存在逾期交付房屋行為需承擔(dān)違約責(zé)任的基礎(chǔ)上，基于上訴人的請(qǐng)求，針對(duì)雙方在協(xié)議書中約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過分高于損失的實(shí)際情況，認(rèn)定上訴人以日違約金40元為標(biāo)準(zhǔn)向武金娥支付違約金40元×147天=5880元，是根據(jù)當(dāng)事人請(qǐng)求依法對(duì)約定違約金過分高于造成的損失進(jìn)行調(diào)整的行為；原審判決違約金適用標(biāo)準(zhǔn)沒有依據(jù)，明顯不當(dāng)，應(yīng)予糾正。
綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)有誤，適用法律不當(dāng)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?的規(guī)定，判決如下:
一、維持河北省海興縣人民法院（2014）海民初字第263號(hào)民事判決第二項(xiàng)，即駁回武金娥的其他訴訟請(qǐng)求；
二、撤銷河北省海興縣人民法院（2014）海民初字第263號(hào)民事判決第一項(xiàng)，即衡水昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司海興分公司于判決生效后十日內(nèi)給付武金娥違約金152880元；
三、上訴人衡水昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司海興分公司于本判決生效之日起十日內(nèi)給付被上訴人武金娥逾期交房違約金5880元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
原審案件受理費(fèi)2900元、保全費(fèi)2270元，由衡水昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司海興分公司負(fù)擔(dān)。二審案件受理費(fèi)3357元，由衡水昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司海興分公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，關(guān)于違約金計(jì)算截止日問題。上訴人昆侖房地產(chǎn)海興分公司主張自2013年4月30日起曾多次催促被上訴人武金娥辦理房屋交接手續(xù)，但被上訴人一再拖延，所以直至2013年6月4日才辦理交接手續(xù)，因此，上訴人認(rèn)為違約金應(yīng)當(dāng)計(jì)算至2013年4月30日，而不應(yīng)計(jì)算至6月4日。上訴人應(yīng)就此承擔(dān)舉證責(zé)任，但上訴人沒有提供其書面通知或以其他方式通知被上訴人辦理房屋交接手續(xù)的相關(guān)證據(jù)，也沒有提供房屋達(dá)到交付條件的證明；而根據(jù)上訴人提供的回遷戶結(jié)算清單上記載的交房日期，被上訴人的交房日期為2013年6月4日。原審判決對(duì)上訴人逾期交房日期自2013年1月8日起算至2013年6月4日，共計(jì)147天，計(jì)算正確。
關(guān)于違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)問題。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?規(guī)定:“事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條 ?第二款 ?規(guī)定的過分高于造成的損失”，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定“當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損害30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額”。本案雙方在拆遷安置協(xié)議中約定了逾期交付房屋違約金的標(biāo)準(zhǔn)為每日每間正房500元，上訴人主張上述違約金的約定過高，應(yīng)以房屋租金為實(shí)際損失的依據(jù)進(jìn)行調(diào)整。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條 ?規(guī)定:“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少”，即違約金具有補(bǔ)償和懲罰雙重性質(zhì)，以賠償非違約方的損失為主要功能，而非旨在嚴(yán)厲懲罰違約方，鑒于違約金主要體現(xiàn)為一種民事責(zé)任形式，因此對(duì)數(shù)額過高的違約金條款，人民法院可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求適當(dāng)進(jìn)行調(diào)整。關(guān)于違約金過高的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等因素，由人民法院根據(jù)公平原則、誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量。本案中，上訴人以約定的違約金數(shù)額過分高于武金娥因逾期交房所遭受的租金損失，可請(qǐng)求予以調(diào)整，符合合同法規(guī)定的條件。武金娥作為守約方提出賠償要求時(shí)是以合同期待利益作為依據(jù)的，即基于合同正常履行所應(yīng)獲得的利益；逾期交房造成的直接損失是武金娥繼續(xù)租房所需支出租金，因此以逾期交付使用房屋期間有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)作為損失大小的依據(jù)，符合情理；武金娥主張其所實(shí)際遭受的損失是多方面的，不但包括涉案房屋占有使用所產(chǎn)生的現(xiàn)實(shí)利益，還應(yīng)包括增加生活成本造成的實(shí)質(zhì)上的利益（預(yù)期的損失），其損失與租金不可能完全等同，但對(duì)其主張的損失，武金娥未提交證據(jù)予以證明；原審酌定逾期交房違約金的標(biāo)準(zhǔn)為260元／間／日不當(dāng)，應(yīng)予糾正。上訴人提交的滄州鑒真價(jià)格事務(wù)所滄鑒真價(jià)字（2015）第11號(hào)價(jià)格評(píng)估報(bào)告書，其對(duì)同一地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了評(píng)定，其確定評(píng)估標(biāo)的在評(píng)估基準(zhǔn)日的租金價(jià)格為7500元（一年）；上訴人主張按照海興縣同地段同類新住宅房屋租金比照，130平方米住宅房月租金約900元，日租金為30元（900元／30日），加之違約金的懲罰性原則，增加30%，日違約金為40元，即上訴人認(rèn)可的違約金數(shù)額高于價(jià)格評(píng)估報(bào)告書中評(píng)估的租金數(shù)額；故本案在認(rèn)定上訴人存在逾期交付房屋行為需承擔(dān)違約責(zé)任的基礎(chǔ)上，基于上訴人的請(qǐng)求，針對(duì)雙方在協(xié)議書中約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過分高于損失的實(shí)際情況，認(rèn)定上訴人以日違約金40元為標(biāo)準(zhǔn)向武金娥支付違約金40元×147天=5880元，是根據(jù)當(dāng)事人請(qǐng)求依法對(duì)約定違約金過分高于造成的損失進(jìn)行調(diào)整的行為；原審判決違約金適用標(biāo)準(zhǔn)沒有依據(jù)，明顯不當(dāng)，應(yīng)予糾正。
綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)有誤，適用法律不當(dāng)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?的規(guī)定，判決如下:

一、維持河北省海興縣人民法院（2014）海民初字第263號(hào)民事判決第二項(xiàng)，即駁回武金娥的其他訴訟請(qǐng)求；
二、撤銷河北省海興縣人民法院（2014）海民初字第263號(hào)民事判決第一項(xiàng)，即衡水昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司海興分公司于判決生效后十日內(nèi)給付武金娥違約金152880元；
三、上訴人衡水昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司海興分公司于本判決生效之日起十日內(nèi)給付被上訴人武金娥逾期交房違約金5880元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
原審案件受理費(fèi)2900元、保全費(fèi)2270元，由衡水昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司海興分公司負(fù)擔(dān)。二審案件受理費(fèi)3357元，由衡水昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司海興分公司負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：冉旭
審判員：高寶光
審判員：孫雅靜

書記員：周海玲