上訴人（原審原告）衡水協(xié)興房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司。住所地河北省衡水市桃城區(qū)和平西路金水岸小區(qū)3號(hào)樓。
法定代表人高海濤，董事長(zhǎng)。
委托代理人靳長(zhǎng)征、王吉倉(cāng)，河北海岳律師事務(wù)所律師。
上訴人（原審被告）許某。
委托代理人周立炳，河北三和時(shí)代律師事務(wù)所律師。

上訴人衡水協(xié)興房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱衡水協(xié)興公司）為與上訴人許某建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案，不服滄州市中級(jí)人民法院（2014）滄民初字第39號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人衡水協(xié)興公司的委托代理人王吉倉(cāng)、被上訴人許某的委托代理人周立炳到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審查明，2011年6月19日，衡水協(xié)興公司與許某簽訂《土地轉(zhuǎn)讓合同》一份，由許某（甲方）將其名下位于滄州市渤海新區(qū)的一宗土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給衡水協(xié)興公司（乙方）。土地證號(hào)為滄渤國(guó)用（2007）第03O號(hào)；宗地總面積為一萬(wàn)零點(diǎn)一平方米，折合15.0001畝；用途為商業(yè)用地；出讓年限至2039年1月11日。宗地價(jià)款1200萬(wàn)元。該合同約定：“如果此地塊權(quán)屬不清或者面積不符等明顯有損于乙方利益的，此協(xié)議終止，甲方須于7日內(nèi)無(wú)條件退還乙方全部已付款，并向乙方支付總價(jià)款的20％作為違約賠償金?！?011年6月19日，即協(xié)議簽訂后當(dāng)日，衡水協(xié)興公司按照約定向許某支付了全部?jī)r(jià)款1200萬(wàn)元。許某亦向衡水協(xié)興公司交付了轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的全權(quán)授權(quán)和全部單證資料。衡水協(xié)興公司在辦理土地證過(guò)戶的過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)宗地實(shí)際面積為9199.44平方米，折合13.799畝，比合同約定的面積少800.66平方米，折合1.201畝。衡水協(xié)興公司主張按照上述《土地轉(zhuǎn)讓合同》中的約定，此合同終止，許某應(yīng)當(dāng)按照約定返還全部已付款1200萬(wàn)元，并支付總價(jià)款20％的違約賠償金240萬(wàn)元并由許某承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。另查明，涉案土地是許某在2007年1月25日由案外人轉(zhuǎn)讓而來(lái)，土地登記檔案記載：轉(zhuǎn)讓行為及過(guò)程符合法律規(guī)定，界址清楚，4個(gè)界址點(diǎn)完好無(wú)損，面積為10000.1平方米，與轉(zhuǎn)讓面積一致。2007年12月26日，許某取得滄渤國(guó)用（2007）第030號(hào)土地證。2009年滄州渤海新區(qū)開始修建三號(hào)路工程，2011年3月完工，依據(jù)原黃驊港開發(fā)區(qū)管委會(huì)于2002年批準(zhǔn)的《黃驊港城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》規(guī)劃道路紅線為60米，為此，該路占用涉案土地1.201畝。2011年8月，衡水協(xié)興公司以涉案土地總用地面積為9199.44平方米（合13.799畝）向滄州渤海新區(qū)城市規(guī)劃局申請(qǐng)金港CBD項(xiàng)目用地規(guī)劃及容積率調(diào)整事宜。
衡水協(xié)興公司在雙方簽訂《土地轉(zhuǎn)讓合同》后，進(jìn)行了勘測(cè)、設(shè)計(jì)，為此支付的費(fèi)用為：2011年7月1日，向滄州黃驊港航務(wù)工程有限公司勘測(cè)分公司支付現(xiàn)狀地形圖測(cè)量費(fèi)5000元；2011年12月13日，向滄州市方正工程咨詢有限公司支付金港CBD項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制費(fèi)19000元；2011年12月15日向滄州黃驊港航務(wù)工程有限公司勘測(cè)分公司支付勘測(cè)定界費(fèi)8000元；2011年12月29日向河北省地礦局第四水文工程地質(zhì)大隊(duì)支付地災(zāi)評(píng)估費(fèi)30000元；2012年4月18日分別向滄州市方圓不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估有限公司、河北筑美工程設(shè)計(jì)有限公司滄州渤海新區(qū)分公司支付土地評(píng)估費(fèi)14000元、設(shè)計(jì)費(fèi)50000元。又查明，衡水協(xié)興公司、許某的宗地圖勘測(cè)單位同為滄州黃驊港航務(wù)工程有限公司勘測(cè)分公司，許某對(duì)于該公司的勘測(cè)資質(zhì)無(wú)異議，且許某對(duì)于該勘測(cè)公司出具的兩個(gè)宗地圖不一致的說(shuō)明無(wú)異議。衡水協(xié)興公司在滄州渤海新區(qū)除涉案土地上的金港CBD項(xiàng)目之外，沒有其他工程項(xiàng)目。
原審認(rèn)為，本案的主要焦點(diǎn)為：衡水協(xié)興公司與許某于2011年6月19日簽訂的《土地轉(zhuǎn)讓合同》，在履行過(guò)程中是否存在法定的或約定的解除合同的情形，該合同是否應(yīng)予解除；許某是否應(yīng)退還衡水協(xié)興公司所付的土地款1200萬(wàn)元，并支付違約金240萬(wàn)元。一、衡水協(xié)興公司、許某雙方簽訂的《土地轉(zhuǎn)讓合同》是否存在解除合同的情形，該合同是否應(yīng)予解除。許某交付給衡水協(xié)興公司衡水協(xié)興公司的土地，經(jīng)勘測(cè)比合同約定的面積少了800.66平方米，折合1.201畝，即雙方在合同中約定的“面積不符協(xié)議終止的條件”成就，雙方在合同履行過(guò)程中存在約定的解除合同的情形，雙方簽訂的《土地轉(zhuǎn)讓合同》應(yīng)予解除。對(duì)于許某關(guān)于土地面積的減少，是政府規(guī)劃變更所致，屬于不可抗力，其不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的主張。本案中，政府規(guī)劃的調(diào)整，修建三號(hào)路是在2009年開始到2011年3月份完工，該政府行為雖然屬于不可抗力，但該行為發(fā)生在衡水協(xié)興公司、許某雙方簽訂的《土地轉(zhuǎn)讓合同》的時(shí)間2011年6月19日之前，不是發(fā)生在雙方履行合同的過(guò)程中，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十七條的規(guī)定，“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況”，政府規(guī)劃的調(diào)整不能作為許某不承擔(dān)違約責(zé)任的抗辯理由，且許某方未提交證據(jù)證實(shí)衡水協(xié)興公司在簽訂合同時(shí)，已經(jīng)知曉了土地面積減少的實(shí)際情況。雙方在土地現(xiàn)場(chǎng)看到是三號(hào)路修通之后的情形，所以衡水協(xié)興公司、許某均陳述土地轉(zhuǎn)讓前后自然狀況未發(fā)生變化。即使許某不知情土地面積減少的情況，但許某在雙方的交易過(guò)程中，應(yīng)對(duì)交易土地的權(quán)屬、面積負(fù)有法定的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。雖然雙方在合同中約定了“土地交付時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)以合同簽訂時(shí)的現(xiàn)狀土地條件為準(zhǔn)”，但也不能對(duì)抗雙方交易土地“宗地總面積為一萬(wàn)零點(diǎn)一平方米，折合15.0001畝”的約定及許某對(duì)土地面積的法定瑕疵擔(dān)保責(zé)任。故許某關(guān)于土地面積減少是政府的規(guī)劃調(diào)整所致，屬于不可抗力，其不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的主張不成立，不予支持。二、許某是否應(yīng)退還衡水協(xié)興公司所付的土地款1200萬(wàn)元，并支付違約金240萬(wàn)元。許某交付衡水協(xié)興公司的涉案宗地塊面積不符，解除合同條件成就，故衡水協(xié)興公司要求解除合同退還已付土地款1200萬(wàn)元的訴求，予以支持。對(duì)于違約金的問題。根據(jù)衡水協(xié)興公司于2011年7月1日向滄州黃驊港航務(wù)工程有限公司勘測(cè)分公司支付現(xiàn)狀地形圖測(cè)量費(fèi)及2014年8月7日滄州渤海新區(qū)城市規(guī)劃建設(shè)局出具的關(guān)于衡水協(xié)興公司公司于2011年8月為辦理金港CBD項(xiàng)目土地變更手續(xù)，申報(bào)規(guī)劃及建筑方案的情況，衡水協(xié)興公司應(yīng)在雙方交易后的一個(gè)多月內(nèi)已知曉了涉案土地面積減少的實(shí)際情況，即使是衡水協(xié)興公司主張的在2011年12月12日勘測(cè)公司出具的《宗地圖》后才知曉土地面積減少的情況，衡水協(xié)興公司在此時(shí)間以后的12月13日直到2012年4月18日期間，為涉案土地的項(xiàng)目進(jìn)行了申請(qǐng)報(bào)告編制、勘測(cè)定界、地災(zāi)評(píng)估、土地評(píng)估、設(shè)計(jì)等開發(fā)活動(dòng)。衡水協(xié)興公司在知曉土地面積減少的情況下，直到起訴前的兩個(gè)月還進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)活動(dòng)，對(duì)于本案的損失擴(kuò)大存在過(guò)錯(cuò)。根據(jù)雙方合同的履行情況、雙方過(guò)錯(cuò)程度、房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化、土地的利用年限縮短等綜合因素，衡水協(xié)興公司要求許某支付總價(jià)款20％的違約賠償金240萬(wàn)元過(guò)高，應(yīng)按土地減少的面積折合的價(jià)款為計(jì)算依據(jù)，即960793.595元（1200萬(wàn)元÷15.0001畝×1.201畝）為計(jì)算基數(shù)，按中國(guó)人民銀行公布的同期貸款利率從2011年6月20日起計(jì)算至本判決生效之日止。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條第二款、第一百一十四條、《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十六條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條之規(guī)定，判決：一、解除衡水協(xié)興房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與許某于2011年6月19日簽訂的《土地轉(zhuǎn)讓合同》；二、許某于本判決生效之日起10日內(nèi)退還衡水協(xié)興房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司土地款1200萬(wàn)元，并向支付違約金（違約金以960793.595元為計(jì)算基數(shù)，按中國(guó)人民銀行公布的同期貸款利率從2011年6月20日起計(jì)算至本判決生效之日止）；三、衡水協(xié)興房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于許某給付上述款項(xiàng)后的三日內(nèi)，向交還涉及本案土地的單證資料。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)108200元，保全費(fèi)5000元，均由許某負(fù)擔(dān)。
二審查明的事實(shí)與一審一致。

本院認(rèn)為，關(guān)于許某是否承擔(dān)違約金。本案中雙方在合同中約定了違約金條款，即“如果此地塊權(quán)屬不清或者面積不符等明顯有損于乙方利益的，此協(xié)議終止，甲方須于7日內(nèi)無(wú)條件退還乙方全部已付款，并向乙方支付總價(jià)款的20％作為違約賠償金?！鄙姘竿恋氐膶?shí)際面積確實(shí)少于合同約定的面積，按照違約金條款的約定，許某應(yīng)無(wú)條件退款，并支付違約金。關(guān)于違約金數(shù)額。許某于2007年由第三方處受讓該宗土地，經(jīng)過(guò)滄州市人民政府國(guó)土資源部門的審批取得了國(guó)有土地使用權(quán)證。土地使用權(quán)證書上記載的土地面積即為15.0001畝，許某與衡水協(xié)興公司簽訂的土地轉(zhuǎn)讓合同中約定的土地面積及四至與許某持有的土地使用權(quán)證書記載的內(nèi)容是一致的。土地使用權(quán)證書是人民政府所頒發(fā)的土地使用權(quán)的法律憑證，證書載明了土地坐落、用途，土地使用權(quán)面積、使用年限和四至范圍。許某作為自然人，有權(quán)利相信該證書上記載的內(nèi)容是真實(shí)的，并按照該證書上記載的信息進(jìn)行土地交易。故許某在土地轉(zhuǎn)讓過(guò)程中不存在故意隱瞞土地面積的過(guò)錯(cuò)。本案中土地面積減少的原因是原黃驊港開發(fā)區(qū)管委會(huì)于2002年批準(zhǔn)的《黃驊港城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》規(guī)劃道路紅線為60米，占用涉案土地1.201畝。2002年許某尚未取得該地塊，對(duì)該政府規(guī)劃不知情。在2007年受讓該地塊時(shí)政府并未對(duì)該地塊面積作出調(diào)整。2009年滄州渤海新區(qū)開始修建三號(hào)路工程，2011年3月完工，修路的事實(shí)發(fā)生在土地轉(zhuǎn)讓之前，許某應(yīng)對(duì)修路行為是否影響其土地面積構(gòu)成有一定的預(yù)見。協(xié)興公司受讓該土地時(shí)也未盡到謹(jǐn)慎的注意義務(wù)，未到土地管理部門對(duì)土地面積等情況進(jìn)行核實(shí)。雙方均存在一定過(guò)錯(cuò)。結(jié)合本案實(shí)際以及雙方的過(guò)錯(cuò)程度，本院將合同約定的違約金數(shù)額調(diào)整為合同總價(jià)款的10%即120萬(wàn)元。一審以減少的土地面積相應(yīng)的價(jià)款為基數(shù)計(jì)算利息依據(jù)不足，本院予以糾正。綜上，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）、（三）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、維持滄州市中級(jí)人民法院（2014）滄民初字第39號(hào)民事判決第一項(xiàng)、第三項(xiàng)，撤銷第二項(xiàng)；
二、許某于本判決生效之日起10日內(nèi)退還衡水協(xié)興房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司土地款1200萬(wàn)元，并支付違約金120萬(wàn)元。
一審案件受理費(fèi)負(fù)擔(dān)不變。二審案件受理費(fèi)24080元，由衡水協(xié)興房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)12040元，由許某負(fù)擔(dān)12040元。
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　王　巍 代理審判員　　馬艷輝 代理審判員　　申　毅

書記員：李冠霞