衡水中直房地產開發(fā)有限公司
李鳳彬
王志輝（河北仁浩律師事務所）
天津創(chuàng)致房地產銷售有限公司
尹浩煜
張寶軍（河北衡水衡通法律服務所）

上訴人（原審被告）:衡水中直房地產開發(fā)有限公司。住所地，棗強縣。
法定代表人:康志海，董事長。
委托代理人:李鳳彬，該公司總經理。
委托代理人:王志輝，河北仁浩律師事務所律師。
上訴人（原審原告）:天津創(chuàng)致房地產銷售有限公司。住所地，天津市河西區(qū)。
法定代表人:劉志偉，總經理。
委托代理人:尹浩煜，該公司河北項目部
負責人。
委托代理人:張寶軍，衡水市衡通法律服務所法律工作者。
衡水中直房地產開發(fā)有限公司與天津創(chuàng)致房地產銷售有限公司因委托銷售合同糾紛一案，不服衡水市中級人民法院（2012）衡民三初字第40號民事判決，均向本院提起上訴。本院依法組成合議庭公開開庭審理了本案。上訴人衡水中直房地產開發(fā)有限公司（簡稱中直公司）的委托代理人李鳳彬、王志輝，上訴人天津創(chuàng)致房地產銷售有限公司（簡稱天津創(chuàng)致公司）的委托代理人尹浩煜、張寶軍等到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

本院認為:從雙方簽訂的《大營裘皮世貿城項目營銷顧問與全程代理合同》約定可以看出，中直公司向天津創(chuàng)致公司支付代理費是按售房合同金額乘上相應的比例計算的，能夠按該約定計算代理費的前提是天津創(chuàng)致公司代理銷售并使與客戶成交，而與客戶成交的條件則是與客戶簽訂認購書和客戶交納首期購房款（合同第5.3.4款約定）。天津創(chuàng)致公司代理與客戶簽訂訂購書并客戶交納的首期購房款的商業(yè)房為108套，合同金額累計49173506元，其中中直公司與天津創(chuàng)致公司約定的底價部分為39980362元，超出底價溢價銷售部分為9193144元。天津創(chuàng)致公司代理與客戶簽訂認購書并客戶交納的首期購房款的住宅房為76套，合同金額累計19759491元。天津創(chuàng)致公司代理與客戶簽訂商業(yè)房預訂協(xié)議41套，但客戶尚未交付首期購房款，僅交了部分定金，其合同金額累計42811501元，收取客戶交付的定金合計165萬元。上述三種代理銷售房屋的情況，其代理服務費根據雙方簽訂的代理合同第5.1.1條、第5.1.2條、第5.1.3條、第5.3.4條、第5.3.5條的約定，應作如下計算:1、代理銷售的108套商業(yè)房，因已簽訂認購書且購房戶已經交付了首期購房款，故以合同總金額為基數計算代理服務費。其中在合同底價內的，以合同底價為基數乘上0.7％的系數，超出合同底價的溢價部分則乘上20％的比例。又因天津創(chuàng)致公司雖然代理完成了一個結點，即取得了成效客戶，但最終并沒有全部完成代理義務，故按上述方式計算出代理服務費后再扣除20％的費用。因此108套商業(yè)房的代理服務費為:（39980362元×0.7％＋9193144元×20％）×80％＝1694793元。2、代理銷售住宅房76套，亦簽訂了認購書且購房戶交付了首期房款，也應當以合同總金額為基數計算代理服務費。即合同總金額乘上約定的1.5％代理費率再乘80％。故76套住宅代理服務費為:19759491元×1.5％×80％＝237113元。3、代理銷售的41套商業(yè)房，因簽訂了預訂協(xié)議，購房戶支付了部分定金，但沒有支付首期房款，故不應以合同總金額為基數計算代理服務費，只能按天津創(chuàng)致公司實際收取購房戶交款數為基數計算代理服務費。41套商業(yè)房代理服務費為:1650000元×0.7％×80％＝9240元。此外，天津創(chuàng)致公司還代理出租了284套，簽訂了租賃協(xié)議，租期2年，租賃總金額2500998元，承租戶已經支付租金使用。因中途解除代理關系，整個代理合同未全部履行終結。按照代理合同第5.2條和第5.3.5條約定，天津創(chuàng)致公司代理出租284套商業(yè)房的服務費為:租賃總金額2500998元÷24×1.5×80％＝125049元。上述各項代理服務費（即傭金）累計:1694793元＋237113元＋9240元＋125049元＝2066195元。因此，中直公司應當給付天津創(chuàng)致公司代理服務費（傭金）2066195元。
中直公司上訴認為，天津創(chuàng)致公司沒有與購房戶簽訂一份《商品房買賣合同》、也沒有使商品房所有權轉移，未達到“實現(xiàn)的銷售”或樓盤“售出”，故不應當取得代理服務費（傭金）。對此，關于房屋售出的標準，雙方合同第5.3.4條作為明確約定，其基本含義是:代理簽訂認購書并客戶交付首期房款的即為天津創(chuàng)致公司取得成交客戶，在約定的期限內中直公司應向天津創(chuàng)致公司支付代理費。雙方合同約定中并沒有將簽訂商品房買賣合同及房屋產權轉移作為房屋代理售出的標準，故中直公司的該理由不能成立。綜上，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項 ?的規(guī)定，判決如下:
一、撤銷衡水市中級人民法院（2012）衡民三初字第40號民事判決第一項，維持該判決第二項、第三項；
二、判決生效十日內衡水中直房地產開發(fā)有限公司給付天津創(chuàng)致房地產銷售有限公司代理服務費（傭金）2066195元。
一審案件受理費雙方負擔的數額按一審判決確定的數額不變。二審案件受理費34818元，由中直公司負擔24192元，天津創(chuàng)致公司負擔10626元。
本判決為終審判決。

本院認為:從雙方簽訂的《大營裘皮世貿城項目營銷顧問與全程代理合同》約定可以看出，中直公司向天津創(chuàng)致公司支付代理費是按售房合同金額乘上相應的比例計算的，能夠按該約定計算代理費的前提是天津創(chuàng)致公司代理銷售并使與客戶成交，而與客戶成交的條件則是與客戶簽訂認購書和客戶交納首期購房款（合同第5.3.4款約定）。天津創(chuàng)致公司代理與客戶簽訂訂購書并客戶交納的首期購房款的商業(yè)房為108套，合同金額累計49173506元，其中中直公司與天津創(chuàng)致公司約定的底價部分為39980362元，超出底價溢價銷售部分為9193144元。天津創(chuàng)致公司代理與客戶簽訂認購書并客戶交納的首期購房款的住宅房為76套，合同金額累計19759491元。天津創(chuàng)致公司代理與客戶簽訂商業(yè)房預訂協(xié)議41套，但客戶尚未交付首期購房款，僅交了部分定金，其合同金額累計42811501元，收取客戶交付的定金合計165萬元。上述三種代理銷售房屋的情況，其代理服務費根據雙方簽訂的代理合同第5.1.1條、第5.1.2條、第5.1.3條、第5.3.4條、第5.3.5條的約定，應作如下計算:1、代理銷售的108套商業(yè)房，因已簽訂認購書且購房戶已經交付了首期購房款，故以合同總金額為基數計算代理服務費。其中在合同底價內的，以合同底價為基數乘上0.7％的系數，超出合同底價的溢價部分則乘上20％的比例。又因天津創(chuàng)致公司雖然代理完成了一個結點，即取得了成效客戶，但最終并沒有全部完成代理義務，故按上述方式計算出代理服務費后再扣除20％的費用。因此108套商業(yè)房的代理服務費為:（39980362元×0.7％＋9193144元×20％）×80％＝1694793元。2、代理銷售住宅房76套，亦簽訂了認購書且購房戶交付了首期房款，也應當以合同總金額為基數計算代理服務費。即合同總金額乘上約定的1.5％代理費率再乘80％。故76套住宅代理服務費為:19759491元×1.5％×80％＝237113元。3、代理銷售的41套商業(yè)房，因簽訂了預訂協(xié)議，購房戶支付了部分定金，但沒有支付首期房款，故不應以合同總金額為基數計算代理服務費，只能按天津創(chuàng)致公司實際收取購房戶交款數為基數計算代理服務費。41套商業(yè)房代理服務費為:1650000元×0.7％×80％＝9240元。此外，天津創(chuàng)致公司還代理出租了284套，簽訂了租賃協(xié)議，租期2年，租賃總金額2500998元，承租戶已經支付租金使用。因中途解除代理關系，整個代理合同未全部履行終結。按照代理合同第5.2條和第5.3.5條約定，天津創(chuàng)致公司代理出租284套商業(yè)房的服務費為:租賃總金額2500998元÷24×1.5×80％＝125049元。上述各項代理服務費（即傭金）累計:1694793元＋237113元＋9240元＋125049元＝2066195元。因此，中直公司應當給付天津創(chuàng)致公司代理服務費（傭金）2066195元。
中直公司上訴認為，天津創(chuàng)致公司沒有與購房戶簽訂一份《商品房買賣合同》、也沒有使商品房所有權轉移，未達到“實現(xiàn)的銷售”或樓盤“售出”，故不應當取得代理服務費（傭金）。對此，關于房屋售出的標準，雙方合同第5.3.4條作為明確約定，其基本含義是:代理簽訂認購書并客戶交付首期房款的即為天津創(chuàng)致公司取得成交客戶，在約定的期限內中直公司應向天津創(chuàng)致公司支付代理費。雙方合同約定中并沒有將簽訂商品房買賣合同及房屋產權轉移作為房屋代理售出的標準，故中直公司的該理由不能成立。綜上，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項 ?的規(guī)定，判決如下:

一、撤銷衡水市中級人民法院（2012）衡民三初字第40號民事判決第一項，維持該判決第二項、第三項；
二、判決生效十日內衡水中直房地產開發(fā)有限公司給付天津創(chuàng)致房地產銷售有限公司代理服務費（傭金）2066195元。
一審案件受理費雙方負擔的數額按一審判決確定的數額不變。二審案件受理費34818元，由中直公司負擔24192元，天津創(chuàng)致公司負擔10626元。

審判長：王巍
審判員：馬艷輝
審判員：葉密

書記員：李冠霞