上訴人（原審被告）張某某。
被上訴人（原審原告）行某某陶瓷廠破產(chǎn)清算組。
負(fù)責(zé)人趙新杰，該清算組組長(zhǎng)。
委托代理人韓立杰，河北崢嶸律師事務(wù)所律師。
委托代理人高國(guó)林，系行某某陶瓷廠留守處負(fù)責(zé)人。
原審被告行某某工業(yè)和信息化局，住所地：行某某玉城西大街51號(hào)。
法定代表人王永坤，該局局長(zhǎng)。
委托代理人陳銀河，該局辦公室負(fù)責(zé)人。

上訴人張某某因租賃合同糾紛一案，不服河北省行某某人民法院（2015）行民一初字第02369號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院查明，行某某陶瓷廠于1986年投產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，所占用土地屬國(guó)有土地。1996因嚴(yán)重虧損向行某某人民法院申請(qǐng)破產(chǎn)。同年9月25日，行唐人民法院作出（1996）行經(jīng)裁破字第1號(hào)民事裁定書，宣告行某某陶瓷廠破產(chǎn)還債。1996年10月14日依法成立以孫貴香為組長(zhǎng)的行某某陶瓷廠破產(chǎn)清算組，負(fù)責(zé)本案的破產(chǎn)清算工作。1996年12月5日，以行某某陶瓷廠破產(chǎn)清算組為甲方，行某某機(jī)械廠為乙方，雙方簽訂了關(guān)于轉(zhuǎn)讓行某某陶瓷廠資產(chǎn)的協(xié)議：為妥善處理陶瓷廠破產(chǎn)清償問題，保護(hù)債權(quán)人合法權(quán)益，經(jīng)雙方協(xié)商，自愿達(dá)成如下協(xié)議，共同遵守。一、參照評(píng)估339.7萬元，并依據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)價(jià)，乙方出資200萬元整體收買陶瓷廠，即日付清款。陶瓷廠現(xiàn)有干部職工90人，由乙方負(fù)責(zé)恢復(fù)生產(chǎn)安排就業(yè)。二、甲方在收到乙方付款后，隨即將陶瓷廠現(xiàn)有全部資產(chǎn)一次性轉(zhuǎn)讓給乙方（包括廠房、設(shè)備、產(chǎn)品、土地34畝、原材、物料等）。三、協(xié)議自生效之日起，乙方派員進(jìn)駐廠區(qū)，負(fù)責(zé)廠區(qū)安全保衛(wèi)，并在十日內(nèi)辦清資產(chǎn)清點(diǎn)和移交手續(xù)。協(xié)議簽訂后雙方?jīng)]有履行，現(xiàn)行某某機(jī)械廠（后更名為河北包裝印刷機(jī)械廠）已經(jīng)破產(chǎn)，且破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)已分配終結(jié)，破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)中不包括行某某陶瓷廠的財(cái)產(chǎn)，亦未對(duì)原陶瓷廠的工人進(jìn)行安置。1997年4月2日，行某某工商行政管理局根據(jù)陶瓷廠破產(chǎn)清算組的申報(bào)，對(duì)行某某陶瓷廠注銷企業(yè)登記。2002年5月1日，行某某經(jīng)貿(mào)委（簡(jiǎn)稱甲方）與承租方石家莊市玉龍裝飾裝修有限公司（簡(jiǎn)稱乙方）簽訂的租賃合同，乙方租賃甲方房屋貳拾壹間，其中北房壹拾陸間，東房伍間，院落：原陶瓷廠辦公區(qū)，北房至第二排北房后山墻所占院落，東西長(zhǎng)約54米，南北長(zhǎng)約25米，占地1350平方米，租賃期限為五年。該合同已履行完畢后，2008年4月1日，行某某工業(yè)促進(jìn)局（本案被告行某某工業(yè)和信息化局前身）與被告張某某簽訂租賃合同，將行某某陶瓷廠西邊與車間分離的閑置辦公用房和院落租賃給張某某使用管理，期限四十年，租金總計(jì)30000元。之后張某某如數(shù)交清了租金，所租賃標(biāo)的物與2002年5月1日行某某經(jīng)貿(mào)委（簡(jiǎn)稱甲方）與承租方石家莊市玉龍裝飾裝修有限公司（簡(jiǎn)稱乙方）簽訂的租賃合同一致。2012年9月20日，行某某人民法院根據(jù)行某某陶瓷廠破產(chǎn)清算組的申請(qǐng)作出決定，認(rèn)為行某某陶瓷廠申請(qǐng)破產(chǎn)一案，1996年9月25日依法宣告破產(chǎn)還債，同年10月14日依法成立以孫貴香為組長(zhǎng)的行某某陶瓷廠破產(chǎn)清算組，負(fù)責(zé)本案的破產(chǎn)清算工作，現(xiàn)因破產(chǎn)清算組成員因工作變動(dòng)或已退休等原因，已不能勝任破產(chǎn)清算工作，因此對(duì)破產(chǎn)清算組成員進(jìn)行了調(diào)整。指定工信局副局長(zhǎng)趙新杰等十人組成行某某陶瓷廠破產(chǎn)清算組，負(fù)責(zé)本案的破產(chǎn)清算工作，由趙新杰擔(dān)任清算組組長(zhǎng)?，F(xiàn)行某某陶瓷廠的破產(chǎn)清算工作正在整體推進(jìn)。2012年12月24日，行某某陶瓷廠破產(chǎn)清算組給張某某發(fā)出通知書，通知張某某騰出租賃的房屋及院落。重審時(shí)張某某雖不認(rèn)可收到了通知，但其在原審中已向本院提交了該證據(jù)。在本院重審舉證期限內(nèi)，行某某陶瓷廠破產(chǎn)清算組變更訴求，追認(rèn)原行某某工業(yè)促進(jìn)局（現(xiàn)已更名為行某某工業(yè)和信息化局）與張某某簽訂的租賃合同有效，現(xiàn)因依法整體出售行某某陶瓷廠土地資產(chǎn)，清償企業(yè)職工利益，要求解除合同，歸還租賃物。行某某工業(yè)和信息化局同意行某某陶瓷廠破產(chǎn)清算組訴求，張某某認(rèn)可合同有效，應(yīng)繼續(xù)履行合同。
原審法院認(rèn)為，一、關(guān)于本案租賃合同的效力問題。
行某某陶瓷廠于1996因嚴(yán)重虧損向行某某人民法院申請(qǐng)破產(chǎn)，同年9月25日，行某某人民法院作出（1996）行經(jīng)裁破字第1號(hào)民事裁定書，宣告行某某陶瓷廠破產(chǎn)還債。1996年10月4日依法成立以孫貴香為組長(zhǎng)的破產(chǎn)清算組，負(fù)責(zé)行某某陶瓷廠的破產(chǎn)清算工作。《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法（試行）》第二十四條規(guī)定，人民法院應(yīng)當(dāng)自宣告企業(yè)破產(chǎn)之日起15日內(nèi)成立清算組，接管破產(chǎn)企業(yè)。清算組負(fù)責(zé)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的保管、清理、估價(jià)、處理和分配。清算組可以依法進(jìn)行必要的民事活動(dòng)。第二十五條規(guī)定，任何單位和個(gè)人不得非法處理破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)、賬冊(cè)、文書、資料和印章等。據(jù)此規(guī)定，原行某某陶瓷廠的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)由行某某陶瓷廠破產(chǎn)清算組即本案原告管理。行某某工業(yè)和信息化局無處分權(quán)卻與張某某簽訂以屬于行某某陶瓷廠的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)為標(biāo)的的租賃合同，依法應(yīng)屬無效。但行某某陶瓷廠破產(chǎn)清算組在行某某人民法院重審時(shí)的舉證期限內(nèi)，書面變更訴訟請(qǐng)求，對(duì)行某某工業(yè)和信息化局與張某某簽訂的租賃合同明確表示認(rèn)可，應(yīng)視為權(quán)利人已對(duì)無處分權(quán)的人訂立合同的追認(rèn)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十一條“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)為該合同有效，行某某工業(yè)和信息化局、張某某亦認(rèn)可合同有效。但行某某工業(yè)和信息化局、張某某簽訂的租賃合同的期限為40年，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百一十四條第一款“租賃期限不得超過二十年，超過二十年的，超過部分無效”的規(guī)定，可以認(rèn)定行某某陶瓷廠破產(chǎn)清算組認(rèn)可了行某某工業(yè)和信息化局與張某某于2008年4月1日簽訂的租賃合同，在法律規(guī)定的二十年租賃期限內(nèi)合法有效，超出該期限的部分，應(yīng)屬無效。
二、租賃合同解除的條件是否成就及合同解除的法律后果。
鑒于原破產(chǎn)清算組人員變化，經(jīng)由行某某陶瓷廠破產(chǎn)清算組申請(qǐng)，行某某人民法院于2012年9月20日作出決定，調(diào)整了破產(chǎn)清算組的成員，由于職工利益未清償，導(dǎo)致職工集體上訪，行某某人民政府決定，按照破產(chǎn)法程序，依法整體出售行某某陶瓷廠土地資產(chǎn)，清償企業(yè)職工利益，現(xiàn)行某某陶瓷廠的破產(chǎn)清算工作正在整體推進(jìn)，且依照《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法（試行）》第二十四條和《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法》第一百一十一條管理人應(yīng)當(dāng)適時(shí)出售破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定，行某某陶瓷廠的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)必將進(jìn)行變現(xiàn)處置。根據(jù)行某某工業(yè)和信息化局與張某某簽訂的租賃合同第四條第3項(xiàng)“在租賃期內(nèi)，如遇政策性占用時(shí)，本協(xié)議按政策辦理終止，但甲方按比例退還乙方租金”的約定，已符合法律和合同約定的解除條件，依法應(yīng)予解除行某某工業(yè)和信息化局與張某某于2008年4月1日簽訂的租賃合同，張某某應(yīng)根據(jù)行某某陶瓷廠破產(chǎn)清算組的要求，及時(shí)清場(chǎng)搬遷。行某某陶瓷廠破產(chǎn)清算組要求張某某將所租賃原行某某陶瓷廠的辦公用房及院落返還給行某某陶瓷廠破產(chǎn)清算組的主張，應(yīng)予支持。因合同不能履行系屬不可歸責(zé)于行某某陶瓷廠破產(chǎn)清算組的原因所造成，行某某陶瓷廠破產(chǎn)清算組沒有違約行為，故行某某陶瓷廠破產(chǎn)清算組不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。行某某工業(yè)和信息化局已收取張某某3萬元租賃費(fèi)，應(yīng)一次性退還超過20年部分的租賃費(fèi)15000元，其余行某某工業(yè)和信息化局應(yīng)當(dāng)依據(jù)張某某占用的時(shí)間，按比例退還張某某。張某某要求賠償其打井費(fèi)和施工費(fèi)，均發(fā)生在行某某經(jīng)貿(mào)委與石家莊市玉龍裝飾裝修有限公司簽訂的租賃合同期內(nèi)，該合同已履行完畢，雙方并無爭(zhēng)議，行某某工業(yè)和信息化局與張某某于2008年4月1日簽訂的租賃合同第四條第4項(xiàng)約定，“乙方在租期內(nèi)自主經(jīng)營(yíng)，同時(shí)對(duì)所租房屋有使用保養(yǎng)、維修的義務(wù)，費(fèi)用自理”。因此，張某某要求賠償其建設(shè)費(fèi)用的主張，于法無據(jù)，不予支持。經(jīng)調(diào)解無效，經(jīng)行某某法院審判委員會(huì)研究決定，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十一條、第六十條、第九十三條、第二百一十四條、《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法》第一百一十一條、《中華人民共和國(guó)民法通則》第五條之規(guī)定，判決為：一、解除行某某工業(yè)和信息化局（行某某工促局）與張某某于2008年4月1日簽訂的租賃協(xié)議。二、張某某于判決生效后三十日內(nèi)將租賃原行某某陶瓷廠的辦公用房及院落（房屋貳拾壹間，其中北房壹拾陸間，東房伍間，院落：原陶瓷廠辦公區(qū)，北房至第二排北房后山墻所占院落，東西長(zhǎng)約54米，南北長(zhǎng)約25米，占地1350平方米）騰清，交付行某某陶瓷廠破產(chǎn)清算組，所需費(fèi)用及其損失自行負(fù)擔(dān)。三、行某某工業(yè)和信息化局一次性退還張某某超過20年租賃協(xié)議無效部分的租賃費(fèi)15000元；其余部分扣除張某某實(shí)際占用的時(shí)間，按比例退還張某某。（自2008年4月1日至張某某騰出之日為實(shí)際占用時(shí)間，按每月62.5元租賃費(fèi)計(jì)算）于判決生效后三十日內(nèi)履行完畢。案件受理費(fèi)80元，由行某某工業(yè)和信息化局、張某某各負(fù)擔(dān)40元。
經(jīng)審理查明，本院查明的事實(shí)與原審查明的事實(shí)一致。在本院庭審中雙方當(dāng)事人均為提交新的證據(jù)。本案經(jīng)本院調(diào)解雙方當(dāng)事人未能達(dá)成一致意見。

本院認(rèn)為，行某某陶瓷廠于1996年進(jìn)入破產(chǎn)程序，后與行某某機(jī)械廠達(dá)成協(xié)議，將行某某陶瓷廠的資產(chǎn)和人員全部交由機(jī)械廠，但協(xié)議并未實(shí)際履行，行某某機(jī)械廠已終結(jié)破產(chǎn)，并未處置行某某陶瓷廠的資產(chǎn)，也未安置行某某陶瓷廠的職工。行某某陶瓷廠清算組經(jīng)申請(qǐng)，行某某法院于2012年9月20日出具決定書，調(diào)整了行某某陶瓷廠破產(chǎn)清算組的人員，規(guī)定了行某某陶瓷廠清算組的權(quán)利義務(wù)，故被上訴人行某某陶瓷廠破產(chǎn)清算組具有本案的主體資格。就上訴人與行某某工業(yè)和信息化局在2008年4月1日簽訂的租賃協(xié)議，被上訴人在行某某法院審理的舉證期限內(nèi)，明確表示認(rèn)可，一審法院確認(rèn)該租賃協(xié)議有效，并依法確認(rèn)二十年租賃期限內(nèi)合法有效是正確的，上訴人主張一審法院違反法定程序沒有事實(shí)和法律依據(jù)，對(duì)此主張不予采信。被上訴人依法出售行某某陶瓷廠土地資產(chǎn)，清償企業(yè)職工利益，破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)必然將進(jìn)行變現(xiàn)處置。故上訴人與行某某和信息化局在2008年4月1日簽訂的租賃協(xié)議已符合法律規(guī)定及合同約定的解除條件，一審法院解除租賃協(xié)議也是合理的，上訴人主張不應(yīng)解除租賃協(xié)議，沒有事實(shí)依據(jù)，對(duì)此主張不予支持。上訴人要求賠償一節(jié)，均不是上訴人簽訂租賃協(xié)議的期限內(nèi)，且履行合同的當(dāng)事人并無異議，該合同也早已履行完畢?，F(xiàn)上訴人要求賠償建設(shè)費(fèi)用，于法無據(jù)，一審法院不予支持并無不當(dāng)。故原判并無不當(dāng)，上訴人的上訴理由不成立。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)80元，由上訴人張某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　劉建國(guó) 審 判 員　宋廣道 代審判員　史兆宏

書 記 員　徐潔瑩