原告：蔡某某，男，1976年3月28日，漢族，湖北省黃梅縣人，住黃梅縣，
委托訴訟代理人：胡雅麗，湖北益惠民律師事務(wù)所律師。
被告：湖北中南恒基置業(yè)有限公司，住所地：黃梅縣五祖大道東側(cè)“正街鑫城”2棟D層。
法定代表人：楊建輝，該公司執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人：何勁松，湖北江弘律師事務(wù)所律師。

原告蔡某某與被告湖北中南恒基置業(yè)有限公司（以下簡稱“中南恒基置業(yè)公司”）商品房銷售合同糾紛一案，本院于2015年8月16日作出（2015）鄂黃梅民初字第01185號民事判決，中南恒基置業(yè)公司不服該判決依法提起上訴。黃岡市中級人民法院于2018年1月8日作出（2015）鄂黃岡中民一終字第01071號民事裁定，發(fā)回重審。本院于2018年2月1日立案后，依法另行組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告蔡某某的委托訴訟代理人胡雅麗、被告中南恒基置業(yè)公司委托訴訟代理人何勁松均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告蔡某某向本院提出訴訟請求：1、判令被告退還原告的購房款609萬元并承擔(dān)利息及違約責(zé)任；2、本案的訴訟費用由被告承擔(dān)。事實和理由：原告在被告開發(fā)的位于黃梅縣××街鑫城購買了九間商鋪，雙方簽訂了協(xié)議書，約定了被告交付房屋的時間和原告應(yīng)支付的購房款金額，同時約定如被告不能按時交納商鋪應(yīng)支付利息，并約定了違約責(zé)任。協(xié)議簽訂后，原告在2012年12月11日按約定支付了購房款304.5萬元，由于被告將原告的商鋪作為固定資產(chǎn)在銀行抵押貸款，到現(xiàn)在為止，被告無法交付商鋪，也無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，使得原告的合同目的不能實現(xiàn)。根據(jù)協(xié)議約定，被告應(yīng)支付利息承擔(dān)違約責(zé)任，雙倍賠償原告損失。故原告起訴來院。
被告中南恒基置業(yè)公司辯稱，原告訴稱的304.5萬元不是購房款，而是其公司下欠的工程款；且該下欠的工程款304.5萬元在2014年1月9日通過轉(zhuǎn)賬方式支付到原告蔡某某的工商銀行卡上。原告在與被告簽訂以房抵款協(xié)議書時，已知曉商鋪當(dāng)時已在銀行抵押，根據(jù)法律規(guī)定已抵押的標的物不能轉(zhuǎn)讓，因此雙方所簽訂的協(xié)議無效，原告要求按協(xié)議支付609萬元的訴訟請求于法無據(jù)，應(yīng)予駁回。
原告蔡某某為支持其訴訟請求，向本院提交了如下證據(jù)材料：
1、江西省第二建筑工程公司十四分公司黃梅正街鑫城二項目部工程款支付情況承認書。擬證明原告及其他合伙人曾在中南恒基置業(yè)公司承建正街鑫城項目工程，熊智軍與蔡某某是合伙關(guān)系。
2、證人王某出具的書面證明及出庭作證，王某主要證明其與熊智軍、蔡某某等人合伙承包正街鑫城一期工程，其負責(zé)管賬。工程完工后，根據(jù)其與中南恒基置業(yè)公司的財務(wù)陳永剛結(jié)算的數(shù)額，中南恒基置業(yè)公司與熊智軍簽訂了確認書（即工程款支付情況承認書）。中南恒基置業(yè)公司差欠蔡某某工程款幾百萬元想以房抵債，但蔡某某沒看中房子所以沒有抵成，但中南恒基置業(yè)公司具體欠蔡某某多少錢其不清楚。并證明雙方在工程結(jié)算時沒有提到違約及獎金的事項。擬證明中南恒基置業(yè)公司差欠的是工程款。
3、2012年12月12日簽訂的協(xié)議書（以下簡稱“協(xié)議書”）、商鋪號附表、收據(jù)。協(xié)議書簽訂雙方為中南恒基置業(yè)公司與蔡某某，主要內(nèi)容為：中南恒基置業(yè)公司收到蔡某某購房款和辦理相關(guān)證件款304.5萬元；蔡某某購買正街鑫城的商鋪（商鋪號見附表），雙方另行簽訂商品房認購書，購房款多退少補，該協(xié)議書作為商品房認購書的附件，且中南恒基置業(yè)公司從2012年11月7日起按購房款向蔡某某支付利息（月息0.8%）；因中南恒基置業(yè)公司將蔡某某所選的商鋪作為固定資產(chǎn)抵押，中南恒基置業(yè)公司必須在銀行解凍之日后的一個月內(nèi)辦理好蔡某某的房產(chǎn)證及相關(guān)證件并交付蔡某某，如若沒有按約定的時間辦理好相關(guān)證件，則按以下兩種方式的其中之一處理：1、中南恒基置業(yè)公司以購房的雙倍價格回購蔡某某購買的商鋪。2、中南恒基置業(yè)公司必須賠償相當(dāng)于蔡某某已購商鋪面積兩倍的商鋪給予蔡某某。中南恒基置業(yè)公司2012年12月11日出具的收據(jù)載明收到蔡某某304.5萬元，收款事由注明“工程款抵房款”。擬證明中南恒基置業(yè)公司所欠蔡某某的工程款已轉(zhuǎn)化為購房款。
被告中南恒基置業(yè)公司為支持其辯解意見，向本院提交了如下證據(jù)材料：
1、會計憑證五張，分別為憑證封面、銀行憑證、電子轉(zhuǎn)賬憑證、請款單、協(xié)議書（附件）。其中電子轉(zhuǎn)賬憑證載明中南恒基置業(yè)公司向蔡某某轉(zhuǎn)款304.5萬元，其中用途一欄注明為“獎金”；請款單載明付蔡某某304.5萬元，用途一欄注明“支付省二建二項目部蔡某某工程款”，并注明“2014年1月9日下午四點前到賬夏小平”請款人一欄有“蔡某某”的簽名；銀行憑證則記載會計科目為“預(yù)付工程款省二建”借方金額304.5萬元及“二建蔡某某銀行存款”貸方金額304.5萬元，雙方簽訂的協(xié)議書被作為記賬的附件。擬證明中南恒基置業(yè)公司向蔡某某轉(zhuǎn)賬的304.5萬元是用于支付所欠的工程款，且蔡某某簽字確認。
2、中南恒基置業(yè)公司會計賬簿摘頁，其中“預(yù)付賬款明細賬”2014年1月31日記載憑證銀-0031支付工程款二建蔡某某304.5萬元。擬證明中南恒基置業(yè)公司向蔡某某轉(zhuǎn)賬的304.5萬元是用于支付工程款。
3、湖北省建設(shè)工程施工合同，發(fā)包人為中南恒基置業(yè)公司，承包人為江西省第二建筑工程公司，合同工期總?cè)諝v天數(shù)為360天，其中約定提前竣工獎為“每日歷天獎勵額度為3000元，最高限額不超過工程總造價的2%（85.99萬元）”。擬證明，依據(jù)雙方簽訂的合同，中南恒基置業(yè)公司不可能向蔡某某支付304.5萬元獎金。
被告中南恒基置業(yè)公司對原告蔡某某提交的證據(jù)1、3的真實性沒有異議，但認為雙方簽訂的協(xié)議違反了法律規(guī)定，協(xié)議無效；對證人王某在庭審中的陳述沒有異議。原告蔡某某對被告中南恒基置業(yè)公司提交的證據(jù)1中的電子轉(zhuǎn)賬憑證沒有異議，但認為請款單上的簽名不是蔡某某本人所簽，雖然記賬憑證顯示是“工程款”，但本案已轉(zhuǎn)化成購房款，304.5萬元只是數(shù)字上巧合，該款項與本案沒有關(guān)聯(lián)性；對證據(jù)2（中南恒基置業(yè)公司會計賬簿摘頁）有異議，認為付款屬實，但該款與本案沒有關(guān)聯(lián)性；對證據(jù)3的真實性沒有異議，但對中南恒基置業(yè)公司的證明目的有異議，認為獎金是雙方的結(jié)算問題。
對當(dāng)事人沒有異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。本院經(jīng)審理查明：2009年6月21日，中南恒基置業(yè)公司與江西省第二建筑工程公司簽訂建設(shè)工程施工合同，由中南恒基置業(yè)公司將黃梅縣××街鑫城一期的工程發(fā)包給江西省第二建筑公司，后熊智軍、蔡某某、王某等人以江西省第二建筑公司第十四分公司黃梅正街鑫城二項目部名義承接中南恒基置業(yè)公司建設(shè)工程，并組織人員進行施工，工程完工后江西省第二建筑公司第十四分公司黃梅正街鑫城二項目部于2012年1月6日與中南恒基置業(yè)公司對該項目部所有工程量總造價進行了確認，工程量總造價為3135萬元，已付工程款2010.56萬元，下欠工程款為1124.44萬元。雙方約定了在2012年1月19日前分兩次支付工程款450萬元，并約定余款674.44萬元從2012年1月6日起按月息0.8%計息，分三次付清。2012年12月12日，中南恒基置業(yè)公司與蔡某某簽訂協(xié)議書，蔡某某以中南恒基置業(yè)公司所欠的工程款304.5萬元在中南恒基置業(yè)公司處抵購九間商鋪，因中南恒基置業(yè)公司在簽訂協(xié)議前已將該商鋪作抵押在銀行貸款，雙方約定在銀行解凍之日后一個月內(nèi)中南恒基置業(yè)公司為蔡某某辦理房產(chǎn)證及相關(guān)證件，中南恒基置業(yè)公司向蔡某某出具購買商鋪附表，注明商鋪號、面積、解凍日期、交付房產(chǎn)證日期。同時雙方還約定，如若中南恒基置業(yè)公司沒有按約定的時間辦理好相關(guān)證件，則按以下兩種方式的其中之一處理：1、中南恒基置業(yè)公司以購房的雙倍價格回購蔡某某購買的商鋪。2、中南恒基置業(yè)公司必須賠償相當(dāng)于蔡某某已購商鋪面積兩倍的商鋪給予蔡某某。此后雙方成訟，蔡某某來院起訴。

本院認為，本案的爭議焦點為：（一）協(xié)議書的實際履行問題及法律效力問題；（二）中南恒基置業(yè)公司向蔡某某轉(zhuǎn)賬304.5萬元是支付工程款還是支付獎金。
（一）協(xié)議書的實際履行問題及法律效力問題。從蔡某某提交的證據(jù)來看，中南恒基置業(yè)公司于2012年12月11日開具收據(jù)，注明收到蔡某某304.5萬元，并在事由里注明“工程款抵房款”，足以證明，蔡某某用來購買商鋪的款項是來自于中南恒基置業(yè)公司欠其的工程款，蔡某某在訴訟中也多次陳述，本案工程款已轉(zhuǎn)化成購房款，且協(xié)議書的第一條為“經(jīng)甲乙雙方結(jié)算，甲方收到乙方購房款和辦理相關(guān)證件款共計人民幣304.5萬元”，亦從另一個角度證實蔡某某所交納的購房款系工程款抵扣而來，并非現(xiàn)金交付，因為如系單純交納購房款，則不存在“雙方結(jié)算”的問題，故本院認定中南恒基置業(yè)公司應(yīng)付蔡某某工程款為304.5萬元。而協(xié)議書的第二條中約定“乙方（蔡某某）購買甲方（中南恒基置業(yè)公司）位于正街鑫城的商鋪（商鋪號見附表），雙方另行簽訂商品房認購書，購房款多退少補。該協(xié)議書作為商品房認購書的附件，且甲方（中南恒基置業(yè)公司）從2012年11月7日起按購房款向乙方（蔡某某）支付利息（月息0.8%）”。庭審中蔡某某的委托訴訟代理人陳述蔡某某已與中南恒基置業(yè)公司簽訂了商品房認購書，但在本院規(guī)定的時間內(nèi)未能向本院提交商品房認購書。因為雙方明確約定協(xié)議書只是作為商品房認購書的附件，故協(xié)議書不能作為認定蔡某某已購買商鋪的證據(jù)；因蔡某某不能提交商品房認購書，蔡某某是否實際購買商鋪附表中所列的九間商鋪、面積是否與附表中所記載的面積一致、實際購房款多少、是否需多退少補等問題均無法證實，故本院認為該協(xié)議書的第二條所約定的事項雙方并未實際履行。中南恒基置業(yè)公司認為蔡某某在與中南恒基置業(yè)公司簽訂以房抵款協(xié)議書時，所爭議的商鋪當(dāng)時已在銀行抵押，而根據(jù)法律規(guī)定已抵押的標的物不能轉(zhuǎn)讓，因此雙方所簽訂的協(xié)議無效。根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》第四十九條的規(guī)定，“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未告知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效?！惫手心虾慊脴I(yè)公司與蔡某某在明知所爭議的商鋪已經(jīng)辦理抵押登記且未通知抵押權(quán)人的情況下仍簽訂上述協(xié)議，有違法律規(guī)定，故對中南恒基置業(yè)公司認為協(xié)議書無效的此項辯解意見，本院予以支持。
（二）中南恒基置業(yè)公司向蔡某某轉(zhuǎn)賬304.5萬元是支付工程款還是支付獎金。蔡某某之所以認為該款系獎金，主要是因為中南恒基置業(yè)公司的電子轉(zhuǎn)賬憑證中用途一欄注明為“獎金”，但蔡某某未能提交中南恒基置業(yè)公司向其支付獎金的依據(jù)，即中南恒基置業(yè)公司為什么要向其支付獎金。根據(jù)中南恒基置業(yè)公司提交的建設(shè)工程施工合同來看，即使工程提前竣工，獎金也不可能超過工程總造價的2%（85.99萬元），而涉及蔡某某組織施工的工程總造價為3135萬元，即使涉及提前竣工的獎金，上限也不超過62.70萬元；且證人王某出庭作證陳述，雙方結(jié)算時沒有提到獎金事項。另從中南恒基置業(yè)公司提交的會計憑證來看，其向蔡某某支付的304.5萬元，系支付工程款，該會計憑證與會計賬簿明細賬互相印證，足以證實中南恒基置業(yè)公司向蔡某某支付的304.5萬元系支付工程款，而非獎金，更不存在數(shù)字的巧合。
綜上所述，中南恒基置業(yè)公司雖然與蔡某某于2012年12月12日簽訂了協(xié)議書，約定由蔡某某購買中南恒基置業(yè)公司位于黃梅縣××街鑫城的商鋪，其實質(zhì)是中南恒基置業(yè)公司差欠江西省第二建筑公司第十四分公司黃梅正街鑫城二項目部工程款，其想通過以房抵債的方式清償債務(wù)。但雙方之后并未按約定簽訂商品房認購書，雙方之間最基礎(chǔ)的法律關(guān)系應(yīng)該是建設(shè)工程合同關(guān)系。因雙方之間對工程款已經(jīng)結(jié)算并確認，且中南恒基置業(yè)公司于2014年1月9日向蔡某某支付了304.5萬元工程款，故對蔡某某要求中南恒基置業(yè)公司退還其購房款609萬元的訴訟請求，本院不予支持。但雙方在2012年1月6日簽訂的工程款支付情況確認書及2012年12月12日簽訂的協(xié)議書中，均約定按月息0.8%支付利息，該約定系雙方真實意思的表示，且不違背法律規(guī)定，本院予以認定。故中南恒基置業(yè)公司對應(yīng)付的工程款304.5萬元從2012年11月7日起到2014年1月9日止，按月利率0.8%計算，向蔡某某支付利息。中南恒基置業(yè)公司應(yīng)支付的利息為：304.5萬元×428天×0.8%÷30天＝34.7536萬元。
依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第六十條的規(guī)定，判決如下：

一、由湖北中南恒基置業(yè)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)向蔡某某支付所欠工程款利息34.7536萬元。
二、駁回蔡某某其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案受理費54430元，由蔡某某負擔(dān)47880元，湖北中南恒基置業(yè)有限公司負擔(dān)6550元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省黃岡市中級人民法院。

審判長 劉茂華
審判員 周建平
審判員 羅衛(wèi)軍

書記員： 鄧翹險