上訴人（原審被告）宜昌市康某物業(yè)管理有限責(zé)任公司。住所地：宜昌市夷陵區(qū)松湖路。
法定代表人韓永義，該公司總經(jīng)理。
委托代理人羅傳紅，湖北群暉律師事務(wù)所律師。一般授權(quán)代理。
被上訴人（原審原告）蔡某某。

上訴人宜昌市康某物業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)康某物業(yè)公司）因與被上訴人蔡某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服宜昌市夷陵區(qū)人民法院（2015）鄂夷陵民初字第01291號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年11月2日受理后，依法組成由審判員朱紅洲擔(dān)任審判長(zhǎng)，審判員鄧愛(ài)民、代理審判員聶麗華參加的合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審判決認(rèn)定，蔡某某系夷陵新都小區(qū)A-303的業(yè)主。2011年11月29日，蔡某某居住小區(qū)的金亞花園業(yè)主委員會(huì)（甲方）與康某物業(yè)公司（乙方）簽訂《物業(yè)管理委托合同》，約定甲方選聘乙方對(duì)夷陵新都小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)。合同第四條約定了物業(yè)共同部位管理維護(hù)服務(wù)，包括對(duì)小區(qū)物業(yè)進(jìn)行日常管理、對(duì)共用部位物業(yè)進(jìn)行檢修等。合同第六條約定了物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備管理服務(wù)，包括對(duì)設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行維護(hù)、對(duì)設(shè)施設(shè)備的維保與年檢、對(duì)設(shè)施設(shè)備安全隱患的排查等。合同同時(shí)約定了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、交費(fèi)時(shí)間等內(nèi)容。合同有效期三年。在合同期內(nèi)及到期后，康某物業(yè)公司一直對(duì)夷陵新都小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理至今。蔡某某按時(shí)交納了物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，蔡某某交納的2014年1-12月物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)為1474.80元。2014年11月19日，蔡某某發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間墻壁縫有污水流出，之后情況加重，其衛(wèi)生間墻面、地面均被污水污染，長(zhǎng)出蛆蟲(chóng)。蔡某某遂于同年12月1日向康某物業(yè)公司工作人員反映情況。2014年12月8日及12月28日，康某物業(yè)公司工作人員到蔡某某家及403房住戶(hù)家檢查漏水情況，認(rèn)定是樓上403房屋衛(wèi)生間主排水管道漏水。蔡某某隨后多次要求物業(yè)公司對(duì)衛(wèi)生間主管道進(jìn)行維修，但康某物業(yè)公司以樓上住戶(hù)拒絕配合維修人員進(jìn)入而未予維修，導(dǎo)致蔡某某自2014年12月起在外租房居住。2015年7月1日，蔡某某訴至人民法院，請(qǐng)求判令康某物業(yè)公司立即對(duì)夷陵新都A-303房屋內(nèi)的衛(wèi)生間排水管道進(jìn)行維修，由康某物業(yè)公司賠償租金損失14400元（2400元／月×6個(gè)月）、有線電視費(fèi)及寬帶費(fèi)1196元。一審?fù)徶?，蔡某某增加訴訟請(qǐng)求，要求康某物業(yè)公司返還蔡某某交納的物業(yè)管理費(fèi)1474.80元。
原審法院認(rèn)為，金亞花園業(yè)主委員會(huì)與康某物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》是雙方真實(shí)意思的表示，屬有效合同?？的澄飿I(yè)公司依雙方約定取得夷陵新都小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)資格、收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行物業(yè)管理義務(wù)。蔡某某系夷陵新都業(yè)主，其交納了物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，享有業(yè)主權(quán)利。本案中，蔡某某房屋衛(wèi)生間滲水系衛(wèi)生間主排水管道漏水造成，衛(wèi)生間主排水管道系物業(yè)共用設(shè)施，其維修與檢查屬于物業(yè)共用設(shè)施管理服務(wù)的內(nèi)容，因康某物業(yè)公司未盡到管理維護(hù)義務(wù)，致使蔡某某房間污染、無(wú)法居住，康某物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行物業(yè)管理服務(wù)的義務(wù)并賠償蔡某某因此遭受的損失。故，蔡某某要求康某物業(yè)公司對(duì)衛(wèi)生間排水管道進(jìn)行維修的訴訟請(qǐng)求理由成立，應(yīng)當(dāng)予以支持。蔡某某因房屋不能居住需租住房屋的損失應(yīng)當(dāng)為合理的可預(yù)見(jiàn)損失，其前往宜昌市城區(qū)租房缺乏一定合理性，原審對(duì)蔡某某主張的房屋租金酌情認(rèn)定為7200元（1200元×6個(gè)月）。蔡某某請(qǐng)求有線電視費(fèi)及寬帶費(fèi)并非因房屋不能居住所導(dǎo)致的必然損失，故對(duì)該項(xiàng)請(qǐng)求不應(yīng)予以支持。蔡某某要求康某物業(yè)公司退還2014年物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)1474.80元，因其于2014年12月起在外居住，原審支持由康某物業(yè)公司退還蔡某某一個(gè)月的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)122.90元（1474.80元÷12個(gè)月×1個(gè)月）。康某物業(yè)公司辯稱(chēng)漏水原因無(wú)法查清、不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，與審理查明的事實(shí)不符，不應(yīng)予以采信。經(jīng)原審主持調(diào)解，雙方當(dāng)事人達(dá)不成協(xié)議?；谏鲜隼碛桑瓕彿ㄔ核煲勒铡吨腥A人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條、《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條之規(guī)定，判決由康某物業(yè)公司于判決生效后立即對(duì)蔡某某居住的夷陵新都A-303房屋內(nèi)的衛(wèi)生間排水管道進(jìn)行維修并立即賠償蔡某某租房損失7200元、返還蔡某某物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)122.90元，同時(shí)駁回蔡某某的其他訴訟請(qǐng)求。原審并同時(shí)決定一審案件受理費(fèi)95元（已減半），由康某物業(yè)公司負(fù)擔(dān)。
經(jīng)審理查明，原審認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)。

本院認(rèn)為：1、依據(jù)原審中查明的事實(shí)，康某物業(yè)公司已在蔡某某關(guān)于衛(wèi)生間漏水的情況說(shuō)明上蓋章確認(rèn)，證明雙方曾就蔡某某房屋衛(wèi)生間漏水系因主管道漏水所致進(jìn)行了確認(rèn)?，F(xiàn)康某物業(yè)公司上訴稱(chēng)衛(wèi)生間漏水可能系樓上業(yè)主衛(wèi)生間其他管道破裂漏水所致，超出物業(yè)公司維護(hù)范圍，因該上訴理由缺乏事實(shí)依據(jù)，本院予以駁回。2、衛(wèi)生間主管道屬于樓房公共部分，物業(yè)公司應(yīng)對(duì)主管道破裂造成的漏水承擔(dān)維修義務(wù)，但因蔡某某樓上業(yè)主拒絕配合，康某物業(yè)公司無(wú)法入戶(hù)維修。本院認(rèn)為，在此情況下，蔡某某既可依據(jù)物業(yè)合同向康某物業(yè)公司主張違約責(zé)任，亦可向樓上業(yè)主主張侵權(quán)。因侵權(quán)與合同為競(jìng)合關(guān)系，蔡某某在本案中向康某物業(yè)公司主張違約責(zé)任后，不能同時(shí)向樓上業(yè)主追究侵權(quán)責(zé)任，故在本案審理中不應(yīng)追加樓上業(yè)主為第三人，原審未予追加于法有據(jù)?？的澄飿I(yè)公司未及時(shí)修復(fù)衛(wèi)生間主管道，未能履行物業(yè)合同義務(wù)，即應(yīng)向業(yè)主蔡某某承擔(dān)違約責(zé)任。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，法律適用正確，依法應(yīng)予維持。經(jīng)合議庭評(píng)議，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條、第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)190元（宜昌市康某物業(yè)管理有限公司已預(yù)交），由上訴人宜昌市康某物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　朱紅洲 審　判　員　　鄧愛(ài)民 代理審判員　　聶麗華

書(shū)記員：張鵬煒