上訴人（原審被告）：董某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，和民益康（集團(tuán)）總公司執(zhí)行董事，現(xiàn)住秦皇島市海港區(qū)。上訴人（原審被告）：李某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，和民益康（集團(tuán)）總公司養(yǎng)老（北京）有限公司經(jīng)理，現(xiàn)住秦皇島市海港區(qū)。共同委托訴訟代理人：郭麗，河北甲信律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審原告）：王曉波，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，自由職業(yè)者，現(xiàn)住任縣。委托訴訟代理人：李宗彪，河北德盛律師事務(wù)所律師。原審第三人：邢臺(tái)創(chuàng)想房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，住所地：邢臺(tái)市橋西區(qū)鋼鐵路131號(hào)。法定代表人：栗巧玲，系該公司總經(jīng)理。委托訴訟代理人：王丙忠，系該公司副經(jīng)理。

上訴人董某、李某上訴請(qǐng)求：1、依法撤銷原判第二項(xiàng)，改判為上訴人不應(yīng)返還被上訴人2萬元定金并賠償損失，鑒定費(fèi)8400元由被上訴人承擔(dān)。2、依法撤銷原判第三項(xiàng)，改判由被上訴人承擔(dān)中介費(fèi)8250元。3、一、二審的訴訟費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)與理由：一、原審判決認(rèn)定事實(shí)不清，證據(jù)不足。雙方于2017年3月15日簽訂房地產(chǎn)買賣協(xié)議，協(xié)議第一條，由被上訴人簽約當(dāng)日交付購房定金20000元，第二條，分期付款：簽訂協(xié)議后30個(gè)工作日內(nèi)甲方辦理完畢落宗手續(xù)，確定此套房產(chǎn)可以辦理過戶后，乙方交納房款19萬元（含定金壹拾玖萬元整）;甲方公證委托丙方為乙方辦理貸款、過戶手續(xù)。被上訴人實(shí)際交付19萬元并非是按照合同約定履行，事實(shí)上是在簽訂合同后在當(dāng)日雙方已經(jīng)形成口頭約定變更合同，因上訴人急需用錢，低于當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)將房屋賣給對(duì)方，經(jīng)雙方協(xié)商合同變更為讓被上訴人一次性交清剩余房款，并且上訴人在2017年3月27日辦理完畢解押抵押登記手續(xù)被上訴人是明知的，被上訴人應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)依約.定將剩余款項(xiàng)36萬元一次性給清上訴人。我方按照該協(xié)議的約定于2017年4月8日辦理完畢土地落宗如約履行協(xié)議因上訴人在外地，多次電話通知被上訴人交付乘余房款，遭到被上訴人無故推脫，被上訴人的行為已經(jīng)違約，因此原判認(rèn)定上訴人違約的證據(jù)不充分，顯屬錯(cuò)誤。二、即使上訴人違約，原審法院違約的基準(zhǔn)日及計(jì)算方式有誤。原審法院所依據(jù)的評(píng)估報(bào)告的基準(zhǔn)日是在8月25，三、而因上訴人在2017年4月1日正式向被上訴人催要剩余款項(xiàng)無果的情況下，正式通知被上訴人解除合同。被上訴人此時(shí)就應(yīng)當(dāng)行使訴權(quán)，即使認(rèn)定上訴人違約，損失也僅能從4月1日開始計(jì)算。從物價(jià)局的價(jià)格調(diào)整及相關(guān)法律規(guī)定來看，每過一個(gè)月房?jī)r(jià)才會(huì)調(diào)整一次，那么從簽訂合司2017年3月15日至2017年4月1日也僅僅15天，在這短短的十五天，房?jī)r(jià)根本沒有上漲的可能，因此該評(píng)估報(bào)告無論從形式上還是內(nèi)容上看既不合理，也不合法，原審法院依照評(píng)估報(bào)告認(rèn)定被上訴人的損失顯失公平，二審法院不應(yīng)采納。被上訴人王曉波答辯稱，原審判決事實(shí)清楚，認(rèn)定事實(shí)的證據(jù)客觀真實(shí)、充分，判決結(jié)果公正公平合法，應(yīng)當(dāng)予以維持，上訴請(qǐng)求于法無據(jù)，應(yīng)當(dāng)依法駁回。原審第三人述稱，原審判決事實(shí)清楚，證據(jù)客觀真實(shí)、充分，判決結(jié)果公正公平合法，應(yīng)當(dāng)予以維持。原審原告向一審法院起訴請(qǐng)求：1、解除原被告雙方及第三人于2017年3月15日簽訂的房地產(chǎn)買賣協(xié)議；2、判決被告雙倍退還原告所支付的房款共計(jì)380000元；3、中介費(fèi)9750元由被告方承擔(dān)。4、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。一審法院認(rèn)定事實(shí)：根據(jù)原、被告2017年3月15日雙方簽字認(rèn)可的房地產(chǎn)買賣協(xié)議約定，被告自愿將起邢房權(quán)證橋東字第××號(hào)建筑面積130.33平方米房屋及5.77平方米小房出售給原告，出售價(jià)格550000元，雙方在合同中約定：“簽訂協(xié)議后30個(gè)工作日內(nèi)甲方辦理完畢落宗手續(xù)，確定此房產(chǎn)可以辦理過戶后，乙方交納房款190000元（含定金）；甲方辦理完畢注銷抵押登記手續(xù)后7日內(nèi)，交納剩余房款360000元；甲方委托丙方辦理貸款、過戶手續(xù)”。第十四條約定服務(wù)費(fèi)（不含代辦過戶費(fèi)）8250元由毀約方承擔(dān)。2017年3月15日原告向被告交付20000元定金，2017年3月16日原被告及第三人共同到相關(guān)部門了解該房產(chǎn)能否辦理落宗手續(xù)（落宗手續(xù)即不動(dòng)產(chǎn)登記中心出具的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果確認(rèn)單，憑此單可辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)），在相關(guān)部門告知還清貸款后可以辦理落宗手續(xù)的情況下，原告當(dāng)天向被告分兩次共轉(zhuǎn)賬170000元，至此原告提前于合同約定時(shí)間向被告交納了首付款190000元。根據(jù)被告出示的郵政儲(chǔ)蓄銀行的個(gè)人貸款結(jié)清證明，被告在收到原告的190000元后立即還清了銀行貸款。2017年4月5日被告取得了落宗手續(xù)，在取得落宗手續(xù)前后，被告通過電話向原告催交剩余房款，并進(jìn)行了錄音，以此形成了錄音證據(jù)，由于被告拒絕向法庭說明電話錄音的具體時(shí)間，法庭無法確定被告電話催交全部房款時(shí)是否已辦理完落宗手續(xù)。被告在其電話錄音中強(qiáng)調(diào)簽合同前說好了付全款，原告應(yīng)立即交納剩余房款或至少交到總房款的一半，否則就將原告已交付的190000元首付款退回，解除合同。原告在電話中問被告是否辦完了落宗手續(xù)，被告明確答復(fù)：沒有。后被告未通知原告自己辦完了落宗手續(xù)，還清了所售房屋的貸款，原告也未再交納剩余房款。2017年6月9日原告起訴要求被告繼續(xù)履行合同，辦理落宗手續(xù)，協(xié)助辦理貸款和過戶手續(xù)。2017年6月13日原告變更訴訟請(qǐng)求，訴請(qǐng)被告雙倍返還已支付的房款38萬元。另查明，被告已經(jīng)在2017年5月3日與案外人李云利簽訂了網(wǎng)簽合同，將涉案房屋出售給李云利。案件審理過程中，被告退回原告170000元，尚有20000元未退給原告。原告認(rèn)為被告違約將房屋出售給他人導(dǎo)致自己利益受損，申請(qǐng)對(duì)涉案房屋進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估，以計(jì)算其受損數(shù)額。經(jīng)本院司法輔助辦公室委托司法鑒定機(jī)構(gòu)評(píng)估，涉案房屋在2017年7月的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)為764300元，當(dāng)事人已對(duì)該評(píng)估報(bào)告質(zhì)證。一審法院認(rèn)為，從原告支付190000元首付款的時(shí)間看，原告基于對(duì)辦理落宗手續(xù)的確信，并未在被告辦理完落宗手續(xù)后支付190000元，而是提前在簽訂合同后第二天即支付了首付款，也就是說原、被告以自己的履行行為改變了合同約定。同時(shí)原告對(duì)于支付該190000元后，被告能夠辦理注銷抵押登記也是明知的。原告按照常理只需等待被告向其明示被告已經(jīng)還清房屋貸款并辦理完畢落宗手續(xù)，即可向被告支付后續(xù)360000元房款。被告此時(shí)的義務(wù)就是如實(shí)告知原告已經(jīng)還清了貸款，辦完了落宗手續(xù)。而本案的違反常理之處就在于被告還清了貸款，辦完了落宗手續(xù)卻明確告訴原告沒有辦完相應(yīng)手續(xù)，并要求原告支付全部房款，否則就要解除合同。至原告起訴前，被告始終沒有通知原告其辦完了必要的還貸手續(xù)和落宗手續(xù)，且在5月初即在房管局簽訂了網(wǎng)簽合同，將涉訴房屋另售他人，被告的行為造成了原、被告房屋買賣合同無法進(jìn)一步履行，同時(shí)因房屋另售他人也造成履行不能，雙方簽訂的房屋買賣合同依法應(yīng)當(dāng)解除。《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密義務(wù)?！北桓鎽?yīng)當(dāng)履行通知、告知義務(wù)而未盡義務(wù)，且隱瞞事實(shí)，在較短時(shí)間內(nèi)將房屋另行出售給第三方并辦理了網(wǎng)簽合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定被告存在不誠信行為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十三條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可獲得的利益……”原告2017年3月份與被告達(dá)成買賣協(xié)議時(shí)被告自愿售價(jià)550000元，2017年7月經(jīng)司法評(píng)估市場(chǎng)價(jià)764300元，差價(jià)21萬余元，理論上原告房屋買賣協(xié)議履行后可獲利益21萬余元，鑒于房屋市場(chǎng)價(jià)格可能存在的波動(dòng)、原告因支付定金和首付款實(shí)際造成的利息損失以及合同約定的違約方應(yīng)雙倍返還定金的條款，考慮被告確實(shí)存在違約行為，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，酌定被告支付原告違約金130000元。被告已退還170000元，尚有20000元未退，應(yīng)與130000元賠償金一并支付給原告。中介費(fèi)8250元根據(jù)協(xié)議由違約方被告承擔(dān)。評(píng)估費(fèi)8400元依法應(yīng)由被告承擔(dān)。被告提出原告是為他人購買房屋，訴訟主體不適格問題，因本案合同相對(duì)方是原、被告，法律并不禁止合法的代理行為，因此原告以自己名義為他人簽訂合同購買房屋具有正當(dāng)性，不存在主體不適格問題。綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第九十四條第四項(xiàng)、第一百一十三的規(guī)定，原審判決：一、解除王曉波與董某、李某于2017年3月15日簽訂的不動(dòng)產(chǎn)買賣協(xié)議。二、董某、李某于本判決生效之日起五日內(nèi)返還王曉波購房定金20000元，賠償因違約行為給王曉波造成的損失130000元，并支付王曉波鑒定費(fèi)8400元。三、董某、李某于本判決生效之日起五日內(nèi)支付邢臺(tái)創(chuàng)想房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司中介費(fèi)8250元。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)7000元，減半收取3500元，由被告董某、李某負(fù)擔(dān)。本院在二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請(qǐng)求依法提交了證據(jù)。本院對(duì)證據(jù)了質(zhì)證，上訴人提交證據(jù)有，證據(jù)1、證人出庭申請(qǐng)書，證據(jù)2、光盤一份，證據(jù)3、2017年12月26日11點(diǎn)59分證人趙某與第三人的高云紅通話錄音及視頻證實(shí)，證實(shí)王曉波系第三人的員工，王曉波與我方簽訂買賣協(xié)議屬于無效協(xié)議，在協(xié)議無效的情況下我方不承擔(dān)對(duì)王曉波的任何損失。該證人是通話錄音中的錄音主體。證據(jù)4、高云紅的名片一張。陳英即是王曉波的媳婦也是第三人的員工。證據(jù)5、截圖一份，王曉波發(fā)過來的短信讓我們打的電話就是陳英的電話。證實(shí)陳英在簽訂協(xié)議之前以買上訴人房子的名義給上訴人打電話把上訴人邀請(qǐng)到該公司，申請(qǐng)證人趙某出庭，證明錄音資料中的錄音主體系趙某和王曉波和高云紅。對(duì)上訴人提交的證據(jù)和錄音錄像、和證人證言質(zhì)證意見1、上訴人提供的錄音錄像以及證人證言，不能作為本案證據(jù)使用，因?yàn)槠渥C據(jù)來源不合法。2、證人與上訴人之間系朋友關(guān)系，從證人出庭的情況看，之所以錄音錄像并不是他自己所稱的是一個(gè)小心謹(jǐn)慎的人而是為了騙取王曉波是創(chuàng)想公司的證據(jù)。另外證人在所謂創(chuàng)想公司的店里也沒有見到王曉波，雖然錄像中有創(chuàng)想公司的字眼，但是沒有看到創(chuàng)想公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照。所以該證據(jù)不能證明王曉波是否是創(chuàng)想公司員工的事實(shí)。對(duì)于高云紅的名片我們認(rèn)為，不能說明任何問題，對(duì)于證據(jù)來源我們也有疑問。原告舉證的證據(jù)想證明的問題已經(jīng)超出了上訴請(qǐng)求的范圍，證明的目的是本案合同無效，但是無論是在一審訴訟過程中還是上訴人上訴狀中從來沒有主張過所謂的合同無效。3、無論王曉波是否是創(chuàng)想公司員工與本案的合同效力沒有關(guān)聯(lián)性，沒有法律規(guī)定如果王曉波是創(chuàng)想公司的員工就不能通過創(chuàng)想公司購買房子。我們認(rèn)為原告提供的證據(jù)不具有合法性、真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性，法庭不應(yīng)予以采信。第三人：王曉波是否是我公司的員工，代理人作為副總經(jīng)理，王曉波不是公司員工，錄像中的創(chuàng)想公司，不是我們注冊(cè)的。通話錄音是連續(xù)有意的引導(dǎo)，一般人會(huì)受到外界的引導(dǎo)，所以證據(jù)應(yīng)當(dāng)不予采納。本院查明事實(shí)與一審查明一致。本院對(duì)一審認(rèn)定事實(shí)予以確認(rèn)。
上訴人董某、李某因與被上訴人王曉波、原審第三人邢臺(tái)創(chuàng)想房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡(jiǎn)稱創(chuàng)想經(jīng)紀(jì)公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服河北省邢臺(tái)市橋東區(qū)人民法院（2017）冀0502民初1461號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年1月23日立案后，依法組成合議庭，對(duì)本案進(jìn)行了審理，上訴人董某、李某及委托訴訟代理人郭麗，被上訴人王曉波的委托訴訟代理人李宗彪，原審第三人創(chuàng)想經(jīng)紀(jì)公司的委托訴訟代理人王丙忠到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，關(guān)于上訴人所稱的在簽訂合同后在當(dāng)日雙方已經(jīng)形成口頭約定變更合同，合同變更為讓被上訴人一次性交清剩余房款的問題，上訴人沒有提交能夠證明已變更為讓被上訴人一次性交清剩余房款的證據(jù)，不能證明自己的該主張。按照合同的約定，上訴人還清了貸款，辦完了落宗手續(xù)卻明確告訴對(duì)方?jīng)]有辦完相應(yīng)手續(xù)，并要求對(duì)方支付全部房款，否則就要解除合同。至起訴前，上訴人始終沒有通知被上訴人其辦完了必要的還貸手續(xù)和落宗手續(xù)，且在5月初即在房管局簽訂了網(wǎng)簽合同，將涉訴房屋另售他人。涉案房屋進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估是當(dāng)事人申請(qǐng)，經(jīng)原審法院司法輔助辦公室委托司法鑒定機(jī)構(gòu)評(píng)估所作程序并不違法。上訴人所訴的違約的基準(zhǔn)日及計(jì)算方式有誤的主張，本院不予采信。綜上所述，董某、李某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)7000元，由上訴人董某、李某負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　楊月花
審判員　　董建一
審判員　　解寶成

書記員：杜志乾