原告：蘇英某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，退休職工，住樺川縣。
委托訴訟代理人：靳力紅，系樺川縣中心法律服務(wù)所法律工作者。
被告：佳木斯金某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地佳木斯市郊區(qū)萬象路*號。
法定代表人：趙發(fā)軍，董事長。
委托訴訟代理人：趙玉明，系佳木斯市郊區(qū)中實法律服務(wù)所法律工作者。
第三人：史貴慶，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住佳木斯市郊區(qū)。
委托訴訟代理人：王天姝，系黑龍江艾未律師事務(wù)所律師。

原告蘇英某與被告佳木斯金某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱金某公司）、第三人史貴慶所有權(quán)確認糾紛一案，本院于2018年10月8日立案受理后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。第一次庭審原告蘇英某委托訴訟代理人靳力紅、被告金某公司的委托訴訟代理人趙玉明、第三人史貴慶的委托訴訟代理人王天姝到庭參加訴訟。第二次庭審原告蘇英某委托訴訟代理人靳力紅、第三人史貴慶的委托訴訟代理人王天姝到庭參加訴訟，被告金某公司經(jīng)本院合法傳喚，無正當理由拒不到庭參加訴訟，本案缺席審理?，F(xiàn)已審理終結(jié)。
原告蘇英某向本院提出訴訟請求：1、請求確認樺川縣世紀星城B＃106號室房屋產(chǎn)權(quán)系原告所有；2、案件受理費由被告承擔。審理過程中，原告變更訴訟請求為房屋拆遷安置補償合同糾紛，與被告履行《房屋安置補償協(xié)議書》。事實和理由：在2011年6月11日，原告與被告簽訂了《房屋拆遷補償安置協(xié)議書》，并于2013年10月15日回遷使用至今。原告在2017年5月要為本案涉訴的房屋辦理不動產(chǎn)證時，才得知原告回遷獲得的房屋被被告在2014年1月20日抵押給本案第三人（史貴慶），為了保護原告的回遷優(yōu)先安置權(quán)益不受侵害，請求確認樺川縣世紀星城B號樓106室的房屋產(chǎn)權(quán)系原告所有。其代理人認為，一、樺川縣世紀星城項目部是掛靠在被告名下，金某公司作為拆遷人對原告的原始房屋進行拆遷，并且與原告簽訂了《房屋拆遷補償安置協(xié)議書》，約定了安置位置、面積等相應(yīng)的協(xié)議內(nèi)容，因拆遷行為合法，《房屋拆遷補償安置協(xié)議書》具有法律效力，被告應(yīng)對其以及名下掛靠公司所做的一切違規(guī)違法行為負有監(jiān)督管理和承擔連帶義務(wù)，原告的合法權(quán)益應(yīng)得到保護，請法庭支持原告的訴求；二、根據(jù)《最高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條規(guī)定：拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確或回遷時協(xié)商約定安置地點、用途特定的房屋對被拆遷人均應(yīng)予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應(yīng)予以支持。所以本案爭議的房屋應(yīng)由原告所有，請法庭予以支持；三、原告在2011年拆遷，在2013年回遷后對本案訴爭的房屋一直占有、使用、居住至今，是訴爭房屋的合法實際占有人，而第三人是在2014年與被告簽訂的《商品房買賣合同》，但是其提供的合同證據(jù)上出賣人處既沒有開發(fā)建設(shè)單位蓋章，也沒有建設(shè)單位法人簽字或加蓋名章，買受人處也沒有第三人（史貴慶）簽字，所謂的買賣合同其買賣的事實尚未成立，不發(fā)生法律效力，且第三人對此房屋未進行管理、使用、占有，請法庭支持原告的訴訟請求；四、根據(jù)最高院《全國民事審判工作會議紀要》（法辦442號）的規(guī)定，數(shù)份有效合同中，確定順序首先以辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準，其次以合法實際占有房屋為主，再次以合同成立先后順序確定權(quán)利，保護順位。綜上所述，原告是本案訴爭房屋的回遷安置戶，應(yīng)優(yōu)先取得補償安置房屋，原告對訴爭房屋又已經(jīng)實際居住、占有、使用多年，是房屋的實際占有人，原告對本案訴爭得房屋具有排他性權(quán)利，其合法權(quán)益應(yīng)得到法律的保護。
被告金某公司辯稱，一、答辯人是2011年2月23日與項目部開發(fā)者（梁雪楓）簽訂的合作協(xié)議，也就是說梁雪楓是個人掛靠在答辯人的公司名下來開發(fā)小區(qū)建設(shè)。該協(xié)議掛靠期為兩年，協(xié)議第十條注明在期滿后掛靠關(guān)系自動失效。答辯人在2013年2月24日就和梁雪楓解除合作關(guān)系，在解除協(xié)議以后發(fā)生一切事務(wù)均由梁雪楓個人承擔，答辯人不承擔。二、被答辯人稱該房產(chǎn)是在2014年1月20日開發(fā)者梁雪楓已再次銷售給本案第三人，那是梁雪楓個人行為，所造成第三人糾紛和答辯人無關(guān)。答辯人是2013年2月23日就和梁雪楓解除協(xié)議，并且答辯人又于2013年4月19日在佳木斯日報發(fā)表解除公告，所以說在答辯人發(fā)表公告后所發(fā)生的一切事務(wù)答辯人均不承擔責任。三、梁雪楓所用的世紀星城項目部公章是事后發(fā)生的且是私刻的。原告人想理清該房屋的事實和認定需要找當時項目開發(fā)者梁雪楓才能說清所售的房屋等事情。
第三人史貴慶述稱，一、依照《物權(quán)法》的明確規(guī)定，原告對訴爭得房屋并不享有《物權(quán)法》規(guī)定的所有權(quán)?！段餀?quán)法》第五條明確規(guī)定了物權(quán)法定的原則，《物權(quán)法》第九條又明確規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依法登記發(fā)生法律效力，未經(jīng)登記的不發(fā)生效力，而該房屋并未登記到原告名下，因此所有權(quán)并不屬于原告。同時，依照《物權(quán)法》的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)之變動不同于動產(chǎn)，不是以交付為要件，而是以登記為要件，即對于不動產(chǎn)而言，對于物權(quán)變動登記優(yōu)先于交付，而登記行為本身即具有公示公信的效力，即對于不動產(chǎn)而言，其他任何的法律行為均低于登記行為。本案中，答辯人已經(jīng)與房屋所有權(quán)人開發(fā)商被告佳木斯金某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《商品房買賣合同》并在產(chǎn)權(quán)部門登記備案，顯然就登記要件而言，作為本案第三人的答辯人對爭議標的的歸屬權(quán)利優(yōu)先于原告，原告沒有取得房屋所有權(quán)，而是第三人的權(quán)利優(yōu)先于原告，因此，應(yīng)當駁回原告的訴訟請求。值得注意的是，物的滅失意味著物權(quán)的絕對消滅，即物權(quán)因物的滅失而消滅，這是物權(quán)的基本原理，原告即使與被告金某公司簽訂了拆遷協(xié)議，而只能認定原告與被告之間存在著債權(quán)，而非就涉案標的物存在物權(quán)。而《物權(quán)法》明確規(guī)定的物權(quán)法定原則，則是包括了物權(quán)取得的規(guī)則，開發(fā)商取得對涉案標的物的物權(quán)的取得是屬于《物權(quán)法》第三十條規(guī)定的物權(quán)的原始取得，因此，根據(jù)《物權(quán)法》的明確規(guī)定，原告根本沒有取得涉案房屋的所有權(quán)。二、本案的舉證責任在于原告，并且原告應(yīng)當承擔履行合同義務(wù)的舉證責任。答辯人在與被告簽訂《商品房買賣合同》之前，已經(jīng)實地查看并在產(chǎn)權(quán)部門查看了房屋登記的實際情況，涉案房屋沒有異常登記的情況，可以簽訂正式的《商品房買賣合同》，因此才同被告簽訂了《商品房買賣合同》，而該房屋不能過戶的原因并不在于答辯人。根據(jù)《民事訴訟法》第六十四條的規(guī)定，原告應(yīng)當承擔就其主張的與被告之間存在房屋拆遷補償安置的關(guān)系的舉證責任，并且應(yīng)當證實其已履行了相應(yīng)的全部合同義務(wù)，且應(yīng)當對證實該拆遷安置協(xié)議與本案爭議房屋的關(guān)系，在無充分證據(jù)的情況下，即認定物權(quán)關(guān)系，則顯然侵害了第三人的合法權(quán)益。三、退一步講，即使原告在本次庭審中證實了對涉案房屋的安置補償關(guān)系，但根據(jù)《物權(quán)法》第十二條的明確規(guī)定在不動產(chǎn)物權(quán)尚未進行登記的情況下，原告并不享有該案涉房屋的所有權(quán)，依法應(yīng)當對該訴求予以駁回。
針對原告變更后的訴訟請求，第三人史貴慶的委托訴訟代理人提出答辯意見：一、第三人就案涉房屋與被告之間簽訂的商品房買賣合同，依法成立并生效，是合法有效的商品房買賣合同，并不是任何其他法律關(guān)系，原告在上次與本次庭審中也并未舉示出任何有效的證據(jù)，來證實第三人與被告之間的關(guān)系。與此同時，值得注意的是，合同具有相對性，原告進行本次訴訟，不應(yīng)當也不能影響第三人對被告的合法權(quán)益，第三人與被告之間的合同性質(zhì)以及效力在本次訴訟原告未有證據(jù)情況下的認定，將明顯影響第三人的權(quán)利。二、原告與被告之間有關(guān)案涉房屋也屬于債權(quán)的法律關(guān)系，明顯不屬于物權(quán)的關(guān)系，物的滅失是所有權(quán)的絕對的消滅，原告原本的房屋已經(jīng)消滅不存在了，所有權(quán)也就不存在了，在物權(quán)已經(jīng)不存在的情況下根本不存在置換的問題，其對被告之間如果存在回遷關(guān)系，也是債權(quán)的關(guān)系，而債權(quán)之間是具有平等性的。因此，原告的訴請不應(yīng)得到支持。
原告圍繞訴訟請求，向本院提交了如下證據(jù)：
證據(jù)一、《房屋拆遷補償安置協(xié)議書》一份，2018年11月9日樺川縣人民政府房屋征收辦公室出具的《證明》一份，證明原告在2011年6月11日與被告簽訂了就涉案房屋在內(nèi)的《房屋拆遷補償安置協(xié)議書》，由于被告掛靠公司在原告回遷時沒有把安置協(xié)議書原件交付原告，所以樺川縣房屋征收辦出具了此協(xié)議真實的證據(jù)。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告金某公司認為：對拆遷補償協(xié)議真實性和證明的問題均沒有異議，對樺川縣人民政府房屋征收辦公室出具的證明真實性沒有異議，對要證明的問題有異議，該證明只能證明拆遷達成協(xié)議的個人是梁雪楓，而不是本公司拆遷，拆遷的后果應(yīng)該由梁雪楓個人承擔。
經(jīng)庭審質(zhì)證，第三人史貴慶認為：真實性、關(guān)聯(lián)性有異議，第一、協(xié)議的印鑒應(yīng)當與備案的印鑒一致；第二、根據(jù)協(xié)議內(nèi)容，安置地點是一個范圍，并沒有明確指明安置地點為本案案涉房屋，協(xié)議本身不能證明協(xié)議安置地點就是該房屋，否則屬于違反了物權(quán)法定原則。對于征收辦公室的證明，因為原告蘇英某有多處房屋在該小區(qū)，該證明并沒有指明與本案原告的拆遷補償安置協(xié)議具有相應(yīng)的關(guān)聯(lián)性，因此認為關(guān)聯(lián)性有異議。

本院經(jīng)審查認為，由于被告金某公司對證據(jù)真實性沒有異議，第三人史貴慶對證據(jù)的真實性和要證明的問題均有異議，本庭結(jié)合原告的陳述及原告舉證的證據(jù)二，可以證明原告與被告就原告所有的房屋因拆遷簽訂了《房屋安置補償協(xié)議書》，本案爭議的房屋系《房屋拆遷安置補償協(xié)議》當中的房屋。
證據(jù)二、收據(jù)五張、票據(jù)兩張、進戶證明一份、《物業(yè)服務(wù)合同》一份，分別是2013年9月26日被告為原告出具的物業(yè)費、垃圾清理費，2013年熱化費，土地證費，2013年10月15日出具的工本費，2013年10月27日2013年熱化超高費，2013年10月15日出具的進戶證明，2014年11月17日華電樺川熱力有限公司出具的采暖費，2017年7月18日供電局出具的繳費發(fā)票一張，2013年10月15日佳木斯億匯物業(yè)管理有限公司為原告出具的物業(yè)合同一份，以上證據(jù)證明原告自進戶以來一直對涉案房屋占有使用至今。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告金某公司認為：對五張票據(jù)有異議，一、進戶開票時間均是我公司在佳木斯日報公告之后所出具的收據(jù)。二、所收取的五張票據(jù)費用被告根本沒有收到，是梁雪楓個人收取。三、所加蓋的公章是梁雪楓個人私自所刻，被告公司對此不承擔責任。
經(jīng)庭審質(zhì)證，第三人史貴慶認為：對真實性、關(guān)聯(lián)性均有異議，首先對電力發(fā)表標注的房屋不是本案房屋，對熱力發(fā)票真實性沒有異議，對其他收據(jù)真實性有異議，由于不是法定的發(fā)票形式，并且收取相應(yīng)物業(yè)費等費用的主體根據(jù)原告舉出的物業(yè)合同收取的主體是億匯公司，項目部沒有權(quán)利收取物業(yè)費等費用。同時以上證據(jù)材料均不是房屋已經(jīng)進行產(chǎn)權(quán)登記的證據(jù)，不能說明原告訴請所有權(quán)歸屬的問題，因此不具有關(guān)聯(lián)性。
本院經(jīng)審查認為，由于被告金某公司和第三人對部分證據(jù)的真實性和所有證據(jù)的關(guān)聯(lián)性均有異議，針對金某房地產(chǎn)公司的質(zhì)證意見認為是公示解除掛靠關(guān)系以后出具的，以及加蓋的公章是梁雪楓個人私自所刻，因梁雪楓與其掛靠行為為法律所禁止，項目部的行為被告金某公司均應(yīng)負責。第三人對原告要證明問題的質(zhì)證意見，由于上述證據(jù)的相對方是原告與被告金某公司項目部之間的關(guān)系，第三人對原告與被告的經(jīng)濟行為雖然有注意的義務(wù)，但并不是雙方買賣合同的參加主體，因此第三人的質(zhì)證意見不予采信。
被告金某公司圍繞抗辯主張，提交了如下證據(jù)：
證據(jù)一、《合作開發(fā)協(xié)議》一份，甲方佳木斯金某房地產(chǎn)開發(fā)公司，乙方梁雪楓；2013年4月19日在佳木斯日報發(fā)表的聲明一份。證明金某公司與梁雪楓掛靠時間是2011年2月23日至2013年2月23日，該協(xié)議甲方蓋章處是佳木斯市金某房地產(chǎn)開發(fā)公司，而梁雪楓所對外出租、出售、借款的一切事務(wù)所加蓋的公章并不是我公司的公章，而是梁雪楓自己行為在外私刻的佳木斯金某房地產(chǎn)開發(fā)公司世紀星城項目部公章。該項目部公章對外一切事務(wù)是沒有法律依據(jù)的，所以我公司不認可梁雪楓在外加蓋的項目部公章的一切事務(wù)。被告于2013年4月19日起就和梁雪楓解除掛靠協(xié)作關(guān)系，向社會聲明公告，在公告后發(fā)生的一切事務(wù)本公司不予以承擔。
經(jīng)庭審質(zhì)證，原告蘇英某認為：被告提供的證據(jù)真實性沒有異議，對證明內(nèi)容有異議，因為原告拆遷時是被告與世紀星城項目部掛靠期間內(nèi)，因為原告所被拆遷的房屋不屬棚戶區(qū)改造，所以被告沒有將原告拆遷補償安置協(xié)議交由樺川縣房屋征收辦做原始備案，僅以書寫的方式予以備案，原告在回遷時雖然不在被告所述的合作關(guān)系存續(xù)期間內(nèi)，但是金某公司樺川縣世紀星城項目部仍以被告公司的名義進行著各種銷售活動，被告有對其承擔監(jiān)督管理的責任和義務(wù)，所以被告作為被掛靠公司應(yīng)當承擔掛靠公司所造成的一些損害后果。
經(jīng)庭審質(zhì)證，第三人史貴慶認為：真實性和關(guān)聯(lián)性有異議，被告稱解除掛靠并不具有法定的程序和形式，第三人與被告簽訂的商品房買賣合同經(jīng)過了產(chǎn)權(quán)部門的登記備案，因此被告與第三人存在合法有效的商品房買賣關(guān)系，并且無論是否屬于掛靠關(guān)系根據(jù)客觀證據(jù)顯示該地段是由被告開發(fā)，相應(yīng)手續(xù)均是被告作為相應(yīng)主體。
本院經(jīng)審查認為，由于梁雪楓與被告金某公司的掛靠行為為法律明令禁止，故此項目部產(chǎn)生的后果責任由被告承擔，對被告的主張不予認定。
第三人史貴慶結(jié)合陳述，向本院提供《商品房買賣合同》一份、欠據(jù)一份。證明：第三人與被告之間存在合法有效的商品房買賣合同關(guān)系，且該合同為經(jīng)過產(chǎn)權(quán)部門備案登記的合同，原告沒有經(jīng)過所有權(quán)登記，因此原告對該房屋不享有法律規(guī)定的所有權(quán)。房款交付方式是抵賬。
經(jīng)庭審質(zhì)證，原告蘇英某認為：對真實性和證明問題有異議，首先第三人欠據(jù)不能證明其與被告之間簽訂的商品房買賣合同的交付方式，此欠據(jù)僅能證明王妍豐、梁雪楓個人與史貴慶之間的買賣關(guān)系與本案沒有任何關(guān)聯(lián)性，不能作為證據(jù)使用。商品房買賣合同是復(fù)印件，且在合同出賣人和買受人處均沒有出賣人公章及法人代表名章，買受人處沒有買受人簽字，此買賣合同不符合《合同法》規(guī)定的合同成立條件，此合同為無效合同，不能作為證據(jù)使用。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告金某公司認為：同意原告人質(zhì)證意見。
本院經(jīng)審查認為，由于原告及被告對證據(jù)的真實性和要證明的問題均有異議，因第三人與被告之間是否存在買賣合同關(guān)系，與本案爭議的房屋所有權(quán)確認無關(guān)聯(lián)，第三人可就該關(guān)系另行主張權(quán)利。第三人與被告簽訂的《商品房買賣合同》沒有買賣雙方簽字或加蓋公章，按照法律規(guī)定，書面簽訂合同應(yīng)當由當事人雙方簽字或蓋章才能成立，因此該商品房買賣合同并未成立，因此不存在效力性問題，對第三人要證明的問題不予采信。
根據(jù)本院審查認證的證據(jù)，結(jié)合當事人的陳述，本案基本事實如下：案外人梁雪楓于2011年掛靠被告金某公司開發(fā)建設(shè)樺川縣世紀星城工程。原告在其開發(fā)的小區(qū)內(nèi)有房產(chǎn)若干，2011年6月11日，被告金某公司與原告簽訂了《房屋拆遷補償安置協(xié)議書》，約定以產(chǎn)權(quán)調(diào)換的形式，將爭議房屋在內(nèi)的若干套房產(chǎn)補償安置于原告，2013年10月15日原告占有、使用了爭議的房屋至今。2014年12月22日，被告金某公司與第三人史貴慶簽訂了一份《商品房買賣合同》，但雙方未簽字或蓋章。
本院認為，案外人梁雪楓與被告金某公司簽訂了合作開發(fā)樺川縣世紀星城建設(shè)施工項目的協(xié)議，因法律明令禁止建筑施工企業(yè)以任何形式允許其他單位或個人使用本企業(yè)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照，以本企業(yè)名義承攬工程，因此《合作協(xié)議》只是對其雙方具有管理與被管理的職能，對外無約束力，故無論金某公司是否辯解與梁雪楓的合作期間屆滿和宣告解除掛靠關(guān)系，都不具有法律效力，金某公司對外應(yīng)承擔責任。由于第三人史貴慶無論是否與被告存在買賣關(guān)系，其陳述的對爭議房屋享有債權(quán)或物權(quán)，因其僅以與被告訂立《商品房買賣合同》為由主張權(quán)利，而該合同當事人雙方未在合同上簽字或蓋章，屬未成立，對當事人雙方或?qū)ν饩鶡o約束力，故對其主張不予支持。第三人史貴慶提出的合同具有相對性，原告在沒有任何證據(jù)的情況下不適宜在本案中對第三人與被告之間的商品房買賣合同關(guān)系進行判定，否則將影響第三人維護自己的合法權(quán)益的問題，由于雙方訂立的《商品房買賣合同》未成立，自始對雙方無約束力，故對其合法權(quán)益不能受到侵害，其合法權(quán)益可另行主張。原告與被告簽訂了《房屋安置補償協(xié)議書》，系當事人雙方在自愿平等基礎(chǔ)上建立的，其內(nèi)容不違反相關(guān)規(guī)定，一經(jīng)簽訂既具有法律效力。雙方拆遷是產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式，故原告對協(xié)議范圍內(nèi)的房屋具有優(yōu)先安置權(quán)。
綜上所述，原告變更后的訴訟請求應(yīng)予以支持。依照《中華人民共和國建筑法》第二十六條二款、《中華人民共和國合同法》第三十二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條規(guī)定，判決如下：

原告蘇英某對樺川縣世紀星城小區(qū)B＃106室有優(yōu)先安置權(quán)，與被告佳木斯金某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司履行2011年6月11日簽訂的《房屋拆遷補償安置協(xié)議書》。于本判決發(fā)生法律效力后，被告佳木斯金某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司協(xié)助原告辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
案件受理費2300元由被告負擔，與上款一并執(zhí)行。
如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于佳木斯市中級人民法院。

審判長 張宏
審判員 崔焱火
人民陪審員 王衛(wèi)東

書記員： 劉皆成