原告：舒某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省通城縣，
原告：李某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省通城縣，
委托訴訟代理人：張超，湖北寧華律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：一般代理。
被告：湖北德某商業(yè)運營管理有限公司（以下簡稱德某公司）。住所地：咸寧市賀勝路特*號。
法定代表人：關(guān)元山，系德某公司董事長。
委托訴訟代理人：方是黨，系該公司經(jīng)理，代理權(quán)限：一般代理。
被告：咸寧市天成投資有限公司（以下簡稱天成公司）。住所地：咸寧市賀勝路特*號。
法定代表人：關(guān)雨斌，系天成公司董事長。
委托訴訟代理人：祁觀，湖北赫誠律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限：一般代理。

原告舒某、李某某與被告德某公司、被告天成公司委托合同糾紛一案，本院立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行審理。原告舒某、李某某及其委托訴訟代理人張超、被告天成公司的委托訴訟代理人祁觀到庭參加了訴訟，被告德某公司經(jīng)本院依法傳喚未到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告舒某、李某某向本院提出訴訟請求：1、判令被告德某公司繼續(xù)履行《天成財富中心2號樓產(chǎn)權(quán)商鋪委托租賃管理合同書》，判令兩被告自2016年7月1日起向原告支付租金及按照中國人民銀行同期貸款利率支付租金利息，截止至2017年12月31日，應(yīng)付未付的租金為51838.38元，租金計算至一審判決之日止；2、判令兩被告按日0.05%的標(biāo)準(zhǔn)向原告支付逾期付款違約金4734.57元，計算至一審判決之日止；3、判令天成公司對德某公司承擔(dān)連帶責(zé)任；4、判令兩被告承擔(dān)本案訴訟費。事實與理由：2013年4月11日，原告與被告天成公司簽訂了《商品房買賣合同》，原告以每平方米13664.88元，建筑面積29.09平方米，總價款397511元購買天成公司開發(fā)的天成財富中心2號樓負(fù)1層1462號商鋪。被告天成公司承諾包租，并委托被告德某公司對天成財富中心2號樓進行統(tǒng)一招商運營管理。同日，原告與天成公司指定的德某公司簽訂了《商鋪委托租賃管理合同書》。因此，該商鋪實際是兩被告招商運營管理。《商鋪委托租賃管理合同書》約定：委托租賃的基本租金收益為每月99元㎡，基本租金收益全部歸甲方所有，還約定乙方未依本合同的約定向甲方支付收益的，應(yīng)按日0.05%的標(biāo)準(zhǔn)向甲方支付逾期違約金。合同簽訂后，原告履行了合同義務(wù)。截止至2017年12月31日兩被告應(yīng)付未付的租金為51838.38元，違約金為4734.57元。經(jīng)多次催促，兩被告至今未向原告支付租金，違反了合同義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。同時，原告簽訂的《商品房買賣合同》、《天成財富中心2號樓產(chǎn)權(quán)商鋪委托租賃管理合同書》是在同一時間、同一地點、同一銷售團隊完成，且被告天成公司指定原告必須與被告德某公司簽訂委托經(jīng)營管理合同后，方可完成交易?？梢?，與被告德某公司簽約并非原告的主觀愿望和主動選擇。現(xiàn)德某公司違約拒付租金，天成公司理應(yīng)對德某公司的選擇不當(dāng)、監(jiān)管不力承擔(dān)連帶責(zé)任。被告天成公司委托德某公司運營管理，負(fù)有不可推卸的責(zé)任，應(yīng)當(dāng)與德某公司共同承擔(dān)責(zé)任。
被告德某公司辯稱，1、差欠原告租金款項屬實，差欠具體的金額以被告提交的財務(wù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表上記錄為準(zhǔn)；2、原告起訴的部分事實與實際不符，被告差欠其租金款項，與天成公司無關(guān)。原被告簽訂的委托租賃管理協(xié)議是雙方自愿簽訂，原告應(yīng)依據(jù)合同相對性，向被告主張欠付租金及其他相關(guān)責(zé)任；3、委托租賃管理協(xié)議約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高。原被告之間簽訂的委托管理合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)高于我國現(xiàn)行法律規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，實為無效之約定。原告并未提交證據(jù)證明其實際經(jīng)濟損失，且被告逾期付款其實際損失僅表現(xiàn)為資金利益，該約定超過實際損失的30%，依法應(yīng)當(dāng)酌情調(diào)整減少。故原告起訴的金額和部分事實有誤，主張的違約金過高，請求法院依法查明事實，判決駁回原告的部分訴訟請求。
被告天成公司辯稱，一、本案中存在兩個獨立法律主體，兩個獨立法律關(guān)系。1、本案中存在兩個獨立的法律主體，應(yīng)各自承擔(dān)責(zé)任。德某公司具有獨立的法人資格，依法應(yīng)獨立承擔(dān)民事責(zé)任，因此德某公司作為《商鋪委托經(jīng)營管理合同》的合同一方主體，應(yīng)獨立承擔(dān)責(zé)任，與天成公司無關(guān)。天成是天成財富中心項目的開發(fā)商，德某公司是天成財富中心的運營商，天成與德某之間無委托運營關(guān)系，天成公司亦無權(quán)代表業(yè)主委托德某公司進行經(jīng)營管理，否則，天成委托德某運營的話，天成的行為就將構(gòu)成無權(quán)處分，因為天成公司在將項目出賣后，其無權(quán)再將項目委托他人經(jīng)營，因此，天成與德某的關(guān)系就是開發(fā)商與運營商的關(guān)系。其次，并無證據(jù)證明德某與天成公司之間出現(xiàn)了財產(chǎn)、業(yè)務(wù)、人員等方面的混同，恰恰相反，德某與天成分別為不同的獨立民事主體，經(jīng)營業(yè)務(wù)不同，組織人員不同，財產(chǎn)獨立，不存在關(guān)聯(lián)混同關(guān)系。德某公司法人、股東等變更完全符合我國現(xiàn)行法律要求，并未有證據(jù)證明逃避債務(wù)。2、本案中存在兩個法律關(guān)系，兩個法律關(guān)系各自獨立。本案中原告與被告天成公司簽訂了《商品房買賣合同》，購買天成財富中心的商鋪，原告與被告德某公司簽訂了《商鋪委托租賃管理合同書》，由德某公司對該商鋪進行管理。原告是依據(jù)其與德某公司簽訂的《商鋪委托經(jīng)營管理合同》主張租金收益及違約金，而天成公司并非該合同的主體。根據(jù)合同的相對性原則，合同以外的主體對合同后果承擔(dān)責(zé)任必須源于法律的規(guī)定或當(dāng)事人的約定，但是，本案天成公司并未做出任何同意就原告的合同權(quán)利而代為或與德某公司共同承擔(dān)支付義務(wù)的任何書面承諾或協(xié)議文件，因此，原告要求合同之外的天成公司承擔(dān)合同所約定的法律責(zé)任的主張不能成立。二、關(guān)于《商品買賣合同》、《委托租賃合同》的相關(guān)內(nèi)容：1、原告在簽訂《商品買賣合同》、《委托租賃合同》完全是在自愿平等、協(xié)商一致的情形下訂立的，并未有證據(jù)表明在簽訂合同之時被告對原告有脅迫、欺詐導(dǎo)致原告非自愿簽訂的事實，也并未有證據(jù)證明天成公司指定原告必須與德某公司簽訂委托管理合同方可完成交易。2、原告是具有完全民事行為能力人，對于該合同的約定內(nèi)容是能夠完全理解，自愿選擇認(rèn)同的。該約定僅僅是要求買受人對購買物業(yè)的利用業(yè)態(tài)與商城整體規(guī)劃一致，絕非原告推論即指買受人只能按天成公司的意思將所購房屋委托給德某公司經(jīng)營管理。三、關(guān)于本案中宣傳推介材料；1、宣傳推介材料來源不明，形成時間不明，無法證明該廣告是被告制作發(fā)布，更加不能證明該廣告是原告在購買涉案房屋前已經(jīng)實際獲取，不排除是其代理律師通過代理其他案件獲取資料后轉(zhuǎn)交并作為本案證據(jù)。該廣告的真實性尚待核實，發(fā)布主體是誰以及何時發(fā)布尚且不知道，不能推定德某和天成公司之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系。2、宣傳推介材料所涉內(nèi)容亦不具體明確，其與商品房買賣合同無關(guān)，且與本案沒有關(guān)聯(lián)性，更不能證明原告的證明主張。3、即使假設(shè)宣傳推介材料是真實的，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，該廣告屬于要約邀請，而不是要約，不應(yīng)當(dāng)被視為合同的組成部分。綜上所述，被告與原告之間僅存在商品房買賣合同關(guān)系，與本案所爭的委托租賃合同關(guān)系無關(guān)，被告天成公司與德某公司是兩個獨立的法人，各自承擔(dān)獨立責(zé)任。因此，原告的訴訟請求沒有事實和法律依據(jù)，請求法院判決駁回原告對天成公司的全部訴訟請求。
當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。根據(jù)原、被告雙方提供的有效證據(jù)，結(jié)合本案的事實，本院認(rèn)定事實如下：
2013年4月11日，原告舒某、李某某與咸寧市天成投資有限公司簽訂《商品房買賣合同》，購買咸寧市天成投資有限公司開發(fā)的咸寧市賀勝路特一號“天成財富中心”2號樓負(fù)1層1462號商鋪。同日，原告舒某、李某某與被告德某公司簽訂《商鋪委托租賃管理合同書》，合同約定原告舒某、李某某將天成財富中心2號樓負(fù)1層1462號，建筑面積為29.09平方米的商鋪委托被告德某公司進行租賃管理。從2013年4月30日起前三年為市場培育期，原告舒某、李某某按照每平方米每月1元的標(biāo)準(zhǔn)享有市場培育期收益。并于每年的6月28日及12月28日或之后20個工作日內(nèi)收取；計租周期為每年1月1日至6月30日及7月1日至12月30日（首次計租時間不滿半年的按天計算）。三年的市場培育期滿后，雙方自動轉(zhuǎn)入委托租賃管理期，委托租賃管理期限為12年，共分為三個委托租賃管理期，其中第一個委托租賃管理期為2年，后兩個委托租賃管理期每期為5年。委托租賃的基本租金收益為每平方米每月99元，基本收益金全部歸原告舒某、李某某所有，增值租金的70%由原告舒某、李某某所有，30%作為服務(wù)費歸被告德某公司享有。雙方各自按其所得的收益（相關(guān)收益和服務(wù)費），分別繳納相關(guān)的稅費、租賃備案費及其他國家相關(guān)機構(gòu)規(guī)定應(yīng)繳納的費用，稅務(wù)機關(guān)或國家相關(guān)機構(gòu)根據(jù)法律要求被告德某公司代扣代繳的，被告德某公司按要求代為辦理。合同簽訂后，被告德某公司按約定向原告舒某、李某某支付了部分租金收益，尚欠2016年7月1日至2017年12月31日期間的稅前租金17279.46元（計提扣稅14.1%后為14843.06元）未付（應(yīng)于2017年1月17日之前支付）；尚欠2017年1月1日至2017年6月30日期間的稅前租金17279.46元（計提扣稅14.1%后為14843.06元）未付（應(yīng)于2017年7月18日之前支付）；尚欠2017年7月1日至2017年12月31日期間的稅前租金17279.46元（計提扣稅14.1%后為14843.06元）未付（應(yīng)于2018年1月17日之前支付）。欠付稅后租金合計44529.18元。
同時查明，被告天成公司在銷售商鋪時，向原告發(fā)放銷售廣告和宣傳資料，承諾“包租，15年托管，7%穩(wěn)定投資回報，只管買鋪不用管經(jīng)營，只管收租不用尋租客，只管升值不用扛風(fēng)險”。并在該宣傳資料（秘訣3）中告知購房者：有專業(yè)管理公司護航，德某公司率先提出“先行賠付、無理由退貨”售后服務(wù)承諾，專項推廣資金、精準(zhǔn)化營銷、立體式組合營銷、品牌成長幫扶計劃四大營銷策略，更是堪稱旺市定海神針，消除投資者買鋪缺乏經(jīng)營的煩擾。原告與被告天成公司簽訂的《商品房買賣合同》購買天成公司開發(fā)的天成財富中心2號樓負(fù)1層1462號商鋪。該合同第十八條約定，買受人不得自行決定該商品房商業(yè)用途的業(yè)態(tài)，為保證商城整體商業(yè)價值的最大化，商鋪業(yè)態(tài)必須符合商城整體規(guī)劃。原告與被告德某公司簽訂的《商鋪委托租賃管理合同書》載明，原告在購買商鋪之前，被告天成公司已委托被告德某公司對天成財富中心2號樓進行統(tǒng)一招商運營管理。

本院認(rèn)為，原告作為案涉商鋪所有權(quán)人，其與被告德某公司簽訂《天成財富中心2號樓產(chǎn)權(quán)商鋪委托經(jīng)營管理合同書》，將商鋪委托被告德某公司租賃管理，該合同系雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行各自的義務(wù)。被告德某公司應(yīng)按合同約定向原告支付租金收益，其拖欠租金收益，顯屬違約，故對原告要求被告德某公司支付租金收益，應(yīng)按到期應(yīng)付租金扣減代繳稅費后，實欠租金收益部分44529.18元予以支持。對逾期支付租金違約金的主張，合理部分本院予以支持。原告訴請租金計算至2017年12月31日，之后的租金由被告按約支付或逾期由原告另行主張權(quán)利。關(guān)于原告要求按照銀行同期貸款利率支付租金利息和天成公司承擔(dān)原告對銀行后期的還貸義務(wù)的訴求于法無據(jù)，本院不予支持。關(guān)于稅費問題，被告德某公司已按相關(guān)規(guī)定代扣代繳稅款，抵扣其應(yīng)當(dāng)支付的款項。被告辯稱違約金過高，要求調(diào)整，理由不充分，本院不予支持。
關(guān)于天成公司在本案中是否承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任問題。本院認(rèn)為，被告天成公司應(yīng)當(dāng)與德某公司共同承擔(dān)民事責(zé)任。理由如下：第一、天成公司向原告發(fā)放銷售廣告和宣傳資料的性質(zhì)對天成公司具有法律約束力。該銷售廣告與宣傳資料中不僅著力對德某公司管理經(jīng)驗與投資無風(fēng)險等內(nèi)容進行宣傳，并承諾“包租，15年托管，7%穩(wěn)定投資回報，只管買鋪不用管經(jīng)營，只管收租不用尋租客，只管升值不用扛風(fēng)險”，即該銷售廣告與宣傳資料意思表示內(nèi)容具體確定；從合同的簽訂與履行情況來分析，天成公司在與原告簽訂《商品房買賣合同》的同時，要求原告與德某公司簽訂《天成財富中心2號樓產(chǎn)權(quán)商鋪委托經(jīng)營管理合同書》，將涉案房屋交由德某公司經(jīng)營管理，來實現(xiàn)包租與只需購房無須承擔(dān)風(fēng)險的合同目的。上述二份合同的內(nèi)容與銷售廣告和宣傳資料的內(nèi)容密切關(guān)聯(lián)，原告在購房同時，經(jīng)營管理和投資風(fēng)險由天成公司負(fù)責(zé)，該銷售廣告和宣傳資料的內(nèi)容視為天成公司所承諾的內(nèi)容，在買受人做出承諾時生效，即原告與之簽訂《商品房買賣合同》時，天成公司在銷售廣告和宣傳資料所承諾的內(nèi)容就屬于《商品房買賣合同》的內(nèi)容，對天成公司發(fā)生法律約束力；第二、天成公司與德某公司構(gòu)成委托關(guān)系?！短斐韶敻恢行?號樓產(chǎn)權(quán)商鋪委托經(jīng)營管理合同書》系格式合同，該合同明確表述系受天成公司的委托從事經(jīng)營管理，而涉案《商品房買賣合同》第十八條約定“買受人不得自行決定該商品房商業(yè)用途的業(yè)態(tài)，為保證商城整體商業(yè)價值的最大化，商鋪業(yè)態(tài)必須符合商城整體規(guī)劃”，上述條款包含有三個意思表示：1、原告購房時，涉案房屋已被天成公司委托德某公司負(fù)責(zé)經(jīng)營管理，由二份合同的外部表現(xiàn)形式即可確定天成公司與德某公司之間系委托合同關(guān)系；2、原告本人無權(quán)對涉案房屋經(jīng)營管理，必須由天成公司統(tǒng)一經(jīng)營管理；3、為了實現(xiàn)涉案銷售廣告和宣傳資料所承諾的“包租，15年托管，7%穩(wěn)定投資回報，只管買鋪不用管經(jīng)營，只管收租不用尋租客，只管升值不用扛風(fēng)險”的合同目的，天成公司明確規(guī)定，買受人在簽訂《商品房買賣合同》的同時，所購房屋不能交付買受人自行經(jīng)營管理，只能由天成公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，即買受人必須按照天成公司的意思表示，與德某公司簽訂《天成財富中心2號樓產(chǎn)權(quán)商鋪委托經(jīng)營管理合同書》。上述事實可以相互佐證，原告購買訴爭商鋪時，為了實現(xiàn)銷售廣告承諾的回報，天成公司委托德某公司與原告簽訂《天成財富中心2號樓產(chǎn)權(quán)商鋪委托租賃管理合同書》，負(fù)責(zé)經(jīng)營管理該商鋪?！短斐韶敻恢行?號樓產(chǎn)權(quán)商鋪委托租賃管理合同書》約定的由培育期3年和后來的委托租賃管理期限12年相加構(gòu)成的委托租賃管理期為15年，與天成公司銷售廣告中承諾的15年托管期一致。同時《天成財富中心2號樓產(chǎn)權(quán)商鋪委托租賃管理合同書》約定的租金標(biāo)準(zhǔn)亦超過廣告資料中7%穩(wěn)定投資回報，該事實亦可印證天成公司與德某公司構(gòu)成委托關(guān)系；第三、由于涉案《商品房買賣合同》和《天成財富中心2號樓產(chǎn)權(quán)商鋪委托經(jīng)營管理合同書》沒有違反法律、行政法規(guī)效力性強制性規(guī)定，且系各方當(dāng)事人真實的意思表示，為有效合同，雖然《天成財富中心2號樓產(chǎn)權(quán)商鋪委托租賃管理合同書》的合同簽訂主體為德某公司與原告，但該合同系德某公司受天成公司委托，為原告實現(xiàn)購房目的而訂立，天成公司作為委托方應(yīng)受該合同的約束。在天成公司違反合同所約定的義務(wù)時，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四百零二條“受托人以自己的名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人和第三人的除外。”規(guī)定，原告可以向委托人主張權(quán)利，因此，原告有權(quán)依據(jù)上述合同要求天成公司承擔(dān)違約責(zé)任?！短斐韶敻恢行?號樓產(chǎn)權(quán)商鋪委托租賃管理合同書》無論是原告與天成公司簽訂，還是原告與德某公司簽訂，都不影響開發(fā)商天成公司對訴爭商鋪售后包租的性質(zhì)，其后果應(yīng)由開發(fā)商天成公司承擔(dān)。
據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第四百零二條、第四百零四條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條、第一百四十四條規(guī)定，缺席判決如下：

一、被告咸寧市天成投資有限公司和湖北德某商業(yè)運營管理有限公司于本判決生效之日起三十日內(nèi)向原告舒某、李某某支付租金收益44529.18元及逾期付款違約金（其中，以14843.06元為基數(shù)按日0.05%的標(biāo)準(zhǔn)從2017年1月17日起計算至判決確定付款之日止；以14843.06元為基數(shù)按日0.05%的標(biāo)準(zhǔn)從2017年7月18日起計算至判決確定付款之日止；以14843.06元為基數(shù)按日0.05%的標(biāo)準(zhǔn)從2018年1月17日起計算至判決確定付款之日止）。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
二、駁回原告舒某、李某某其他訴訟請求。
案件受理費607元，由被告咸寧市天成投資有限公司和湖北德某商業(yè)運營管理有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省咸寧市中級人民法院。

審判員 何利平

書記員： 劉宇