上訴人（一審原告）胡某某。
委托代理人周少春、孫緒玲（實(shí)習(xí)律師），均系湖北人本律師事務(wù)所律師。
被上訴人（一審被告）姜某。
被上訴人（一審被告）董某某。
以上兩被上訴人之共同委托代理人敖英姿、馬云，湖北太圣律師事務(wù)所律師。
被上訴人（一審被告）衛(wèi)學(xué)群。

上訴人胡某某因與被上訴人姜某、董某某以及衛(wèi)學(xué)群房屋買賣合同糾紛一案，不服黃石市西塞山區(qū)人民法院（2015）鄂西塞民初字第01295號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審判決認(rèn)定：胡某某與衛(wèi)學(xué)群原系夫妻關(guān)系，兩人于夫妻關(guān)系存續(xù)期間雙方在西塞山區(qū)胡家灣大福林小區(qū)42號(hào)興建了結(jié)構(gòu)為三層、占地面積為450㎡左右的私房。2008年10月22日雙方協(xié)議離婚時(shí)約定“摩托車、店鋪1間、胡家灣私房1棟歸女方所有，小轎車1輛歸男方所有；婚生子歸男方，暫時(shí)由女方撫養(yǎng)，撫養(yǎng)費(fèi)暫由女方負(fù)責(zé)”。2009年2月15日，衛(wèi)學(xué)群（甲方）與姜某（乙方）簽訂《購(gòu)房合同》，合同主要約定“一、乙方所購(gòu)房屋根據(jù)甲方提供的資料是原黃石市建材化工總廠二分廠廠區(qū)土地證范圍內(nèi)的拆遷還建房。占地面積450㎡左右。二、乙方所購(gòu)房屋為二層獨(dú)立式住宅，每層建筑面積為131㎡，合計(jì)262㎡。三、甲方出售的房屋總價(jià)為叁拾壹萬(wàn)捌仟元整。四、簽此合同前，甲方原建房所欠的一切債務(wù)，全部由甲方償還。五、甲方保證在簽此合同前未將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給任何單位或個(gè)人借、貸款，否則由此引起乙方的一切經(jīng)濟(jì)損失全部由甲方承擔(dān)。六、甲方必須向乙方提供：原黃石市建材化工總廠二分廠與王水平同志簽訂的拆遷還建合同書(shū)復(fù)印件和甲方與王水平同志簽訂的地基轉(zhuǎn)讓說(shuō)明。七、乙方購(gòu)買的房屋產(chǎn)權(quán)四周以現(xiàn)有圍墻為界，不應(yīng)與左鄰右舍有任何糾紛，土地和城管等有關(guān)部門也不應(yīng)有任何干涉。否則乙方由此引起的一切經(jīng)濟(jì)損失全部由甲方承擔(dān)……”協(xié)議簽訂后，董某某代表姜某（姜某系董某某兒媳）依約支付了31.8萬(wàn)元購(gòu)房款，其中30萬(wàn)元系董某某于2009年2月19日通過(guò)轉(zhuǎn)帳匯入胡某某銀行賬戶，該銀行帳號(hào)及姓名（背面為《購(gòu)房合同》打印件一部分）系由胡某某親自書(shū)寫(xiě)并由董某某持有。衛(wèi)學(xué)群亦于同日向董某某交付了訴爭(zhēng)房屋。其后董某某將訴爭(zhēng)房屋進(jìn)行了裝修并入住至今。2010年5月18日，姜某與董某某簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓合同》。2011年8月，董某某將訴爭(zhēng)房屋第三層平均加高300多公分。2015年8月，黃石市西塞山區(qū)人民政府出臺(tái)《胡家灣一期C片區(qū)房屋協(xié)商征收補(bǔ)償方案》，本案訴爭(zhēng)房屋屬于被征收范圍并經(jīng)黃石正和房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司評(píng)估，其第一和二層為混合結(jié)構(gòu)，建筑面積288.92㎡，評(píng)估價(jià)值為1157，413.52元；第三層為磚木結(jié)構(gòu)，自建部分建筑面積143.41㎡，評(píng)估價(jià)值為551，698.27元。新建部分建筑面積8.54㎡，評(píng)估價(jià)值為5，978元；裝修補(bǔ)償價(jià)值為181，956.6元；地面附屬物補(bǔ)償價(jià)值為32，217.16元，征收補(bǔ)償價(jià)值合計(jì)為1929，264元。2015年9月胡某某向本院提起訴訟。
一審判決另認(rèn)定：衛(wèi)學(xué)群在出售訴爭(zhēng)房屋過(guò)程中未告知姜某、董某某其與胡某某已經(jīng)離婚的事實(shí)。
一審判決認(rèn)為：一、關(guān)于胡某某主張權(quán)利是否超過(guò)訴訟時(shí)效期間問(wèn)題。因胡某某請(qǐng)求法院確認(rèn)購(gòu)房合同無(wú)效和確認(rèn)房屋（含征收補(bǔ)償價(jià)值）歸其所有，均屬于間接形成權(quán)，而訴訟時(shí)效只適用于請(qǐng)求權(quán)，不適用于形成權(quán)，故胡某某主張權(quán)利不適用訴訟時(shí)效期間的相關(guān)規(guī)定。為此董某某和姜某就本案訴訟時(shí)效提出的抗辯理由不能成立，本院不予采納。二、關(guān)于胡某某是否參與或知曉房屋出售的問(wèn)題。從董某某持有胡某某親自書(shū)寫(xiě)的銀行帳號(hào)及姓名（背面為《購(gòu)房合同》打印件一部分）及董某某向胡某某銀行賬戶匯款30萬(wàn)元的情節(jié)來(lái)判斷，胡某某即使未參與訴爭(zhēng)的房屋買賣也應(yīng)當(dāng)知曉訴爭(zhēng)房屋出售的事實(shí)。為此胡某某及衛(wèi)學(xué)群提出胡某某對(duì)訴爭(zhēng)房屋出售的事實(shí)不知情的主張不能成立，本院不予支持。三、衛(wèi)學(xué)群與姜某簽訂的《購(gòu)房合同》是否有效問(wèn)題。因訴爭(zhēng)房屋作為客觀存在的建筑物，具有一定的價(jià)值，屬于民法中的物，因此在其存在階段也應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)，而衛(wèi)學(xué)群與姜某之間簽訂的《購(gòu)房合同》并不違反我國(guó)法律的強(qiáng)制性規(guī)定，如前所述，因胡某某應(yīng)當(dāng)知曉訴爭(zhēng)房屋出售的事實(shí)，且沒(méi)有證據(jù)證實(shí)其知曉訴爭(zhēng)房屋出售后表示異議，應(yīng)視為其已認(rèn)可衛(wèi)學(xué)群出售訴爭(zhēng)房屋。退而言之，即便胡某某真不知情，姜某也有足夠理由相信衛(wèi)學(xué)群的行為足以構(gòu)成表見(jiàn)代理，故衛(wèi)學(xué)群與姜某之間簽訂的《購(gòu)房合同》有效。四、關(guān)于訴爭(zhēng)房屋是否涉及第三層出售的問(wèn)題。其一，因《購(gòu)房合同》房屋買賣雙方未就房屋分層出售有明確意思表示；其二，根據(jù)我國(guó)“房隨地走，地隨房走”的房地一體化制度，結(jié)合交易習(xí)慣及合同目的，在整棟房屋只有一個(gè)大門和一個(gè)室內(nèi)樓梯通道且四周院子均被出售的情況下，買方不可能允許賣方從自家院子自由通行，更不可能允許賣方將室內(nèi)唯一的樓梯作為通向第三層的共同通道。因此，在第三層的結(jié)構(gòu)及實(shí)用價(jià)值與第一、二層相比存在明顯區(qū)別，且買賣雙方僅約定整棟房屋出售價(jià)格的情況下，訴爭(zhēng)房屋第三層作為整棟房屋不可分割的組成部分理所當(dāng)然亦為買賣合同的標(biāo)的。為此胡某某提出訴爭(zhēng)房屋不涉及第三層出售的主張不能成立，本院不予支持。綜上所述，因訴爭(zhēng)房屋目前已由姜某轉(zhuǎn)售給董某某，且訴爭(zhēng)房屋一直由董某某占有、使用，其占有、使用期間亦對(duì)訴爭(zhēng)房屋進(jìn)行了裝修和改造，故其作為訴爭(zhēng)房屋的權(quán)利人享有該房屋的征收補(bǔ)償收益。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條、《中華人民共和國(guó)合同法》第四十九條、第五十一條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條、《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國(guó)民事訴訟法﹥的解釋》第九十條的規(guī)定，判決：駁回胡某某提出的訴訟請(qǐng)求。
二審經(jīng)審理查明：一審認(rèn)定的基本事實(shí)屬實(shí)。

本院認(rèn)為：衛(wèi)學(xué)群與姜某簽訂購(gòu)房合同，董某某依據(jù)合同的約定將購(gòu)房款300，000元支付至胡某某的賬戶中，且該筆款項(xiàng)數(shù)額較大，在2009年對(duì)一個(gè)普通家庭而言是一筆不小的款項(xiàng)，胡某某不可能不知道收到該款項(xiàng)的事實(shí)。之后姜某將該房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給董某某，其后董某某將訴爭(zhēng)房屋進(jìn)行了裝修并入住至今，胡某某作為房屋所有權(quán)人也未進(jìn)行阻止，且在此之后長(zhǎng)達(dá)幾年的時(shí)間內(nèi)，胡某某在沒(méi)有其他房產(chǎn)的情況下，在外租房居住且一直居住在黃石市，也從未向居住在該房屋的董某某主張過(guò)任何權(quán)利，不符合常理。因此，胡某某顯然對(duì)衛(wèi)學(xué)群將訴爭(zhēng)房屋出售給姜某是知道并認(rèn)可的，其提出其對(duì)衛(wèi)學(xué)群出售房屋行為不知情的上訴理由不能成立，本院不予支持。衛(wèi)學(xué)群與姜某簽訂的購(gòu)房合同是雙方真實(shí)意思表示，且已實(shí)際履行，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》中關(guān)于“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，屬于合同的形式要件規(guī)定，不屬于法律強(qiáng)制性規(guī)定，不能據(jù)此否定當(dāng)事人之間達(dá)成的房地產(chǎn)買賣合同效力，胡某某提出衛(wèi)學(xué)群與姜某達(dá)成的房屋買賣合同無(wú)效的上訴主張不能成立。雙方簽訂的購(gòu)房協(xié)議明確約定購(gòu)買的房屋為獨(dú)立式住宅，產(chǎn)權(quán)四周以現(xiàn)有圍墻為界。一審判決結(jié)合交易習(xí)慣及合同簽訂的目的，認(rèn)為雙方并未有分層出售的意思表示，訴爭(zhēng)房屋第三層作為整棟房屋不可分割的組成部分理所當(dāng)然亦為買賣合同的標(biāo)的認(rèn)定并無(wú)不當(dāng)，胡某某提出只出售了一、二層，第三層房屋未出售的上訴理由不能成立，本院不予支持。綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。胡某某上訴請(qǐng)求違背了誠(chéng)實(shí)信用原則，本院不予支持。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)5，377元，由胡某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　汪飛林 審　判　員　　聶　瀟 代理審判員　　段　佳

書(shū)記員：曹瑤