上訴人（原審被告）：胡某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住棗陽市。
委托訴訟代理人:李運(yùn)保，湖北鳴天律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：李金文，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住棗陽市。
委托訴訟代理人:姜凌，湖北法正大律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：劉復(fù)明，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地棗陽市?，F(xiàn)下落不明。
被上訴人（原審被告）：陳芬，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地棗陽市，系劉復(fù)明之妻?，F(xiàn)下落不明。

上訴人胡某某與被上訴人李金文、劉復(fù)明、陳芬因執(zhí)行異議之訴一案，上訴人不服湖北省棗陽市人民法院（2015）鄂棗陽民特字第00012號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年2月16日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。上訴人及委托訴訟代理人李運(yùn)保，被上訴人及委托訴訟代理人姜凌到庭參加了訴訟，劉復(fù)明、陳芬經(jīng)本院合法傳喚未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
胡某某上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決，改判駁回訴訟請(qǐng)求；本案一、二審訴訟費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)和理由：一審認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，適用法律錯(cuò)誤。1.認(rèn)定被上訴人李金文在2012年10月25日與被上訴人劉復(fù)明、陳芬簽訂買賣合同依據(jù)不足。2.在劉復(fù)明、陳芬未到庭情況下，2012年10月25日、2012年10月30日李金文與劉芬簽訂的兩份買房協(xié)議及銀行卡存單業(yè)務(wù)回單不足以證明李金文與劉復(fù)明、陳芬簽訂了房屋買賣合同及李金文支付購(gòu)房款的事實(shí)。3.一審認(rèn)定訴爭(zhēng)房屋屬城市規(guī)劃區(qū)、2014年4月10日經(jīng)湖北省政府批準(zhǔn)同意，該地區(qū)被征收為國(guó)有建設(shè)用地錯(cuò)誤。該批準(zhǔn)文件載明，批準(zhǔn)滿兩年未實(shí)施具體征地或用地行為，批準(zhǔn)文件自動(dòng)失效，訴爭(zhēng)房屋未按流程簽訂征地協(xié)議、核發(fā)建設(shè)用地通知書，故未被征收或者征用。4.一審審理程序違法。相關(guān)證人證言不屬于人民法院調(diào)查取證范圍，被上訴人也未申請(qǐng)，一審法院在證人未出庭情況下采信證人證言。
李金文辯稱：一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求法院駁回上訴，維持原判。
劉復(fù)明、陳芬未發(fā)表辯論意見。
李金文向一審法院起訴請(qǐng)求：1.立即停止對(duì)位于棗陽市北城南園村一組的三層房屋（面積265.53平方米，棗房字第××號(hào)）的強(qiáng)制執(zhí)行，并依法解除對(duì)該房屋的查封；2.請(qǐng)求確認(rèn)李金文與劉復(fù)明、陳芬2012年10月25日簽訂的買賣房屋合同有效，確認(rèn)原告是訴爭(zhēng)房屋的實(shí)際權(quán)利人。3.訴訟費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用由被告承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：胡某某與劉復(fù)明民間借貸糾紛一案，法院于2014年8月14日作出（2014）鄂棗陽北民初字第00009號(hào)民事判決，缺席判令劉復(fù)明于該判決生效之日起五日內(nèi)償還胡某某借款200000元。該案審理中，根據(jù)胡某某的財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)，法院于2013年12月24日作出（2014）鄂棗陽北民初字第00009號(hào)民事裁定書，裁定凍結(jié)登記在陳芬名下位于棗陽市××村××組、房產(chǎn)證號(hào)為棗房字第××號(hào)房屋的處分權(quán)，并于裁定作出當(dāng)日向房產(chǎn)部門發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，辦理了凍結(jié)處分權(quán)登記。該判決生效后，胡某某向法院申請(qǐng)執(zhí)行。2015年4月14日，法院作出（2015）鄂棗陽執(zhí)字第00009-1號(hào)執(zhí)行裁定，以劉復(fù)明所欠債務(wù)發(fā)生在劉復(fù)明、陳芬婚姻關(guān)系存續(xù)期間，系夫妻共同債務(wù)為由裁定追加劉復(fù)明之妻陳芬為該案被執(zhí)行人，同時(shí)裁定將涉案房產(chǎn)予以查封。2015年5月17日張貼了涉案房屋查封公告和查封裁定，同日在報(bào)紙上向陳芬、劉復(fù)明公告送達(dá)。2015年5月21日在房管部門下達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知，查封了涉案房屋。
另查明：訴爭(zhēng)房屋房權(quán)證號(hào)為棗房字第××號(hào)，土地證號(hào)為棗集用（2007）12941號(hào)，位于棗陽市××辦事處××社區(qū)××組，油坊巷西側(cè)，屬棗陽市城市規(guī)劃區(qū)范圍。2014年4月10日經(jīng)省政府批示同意，該地區(qū)被征收為國(guó)有建設(shè)用地。
審理中李金文未能提交房產(chǎn)證、土地證原件，但經(jīng)查2015年6月12日法院執(zhí)行聽證中李金文曾當(dāng)庭提交了房產(chǎn)證、土地證原件，據(jù)其陳述系劉復(fù)明、陳芬在執(zhí)行異議聽證開庭后，以辦理土地性質(zhì)變更過戶為由拿走了房產(chǎn)證、土地證原件。關(guān)于為何開庭時(shí)未提交劉復(fù)明出具的收條，李金文陳述該收條系其庭后通過電話聯(lián)系上劉復(fù)明之女并通過她要求劉復(fù)明補(bǔ)打并間接取得的，其本人并未直接見到劉復(fù)明和劉復(fù)明之女。關(guān)于其為何一直未辦理房屋過戶的原因，李金文陳述開始是因?yàn)槁犝f需要土地先辦理集體變國(guó)有手續(xù)，才能辦理土地和房屋過戶，故一直在找陳芬、劉復(fù)明聯(lián)系土地性質(zhì)變更過戶等事宜未果，后來2013年4、5月份以后就一直找不到陳芬和劉復(fù)明，就一直沒辦法過戶。
庭審中李金文和證人史某陳述，史某系李金文與劉復(fù)明、陳芬之間房屋買賣合同的介紹人，李金文后把房屋出租給了史某。史某出庭陳述李金文與其哥哥系好友，陳芬系其初中同學(xué)。李金文買房后因暫時(shí)不需要居住，找史某幫忙將房屋租出去，后因未能租出，2013年五一前后史某便讓自己母親去住了幾個(gè)月。此后，李金文只是經(jīng)常開車過去看看房子。經(jīng)法院調(diào)取訴爭(zhēng)房屋水電費(fèi)用費(fèi)明細(xì)顯示，房屋買賣合同簽訂后至2013年10月期間房屋有用水顯示但無用電顯示，李金文陳述其接收房屋時(shí)房屋有水但已停電。
另查明，2014年7、8月份李金文發(fā)現(xiàn)房屋鎖壞了，便叫來鎖匠換鎖，但因鎖匠需要核實(shí)李金文的房主身份，李金文遂叫來史某幫忙，史某便找到房屋東邊的鄰居程秀珍當(dāng)面打電話給陳芬，經(jīng)陳芬電話認(rèn)可，程秀珍同意，鎖匠方換鎖，并牽了程秀珍家的電換的鎖。2015年3月份，李金文查看房屋發(fā)現(xiàn)鎖被人撬了，但屋內(nèi)并沒有人，東西也未丟，便換了一把叉子鐵鎖將門重新鎖住。2015年5月31日李金文再次查看房屋時(shí)，發(fā)現(xiàn)房屋被人占用，被出租給他人，便向北城派出所報(bào)警，后因出租人鄭重、郝海艷方面也持有房屋買賣協(xié)議，公安部門對(duì)該糾紛暫未作處理。
2015年5月6日李金文在法院南城法庭就涉案房屋過戶事宜起訴陳芬、劉復(fù)明房屋買賣合同糾紛[(2015)鄂棗陽南民初字第00134號(hào)]并申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，法院于2015年5月18日向棗陽市房管局下達(dá)執(zhí)行協(xié)助通知書，凍結(jié)了訴爭(zhēng)房屋的處分權(quán)。后李金文得知該房屋已進(jìn)入執(zhí)行查封階段，遂于2015年5月18日向法院執(zhí)行部門提出執(zhí)行異議。郝海艷也于2015年5月28日對(duì)訴爭(zhēng)房屋提出執(zhí)行異議，均向法院主張房屋系其買受取得，要求中止對(duì)房屋的執(zhí)行，解除查封。后均被執(zhí)行部門裁定駁回二人異議，李金文不服裁定于2015年7月21日向法院提起執(zhí)行異議之訴，(2015)鄂棗陽南民初字第00134號(hào)案件遂裁定中止審理。郝海艷在法定期間內(nèi)未向法院提起執(zhí)行異議之訴，但仍以其丈夫譚章寶所經(jīng)營(yíng)公司的司機(jī)鄭重的名義繼續(xù)出租占用涉案房屋。
一審法院認(rèn)為：《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。本案房屋買賣協(xié)議簽訂在法院查封之前，訴爭(zhēng)房屋所在地系城市規(guī)劃區(qū)，應(yīng)不受限于同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員才能購(gòu)買的規(guī)定，故本院對(duì)李金文與陳芬、劉復(fù)明簽訂的房屋買賣協(xié)議的有效性予以認(rèn)定。本案房屋查封時(shí)間是2013年12月，根據(jù)2012年10月25日雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議》第三條載明，陳芬、劉復(fù)明已于協(xié)議簽訂之日將房屋鑰匙交付給李金文，同時(shí)結(jié)合2012年10月30日雙方的買賣合同有訴爭(zhēng)房屋使用權(quán)、所有權(quán)當(dāng)日即歸李金文所有的約定，及2012年10月31日銀行卡轉(zhuǎn)賬存款回單及李金文曾舉證房產(chǎn)證、土地證原件、此后2014年7、8月份換鎖等一系列事實(shí)等均能進(jìn)一步印證，該房屋買賣協(xié)議的真實(shí)性及李金文已經(jīng)付款，且房屋已交付的事實(shí)。而目前訴爭(zhēng)房屋雖然未被其實(shí)際占有，但李金文已經(jīng)通過報(bào)警、起訴等主張權(quán)利，也沒有證據(jù)證明李金文對(duì)訴爭(zhēng)房屋未辦理過戶登記存在主觀過錯(cuò)。綜上，李金文提交的證據(jù)足以證明，其對(duì)訴爭(zhēng)房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，對(duì)其請(qǐng)求確認(rèn)與劉復(fù)明、陳芬2012年10月25日簽訂的房屋買賣協(xié)議有效及停止對(duì)位于棗陽市北城南園村一組的三層房屋（棗房字第××號(hào)）的強(qiáng)制執(zhí)行，并依法解除對(duì)該房屋的查封的訴訟請(qǐng)求本院予以支持。劉復(fù)明、陳芬經(jīng)法院依法傳喚，未到庭參加訴訟，不影響本案的審理，法院將依法缺席判決。綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問的規(guī)定》第二十八條，最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉執(zhí)行程序若干問題的解釋》第十七條、第十九條，最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，缺席判決：一、李金文與劉復(fù)明、陳芬于2012年10月25日簽訂的《買賣房屋協(xié)議》有效；二、停止對(duì)登記在陳芬名下位于棗陽市北城南園村一組的房屋（棗房字第××號(hào)）的強(qiáng)制執(zhí)行，并依法解除對(duì)該房屋的查封。案件受理費(fèi)8800元，公告費(fèi)570元，合計(jì)9370元，由劉復(fù)明、陳芬、胡某某共同負(fù)擔(dān)，于判決生效之日起十日內(nèi)交納。
二審中，上訴人提交了三組新證據(jù)：1.胡某某與案外人的通話錄音資料，擬證明李金文與史某系親屬關(guān)系，李金文與劉復(fù)明是民間借貸而非房屋買賣關(guān)系。2.證言材料一份，落款為“史祖榮”，載明其和老伴沒有在油坊巷租住過房屋，擬證明史某的證言內(nèi)容不實(shí)。3.全國(guó)在逃人員信息系統(tǒng)，擬證明劉復(fù)明涉嫌合同詐騙被網(wǎng)上追逃，擬證明只有待刑事案件審結(jié)后才能查證是否將房屋出售給李金文。被上訴人質(zhì)證認(rèn)為證據(jù)一、證據(jù)二的真實(shí)性無法核實(shí)，上訴人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)史祖榮作為證人出庭作證而未申請(qǐng)。證據(jù)三的真實(shí)性無法確定，即使李金文涉嫌合同詐騙，但與李金文的合同不屬于詐騙。本院認(rèn)為，由于證人未出庭作證，錄音中通話人身份不明、通話內(nèi)容比較雜亂，也無其他證據(jù)證明李金文與史某、史祖榮之間存在親屬關(guān)系，故對(duì)證據(jù)一、證據(jù)二的真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性不予采信。關(guān)于證據(jù)三，該證據(jù)與本案并無直接關(guān)聯(lián)，不予采信。
被上訴人也提交了三組新的證據(jù)：1.棗陽市人大常委會(huì)關(guān)于《棗陽市城市總體規(guī)劃（2008-2020）》的決議及規(guī)劃圖。2.棗陽市政府關(guān)于撤銷北城街道辦事處南園村民委員會(huì)設(shè)立南園居民委員會(huì)的批復(fù)。擬證明涉案房屋不屬于農(nóng)村的宅基地，陳芬不屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，不受土地管理法一戶一宅的限制。3.（2013）鄂棗陽民二初字第00222號(hào)民事判決書及查檔情況說明。擬證明該判決中房屋和本案涉案房屋性質(zhì)一樣，這種房屋可以辦理過戶。上訴人質(zhì)證認(rèn)為證據(jù)一和本案無關(guān)，證據(jù)二不能證明土地性質(zhì)改變，證據(jù)三和本案沒有關(guān)聯(lián)。本院認(rèn)為，證據(jù)一、證據(jù)二與被上訴人在一審中提交的省政府關(guān)于棗陽市2013年度第14批次城市建設(shè)用地批復(fù)、棗陽市人民政府征收土地公告2014年第31號(hào)能夠相互印證，本院予以采信。證據(jù)三與本案并無關(guān)聯(lián)性，本院不予采信。
二審雙方當(dāng)事人雖然提交了新的證據(jù)，但并未證明新的事實(shí)，二審查明的事實(shí)與一審查明事實(shí)一致，本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定了金錢債權(quán)執(zhí)行中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)條件。本案中，一審法院依據(jù)已經(jīng)查明的事實(shí)，認(rèn)定李金文關(guān)于停止對(duì)涉案爭(zhēng)議房產(chǎn)執(zhí)行的訴訟請(qǐng)求符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，確認(rèn)李金文對(duì)訴爭(zhēng)房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益具有事實(shí)和法律依據(jù)。上訴人胡某某提出一審認(rèn)定被上訴人李金文在2012年10月25日與被上訴人劉復(fù)明、陳芬簽訂買賣合同依據(jù)不足，訴爭(zhēng)房屋未被征收或者征用，在李金文提交證據(jù)能夠相互印證、已經(jīng)形成優(yōu)勢(shì)證據(jù)的情況下，上訴人并未提交足以反駁一審事實(shí)的證據(jù)，故對(duì)其上訴理由不予支持。上訴人還提出一審審理程序違法，相關(guān)證人證言不屬于人民法院調(diào)查取證范圍，一審法院在證人未出庭情況下采信證人證言，本院認(rèn)為人民法院可以根據(jù)案件審理需要對(duì)相關(guān)事實(shí)進(jìn)行調(diào)查，對(duì)關(guān)鍵證人的證言一審法院也組織雙方當(dāng)事人進(jìn)行了質(zhì)證，并不構(gòu)成程序違法。

綜上，胡某某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，審理程序合法，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)8800元，由胡某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　周桂榮審判員楊曉波 審判員　陳　　　　　　　博

書記員：鄒 娜