上訴人（原審原告）胡某某。
委托代理人（特別授權(quán)）譚順萍，湖北硒都律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）楊某。
委托代理人（特別授權(quán)）郭金剛，湖北領(lǐng)匯律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）田某某。

上訴人胡某某因與被上訴人楊某、田某某房屋買賣合同糾紛一案，不服恩施市人民法院（2014）鄂恩施民初字第02406號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年3月4日立案受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
胡某某在一審中訴稱，胡某某與楊某于2014年3月14日簽訂房屋買賣合同，合同約定，楊某將位于恩施市龍鳳鎮(zhèn)大市場(chǎng)的房屋出售給胡某某并辦理過(guò)戶登記手續(xù)，任何一方如違反約定則需支付100000.00元違約金，田某某為合同的擔(dān)保人。因楊某建房占用實(shí)際面積大于土地使用證登記的面積，辦理過(guò)戶登記手續(xù)需補(bǔ)繳土地出讓金，而楊某不愿補(bǔ)繳土地出讓金致使房屋過(guò)戶手續(xù)無(wú)法辦理。胡某某為該房屋交易已向稅務(wù)局申報(bào)繳納了各種稅費(fèi)，因交易未成而后又辦理退稅。胡某某本在深圳務(wù)工，為購(gòu)房一事耽誤了許多時(shí)間，也因此辭掉工作，花費(fèi)不少金錢(qián)，楊某的違約行為給胡某某造成了較大的損失。綜上所述，楊某違背誠(chéng)實(shí)信用原則，構(gòu)成根本違約，給胡某某造成較大的經(jīng)濟(jì)損失，胡某某多次與楊某交涉賠償事宜未果，遂提起訴訟請(qǐng)求楊某、田某某連帶賠償胡某某合同違約金100000.00元，并由楊某、田某某承擔(dān)訴訟費(fèi)。
楊某在一審中辯稱：胡某某所述與房屋買賣事實(shí)相矛盾，胡某某買房事宜由其胞姐胡玉榮全權(quán)代理，楊某直到2014年8月30日才與胡某某見(jiàn)面，并不存在耽誤胡某某時(shí)間一說(shuō)；胡某某所述房屋占地面積超出審批面積而影響房屋過(guò)戶，并無(wú)證據(jù)，過(guò)戶手續(xù)未辦理成功是因國(guó)土局和房產(chǎn)部門(mén)的原因。土地出讓金應(yīng)由胡某某支付。田某某是作為胡某某與楊某購(gòu)買的中間介紹人，非擔(dān)保人。楊某愿意繼續(xù)履行合同，請(qǐng)求駁回胡某某的訴訟請(qǐng)求。
田某某在一審中辯稱：田某某在這次房屋買賣交易中是中間介紹人，因土地出讓金支付問(wèn)題出現(xiàn)分歧，胡某某的姐姐胡玉榮表示房屋交易取消。
原審查明，胡某某胞姐系胡玉榮，胡某某就買房事宜委托胡玉榮全權(quán)代為選址、付款及辦理相關(guān)過(guò)戶登記手續(xù)。2013年農(nóng)歷臘月，經(jīng)田某某介紹，胡玉榮與楊某商議買房事宜，并支付訂金10000.00元。2014年3月14日，胡玉榮代胡某某與楊某簽訂《房屋出售協(xié)議合同》約定，楊某將位于恩施市龍鳳鎮(zhèn)大市場(chǎng)自有房屋其中第三層賣與胡某某，總價(jià)款320000.00元，房屋過(guò)戶手續(xù)費(fèi)用（如過(guò)戶費(fèi)、水電安裝費(fèi)等）一切由胡某某全部承擔(dān)。協(xié)議自雙方簽訂之日起生效，如一方反悔則需賠償另一方100000.00元違約金。田某某作為擔(dān)保人簽字。胡玉榮隨后將其中一份《房屋出售協(xié)議合同》郵寄給在深圳的胡某某。楊某因經(jīng)濟(jì)困難，向胡某某借款120000.00元用于房屋過(guò)戶等費(fèi)用支出，楊某向相關(guān)主管部門(mén)繳納了房屋過(guò)戶所需的各種稅費(fèi)。然在房屋交易過(guò)程中，因土地出讓金由誰(shuí)支付問(wèn)題，雙方出現(xiàn)爭(zhēng)議，導(dǎo)致交易中止，涉案房屋未交付。
2014年7月7日晚，楊某、田某某等人攜帶130000.00元現(xiàn)金（包括訂金10000.00元、楊某向胡某某借支120000.00元）到胡玉榮家中商議房屋買賣協(xié)議解除事宜；次日，楊某同胡玉榮到恩施市龍鳳郵政儲(chǔ)蓄支行將上述130000.00元存入胡某某的銀行賬戶。因房屋交易未完成，楊某到相關(guān)部門(mén)辦理了退還已繳納稅款事宜。2014年8月底，胡某某回到恩施。2014年8月30日，楊某與胡某某及其胞姐胡玉榮一同到恩施市龍鳳郵政儲(chǔ)蓄支行將已退還的相關(guān)稅款存入胡某某的銀行賬戶。
原審認(rèn)為，雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。胡某某與楊某達(dá)成房屋買賣協(xié)議，但因土地出讓金支付問(wèn)題導(dǎo)致交易失敗，涉案房屋未完成交付，楊某退還了因房屋交易產(chǎn)生的所有費(fèi)用，并與胡玉榮一同將該費(fèi)用存入胡某某的銀行賬戶，足以證明楊某與胡某某受托人胡玉榮就合同解除達(dá)成一致意見(jiàn)。受托人依照委托授權(quán)所為的民事行為，委托人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。胡某某與楊某已就合同解除協(xié)商一致，不存在違約情形，田某某亦無(wú)保證責(zé)任可承擔(dān)，故胡某某主張楊某、田某某承擔(dān)違約責(zé)任的請(qǐng)求，不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條第一款、第三百九十六條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決：駁回胡某某的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)2300元，減半交納1150元，由胡某某負(fù)擔(dān)。
經(jīng)審理查明，原審查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，本案雙方當(dāng)事人二審爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為楊某與胡某某簽訂的《房屋出售協(xié)議合同》是否協(xié)商一致解除。對(duì)此，具體評(píng)析如下：
上訴人胡某某委托其胞姐胡玉榮與楊某簽訂的《房屋出售協(xié)議合同》不違反法律法規(guī)規(guī)定，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合法有效。合同簽訂后，楊某積極履行協(xié)助過(guò)戶的義務(wù)，但在辦理過(guò)戶手續(xù)的過(guò)程中，由于涉及到土地出讓金的承擔(dān)問(wèn)題合同中并無(wú)約定，雙方由此產(chǎn)生爭(zhēng)議，楊某表示愿意退回已經(jīng)支付的購(gòu)房款，并解除合同，經(jīng)與胡玉榮協(xié)商，楊某將購(gòu)房款及退稅款先后存入胡某某的銀行賬戶。胡某某上訴稱其胞姐胡玉榮僅有權(quán)訂立合同而無(wú)權(quán)處理解除合同的事宜，但從胡某某與楊某、胡玉榮一起辦理退稅事宜的行為可見(jiàn)，胡某某已認(rèn)可胡玉榮與楊某協(xié)商退還購(gòu)房款的行為，即胡某某與楊某對(duì)房屋買賣合同的解除達(dá)成一致的意見(jiàn)。因此，由于雙方已經(jīng)協(xié)商一致解除合同，現(xiàn)胡某某主張楊某單方解除合同應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，要求楊某、田某某連帶支付違約金100000.00元，缺乏事實(shí)依據(jù)，其上訴理由不能成立，一審判決結(jié)果正確。經(jīng)合議庭評(píng)議，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)、第一百七十五條的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)2300元，由上訴人胡某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　朱華忠 審判員　　郜幫勇 審判員　　楊　芳

書(shū)記員：何奕娥