胡某某
肖軍文（北京盈科（武漢）律師事務(wù)所）
武漢風(fēng)馳置業(yè)發(fā)展有限公司
戴天明（湖北山河律師事務(wù)所）

原告胡某某。
委托代理人肖軍文，北京盈科（武漢）律師事務(wù)所律師。
被告武漢風(fēng)馳置業(yè)發(fā)展有限公司。
法定代表人閔池，董事長(zhǎng)。
委托代理人戴天明，湖北山河律師事務(wù)所律師。
原告胡某某訴被告武漢風(fēng)馳世紀(jì)置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)風(fēng)馳公司）商品房銷(xiāo)售合同糾紛一案，本院于2016年5月5日立案受理后，依法由審判員劉曉適用簡(jiǎn)易程序于2016年6月7日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。審理中，原告方撤回第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求。原告胡某某的委托代理人肖軍文、被告風(fēng)馳公司的委托代理人戴天明到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，原告胡某某與被告風(fēng)馳公司簽訂的《武漢市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)按照合同的約定享有權(quán)利履行義務(wù)。針對(duì)本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)，本院評(píng)判如下:
一、關(guān)于被告風(fēng)馳公司逾期交房的通知義務(wù)、違約期間。根據(jù)雙方簽訂的合同第十一條“出賣(mài)人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買(mǎi)受人使用，按下列第1，2種方式處理”的約定，該條款中的“交付”應(yīng)為符合法律規(guī)定和合同約定的交付。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條 ?“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用”及雙方簽訂的《武漢市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第九條“出賣(mài)人應(yīng)在2015年12月28日前，將符合下列條件的商品房交付買(mǎi)受人使用:1、完成規(guī)劃、單體工程質(zhì)量、消防、人防、燃?xì)獾葘?zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收”的規(guī)定，包括工程質(zhì)量驗(yàn)收在內(nèi)的各個(gè)單項(xiàng)竣工驗(yàn)收（水、電、氣、人防、消防、規(guī)劃等專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收），是由法律和行政法規(guī)規(guī)定的商品房交付條件。故被告風(fēng)馳公司于2016年2月23日為上述房屋辦理了竣工驗(yàn)收備案證時(shí)，該房屋即符合法定及合同約定的交付條件。
根據(jù)雙方簽訂的合同第十二條及補(bǔ)充協(xié)議第一條的約定，被告風(fēng)馳公司有書(shū)面通知買(mǎi)受人驗(yàn)收房屋的義務(wù)，且通知送達(dá)方式為:掛號(hào)信方式。經(jīng)庭審查明，涉案商品房于2016年2月23日達(dá)到合同約定的交付使用條件后，被告方采取了登報(bào)公告的通知方式，而該通知送達(dá)方式非合同項(xiàng)下約定的通知送達(dá)方式，應(yīng)視為被告方未盡通知義務(wù)。故被告方逾期交房的違約時(shí)間應(yīng)計(jì)至原告方實(shí)際收房之日即2016年3月12日止。
二、關(guān)于原告方簽署的不再追究被告方逾期交房違約責(zé)任的效力問(wèn)題。2016年3月12日，原告胡某某與被告風(fēng)馳公司辦理了交房手續(xù)。該交房清單第6項(xiàng)載明“注意事項(xiàng):本人自愿如期收房，不再向開(kāi)發(fā)商另追究延期交房責(zé)任”。原告胡某某在該項(xiàng)的業(yè)主簽名處簽名，并且由于原告收房不追究被告逾期交房責(zé)任，被告贈(zèng)送了二個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)。原告方認(rèn)為其受到脅迫，且該條款系格式條款，應(yīng)無(wú)效的意見(jiàn)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第三十九條 ?和第四十條的規(guī)定，格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。如保險(xiǎn)合同、拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)等。其中的免除提供格式條款一方的責(zé)任部分，免除的是提供格式條款一方在訂立合同后將來(lái)可能會(huì)承擔(dān)的責(zé)任。而本案中，原告方在“不再向開(kāi)發(fā)商另追究延期交房責(zé)任”處簽名的行為發(fā)生在雙方簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同后，且對(duì)被告方的延期交房行為原告方系明知，并對(duì)被告贈(zèng)送二個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)的行為予以接受。故該行為應(yīng)視為雙方在履行商品房買(mǎi)賣(mài)合同后就被告方的逾期交房違約行為達(dá)成的一致意思表示，系雙方對(duì)自己民事權(quán)利的處置，且未違反相關(guān)法律規(guī)定，合法有效，被告方的該項(xiàng)辯稱(chēng)意見(jiàn)，本院予以支持。原告方的該項(xiàng)意見(jiàn)因證據(jù)不足，本院不予采納。故原告方要求被告方支付逾期交房違約金的訴請(qǐng)，本院不予支持。
三、關(guān)于物業(yè)管理費(fèi)。本案系商品房銷(xiāo)售合同糾紛，原告方的第三項(xiàng)訴請(qǐng):達(dá)到交房條件之前的物業(yè)管理費(fèi)用由被告承擔(dān)，該項(xiàng)訴請(qǐng)系對(duì)物業(yè)管理費(fèi)的確認(rèn)之訴，其主體為原、被告及物業(yè)管理公司，與本案非同一法律關(guān)系，應(yīng)另行主張權(quán)利。審理中，原告方撤回第一項(xiàng)訴請(qǐng)，系其對(duì)自己民事權(quán)利的處置，本院予以準(zhǔn)許。
據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第三十九條 ?、第四十條 ?、第五十二條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回原告胡某某的訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案受理費(fèi)278元，減半收取為139元，由原告胡某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院。上訴人在提交上訴狀時(shí)預(yù)交案件受理費(fèi)，款匯湖北省武漢市中級(jí)人民法院。戶(hù)名-湖北省武漢市中級(jí)人民法院，帳號(hào)-17×××67，開(kāi)戶(hù)行-農(nóng)行武漢民航東路支行。上訴人在上訴期滿(mǎn)后七日內(nèi)未預(yù)交訴訟費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

本院認(rèn)為，原告胡某某與被告風(fēng)馳公司簽訂的《武漢市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)按照合同的約定享有權(quán)利履行義務(wù)。針對(duì)本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)，本院評(píng)判如下:
一、關(guān)于被告風(fēng)馳公司逾期交房的通知義務(wù)、違約期間。根據(jù)雙方簽訂的合同第十一條“出賣(mài)人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買(mǎi)受人使用，按下列第1，2種方式處理”的約定，該條款中的“交付”應(yīng)為符合法律規(guī)定和合同約定的交付。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條 ?“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用”及雙方簽訂的《武漢市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第九條“出賣(mài)人應(yīng)在2015年12月28日前，將符合下列條件的商品房交付買(mǎi)受人使用:1、完成規(guī)劃、單體工程質(zhì)量、消防、人防、燃?xì)獾葘?zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收”的規(guī)定，包括工程質(zhì)量驗(yàn)收在內(nèi)的各個(gè)單項(xiàng)竣工驗(yàn)收（水、電、氣、人防、消防、規(guī)劃等專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收），是由法律和行政法規(guī)規(guī)定的商品房交付條件。故被告風(fēng)馳公司于2016年2月23日為上述房屋辦理了竣工驗(yàn)收備案證時(shí)，該房屋即符合法定及合同約定的交付條件。
根據(jù)雙方簽訂的合同第十二條及補(bǔ)充協(xié)議第一條的約定，被告風(fēng)馳公司有書(shū)面通知買(mǎi)受人驗(yàn)收房屋的義務(wù)，且通知送達(dá)方式為:掛號(hào)信方式。經(jīng)庭審查明，涉案商品房于2016年2月23日達(dá)到合同約定的交付使用條件后，被告方采取了登報(bào)公告的通知方式，而該通知送達(dá)方式非合同項(xiàng)下約定的通知送達(dá)方式，應(yīng)視為被告方未盡通知義務(wù)。故被告方逾期交房的違約時(shí)間應(yīng)計(jì)至原告方實(shí)際收房之日即2016年3月12日止。
二、關(guān)于原告方簽署的不再追究被告方逾期交房違約責(zé)任的效力問(wèn)題。2016年3月12日，原告胡某某與被告風(fēng)馳公司辦理了交房手續(xù)。該交房清單第6項(xiàng)載明“注意事項(xiàng):本人自愿如期收房，不再向開(kāi)發(fā)商另追究延期交房責(zé)任”。原告胡某某在該項(xiàng)的業(yè)主簽名處簽名，并且由于原告收房不追究被告逾期交房責(zé)任，被告贈(zèng)送了二個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)。原告方認(rèn)為其受到脅迫，且該條款系格式條款，應(yīng)無(wú)效的意見(jiàn)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第三十九條 ?和第四十條的規(guī)定，格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。如保險(xiǎn)合同、拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)等。其中的免除提供格式條款一方的責(zé)任部分，免除的是提供格式條款一方在訂立合同后將來(lái)可能會(huì)承擔(dān)的責(zé)任。而本案中，原告方在“不再向開(kāi)發(fā)商另追究延期交房責(zé)任”處簽名的行為發(fā)生在雙方簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同后，且對(duì)被告方的延期交房行為原告方系明知，并對(duì)被告贈(zèng)送二個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)的行為予以接受。故該行為應(yīng)視為雙方在履行商品房買(mǎi)賣(mài)合同后就被告方的逾期交房違約行為達(dá)成的一致意思表示，系雙方對(duì)自己民事權(quán)利的處置，且未違反相關(guān)法律規(guī)定，合法有效，被告方的該項(xiàng)辯稱(chēng)意見(jiàn)，本院予以支持。原告方的該項(xiàng)意見(jiàn)因證據(jù)不足，本院不予采納。故原告方要求被告方支付逾期交房違約金的訴請(qǐng)，本院不予支持。
三、關(guān)于物業(yè)管理費(fèi)。本案系商品房銷(xiāo)售合同糾紛，原告方的第三項(xiàng)訴請(qǐng):達(dá)到交房條件之前的物業(yè)管理費(fèi)用由被告承擔(dān)，該項(xiàng)訴請(qǐng)系對(duì)物業(yè)管理費(fèi)的確認(rèn)之訴，其主體為原、被告及物業(yè)管理公司，與本案非同一法律關(guān)系，應(yīng)另行主張權(quán)利。審理中，原告方撤回第一項(xiàng)訴請(qǐng)，系其對(duì)自己民事權(quán)利的處置，本院予以準(zhǔn)許。
據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第三十九條 ?、第四十條 ?、第五十二條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?之規(guī)定，判決如下:

駁回原告胡某某的訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案受理費(fèi)278元，減半收取為139元，由原告胡某某負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：劉曉

書(shū)記員：許念