上訴人（一審被告）：胡文生，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黃石市黃石港區(qū)。委托訴訟代理人：周江龍，湖北易圣律師事務(wù)所律師。被上訴人（一審原告）：楊某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黃石市西塞山區(qū)。委托訴訟代理人：張能，黃石市希望法律服務(wù)所法律工作者。

胡文生提出上訴請求：一、撤銷一審判決，依法改判駁回楊某某訴訟請求或?qū)⒈景赴l(fā)回重審；二、一、二審案件受理費(fèi)由楊某某承擔(dān)。事實(shí)與理由：一、一審法院認(rèn)定楊某某于2017年11月7日才將鑰匙交還給黃石市第八中學(xué)，卻又認(rèn)定其在同年7月份就搬離房屋，而事實(shí)上本案訴爭房屋在2018年5月，學(xué)校才正式辦理回收。即使認(rèn)定楊某某于2017年11月7日交還鑰匙，楊某某也應(yīng)當(dāng)將房租交納至同年11月份。二、楊某某未與胡文生協(xié)商退房，也沒有將租賃房屋交還給胡文生，其自稱在2017年7月就搬離房屋以及將鑰匙交付給黃石市第八中學(xué)，并不當(dāng)然導(dǎo)致本案租賃合同解除。三、楊某某未按照合同的約定支付租金，合同約定每個月房租1760元以及使用費(fèi)2000元，楊某某每個月只支付了2000元。楊某某答辯稱：一、其在學(xué)校通知停水、停電之后就已經(jīng)搬走了，并要求胡文生與其交接。胡文生不肯收，要求其繼續(xù)經(jīng)營，后來實(shí)在沒有辦法就把鑰匙交給學(xué)校。其在2017年3月底，經(jīng)胡文生同意已經(jīng)搬離該門面，但胡文生一直不肯退押金，其只好再搬進(jìn)去經(jīng)營，一直到同年7月份，黃石市第八中學(xué)對門面做停電措施，已經(jīng)無法在該門面經(jīng)營。其在7月份已告知胡文生要搬離，胡文生要求其繳納7月份的租金，其也同意胡文生在押金里面扣；二、雙方在續(xù)簽的協(xié)議中約定，2000元的使用費(fèi)和1760元的租金是分開收取的，1760元房租的繳納風(fēng)險由其承擔(dān)。其一直向胡文生支付的是2000元使用費(fèi)，向黃石興港科技投資有限公司（以下簡稱黃石興港公司）支付1760元的房租。因2017年后，黃石興港公司就未與胡文生續(xù)簽合同，胡文生也沒有交這筆錢給黃石興港公司，其也就無需在繳納該1760元房租。楊某某一審提出訴訟請求：：1、判令胡文生退還房屋押金15000元；2、判令胡文生退還其2017年4、5、6月租金，每月2000元，共計(jì)6000元；3、本案的訴訟費(fèi)由胡文生承擔(dān)。一審查明的事實(shí)：2016年1月1日，黃石興港公司（甲方）與胡文生（乙方）簽訂《房屋租賃合同》一份，約定，甲方將位于消防路2-16號，建筑面積22平方米的門面出租給乙方使用，乙方在租賃期內(nèi)作手繪用途，租賃期從2016年1月1日起至2016年12月31日止，每月租金為1760元，乙方不得全部或部分轉(zhuǎn)租，若甲方發(fā)現(xiàn)乙方轉(zhuǎn)租，甲方有權(quán)解除合同。雙方還對其他租賃事項(xiàng)進(jìn)行了約定，黃石興港公司與胡文生均在該合同上加蓋公章及簽名。2016年3月13日，胡文生（甲方）與楊某某（乙方）簽訂《協(xié)議書》一份，協(xié)議約定：應(yīng)乙方要求，借用甲方（黃石市消防路2-16號文生手繪店，面積22平方米）所有場地及場地內(nèi)乙方所有的設(shè)施，經(jīng)八中相關(guān)負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)同意后，將該房屋暫借于乙方合法經(jīng)營文具使用；乙方在使用期間應(yīng)嚴(yán)格遵守甲方與黃石興港公司簽訂的房屋租賃協(xié)議，并遵守黃石八中的管理，不得違法違章經(jīng)營；乙方不得轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借該房屋的使用權(quán)，必須由乙方本人經(jīng)營使用，如有違反，甲方有權(quán)扣除押金，收回房屋，索賠損失，終止本協(xié)議；協(xié)議借用時間從2016年4月1日至2016年12月31日止，如有變動須提前兩個月協(xié)商；門面內(nèi)物品押金15000元，在協(xié)議當(dāng)天給付，甲方出具書面收據(jù)作為憑證，在本協(xié)議如約解除時，甲方憑該收據(jù)退押金并不計(jì)息，本協(xié)議終止；門面內(nèi)物品使用費(fèi)每月2000元，門面費(fèi)1760元，合計(jì)3760元由乙方承擔(dān)，從2016年4月1日至12月31日，每月28-31日付款給甲方，水電費(fèi)按實(shí)際用量支付，交費(fèi)如有一個月拖欠，甲方有權(quán)收回該房屋，索賠損失，扣除押金，乙方補(bǔ)交完所有費(fèi)用后終止本協(xié)議；如因校方及黃石興港公司收回門面或拆遷等原因，造成該門面無法經(jīng)營，本協(xié)議自動終止，甲方按實(shí)際租期向乙方收取租金及所有費(fèi)用并退還押金（不計(jì)利息）。胡文生及楊某某均在該協(xié)議上簽名及捺印。當(dāng)日，楊某某將押金15000元給付胡文生，胡文生并向楊某某出具收條。協(xié)議簽訂后，胡文生于2016年5月1日將涉案門面交付給楊某某，雙方均按約履行了義務(wù)。2016年11月1日，雙方續(xù)簽了協(xié)議，約定：如從2017年1月1日起，黃石興港公司和黃石八中對該門面房的租賃合同停簽，但可繼續(xù)使用的情況下，乙方可繼續(xù)使用；由于不定因素，故房租1760元的交納風(fēng)險由乙方在使用期間承擔(dān)，使用費(fèi)每月2000元＋1760元，使用期從2017年1月1日至2017年12月31日止；在此期間如中途在黃石興港公司和黃石八中管理下禁止使用，甲方不承擔(dān)乙方任何損失，乙方須付清使用時的所有費(fèi)用后，該協(xié)議終止。雙方續(xù)簽合同后，楊某某從2017年1月1日起每月向胡文生交納租金2000元至2017年6月30日止。另在2016年10月26日，黃石市第八中學(xué)向?qū)W校門面各承租戶下達(dá)了搬離通知，通知各租戶在2016年12月31日合同到期后不再簽訂租賃合同，學(xué)校將在2017年1月1日收回房屋，并通知租戶于2017年1月1日前搬離。2016年12月31日合同到期后，黃石市第八中學(xué)將包括涉案門面及學(xué)校其他門面產(chǎn)權(quán)全部收回，并不再與各租戶簽訂租賃合同。2017年2月21日、2017年7月4日，黃石市第八中學(xué)又向各租戶下達(dá)了搬離通知，通知最后搬離時間為2017年7月25日前。2017年7月25日，學(xué)校將全部門面停水、停電。涉案門面停水、停電后，楊某某便搬離了該門面。2017年11月7日，楊某某將涉案門面鑰匙交還給黃石市第八中學(xué)。2018年7月7日，黃石市第八中學(xué)出具證明，內(nèi)容為：2016年3月學(xué)校同意文生手繪店借給楊某某使用，屋內(nèi)所有裝飾設(shè)施物品及借用關(guān)系以及糾紛與學(xué)校無關(guān)，2017年1月因?qū)W校改建未與各家商戶續(xù)簽合同，多次發(fā)出通知要求商戶搬離，由于學(xué)校改造項(xiàng)目還未實(shí)施，學(xué)校本著關(guān)心和體恤，考慮到商戶的實(shí)際困難，沒有采取任何強(qiáng)行搬離措施，而是給予了一定時間繼續(xù)經(jīng)營來作為經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，直到2018年5月份進(jìn)行門面改造，學(xué)校退還押金并收回房屋。一審判決認(rèn)為：本案雙方爭議焦點(diǎn)為：一、楊某某和胡文生之間形成的民事法律關(guān)系是租賃還是借用；二、雙方形成的民事法律關(guān)系是否有效。法院對爭議焦點(diǎn)逐一進(jìn)行論述。一、楊某某和胡文生之間形成的民事法律關(guān)系是租賃還是借用。借用合同是指出借人定期或不定期地將出借物無償交給借用人使用，借用人在一定期限內(nèi)或使用完畢后返還給出借人的合同。而租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。借用合同與租賃合同同屬暫時轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的占有、使用、受益權(quán)，區(qū)別在于租賃是有償使用，借用是無償使用。本案中，胡文生將涉案房屋交給楊某某使用，雙方約定了使用期限，并約定每月門面內(nèi)物品使用費(fèi)每月2000元、門面費(fèi)1760元。因雙方對于門面是否在2017年1月1日后繼續(xù)使用不確定，故雙方約定房租1760元的交納風(fēng)險在2017年1月1日后由乙方承擔(dān)，使用費(fèi)2000元由乙方繼續(xù)支付，楊某某亦按此約定履行了支付使用費(fèi)的義務(wù)。因此，楊某某使用涉案房屋系有償使用，雙方已形成房屋租賃合同關(guān)系。二、雙方的房屋租賃合同關(guān)系是否有效。雖然黃石興港公司與胡文生簽訂的《房屋租賃合同》中對于轉(zhuǎn)租進(jìn)行了限制，但胡文生將涉案房屋轉(zhuǎn)租給楊某某經(jīng)過產(chǎn)權(quán)人黃石市第八中學(xué)的同意。因此，雙方于2016年3月13日簽訂的《協(xié)議書》沒有違反法律規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。胡文生已按協(xié)議約定將涉案房屋交付楊某某使用，楊某某應(yīng)按協(xié)議約定支付房屋租金。因黃石市第八中學(xué)在2016年12月31日合同到期后，未收回涉案房屋，并允許胡文生繼續(xù)使用該房屋，故胡文生、楊某某二人的續(xù)租行為繼續(xù)有效。而楊某某實(shí)際租賃涉案房屋的時間至2017年7月25日之后，因此，楊某某請求退還2017年4、5、6月的租金共6000元于法無據(jù)，不予支持。另黃石市第八中學(xué)從2016年10月26日起至2017年7月4日止，先后三次向租戶下達(dá)了搬離通知，且楊某某在通知搬離的最后期限截止后搬離了涉案房屋，依據(jù)雙方續(xù)簽協(xié)議的約定，其搬離行為視為其作出了解除合同的意思表示。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款之規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件，解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。據(jù)此規(guī)定，楊某某搬離房屋并未違反協(xié)議約定，雙方的租賃合同關(guān)系已經(jīng)解除。故對于胡文生收取的房屋押金15000元，應(yīng)在扣除7月份租金2000元后，將剩余押金13000元返還給楊某某。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十三條第二款、第九十七條、第二百二十六條之規(guī)定，判決：一、胡文生于判決生效后五日內(nèi)向楊某某返還房屋押金13000元。二、駁回楊某某的其他訴訟請求。二審經(jīng)審理查明，一審認(rèn)定的基本事實(shí)屬實(shí)。另查明，楊某某與胡文生簽訂本案《協(xié)議書》之后，每月繳納胡文生2000元，另外1760元由楊某某直接交給黃石興港公司。2016年11月1日，雙方簽訂的《續(xù)簽協(xié)議書》約定，房租1760元的交納風(fēng)險由乙方在使用期間承擔(dān)。2017年1月1日起，因黃石興港公司和黃石市第八中學(xué)并未與胡文生繼續(xù)簽訂租賃協(xié)議。楊某某繼續(xù)使用本案訴爭門面，每月向胡文生交納2000元使用費(fèi)，并未向黃石興港科技有限公司繳納1760元房租。
上訴人胡文生因與被上訴人楊某某（以下簡稱順誠公司）租賃合同糾紛一案，不服黃石市黃石港區(qū)人民法院(2018)鄂0202民初1073號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年9月20日立案受理后，依法組成合議庭，對本案進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為：本案系租賃合同糾紛，胡文生、楊某某作為合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照合同約定，遵守誠實(shí)守信的原則，行使合同權(quán)利，履行合同義務(wù)。結(jié)合雙方的訴辯意見，二審雙方爭議的焦點(diǎn)為：一、楊某某與胡文生約定的2017年租金具體金額是多少；二、本案合同是否在2017年7月份已經(jīng)解除。對于租金的認(rèn)定，雙方在《續(xù)簽協(xié)議書》中約定：“由于不確定的因素，房租1760元的繳納風(fēng)險由乙方在使用期間承擔(dān)，使用費(fèi)2000元+1760元/每月…”。結(jié)合雙方一貫的交易習(xí)慣，楊某某在該協(xié)議簽訂之前租賃期間每月向胡文生交納2000元租金，同時按照黃石興港公司的繳費(fèi)通知單，每月另外向黃石興港公司繳納1760元。在協(xié)議簽訂之后，楊某某在2017年每月向胡文生交納2000元租金直至6月份，胡文生也未提出異議。在2017年1月份之后，黃石興港公司未再與胡文生簽訂協(xié)議，楊某某也未再向黃石興港公司繳納過1760元租金。結(jié)合以上事實(shí)，可以認(rèn)定該協(xié)議約定1760元租金的交納風(fēng)險，是指如果黃石興港公司要求租戶繳納租金，就由楊某某承擔(dān)；如果未要求繳納，楊某某只需向胡文生繳納租金2000元/月，故胡文生提出楊某某需每月向其繳納租金為3760元的上訴請求和理由不能成立，本院不予支持。本案合同解除時間的認(rèn)定問題，根據(jù)雙方在2016年11月1日簽訂的《續(xù)簽協(xié)議書》所約定合同解除條件為：“2017年元月1日至12月31日期間，如果中途黃石港區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司（即黃石興港公司）和黃石八中的管理下制止使用，甲方（胡文生）不承擔(dān)乙方（楊某某）的任何損失和費(fèi)用，乙方（楊某某）必須付清使用時所有費(fèi)用后，該協(xié)議終止?！秉S石市第八中學(xué)在2017年7月4日，向各承租戶下達(dá)了搬離的通知，并規(guī)定各承租戶在2017年7月25日之前必須搬離，且雙方都認(rèn)可學(xué)校在7月25日實(shí)施了停電的措施。楊某某與胡文生在同年7月份的微信記錄中也提及要在7月25日之前搬走，要求胡文生退押金事宜，胡文生要求楊某某繳納7月份租金，楊某某也同意胡文生在押金中扣除7月份的租金。結(jié)合以上事實(shí)，合同約定的解除條件已經(jīng)成就，該協(xié)議在2017年7月份已經(jīng)解除。至于胡文生稱楊某某在此之后一直在該店鋪繼續(xù)經(jīng)營至2018年5月份，且沒有將鑰匙交還，而楊某某稱其一直找胡文生要求騰退門面而胡文生拒不接受，只好將鑰匙交給學(xué)校。結(jié)合楊某某前期一直按時繳納租金，從2017年7月份開始就未繳納租金，而胡文生也未提交證據(jù)證實(shí)其向楊某某催繳過租金，且該店鋪在當(dāng)年7月25日確實(shí)停電無法經(jīng)營等事實(shí)，楊某某的陳述更符合客觀事實(shí)，故本院認(rèn)定雙方合同解除時間為2018年7月，對于胡文生提出楊某某單方違約，且一審判決認(rèn)定在2017年楊某某搬離時合同就解除屬于認(rèn)定事實(shí)錯誤的上訴理由不能成立，本院不予支持。綜上所述，一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)162元，由胡文生負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

審判長　　王建明
審判員　　柴　卓
審判員　　黃顯珠

書記員田夢