原告：胡某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住浙江省杭州市。
　　原告：闞某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住浙江省杭州市。
　　上列兩原告共同的委托訴訟代理人：吳華平，上海市海華永泰律師事務(wù)所律師。
　　被告：聚外(上海)投資咨詢有限公司，住所地中國(guó)(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)富特東三路XXX號(hào)XXX幢四層A20室。
　　法定代表人：YINYUE，董事長(zhǎng)。
　　委托訴訟代理人：云敬歡，上海市金石律師事務(wù)所律師。
　　原告胡某某、闞某某與被告聚外(上海)投資咨詢有限公司(以下至判決主文前簡(jiǎn)稱(chēng)聚外投資咨詢公司)房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛(原案由：居間合同糾紛)一案，本院于2018年9月6日立案后，依法適用普通程序，后于2019年2月27日、2019年3月28日兩次公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告胡某某及兩名原告共同的委托訴訟代理人吳華平，被告聚外投資咨詢公司的委托訴訟代理人云敬歡到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告胡某某、闞某某共同向本院提出訴訟請(qǐng)求：判令被告返還兩原告定金人民幣232，850元。事實(shí)和理由：兩原告系夫妻關(guān)系。被告為投資咨詢公司，主要經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中介服務(wù)。域名waiguofang.com為被告注冊(cè)所有，該網(wǎng)站及被告聲稱(chēng)其能在中國(guó)境內(nèi)經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售國(guó)外的房產(chǎn)。2016年5月3日，兩原告通過(guò)被告經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)宣傳和咨詢，在被告公司簽訂一份《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，購(gòu)買(mǎi)了AmericanCitygroupRealEstateInc.(被告聲稱(chēng)的美國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司)的房屋—休斯頓“威尼斯人奢華別墅”住宅區(qū)A1和A7兩套新建“別墅”。被告在簽訂合同當(dāng)天就持“AmericanCitygroupRealEstateInc.”的公章在該合同上加蓋了公章。兩原告當(dāng)日通過(guò)被告提供的POS機(jī)支付了購(gòu)房定金人民幣232,850元(美元35,900元)，支付存根顯示的收款商戶名稱(chēng)為被告，同時(shí)被告給原告出具了加蓋被告公章的收款收據(jù)，顯示為收到了原告的A1和A7兩套房屋的定金人民幣232,850元。同日，被告為原告出具了一份《付款流程確認(rèn)函》，將房款支付方式進(jìn)行了重新確認(rèn)。合同簽訂后，被告始終不告知原告該房屋的建造情況。2017年6月份至今，遲遲不能交房。迫于無(wú)奈，原告只得于2017年10月18日親赴美國(guó)實(shí)地考察該項(xiàng)目情況，經(jīng)過(guò)8天的了解，原告發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目幾乎沒(méi)有進(jìn)行建設(shè)，被告及其網(wǎng)站宣稱(chēng)該項(xiàng)目的諸多情況均與事實(shí)不符：把該項(xiàng)目宣傳為坐落在“富人區(qū)”的“高端住宅”，虛構(gòu)該學(xué)區(qū)學(xué)校全部是10分，距離所謂的中國(guó)城只有5分鐘步行路程等。而事實(shí)上，該區(qū)域卻是個(gè)衰敗的區(qū)域，周邊公立學(xué)校都是2分、3分的，私立學(xué)校最高5分，距離最近的“中國(guó)城”(實(shí)際上是一個(gè)華人購(gòu)物中心)需要15分鐘的車(chē)程。經(jīng)原告在美國(guó)了解，AmericanCitygroupRealEstateInc.同被告根本無(wú)任何關(guān)聯(lián)，亦未授權(quán)被告代理其進(jìn)行任何房產(chǎn)銷(xiāo)售行為。兩原告認(rèn)為，被告屬于無(wú)權(quán)代理的銷(xiāo)售行為。
　　被告聚外投資咨詢公司辯稱(chēng)，不同意原告的訴訟請(qǐng)求。被告不適格，被告是代理開(kāi)發(fā)商進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)，只是代為收取定金。被告沒(méi)有受原告委托進(jìn)行居間服務(wù)，原、被告之間不存在居間關(guān)系，被告沒(méi)有收取原告的居間費(fèi)。被告是一家海外房屋服務(wù)商，推廣海外房屋信息，本案中被告在涉案房屋項(xiàng)目、周邊商業(yè)環(huán)境、地理位置、周邊學(xué)校等信息上沒(méi)有不實(shí)宣傳，所有數(shù)據(jù)真實(shí)可靠，來(lái)源于美國(guó)政府和美國(guó)開(kāi)發(fā)商。兩原告也是在核實(shí)過(guò)上述信息后才決定購(gòu)買(mǎi)房屋的，而且兩原告一次性購(gòu)買(mǎi)了兩套別墅。2016年5月，兩原告在核實(shí)被告為開(kāi)發(fā)商的代理人后簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并由被告代開(kāi)發(fā)商收取定金，同時(shí)被告也告知了后續(xù)付款事宜。被告在收取定金后，將該資金轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)商指定的收款賬戶中，但原告在后續(xù)的付款中一直拖延且一分未付。2017年上半年，原告跟被告的員工聯(lián)系，想要將一批紅木家具運(yùn)到房子里，但因房款支付問(wèn)題未能成行。原告稱(chēng)2017年10月其至美國(guó)考察時(shí)，工程幾乎沒(méi)有進(jìn)行建設(shè)不是事實(shí)，2017年10月房屋已經(jīng)完工，只需裝潢就能入住。如果房屋沒(méi)有建好，原告早已經(jīng)在美國(guó)起訴了。被告認(rèn)為原、被告之間不存在任何法律關(guān)系。
　　根據(jù)原、被告雙方?jīng)]有爭(zhēng)議的證據(jù)材料：房屋買(mǎi)賣(mài)合同、付款流程確認(rèn)函、收據(jù)、中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司交易明細(xì)，本院予以確認(rèn)。
　　對(duì)原、被告有爭(zhēng)議的證據(jù)材料：對(duì)被告提供的美國(guó)德克薩斯州公證、認(rèn)證材料，因該證據(jù)有中華人民共和國(guó)駐休斯頓總領(lǐng)事館的認(rèn)證，故對(duì)其真實(shí)性本院予以確認(rèn)；對(duì)被告提供的美國(guó)摩根大通銀行出具的信用證明，因無(wú)法核實(shí)該材料是銀行出具，無(wú)法核實(shí)中英文的一致性，無(wú)法核實(shí)公證員的簽名，公證員僅對(duì)翻譯人員在其面前簽字予以公證，且上述材料沒(méi)有認(rèn)證，故本院不予認(rèn)可；對(duì)被告提供的ACHOME公司決議，因無(wú)法核實(shí)簽名人員的身份，無(wú)法核實(shí)翻譯人員的身份，無(wú)法核實(shí)公證員的簽名，公證員僅對(duì)翻譯人員在其面前簽字予以公證，且上述材料沒(méi)有認(rèn)證，故本院不予認(rèn)可；對(duì)被告提供的服務(wù)提供商授權(quán)函，因無(wú)法核實(shí)公證人員的簽名，且上述材料沒(méi)有認(rèn)證，故本院不予認(rèn)可；對(duì)被告提供的地契證明、財(cái)務(wù)清算、通知函，因無(wú)法核實(shí)翻譯人員的身份，無(wú)法核實(shí)公證員的簽名，公證員僅對(duì)翻譯人員在其面前簽字予以公證，且上述材料沒(méi)有認(rèn)證，故本院不予認(rèn)可。對(duì)被告庭后提交的證據(jù)材料，因無(wú)法核實(shí)翻譯人員的身份，無(wú)法核實(shí)公證員的簽名，且上述材料均沒(méi)有履行認(rèn)證手續(xù)，故本院均不予認(rèn)可。
　　基于上述證據(jù)材料及原、被告的陳述，本院確認(rèn)如下事實(shí)：
　　2016年5月3日，AmericanCitigroupRealEstateInc.作為賣(mài)方，與原告胡某某、闞某某作為購(gòu)房人簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定由兩原告購(gòu)買(mǎi)S.Gessner﹠WestBellfort，Houston，TX77071的LOT/UNITA1(H1)﹠A7(H2)；購(gòu)買(mǎi)標(biāo)的價(jià)格為359,000美元；定金：購(gòu)買(mǎi)標(biāo)的總價(jià)的10%，即35,900美元，付定金時(shí)間：簽訂本合同當(dāng)天需付訖購(gòu)買(mǎi)標(biāo)的的定金，是否可退：不可退；標(biāo)的二期款：購(gòu)買(mǎi)標(biāo)的總價(jià)的40%，即143,600美元，付尾款時(shí)間：簽訂本合同后30天需付訖，是否可退：不可退；標(biāo)的三期款：購(gòu)買(mǎi)標(biāo)的總價(jià)的40%，即143,600美元，付尾款時(shí)間：簽訂本合同后90天需付訖，是否可退：不可退；標(biāo)的尾款：購(gòu)買(mǎi)標(biāo)的總價(jià)的10%，即35,900美元，付尾款時(shí)間：交房前3天需付訖，是否可退：不可退等內(nèi)容。英文版《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》上有兩原告的簽名，以及AmericanCitigroupRealEstateInc.的簽章。
　　《付款流程確認(rèn)函》，開(kāi)發(fā)商：ACHome；付款人：胡某某夫婦；項(xiàng)目名稱(chēng)：VenetianLuxuryHomes(威尼斯人)；項(xiàng)目地址：S.Gessner﹠WestBellfort,Houston,TX77071;項(xiàng)目描述：獨(dú)棟別墅；項(xiàng)目訂單：獨(dú)棟別墅A1，A7；項(xiàng)目金額：獨(dú)棟別墅A1(177,500$)，A7(181,500$)；雙方確認(rèn)付款流程：1、別墅的主體結(jié)構(gòu)造好，付第二期款4成143,600$；2、別墅進(jìn)入內(nèi)裝修時(shí)付第三期4成143,600$；3、交房前一個(gè)月付最后的1成35,900$；4、交房時(shí)間為一年，起止時(shí)間為2016年6月-2017年6月。
　　2016年5月3日，原告胡某某通過(guò)其建設(shè)銀行賬戶向被告轉(zhuǎn)賬人民幣232,850元。同日，被告聚外投資咨詢公司出具收據(jù)，茲收到胡某某人民幣232,850元，繳付A1﹠A7(10%定金)。
　　2017年10月，原告與被告員工的聊天記錄顯示，原告至美國(guó)看了房屋，原告表示房屋沒(méi)有真正造好，已經(jīng)逾期4個(gè)多月了；原告表示休斯頓威尼斯人的房子，原告不能要了；原告要求被告將兩套房屋轉(zhuǎn)讓等內(nèi)容。
　　2019年2月8日，美國(guó)德克薩斯州州務(wù)卿DavidWhitley確認(rèn)，SHUHUIYUEN是德克薩斯州公證員，期限從2016年12月8日至2020年12月8日。2019年2月12日，中華人民共和國(guó)駐休斯頓總領(lǐng)事館認(rèn)證，美國(guó)德克薩斯州政府的印章和該州州務(wù)卿DavidWhitley的簽字均屬實(shí)。
　　本院認(rèn)為，行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對(duì)被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任。當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒(méi)有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。本案的案由應(yīng)為房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，系原告在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)產(chǎn)生的糾紛，被告并未提供居間服務(wù)，原、被告之間不存在居間合同的法律關(guān)系。本院認(rèn)為無(wú)論AmericanCitygroupRealEstateInc.公司是否存在，被告代銷(xiāo)房屋必須取得相應(yīng)的授權(quán)?，F(xiàn)被告提供的證據(jù)材料不能證明被告取得了銷(xiāo)售威尼斯房屋的代理權(quán)，亦未能證明系爭(zhēng)房屋的開(kāi)發(fā)商對(duì)被告的銷(xiāo)售行為予以追認(rèn)。而兩原告于2016年5月3日向被告轉(zhuǎn)賬支付了人民幣232,850元，且被告出具了收據(jù)，故在被告無(wú)權(quán)代理銷(xiāo)售的情況下理應(yīng)返還原告支付的定金。兩原告的訴請(qǐng)，符合本案的事實(shí)和法律規(guī)定，本院予以支持。被告認(rèn)為其主體不適格的抗辯意見(jiàn)，本院不予采納。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十八條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條、第十一條的規(guī)定，判決如下：
　　被告聚外(上海)投資咨詢有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告胡某某、闞某某人民幣232,850元。
　　負(fù)有金錢(qián)給付義務(wù)的當(dāng)事人，如果未按本判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)4,793元，公告費(fèi)560元，共計(jì)5,353元，由被告聚外(上海)投資咨詢有限公司負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：董??鵬

書(shū)記員：錢(qián)??燕