原告胡某某。
委托代理人孔慶華，湖北平長律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：參與訴訟，調(diào)解等特別授權(quán)。
被告十堰匯智房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：湖北省十堰市車城南路43號。
法定代表人肖永勝，該公司董事長。
委托代理人王京，該公司職工。代理權(quán)限：代為承認(rèn)、變更訴訟請求，進(jìn)行和解、執(zhí)行。
委托代理人李海宏，湖北三豐律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：一般代理。
第三人李天寶。
委托代理人操昶，湖北誠智成律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請求，進(jìn)行和解，提出上訴等特別授權(quán)。
第三人田國林，男，漢族，1956年12月出生，住湖北省十堰市朝陽路加油站旁。
第三人田浩程。
委托代理人田國林（與田浩程系父子關(guān)系），男，漢族，1956年12月出生，住湖北省十堰市朝陽路加油站旁。代理權(quán)限：代為承認(rèn)、變更訴訟請求，進(jìn)行和解、執(zhí)行。

原告胡某某訴被告十堰匯智房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱匯智房地產(chǎn)公司）房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，準(zhǔn)許了李天寶作為第三人參加訴訟的申請，又根據(jù)第三人李天寶的申請，追加田國林、田浩程作為第三人，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理，原告胡某某的委托代理人孔慶華，被告匯智房地產(chǎn)公司的委托代理人王京、李海宏，第三人李天寶的委托代理人操昶，第三人田國林（同時(shí)以第三人田浩程委托代理人的身份）參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明以下事實(shí)：
一、關(guān)于金色雅典沐浴中心的由來及經(jīng)營情況
牛新來原是明夢國際桑拿會所實(shí)際經(jīng)營人，該會所使用的房屋中部分是從匯智房地產(chǎn)公司購得，部分系租用匯智房地產(chǎn)公司。因牛新來欠匯智房地產(chǎn)公司購房款未付清，2008年2月17日，牛新來將明夢國際桑拿會所（不含會所占用的房產(chǎn)、土地）的所有裝修及檔案資料和設(shè)施設(shè)備及檔案資料作價(jià)200萬元抵給匯智房地產(chǎn)公司，并于次日辦理了移交。2008年5月5日，匯智房地產(chǎn)公司和田國林簽訂《房屋租賃合同》。約定：約定匯智房地產(chǎn)公司將位于車城南路43號負(fù)一樓（原明夢國際桑拿會所）房屋及所有裝修及設(shè)備設(shè)施出租給田國林自主經(jīng)營，面積以2700平方米為準(zhǔn)，租賃期自2008年5月15日至2011年5月14日止；年租金84萬元，3年共計(jì)252萬元；承租人不得將房屋轉(zhuǎn)租給第三方經(jīng)營，在不影響房屋主體結(jié)構(gòu)的情況下，并征得出租方同意，承租人可對房屋進(jìn)行裝修或改善增設(shè)他物，原有裝修物和設(shè)備設(shè)施租賃期到后完好返還給出租方，在承租人經(jīng)營期間，設(shè)施設(shè)備的損壞丟失均由承租人承擔(dān)（不包括正常磨損）；單方違約須賠償守約方相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)損失50萬元，因出租人原因造成承租人暫停營業(yè)所造成的損失由出租人承擔(dān)賠償責(zé)任；租賃期滿在同等條件下，承租人有優(yōu)先續(xù)租權(quán)；原出租方和承租方所簽協(xié)議自本協(xié)議簽訂后作廢等。田國林接手后，將會所更名為“茅箭區(qū)火車站金色雅典沐浴中心”，并于2008年11月12日辦理了工商登記。
匯智房地產(chǎn)公司與田國林另簽有落款時(shí)間分別為2008年元月17日和2008年元月20日的《房屋租賃合同》，其中2008年元月17日的合同約定：租賃期自2008年元月17日至2018年元月17日，每月租金8萬元；因匯智房地產(chǎn)公司原因，田國林不得正常經(jīng)營，匯智房地產(chǎn)公司應(yīng)賠償田國林損失及合同總金額50%違約金；匯智房地產(chǎn)公司保證享有對租賃房屋的合法所有權(quán)等。
2009年7月15日，匯智房地產(chǎn)公司（甲方）、田國林（乙方）和田浩程、胡某某（丙方）簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》。該協(xié)議約定：根據(jù)2008年元月17日甲乙雙方簽訂的房屋租賃合同，甲方同意乙方將金色雅典會所轉(zhuǎn)讓給丙方經(jīng)營，原合同其他條款不變，丙方對會所投入200萬元的裝修改造及物品設(shè)施資金。2010年6月12日，田浩程表示退出對金色雅典的經(jīng)營活動，由胡某某自主經(jīng)營，與胡某某共同投入200余萬元裝修及物品、設(shè)施由胡某某全權(quán)處理，田浩程自愿放棄，房屋租金由胡某某向租賃方交納。匯智房地產(chǎn)公司表示同意。
李天寶于2008年7月30日要求田國林支付金色雅典沐浴中心中的730.44平方米房產(chǎn)的租金未果，向本院起訴。本院于2009年10月22日作出（2009）茅民一初字第1466號民事判決，判令田國林向李天寶支付2008年8月1日至2009年10月15日期間的房屋占用費(fèi)。該判決生效后，2010年1月15日，李天寶和田浩程簽訂《房屋出租合同》，約定李天寶將前述730.44平方米房產(chǎn)出租給田浩程作桑拿經(jīng)營使用，租賃期限自2009年10月1日至2011年9月30日。2010年8月，金色雅典沐浴中心停業(yè)。當(dāng)月中旬，湖北省十堰市中級人民法院在執(zhí)行湖北天麟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司申請執(zhí)行明夢物貿(mào)公司一案中，將金色雅典沐浴中心的中央空調(diào)主機(jī)拆除抵償給債權(quán)人。2010年11月2日，田浩程向李天寶要求提前解除雙方的房屋出租合同，并承諾“合同解除之日起由李天寶收回房屋，室內(nèi)承租人物品由房主自行處理”，李天寶表示同意。
2011年2月25日，胡某某請人拆除了金色雅典沐浴中心與紳協(xié)汽貿(mào)公司經(jīng)營場地之間的隔墻，打通了金色雅典沐浴中心的經(jīng)營場地與紳協(xié)汽貿(mào)公司的經(jīng)營場地。2011年3月11日，李天寶拆除了金色雅典沐浴中心中730.44平方米場地范圍內(nèi)的裝修、設(shè)施。
二、上述730.44平方米房產(chǎn)的權(quán)屬情況
2006年2月，牛新來從匯智房地產(chǎn)公司購得位于十堰市茅箭區(qū)二堰街辦老街社區(qū)1棟1-3號2183.77平方米的商業(yè)用房，產(chǎn)權(quán)管理部門于同年3月3日向牛新來核發(fā)了產(chǎn)權(quán)證書。牛新來取得產(chǎn)權(quán)證后，與其妻許文芳于2006年4月12日以上述不動產(chǎn)為十堰市明夢物資貿(mào)易有限公司（牛新來注冊成立）向農(nóng)行十堰分行十堰分理處借款800萬元提供抵押擔(dān)保，并于當(dāng)日辦理了抵押權(quán)登記。
因無力償還借款，牛新來與李天寶于2007年11月12日簽訂《代償還銀行貸款協(xié)議》，約定：李天寶用自有資金為牛新來償還銀行貸款約700萬元，牛新來將位于十堰老街的20××64號房產(chǎn)證項(xiàng)下2183.7m2自有房產(chǎn)（房權(quán)證及國有土地使用權(quán)證）暫過戶給李天寶，待牛新來資金周轉(zhuǎn)緩解時(shí)，李天寶再將戶名過回給牛新來；在此期間李天寶墊付的700萬元資金由牛新來承擔(dān)同期銀行貸款利息。2007年11月16日，牛新來用李天寶的借款償還了明夢公司尚欠的貸款本息6532115.06元。
還清貸款后，上述不動產(chǎn)抵押登記注銷。2007年11月22日，茅箭區(qū)公安局以涉嫌合同詐騙為由，對牛新來前述房屋予以扣押。2008年1月7日，李天寶向張灣區(qū)人民法院申請對牛新來的前述財(cái)產(chǎn)予以保全。
2008年1月16日，李天寶、牛新來、匯智房地產(chǎn)公司簽訂《協(xié)議書》。該協(xié)議約定：由牛新來用上述不動產(chǎn)抵押擔(dān)保，由李天寶向銀行申請貸款不低于1100萬元。貸款當(dāng)日扣減李天寶為牛新來向銀行代償?shù)馁J款700萬元；余下的不低于400萬元，在牛新來向李天寶出具借款手續(xù)后，由李天寶直接支付給匯智公司；本協(xié)議生效后二日內(nèi)，匯智公司向公安機(jī)關(guān)申請解除扣押，李天寶向法院申請解除財(cái)產(chǎn)保全措施，履行前述義務(wù)；若李天寶在2008年2月底以前不能貸款不低于1100萬元，李天寶與牛新來之間的債權(quán)債務(wù)由李天寶、牛新來雙方清算支付，與匯智公司無關(guān)；匯智公司與牛新來之間的債權(quán)債務(wù)由匯智公司與牛新來雙方清算支付，與李天寶無關(guān)。
此后，公安機(jī)關(guān)解除了上述不動產(chǎn)的扣押，但李天寶、牛新來關(guān)于不動產(chǎn)抵押貸款事項(xiàng)未履行，亦未向匯智公司交付前述的不低于400萬元。
2008年1月30日，十堰市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處向李天寶核發(fā)了上述房屋的房產(chǎn)證。次日，牛新來向李天寶出具《備忘錄》，說明：李天寶已代牛新來償還銀行貸款、墊付不動產(chǎn)過戶契稅及費(fèi)用、借款等共計(jì)777萬元，牛新來確認(rèn)共計(jì)欠李天寶777萬元，房屋、土地過戶到李天寶名下后至下次過戶會牛新來名下前，由李天寶占有、使用、收益。明夢國際桑拿會所使用的房產(chǎn)中有730.44平方米在上述2183.77平方米房產(chǎn)內(nèi)。
后因牛新來未支付欠款，李天寶起訴后，經(jīng)人民法院調(diào)解，雙方于2012年3月27日達(dá)成調(diào)解協(xié)議。協(xié)議約定：由牛新來、許文芳限期向本李天寶付清欠款本金777萬元及利息（利息計(jì)算方法有詳細(xì)規(guī)定）；如牛新來、許文芳按約定期間付清上述款項(xiàng)，李天寶協(xié)助、配合牛新來、許文芳將位于十堰市茅箭區(qū)二堰街辦車城南路43號面積為2183.77m2房屋（十堰房權(quán)證茅箭區(qū)字第××號）和面積為384.21m2土地使用權(quán)［十堰市國用（2008共）第0807060-2-129號］過戶給牛新來、許文芳；過戶稅、費(fèi)由牛新來、許文芳承擔(dān)。
2012年4月20日，牛新來、許文芳與李天寶簽署《調(diào)解協(xié)議書》，對人民法院作出的（2012）鄂十堰中民再初字第00001號民事調(diào)解書的履行達(dá)成如下協(xié)議：1、李天寶同意將牛新來支付調(diào)解書所確定的欠款本金777萬元及利息期限延期6個(gè)月至2012年10月10日止；2、如牛新來在2012年10月10日前付清欠款本金777萬元，則利息按照調(diào)解書約定的計(jì)算方法計(jì)算；3、如牛新來未在2012年10月10日前付清欠款本金777萬元，則利息不按調(diào)解書約定的利息計(jì)算方法計(jì)算，而按照中國人民銀行同期同類貸款利率的四倍計(jì)算至本金777萬元實(shí)際償還完畢之日止；4、在牛新來付清欠款本息后，李天寶協(xié)助配合牛新來、許文芳辦理房屋過戶手續(xù)。
2013年11月15日，李天寶與牛新來、許文芳簽署《執(zhí)行和解協(xié)議》。該協(xié)議約定：牛新來將上述不動產(chǎn)作價(jià)980萬元抵償給李天寶，牛新來、許文芳對該房屋、土地的請求返還、過戶的權(quán)利自行消滅；余下欠款10388073.68元，由牛新來、許文芳另行支付；抵債房屋、土地已于2008年1月30日過戶至李天寶名下，此次過戶的稅費(fèi)如有漏繳或少繳，由雙方依法依規(guī)各自補(bǔ)繳。
三、案件由來
李天寶采取前述拆除裝修及設(shè)施措施后，當(dāng)月20日，胡某某和匯智房地產(chǎn)公司簽訂《賠償協(xié)議》。該協(xié)議說明：匯智房地產(chǎn)公司將十堰市車城南路43號一樓出租給胡某某使用，租期10年，自2008年1月17日至2018年1月17日，月租金8萬元，原裝修、設(shè)備由胡某某使用；2011年3月11日，匯智房地產(chǎn)公司跟第三方因房產(chǎn)糾紛，第三方強(qiáng)行將胡某某經(jīng)營的房產(chǎn)拆除，根據(jù)合同約定，匯智房地產(chǎn)公司應(yīng)賠償胡某某損失及違約金。協(xié)議約定：匯智房地產(chǎn)公司賠償胡某某裝修、設(shè)施及不能經(jīng)營的違約金480萬元，胡某某放棄其它賠償要求。該協(xié)議還約定，此協(xié)議經(jīng)法律部門確認(rèn)后有效。此后，胡某某向本院起訴，請求確認(rèn)雙方達(dá)成的賠償協(xié)議有效。2011年3月29日，本院作出（2011）茅民一初字第779號民事調(diào)解，確認(rèn)胡某某和匯智房地產(chǎn)公司達(dá)成的賠償協(xié)議有效。該案在執(zhí)行過程中，李天寶提出異議。經(jīng)院長提交審判委員會討論決定，對該案提起再審。2014年5月23日，本院作出（2014）鄂茅箭民再字第00006號民事裁定，撤銷本院（2011）茅民一初字第779號民事調(diào)解，駁回胡某某的起訴。此后，胡某某向本院提起本次訴訟。
本案在審理過程中，經(jīng)匯智房地產(chǎn)公司申請，本院委托十堰楚信資產(chǎn)評估事務(wù)所對胡某某的裝修、設(shè)施、不能經(jīng)營的損失進(jìn)行鑒定。該單位于2016年7月10日作出十楚鑒字（2016）第12號《胡某某的財(cái)產(chǎn)損失價(jià)值鑒定報(bào)告書》，評定胡某某的裝修、設(shè)施損失為3852523.13元，其中裝修工程為2452725元、消防工程為267570元、補(bǔ)充桑拿房設(shè)備為178229.17元、水處理設(shè)備為60597.92元、家具及家電為249520.83元，以上按82.58%的成新率、基準(zhǔn)日為2010年11月；熱水交換站設(shè)備為154531.25元、中央空調(diào)、三座蒸房及拿房設(shè)備為489348.96元，以上按51.51%的成新率、基準(zhǔn)日為2010年11月；因當(dāng)事人無法提供財(cái)務(wù)報(bào)表及其它流水賬目，鑒定機(jī)構(gòu)無法準(zhǔn)確核定不能經(jīng)營的損失，該鑒定不包含不能經(jīng)營的損失。其中裝修部分按5年使用年限，減去已使用的11個(gè)月，除以使用時(shí)間60個(gè)月，乘以95%，再加0.05%，得出的系數(shù)為82.58%。

本院認(rèn)為：匯智房地產(chǎn)公司與田國林之間簽訂有3份《房屋租賃合同》，應(yīng)認(rèn)定實(shí)際履行的是2008年5月5日簽訂的《房屋租賃合同》，理由有以下幾點(diǎn)：1、2008年5月5日簽訂的合同是新合同，在存在內(nèi)容不一致的多份合同情況下，新合同應(yīng)覆蓋或替換舊合同；2、2008年5月5日簽訂的合同是在國家機(jī)關(guān)備案存檔的合同，證明力強(qiáng)于沒有在國家機(jī)關(guān)備案存檔的合同；3、2008年5月5日簽訂的合同有“原出租方和承租方所簽協(xié)議自本協(xié)議簽訂后作廢”的約定，以前的合同已經(jīng)作廢，沒有履行的可能性；4、2008年5月5日簽訂的合同已經(jīng)過生效裁判文書確認(rèn)，在沒有充分證據(jù)反駁的情況下，該事實(shí)應(yīng)予認(rèn)定；5、牛新來是在2008年2月17日與匯智房地產(chǎn)公司約定將桑拿會所的裝修及設(shè)施設(shè)備抵債，次日辦理移交，在2008年1月17日和1月20日兩份合同的簽約時(shí)間和合同約定的起始時(shí)間，桑拿會所經(jīng)營權(quán)尚未變更給匯智房地產(chǎn)公司。上述合同中，租賃的房屋中有730.44平方米產(chǎn)權(quán)不歸匯智房地產(chǎn)公司所有，該部分場地的受益人不應(yīng)是匯智房地產(chǎn)公司，合同其他內(nèi)容不違反法律規(guī)定，具有法律效力。
匯智房地產(chǎn)公司同意田國林將房屋轉(zhuǎn)租給胡某某、田浩程，胡某某和田浩程繼受原田國林的權(quán)利義務(wù)。李天寶和田浩程簽訂《房屋出租合同》不違反法律規(guī)定，具有法律效力。此后涉案730.44平方米房產(chǎn)的租賃合同關(guān)系相對人為李天寶和田浩程，因該租賃合同履行產(chǎn)生的法律責(zé)任與匯智房地產(chǎn)公司無關(guān)，胡某某、田浩程與匯智房地產(chǎn)公司之間租賃合同的標(biāo)的物是桑拿會所中除730.44平方米房產(chǎn)外的其他房產(chǎn)。
匯智房地產(chǎn)公司和胡某某在2011年3月20日簽訂的《賠償協(xié)議》中，賠償所依據(jù)的合同不是實(shí)際履行的《房屋租賃合同》，對比該合同與實(shí)際履行的合同，在租賃期限、租金標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等方面都有較大差別，由此達(dá)成的協(xié)議與客觀情況不相符，其效力不應(yīng)確認(rèn)。根據(jù)該協(xié)議約定，只有經(jīng)法律部門確認(rèn)后協(xié)議才有效，該協(xié)議未經(jīng)確認(rèn)，不具有法律效力。
胡某某與田浩程在共同經(jīng)營桑拿會所期間，雙方屬合伙關(guān)系。在辦理與李天寶房屋租賃事宜中，田浩程是合伙的代表人，其行為的民事責(zé)任對外應(yīng)由全體合伙人共同承擔(dān)。胡某某未將胡某某是合伙人、以及田浩程退出合伙事宜通知李天寶，田浩程作為合同相對人與李天寶關(guān)于提前解除房屋租賃合同的協(xié)議有效，李天寶根據(jù)田浩程的承諾收回房屋并自行處理室內(nèi)承租人裝修及設(shè)施不違反法律規(guī)定，胡某某以他人拆除730.44平方米房產(chǎn)中的裝修及設(shè)施為由主張匯智房地產(chǎn)公司違約不能成立。金色雅典沐浴中心與紳協(xié)汽貿(mào)公司經(jīng)營場地之間的隔墻是胡某某請人拆除的，胡某某不能證明因匯智房地產(chǎn)公司的原因，其他部分的裝修及設(shè)施被他人拆除，以此為由主張匯智房地產(chǎn)公司違約不能成立。由此，胡某某的訴訟請求不應(yīng)支持。
依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第四十五條、第一百零七條的規(guī)定，判決如下：

駁回原告胡某某的訴訟請求。
案件受理費(fèi)45200元，由原告胡某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省十堰市中級人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)根據(jù)不服本判決部分的上訴請求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)。戶名：湖北省十堰市中級人民法院；開戶行：中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司十堰廣場支行；帳號：17×××01。通過郵局匯款的，款匯十堰市中級人民法院，郵編：442000；地址：十堰市郵電街12號。上訴人應(yīng)將注明一審案號的交費(fèi)憑證復(fù)印件同時(shí)交本院。上訴人在上訴期屆滿之次日起七日內(nèi)未預(yù)交訴訟費(fèi)用，也未提出緩交、減交、免交上訴案件受理費(fèi)申請的，按自動撤回上訴處理。

審　判　長　　張京鄖 審　判　員　　陳　雙 人民陪審員　　彭繡霖

書記員：彭苗