上訴人（原審原告）：肖某某，個體工商戶。
委托代理人：康叢林，湖北荊楚律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：長江大學(xué)，住所地荊州市荊州區(qū)南環(huán)路。
法定代表人：謝紅星，該校校長。
委托代理人：徐前權(quán)，該校教師。
委托代理人：程愛軍，該校教師。
原審第三人：荊州市第一人民醫(yī)院，住所地荊州市沙市區(qū)航空路8號。
法定代表人：邱平，該院院長。
委托代理人：湯運(yùn)芝，湖北博智律師事務(wù)所律師。
委托代理人：曾憲龍，該院職工。

上訴人肖某某因與被上訴人長江大學(xué)、原審第三人荊州市第一人民醫(yī)院（以下簡稱荊州一醫(yī)）租賃合同糾紛一案，不服荊州市沙市區(qū)人民法院（2014）鄂沙市民初字第01696號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人肖某某及其委托代理人康叢林，被上訴人長江大學(xué)的委托代理人徐前權(quán)、程愛軍，原審第三人荊州一醫(yī)的委托代理人湯運(yùn)芝、曾憲龍到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審認(rèn)定，原被告雙方自2003年即建立租賃關(guān)系，合同一年一簽。2013年3月原告與被告下屬的長江大學(xué)后勤服務(wù)集團(tuán)商業(yè)網(wǎng)點管理中心簽署《房屋租賃合同》，約定租賃期間為2013年1月1日至2013年12月31日，租賃面積73平方米，年租金40740元……在合同條款五“甲方責(zé)任（義務(wù)）”中主要約定：租賃期內(nèi)乙方應(yīng)注意租賃物瑕疵，如發(fā)現(xiàn)屋面漏水、房屋裂縫等應(yīng)及時報告甲方，由甲方負(fù)責(zé)維修并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用，若因發(fā)現(xiàn)不及時造成房屋及乙方的裝修、裝飾部分損失，由乙方負(fù)責(zé)；租賃期內(nèi)，因政策變化或市政建設(shè)等公共利益需要拆遷，乙方應(yīng)無條件服從，及時遷出，歸還租賃物，甲方不另行給乙方安排房屋，合同自行終止。在合同條款六“乙方責(zé)任（義務(wù)）”中主要約定：乙方應(yīng)合理使用承租房屋及附屬設(shè)施，租賃期內(nèi)發(fā)生損壞的，乙方應(yīng)立即負(fù)責(zé)修復(fù)或承擔(dān)賠償責(zé)任，乙方不得擅自改動房屋結(jié)構(gòu)，毀損房屋設(shè)施，如裝修房屋須改造、改變房屋結(jié)構(gòu)的，需提交申請報告及改造方案，在征得甲方書面同意后方可施工。合同期滿，應(yīng)保持房屋完好，甲方不承擔(dān)乙方改造、裝修部分的任何補(bǔ)償，乙方不得擅自將承租房屋轉(zhuǎn)借或轉(zhuǎn)租他人；在合同條款七“合同的變更、解除與終止”中主要約定：甲乙雙方在某一特定情形出現(xiàn)時均有權(quán)解除合同，但需提前3個月書面通知對方，租賃期滿后，乙方要繼續(xù)租賃的，應(yīng)當(dāng)在租賃期滿前40日內(nèi)書面通知甲方，甲方在租賃期滿前20日內(nèi)向乙方正式書面答復(fù)，如同意繼續(xù)租賃，則續(xù)簽租賃合同（未答復(fù)視為不同意續(xù)租），乙方在租賃期滿前40日內(nèi)不通知甲方的，視為放棄優(yōu)先承租權(quán)；在合同條款九“甲方違約責(zé)任”中主要約定：甲方怠于履行維修義務(wù)，乙方組織維修的，甲方應(yīng)支付乙方維修費(fèi)用，甲方違反本合同約定提前收回房屋的，按本合同年度租金總額的20%向乙方支付違約金；在合同條款十“乙方違約責(zé)任”中主要約定：乙方應(yīng)按時交付租金及水電費(fèi)，租賃期滿，乙方逾期不歸還房屋的，視同雙方為不定期租賃關(guān)系，租金按本合同租金的3倍計算，至房屋歸還為止。本案原告向長江大學(xué)交付租金至2013年12月。
2012年12月，涉案房產(chǎn)經(jīng)市政府專題會議確定，由市國土部門對土地使用權(quán)及地面附著物收回，然后再劃撥給荊州一醫(yī)。2012年，第三人荊州一醫(yī)按專題會議確定要求，向被告長江大學(xué)支付了1億元補(bǔ)償費(fèi)。2014年4月23日荊州一醫(yī)向原告發(fā)出《關(guān)于長江大學(xué)臨床醫(yī)學(xué)院門面產(chǎn)權(quán)變更、門面處置的通知》、2014年9月17日又向原告發(fā)出《關(guān)于再次要求騰退房屋的緊急通知》。2014年10月29日，原告以被告長江大學(xué)與荊州一醫(yī)簽訂資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議時，沒有依照法律規(guī)定通知原告，其行為侵害了原告的優(yōu)先購買權(quán)為由，訴請判令長江大學(xué)賠償經(jīng)濟(jì)損失219萬元，本案訴訟費(fèi)由被告負(fù)擔(dān)。訴訟中，原告為提供損失依據(jù)，向一審法院申請對其租賃門面裝修價值進(jìn)行評估；對優(yōu)先購買權(quán)部分損失亦申請就租賃門面每平方米市場價格評估。被告及第三人均以原告不享有優(yōu)先購買權(quán)為由，對此鑒定結(jié)論不予質(zhì)證。
一審認(rèn)為，本案雙方訟爭凸顯出來的焦點是一個事實的法律判斷問題，即出租人出售房屋的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。按照《中華人民共和國合同法》第130條規(guī)定，買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。依此規(guī)定，房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)只在租賃房屋作為買賣合同法律關(guān)系的標(biāo)的物時發(fā)生，在贈與、互易以及因公用征收等法律關(guān)系中則不得行使，亦不能主張優(yōu)先購買權(quán)的損害賠償請求權(quán)。贈與為無償法律行為，并不具有買賣合同等價有償?shù)奶卣?；互易作為古老的以物易物方式在現(xiàn)代的延續(xù)，雖法律允許準(zhǔn)用買賣的規(guī)定，但其與買賣仍有較大的不同，互易側(cè)重特定物之交換，而買賣合同的雙方當(dāng)事人注重利益的交換；因公用目的而為的征收、征用等，為依照公法手段實現(xiàn)租賃房屋的物權(quán)變動，亦不應(yīng)屬于買賣的范疇。根據(jù)對物權(quán)變動交易特例的法律判斷，結(jié)合本案事實，本案被告與第三人之間的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移系荊州市人民政府行使公共事務(wù)的管理職能，為依照公法手段實現(xiàn)租賃房屋的物權(quán)變動，不同于一般商事主體之間的商業(yè)行為，故不應(yīng)屬于買賣的范疇。鑒此，原告的訴訟請求不能成立。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第四十二條第一款、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十二條之規(guī)定，判決如下：駁回原告肖某某對被告長江大學(xué)、第三人荊州市第一人民醫(yī)院的訴訟請求。
二審與一審查明的事實一致，對一審判決認(rèn)定的事實本院予以確認(rèn)。另查明，肖某某在2012年10月向長江大學(xué)提出裝修申請，裝修通過長江大學(xué)商業(yè)網(wǎng)點管理中心同意。

本院認(rèn)為，本案二審爭議的焦點問題是：一、上訴人肖某某是否享有優(yōu)先購買權(quán)。二、被上訴人長江大學(xué)對上訴人肖某某是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
一、關(guān)于上訴人肖某某是否享有優(yōu)先購買權(quán)的問題。根據(jù)合同法二百三十條的規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。即承租人的優(yōu)先購買權(quán)只能在出租人出賣租賃房屋時享有。肖某某認(rèn)為，長江大學(xué)與荊州一醫(yī)在2012年簽訂過一份國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓意向書》，說明長江大學(xué)和荊州一醫(yī)之間是買賣合同關(guān)系。對此本院認(rèn)為，一個合同所指向的民事法律關(guān)系不是依據(jù)合同的名稱判斷的。上述意向書雖冠名為“轉(zhuǎn)讓”，但實際上是兩個單位根據(jù)政府指導(dǎo)意見先期進(jìn)行的協(xié)商接洽。其后的實際流程是市國土部門收回長江大學(xué)涉案國有劃撥土地以及地面附著物，然后再劃撥給荊州一醫(yī)。再結(jié)合荊州一醫(yī)嗣后取得的土地使用權(quán)證記載土地使用權(quán)類型仍然是“劃撥”的事實，充分說明荊州一醫(yī)取得涉案房產(chǎn)屬于城市房地產(chǎn)管理法規(guī)范的土地使用權(quán)劃撥行為，不是平等主體之間的合同關(guān)系。長江大學(xué)與荊州一醫(yī)之間并不存在房屋買賣合同關(guān)系，故上訴人肖某某主張房屋優(yōu)先購買權(quán)沒有事實和法律依據(jù)。
二、關(guān)于被上訴人長江大學(xué)對上訴人肖某某是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任的問題。因上訴人肖某某主張房屋優(yōu)先購買權(quán)沒有事實和法律依據(jù)，故主張的優(yōu)先購買權(quán)損失1095862.86元不予支持。關(guān)于其主張的房屋裝修損失68200元的問題。肖某某認(rèn)為，長江大學(xué)同意裝修，且在裝修時長江大學(xué)已經(jīng)和荊州一醫(yī)達(dá)成轉(zhuǎn)讓意向，因此應(yīng)當(dāng)承擔(dān)裝修損失。對此本院認(rèn)為，1、涉案租賃合同約定，承租人裝修時應(yīng)當(dāng)提交申請報告及改造方案，經(jīng)出租人同意后方可施工，合同期滿后，出租人不承擔(dān)承租人改造、裝修部分的任何補(bǔ)償。故，肖某某裝修經(jīng)過長江大學(xué)批準(zhǔn)，是合同約定的流程。租賃合同本就約定一年一簽定，出租人對裝修不承擔(dān)補(bǔ)償，故長江大學(xué)不應(yīng)基于其同意出租人的裝修申請而承擔(dān)后續(xù)補(bǔ)償義務(wù)。2、肖某某申請的證人出庭的證言，證明長江大學(xué)商業(yè)網(wǎng)點管理中心同意肖某某裝修時，并不知道長江大學(xué)的資產(chǎn)將會發(fā)生變化。況且肖某某申請時是2012年10月，2013年3月雙方又簽訂了2013年的合同，租賃期間至當(dāng)年12月底，并繼續(xù)履行完畢。另，根據(jù)肖某某上訴時所做“上訴人至今仍在繼續(xù)使用租賃物”的陳述，說明裝修不僅僅只產(chǎn)生2013年一年的價值。故肖某某認(rèn)為長江大學(xué)故意隱瞞事實導(dǎo)致其裝修損失應(yīng)予賠償?shù)闹鲝垱]有證據(jù)支持。
綜上，肖某某對長江大學(xué)主張優(yōu)先購買權(quán)以及由此產(chǎn)生的損害賠償?shù)南嚓P(guān)請求沒有事實和法律依據(jù)，上訴人的上訴理由不能成立。一審認(rèn)定事實清楚，但荊州一醫(yī)在本案中的訴訟地位是第三人，肖某某并未對第三人提出訴訟請求，故一審駁回肖某某對第三人的訴訟請求不當(dāng)，應(yīng)予以糾正。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項的規(guī)定，判決如下：

一、撤銷荊州市沙市區(qū)人民法院（2014）鄂沙市民初字第01696號民事判決；
二、駁回肖某某的訴訟請求。
一審案件受理費(fèi)24320元，二審案件受理費(fèi)15277.0元均由肖某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　　李慧敏 審判員　　郭　莉 審判員　　謝成勇

書記員：唐君玲