上訴人（原審原告）：老河口市興發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：老河口市花園路中段北側(cè)。組織機構代碼68562809-4。
法定代表人楊長琰，女，系該公司獨資股東。
委托代理人駱修鋒、王華敏，男，系湖北長久律師事務所律師，代理權限為一般代理。
上訴人（原審被告）：張銀海，男，1965年6月13日生，漢族，住老河口市，
委托代理人張海燕，女，1959年7月30日生，漢族，住老河口市，系張銀海的姐姐。代理權限為特別授權。
委托代理人石艷輝，男，系湖北宏義律師事務所律師。代理權限一般代理。
上訴人（原審被告）：老河口市酂陽辦事處酂南社區(qū)居民委員會。住所地：老河口市花園路中段。組織機構代碼為01120927-2。
法定代表人商恒瑞，女，系該社區(qū)主任。
委托代理人鄭根喜，男，系該社區(qū)居民，代理權限為一般代理。
原審第三人：楊長江，男，1968年9月25日生，漢族，住老河口市，

上訴人老河口市興發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱興發(fā)公司)因與上訴人張銀海、上訴人老河口市酂陽辦事處酂南社區(qū)居民委員會（以下簡稱酂南社區(qū)）、原審第三人楊長江返還原物糾紛一案，興發(fā)公司不服老河口市人民法院（2014）鄂老河口民初字第01409號民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年12月15日以事實不清、證據(jù)不足為由，做出（2015）鄂襄陽中民三終字第00620號民事裁定，將本案發(fā)還老河口市人民法院重新審理。老河口市人民法院重新審理后，又于2016年12月6日做出（2016）鄂0682民初77號民事判決。興發(fā)公司、張銀海、瓚南社區(qū)均不服該判決，向本院提起上訴。本院于2017年3月7日立案受理后，依法組成合議庭公開開庭審理了本案。上訴人興發(fā)公司的委托代理人駱修鋒、王華敏，上訴人張銀海及其委托代理人張海燕、石艷輝，上訴人瓚南社區(qū)的委托代理人鄭根喜，原審第三人楊長江到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
興發(fā)公司上訴請求：上訴請求：1.請求改判原審民事判決第二項為“張銀海于本判決生效后三十日內(nèi)支付老河口市興發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋使用費。（自2014年1月11日起至17間門面房屋交付老河口市興發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司之日止，按月租金10130元計算）”；2.請求改判原審民事判決第三項為：“張銀海于本判決生效后三十日內(nèi)支付老河口市興發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司鑒定費500元”；3.請求改判張銀海承擔興發(fā)公司每月賠償向房屋購買人因逾期交房而產(chǎn)生的違約金損失及應承擔損失。（自2014年1月11日起至17間門面房屋交付老河口市興發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司之日止，每月違約金損失按58446元計算）；4.請求判令張銀海承擔一審二審訴訟費用。理由：原判決在認定事實及適用法律方面均存在錯誤，望二審予以改判。1.一審判決將房屋竣工時間錯誤認定為市取得《工程竣工驗收備案證明書》的時間，從而錯誤判決應計算房屋使用費的起點時間；2.一審判決沒有支持上訴人要求張銀海承擔興發(fā)公司應向房屋購買人因逾期交房而產(chǎn)生的違約金損失錯誤；3.一審判決沒有支持興發(fā)公司要求張銀海承擔500元的鑒定費是錯誤的，因為正是張銀海的違約行為才造成了興發(fā)公司支付了以上500元鑒定費用，因此張銀海應當承擔以上費用。
張銀海針對興發(fā)公司的上訴請求辯稱：興發(fā)公司的上訴請求不能成立，我方不應該支付租賃費，請求駁回興發(fā)公司的上訴請求。
瓚南社區(qū)針對興發(fā)公司的上訴請求辯稱：請求駁回興發(fā)公司的請求。
原審第三人楊長江述稱：同意興發(fā)公司的請求。
張銀海上訴請求：1.要求撤銷原審判決，依法發(fā)回重審或改判（改判為：駁回張銀海的一審訴訟請求）。2.由興發(fā)承擔本案一審、二審訴訟費及實際支出費用。原審判決認定事實斷章取義，嚴重違反張銀海與楊長江之間簽訂的《騰房協(xié)議》約定。首先，新建房屋并不是興發(fā)公司交付給被張銀海的，而是興發(fā)公司交付給第三人老河口市贊陽辦事處贊南社區(qū)居民委員會的。其次，該騰房協(xié)議是張銀海與興發(fā)公司之間簽訂的騰房協(xié)議，既然原審判決從合同相對性來認定，那么張銀海無法搬離到新建房屋經(jīng)營，并不是張銀海原因造成的，而是被張銀海與贊南社區(qū)之間沒有達成同一意見造成的，與張銀海無關。再次，截止目前，老河口市人民政府當初本意是對花園路農(nóng)貿(mào)市場改造，而現(xiàn)在該地塊變成了商品房開發(fā)，且應返還農(nóng)貿(mào)市場也變成了商住戶門的物業(yè)小區(qū)，且返還贊南社區(qū)的房屋及市場也不存在了，若張銀海將水果市場即便是搬進新建房，也是不符合實際情況的，已不具備經(jīng)營市場的性質(zhì)了，同時還會產(chǎn)生更大的社會矛盾，如商住戶與經(jīng)營戶之間矛盾等。張銀海不應承擔支付占有使用費。張銀海不存在違反騰房協(xié)議約定，是由被張銀海與贊南社區(qū)之間無法達成讓張銀海搬進新建房屋經(jīng)營情況下，造成張銀海無法搬進，因此，違約的是被張銀海，而不是張銀海。本案程序；本案實際糾紛時因贊南社區(qū)與被張銀海之間矛盾；贊南社區(qū)也以被張銀海違反雙方之間簽訂的花園路農(nóng)貿(mào)大市場建設合同之約定，在老河口市人民法院提起了訴訟。
興發(fā)公司針對張銀海的上訴請求辯稱：張銀海的上訴與事實不符，請求駁回張銀海的上訴請求。
瓚南社區(qū)針對張銀海的上訴請求辯稱：對張銀海的上訴請求沒有意見。
原審第三人楊長江述稱：張銀海的上訴請求及理由與事實不符，對其上訴請求不予認可。
瓚南社區(qū)上訴請求：1.請求襄陽市中級人民法院依法撤銷老河口市人民法院（2016）鄂0682民初77號民事判決書；2.請求襄陽市中級人民法院依法駁回老河口市興發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的訴訟；3.請求襄陽市中級人民法院依法判令：老河口市興發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、履行在2009年11月18日與老河口市贊南社區(qū)居委會簽訂的《花園路農(nóng)貿(mào)大市場建設合同》義務；4.請求襄陽市中級人民法院依法判令老河口市興發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔一審、二審全部訴訟費用。原審人民法院對有爭議的事實和證據(jù)不應當予以采信。張銀海和第三人贊南社區(qū)只是陳述興發(fā)公司未履行合同，但是贊南社區(qū)原負責人錢鋒出具的房屋鑰匙領條市事實。本案所爭議的焦點并不是興發(fā)公司搜建設的房屋質(zhì)量合不合格，或者說有沒有批準文號，以及竣工驗收證書等，興發(fā)公司提供以上這些證據(jù)，可以說全部與本案無關。因此請求襄陽市中級人民法院依法駁回老河口市興發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的訴訟請求，并判令興發(fā)公司履行簽訂的《花園路農(nóng)貿(mào)大市場建設合同》義務。
因瓚南社區(qū)在一審中系第三人地位，且其沒有提出單獨的訴訟請求，其上訴請求第三條“請求襄陽市中級人民法院依法判令：老河口市興發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、履行在2009年11月18日與老河口市贊南社區(qū)居委會簽訂的《花園路農(nóng)貿(mào)大市場建設合同》義務”屬于單獨訴求，應當另案起訴。經(jīng)二審法院釋明，瓚南社區(qū)要求保留駁回興發(fā)公司全部訴訟請求的上訴主張。本院認為瓚南社區(qū)的該上訴主張實際為抗辯，故未要求其他當事人答辯。
原審法院查明：老河口市人民政府于2008年10月7日出具《關于同意將酂陽辦事處臨江村等五個行政村變更為社區(qū)居民委員會的批復》（河政函[2008]76號），將老河口市酂南村民委員會變更為老河口市酂南社區(qū)居民委員會。老河口市興發(fā)經(jīng)貿(mào)有限公司成立于2009年3月17日，于2010年11月8日變更為老河口市興發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。2012年2月29日老河口市興發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法定代表人由楊長江變更為楊長琰。
2007年8月30日，老河口市酂陽辦事處酂南村民委員會作為甲方,被告張銀海作為乙方，簽訂了一份《酂南村水果批發(fā)市場租賃協(xié)議》，協(xié)議約定：“為了搞活經(jīng)濟，提高經(jīng)濟效益，增加集體收入，經(jīng)村委會研究決定，并提交村民代表大會和支部大會討論表決，現(xiàn)將酂南村水果批發(fā)市場進行續(xù)租。經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商并達成一致，簽訂協(xié)議如下：一、租賃期限：租賃期暫定為六年，自2007年9月1日至2013年8月31日止。二、租賃金額：前三年租賃款每年壹拾萬元整。后三年租金視市場行情再定增減幅。三、繳款方式和繳款辦法，1、繳款方式：現(xiàn)金結算。2、繳款方法：甲、乙雙方簽定合同當日一次性交清前三年租賃款，共計叁拾萬元整（2007年9月1日——2010年8月30日）。后三年租金必須在2010年8月30日前一次性交清。3、繳款地點：酂南村委會辦公室。四、固定資產(chǎn)的管理和使用，甲方現(xiàn)有固定資產(chǎn)營業(yè)用房52間、2間值班室、大小貨棚二棟等場地約2000平方米，吊扇34臺，現(xiàn)有磅秤44臺交給乙方使用和管理。乙方在租賃期間必須認真管好甲方的固定資產(chǎn)，不得損壞、丟失，合同到期后乙方必須無條件交還甲方的全部固定資產(chǎn)，損壞的必須修好，維修費用由乙方承擔，丟失的照價賠償。酂南村水果批發(fā)市場屬集體所有，乙方在租賃期間只有使用權和租賃經(jīng)營權，沒有所有權，未經(jīng)甲方同意，乙方不得將酂南村水果批發(fā)市場及固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和出讓。不得私自拆改甲方現(xiàn)有的房屋，不得新建永久性的建筑及附屬設施，增添房屋或設備。不得改變市場原有面貌。如確屬必需時，應事先取得甲方的同意或另行簽訂協(xié)議后，甲方視其情況進行維修。五、甲、乙雙方的權力和義務，（一）甲方的權力和義務1、甲方必須遵守乙方的經(jīng)營權，不得以任何理由干涉乙方的正常經(jīng)營權。2、根據(jù)前者租賃酂南村水果批發(fā)市場的慣例，乙方在接手水果批發(fā)市場開始至三年合同到期，必須無條件地接收酂南村原鋸木場三名工人，每人月工資為100元。3、乙方在租賃期間，甲方有權監(jiān)督乙方對甲方的所有固定資產(chǎn)的管理和使用，有權監(jiān)督雙方簽訂的協(xié)議約定的義務規(guī)定和協(xié)議的實施。4、乙方在租賃期間，如遇周圍單位和村民發(fā)生矛盾和糾紛，甲方出面協(xié)調(diào)和解決。（二）乙方的權力和義務1、乙方在租賃期間，必須在法律、法規(guī)允許的范圍內(nèi)進行一切經(jīng)營活動。自主經(jīng)營、自負盈虧，獨立承擔民事和經(jīng)濟責任。市場的物質(zhì)調(diào)配，果品的銷售及經(jīng)營方式等，甲方不得干涉。2、乙方在租賃期間，所有發(fā)生的各種稅費均由乙方自己承擔。并確保市場院內(nèi)外的衛(wèi)生清掃保潔，否則，甲方發(fā)現(xiàn)一起罰乙方50元，從違約保證金內(nèi)直接扣除。3、在租賃期間，除特定的鋸木場三名工人外，其人員的使用，由乙方自行選擇。4、乙方在租賃期間，若遇不可抗拒的特大自然災害（如地震、戰(zhàn)爭），當年的租賃款甲方考慮適當減免，造成房屋損壞，由甲方負責維修。5、乙方在三年租賃到期后，應如數(shù)交清甲方全部固定資產(chǎn)。六、違約責任，協(xié)議簽訂前乙方應向甲方繳納違約保證金壹萬元整，如有違約的，壹萬違約金不予退還，并通知乙方停止使用甲方的固定資產(chǎn)，且甲方有權單方面終止協(xié)議。合同到期，財產(chǎn)移交清楚后沒有違約行為，甲方退還壹萬元保證金（不計息）。協(xié)議自達成之日起具有法律效力，雙方必須自覺遵守，任何一方不得無故終止。七、其它未盡事宜，甲、乙雙方協(xié)商解決。本協(xié)議一式肆份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，公證機關一份，辦事處一份”。
2009年7月21日，楊長江取得花園路中段北側(cè)面積為1658.3㎡的國有土地使用權（土地使用權證為河國用2009第14-77-12-2號），該宗土地毗鄰酂南村水果批發(fā)市場。楊長江將該宗土地投資交付老河口市興發(fā)經(jīng)貿(mào)有限公司。
2009年11月18日，酂南社區(qū)作為甲方，老河口市興發(fā)經(jīng)貿(mào)有限公司作為乙方，簽訂了《花園路農(nóng)貿(mào)大市場建設合同》，約定“根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》、《合同法》和其他法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)，甲乙雙方本著平等互利、自愿、誠信原則訂立本合同。一、合同項目背景：根據(jù)市委市政府關于建設花園路農(nóng)貿(mào)大市場作為今年市政府為民辦的十件實事之一，按照09年3月5日劉黎明副市長召開的關于對花園路農(nóng)貿(mào)大市場進行建設的會議紀要提出的要求，通過招商引資由乙方進行投資建設。二、建設范圍：花園路水果市場（東至工商局花園路工作站，西至交通路，北至市第七小學，南至花園路邊）屬于甲方集體資產(chǎn)，一層建設為全框架式農(nóng)貿(mào)大市場（具體以市規(guī)劃圖、設計圖為準，但在繪制該規(guī)劃圖、設計圖時、應征求甲方意見）二層以上為商住房。三、甲方義務，1、將使用權內(nèi)地上建筑物及其它附著物轉(zhuǎn)讓給乙方；2、甲方應協(xié)助乙方做好原市場內(nèi)租賃戶的工作，確保乙方拆遷順利進行。因拆遷中所產(chǎn)生的賠償?shù)纫磺匈M用由乙方全部承擔。市場以西12戶的門面房屋23間拆遷及其它附著物的賠償，由乙方與其戶主自行協(xié)商解決。四、乙方義務，1、乙方在甲方原農(nóng)貿(mào)市場地塊建造新農(nóng)貿(mào)市場（即在原址上建設），乙方建好后將一層（不低于原土地面積）全部返還給甲方，一樓層高和在原基礎上預留的兩個大門通道都必須在5米以上；2、乙方無償給甲方在一層面向花園路臨街建造面朝南連體的八間兩層不低于400㎡用于甲方辦公用房（其中：一層三間共計150㎡做辦事大廳，二層五間共計250㎡做辦公室及會議室，一層與二層之間應設計單獨的樓梯通道與商住房隔離），產(chǎn)權歸甲方所有，房型按甲方要求進行施工設計和裝修，其房地產(chǎn)證件由乙方辦理，費用由乙方承擔；3、乙方建好后將一層（不低于原土地面積）并按甲方要求砌好隔墻，安裝好卷閘門，辦好房屋產(chǎn)權證和原面積的土地使用證（包括建好后的使用權和管理權）交于甲方，其稅費由乙方承擔。4、乙方應按農(nóng)貿(mào)大市場規(guī)劃設計和甲方要求施工，為甲方使用權內(nèi)的各攤位戶安裝好水、電，建造水沖式廁所及排水系統(tǒng)齊全的設施，確保市場內(nèi)通風透光，并為甲方辦好水、電證，其費用由乙方承擔。5、因原租賃方與甲方簽定的合同未到期，造成違約損失應由乙方與市場承租人另行簽定賠償協(xié)議。五、違約責任，以上條款甲乙雙方應共同遵守，如果一方違約，違約方賠償給守約方一切損失。六、本合同未盡事宜另行協(xié)商，可簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本協(xié)議具有同等的法律效力。七、本合同一式四份，甲乙雙方各執(zhí)一份，辦事處及農(nóng)村‘三資’管理辦公室各存檔一份”。同日，酂南社區(qū)作為甲方，老河口市興發(fā)經(jīng)貿(mào)有限公司作為乙方，簽訂了《花園路農(nóng)貿(mào)市場建設補充協(xié)議》，約定“花園路農(nóng)貿(mào)市建設是市政府為民承諾辦理的十件實事之一，根據(jù)市委、市政府對花園路農(nóng)貿(mào)市場建設采取“整體規(guī)劃、分步實施”的原則，經(jīng)甲乙雙方友好協(xié)商，本著以人為本的原則，現(xiàn)就花園路農(nóng)貿(mào)市場建設達成如下補充協(xié)議：一、尊重原有協(xié)議。2009年老河口第十二屆梨花節(jié)期間按酂陽辦與老河口市興發(fā)經(jīng)貿(mào)有限公司簽訂的花園路農(nóng)貿(mào)市場建設協(xié)議中所列條款依然有效，雙方信守承諾。二、市場建設分步實施。對花園路農(nóng)貿(mào)市場建設按照市委、市政府確定的“統(tǒng)一規(guī)劃、分步實施”原則，由老河口市興發(fā)貿(mào)易有限公司加快對條件成熟、各種建設手續(xù)齊備的自有地塊的建設，加快工程進展，確保在年底將一層市場部分及全部主體工程建成。三、加快整合工作進度。根據(jù)城市整體規(guī)劃意見，酂南社區(qū)所屬的原花園路水果批發(fā)市場地塊已列入農(nóng)貿(mào)市場規(guī)劃用地范疇，對在該地塊的整合工作中涉及到的酂南社區(qū)90多名60歲以上人員最低生活保障每人每月180元，目前市招商辦、商務局已匯報市政府，市政府已安排專人調(diào)查核實。待該問題妥善解決后，即由老河口市興發(fā)貿(mào)易有限公司對花園路水果市場地塊地進行整合，按照規(guī)劃方案建設市場。甲方拿到政府批文（60歲最低生活保障）之日即是市場建設動工之時，否則原協(xié)議暫緩執(zhí)行。四、酂南社區(qū)積極做好社區(qū)群眾思想工作，確保社區(qū)群眾不圍堵、妨礙市場建設施工，為市場建設創(chuàng)造良好寬松環(huán)境，確保市場建設順利進行。五、老河口市興發(fā)貿(mào)易有限公司對條件成熟、手續(xù)完備的自有地塊上的建設工作要加快工程進度，迅速組織施工隊伍進場施工，倒排工期，確保年底前高質(zhì)量完成一層市場部分及全部主體工程建成，確保市政府為民承諾的十件實事圓滿完成。”
2010年1月22日，老河口市興發(fā)經(jīng)貿(mào)有限公司作為甲方,張銀海作為乙方,簽訂《房屋搬遷協(xié)議》，協(xié)議約定“花園路水果市場地段已納入了老河口市建設整體規(guī)劃，此地塊規(guī)劃為市農(nóng)貿(mào)市場用地。市場建設由老河口市興發(fā)經(jīng)貿(mào)有限公司投資，是2009年市政府十件實事之一，現(xiàn)因此地塊租賃人張銀海租期未結束，對他產(chǎn)生了很多影響和損失，為了排除影響及損失，使市場建設及時、順利開展進行。雙方協(xié)商達成以下內(nèi)容：一、搬遷總內(nèi)容，水果市場所有房屋及場地，乙方自已經(jīng)營范圍及轉(zhuǎn)租的第三者經(jīng)營范圍。二、搬遷時間，按順序：1、簽訂本協(xié)議，乙方應在春節(jié)后把村辦公樓北西墻至本地塊最東邊，至本地塊北院墻齊的范圍搬遷完畢交付給甲方。2、剩余地塊乙方應在2010年4月30日以前全部搬遷完畢交付甲方，如果4月30日以前甲方施工需要對剩余地塊局部施工時，乙方應及時按甲方要求時間搬遷交付甲方。三、搬遷補償金額包括一切損失費在內(nèi)，共計230000.00元，大寫：貳拾叁萬元。此花園路水果市場所有房屋及租賃所有權從即日起歸甲方所有，若有一方反悔，愿按補償總金額的75%補償給甲方。四、付款方式，本協(xié)議簽訂后甲方支付乙方貳拾萬元；當甲方建造的位于市場一號樓一層封頂后，甲方一次性付清剩余叁萬元。五、甲方在此地塊建設中，乙方應積極配合拆遷等一切事項。乙方及時與有關聯(lián)的第三人搬遷，由乙方負責清理。如乙方違約，乙方應向甲方按補償總價款的75%承擔違約金。六、本協(xié)議一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，即日協(xié)議簽訂后即時生效，具有同等法律效力，不得違背該協(xié)議。”同日，酂南社區(qū)作為甲方，張銀海作為乙方簽訂《補償協(xié)議》，約定“為了建設農(nóng)貿(mào)大市場，市政府對全市人民承諾辦理十件實事之一。補償協(xié)議如下：一、因市場改造，乙方的租期雖未到期，但需中斷。酂南社區(qū)一次性補償伍萬元，解決中斷不能經(jīng)營的損失。二、農(nóng)貿(mào)大市場改建需三年時間，中斷期間甲方不再收取乙方三年租賃費。三、時間從2010年元月22日至2013年元月21日。四、本協(xié)議一式二份，甲乙各執(zhí)一份”。
2010年3月14日,老河口市興發(fā)經(jīng)貿(mào)有限公司取得建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證，在編號為14-77-12-2號的宗地上建設花園路農(nóng)貿(mào)市場2#樓。
2010年5月26日，老河口市國土資源局與楊長江簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》，出讓編號為14-78-12-03的宗地，宗地面積為5009.6平方米，宗地座落于市交通路中段北側(cè)（即花園路水果市場），出讓款為3370000元。
2010年11月22日，因水果批發(fā)市場內(nèi)的承租商戶張銀海拒不搬遷，楊長江與張銀海又簽訂《騰房協(xié)議》，協(xié)議約定：“一、甲方把自建房屋盡快騰出讓乙方進駐經(jīng)營，進駐期間乙方無償使用，乙方進駐甲方房屋，要求在一個星期內(nèi)搬畢，乙方交鑰匙（水果市場院內(nèi)）。二、甲方建北邊和西邊二棟房竣工后，乙方從甲方房屋處搬到新建的房屋內(nèi)經(jīng)營，一個星期內(nèi)搬畢”?！厄v房協(xié)議》簽訂后，張銀海退出水果批發(fā)市場，占用花園路農(nóng)貿(mào)市場2#樓南棟的一層17間門面房屋至今。該17間房屋的租金由被告收取和支配，與第三人酂南社區(qū)無關。
2013年4月3日，原告興發(fā)公司與第三人酂南社區(qū)簽訂變更協(xié)議，約定“一、原還房方案為面向花園路的門面150平方米及二樓250平方米作為甲方辦公使用的房屋，現(xiàn)變更為1#樓面朝西，從該樓以北向南數(shù)第10、11、12三間，二樓變更為市場南大門口1#樓的第一單元第二層，以東墻向西北方向乙方建的隔墻為界。二、原應還門面房150平方米和二層250平方米辦公用房的面積，與本次變更后的面積有誤差時，乙方可從甲方的1561.9平方米的面積中扣除。三、在執(zhí)行本次變更協(xié)議的過程中，若與本變更有沖突時，按本協(xié)議執(zhí)行。本協(xié)議一式兩份，雙方簽字蓋章后均具有法律效力。”
2013年12月31日，原告興發(fā)公司與第三人酂南社區(qū)在老河口市酂陽辦事處的見證下簽訂了返還房屋移交協(xié)議，約定“乙方開發(fā)建設的花園路農(nóng)貿(mào)大市場現(xiàn)已竣工，依據(jù)2010年8月28日甲乙雙方簽訂的《花園路農(nóng)貿(mào)大市場建設合同》之約定，乙方應返還酂陽辦事處酂南社區(qū)辦公用房、市場及市場經(jīng)營用房，經(jīng)甲乙雙方友好協(xié)商，達成共識，簽訂本返還房屋移交協(xié)議：一、甲乙雙方本著相互體諒，酌情調(diào)整，妥善移交，互免追責的原則，在遵循《花園路農(nóng)貿(mào)大市場建設合同》的框架內(nèi)，按雙方協(xié)商意見兌現(xiàn)移交社區(qū)辦公用房和農(nóng)貿(mào)市場及房屋產(chǎn)權。二、乙方向甲方移交的返還辦公房屋位于交通路花園路農(nóng)貿(mào)大市場，座東面西一樓臨路房屋五間，即由花園路農(nóng)貿(mào)大市場西門由北向南第8間至第12間，面積為466.71平方米。三、乙方向甲方移交農(nóng)貿(mào)市場及房屋產(chǎn)權，其中市場內(nèi)經(jīng)營房屋是十八層樓底層面積約783.53平方米、七層混合第二層面積約305.7平方米、東面西斜坡下兩間面積約31.06平方米。共計面積1120.29平方米；以房產(chǎn)局測量為準。以上產(chǎn)權及設施移交甲方后，管理使用，維護維修，設施配置，安全責任等均由甲方負責并承擔法定義務，乙方負責辦理產(chǎn)權登記、水電包裝立戶并承擔相關費用。四、本協(xié)議雙方簽字后即生效，乙方必須于簽訂本協(xié)議當日將社區(qū)辦公用房移交給甲方；兩日內(nèi)將市場及市場內(nèi)經(jīng)營房屋產(chǎn)權向甲方移交清楚。各產(chǎn)權移交時由酂陽辦事處和市商務局現(xiàn)場監(jiān)督。五、本協(xié)議一式四份，甲、乙各執(zhí)一份，酂陽辦事處和市商務局各一份。六、本協(xié)議生效后各方必須認真履行，不得反悔，若有違約行為將承擔移交房屋產(chǎn)權價值兩倍的違約金，守約方可向老河口市人民法院起訴?！保谌肃熌仙鐓^(qū)錢鋒于2014年1月2日出具領條，寫明“今領到興發(fā)公司移交市場門面鑰匙：一、電梯房樓下門面房鑰匙十九套（19）；二、斜坡下門面房鑰匙貳套（2）；三、市場內(nèi)門面房鑰匙十四套（14）；四、二樓辦公用房鑰匙叁套（3）；五、二樓大門鑰匙壹套（1）；六、交通路門面房鑰匙伍套（5）”。原告興發(fā)公司分別于2013年9月6日、2014年1月4日兩次給被告張銀海下發(fā)騰房告知書，被告拒絕簽字。
老河口市城鄉(xiāng)規(guī)劃局于2014年9月26日出具河驗字[2014]31號規(guī)劃竣工驗收合格證，載明“花園路農(nóng)貿(mào)市場建設工程符合城鄉(xiāng)規(guī)劃要求，1#樓一層為商業(yè)、二至七層為住宅，2#樓南棟一層為商業(yè)、二至八層為住宅，2#樓北棟一至二層為商業(yè)、三至18層為住宅”。老河口市建設局于2014年12月5日簽發(fā)的《湖北省房屋建筑工程竣工驗收備案證明書》載明“花園路農(nóng)貿(mào)市場2#樓工程于2014年12月5日辦理竣工驗收備案”，于2015年2月6日簽發(fā)的《湖北省房屋建筑工程竣工驗收備案證明書》載明“花園路農(nóng)貿(mào)市場2#樓北棟工程于2012年8月26日辦理竣工驗收備案”，于2015年9月2日簽發(fā)的《湖北省房屋建筑工程竣工驗收備案證明書》載明“花園路農(nóng)貿(mào)市場1#樓工程于2013年6月10日辦理竣工驗收備案”。老河口市城市建設檔案館于2015年1月5日為“花園路農(nóng)貿(mào)市場1#樓商住樓”簽發(fā)編號為15001號建設工程檔案合格證、于2015年2月4日為“花園路農(nóng)貿(mào)市場2#樓北棟”簽發(fā)編號為15006號建設工程檔案合格證。原告興發(fā)公司于2014年12月11日取得花園路農(nóng)貿(mào)市場2#樓南棟的房產(chǎn)證（房產(chǎn)證號為老河口市房權證市區(qū)字第××號），于2015年4月1日取得花園路農(nóng)貿(mào)市場2#樓北棟的房產(chǎn)證（房產(chǎn)證號為老河口市房權證市區(qū)字第××號），于2015年11月27日取得花園路農(nóng)貿(mào)市場1#樓的房產(chǎn)證（房產(chǎn)證號為老河口市房權證市區(qū)字第××號）。
2014年5月27日老河口市價格認證中心對花園路農(nóng)貿(mào)市場大門以東張銀海占用的17間門面房月租金的價值進行了價格認證，作出了河價認字[2014]30號價格認證結論書，17間門面房月租金價格共計為10130元。興發(fā)公司在庭審后遞交了重新鑒定的申請，又書面撤銷重新鑒定的申請，要求按照河價認字[2014]30號價格認證結論書計算房屋占用費。張銀海對價格認證結論有異議，經(jīng)法院于2015年6月15日向被告釋明后，張銀海明確表示不申請重新鑒定。
另查明,本案第三人老河口市酂陽辦事處酂南社區(qū)居民委員會已經(jīng)另案起訴老河口市興發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋拆遷安置補償合同糾紛。案外人孟延明、孔桂蘭、張霞已經(jīng)另案起訴老河口市興發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預售合同糾紛。
原審法院認為,公民、法人的合法的民事權益受法律保護，任何組織和個人不得侵犯。興發(fā)公司與被告簽訂的《房屋搬遷協(xié)議》、《騰房協(xié)議》是雙方自愿簽訂，是其真實意思表示；該合同具有法律效力。合同簽訂后，興發(fā)公司按約定支付給被告23萬的補償款，并將花園路農(nóng)貿(mào)市場2號樓南棟門面房17間讓張銀海無償使用至樓房竣工驗收。樓房竣工驗收后，興發(fā)公司催促張銀海騰退門面房，以及要求張銀海支付房屋使用費的請求符合法律規(guī)定，予以支持。對張銀海辯稱是第三人酂南社區(qū)讓其占有17間房屋不讓騰退，第三人酂南社區(qū)不是《騰房協(xié)議》合同的當事人，該合同并沒有約定其權利義務；故第三人酂南社區(qū)稱是其不讓張銀海騰退同樣沒有法律依據(jù)，對張銀海的辯稱理由不予采納。興發(fā)公司承建的花園路農(nóng)貿(mào)市場1號樓（即《騰房協(xié)議》約定中的西邊樓房）取得《工程竣工驗收備案證明書》的時間是2015年9月2號，承建的花園路農(nóng)貿(mào)市場2號樓北棟（即《騰房協(xié)議》約定中的北邊樓房）取得《工程竣工驗收備案證明書》的時間是2015年2月6日。兩棟樓房取得工程竣工驗收備案證明書時間不一致，應按照最后一棟樓房竣工驗收合格備案時間為《騰房協(xié)議》中約定的樓房竣工時間?！厄v房協(xié)議》約定張銀海應當在樓房竣工后一個星期內(nèi)搬離爭議的17間門面房，根據(jù)河價認字[2014]30號價格認證結論書，張銀海應自2015年9月9日起至交付17間門面房之日止，按月租金10130元計算向興發(fā)公司支付房屋使用費。對興發(fā)公司要求張銀海承擔逾期交房而應向房屋購買人支付違約金或其他違約損失，法院認為，因為興發(fā)公司沒有證據(jù)證明該項請求屬于張銀海應當承擔的責任范圍，故不予支持。經(jīng)審判委員會討論，依照《中華人民共和國合同法》第六條、第八條、第六十條、第一百零七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：一、張銀海于本判決生效后三十日內(nèi)騰退老河口市興發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位于花園路××××17間門面房屋。二、張銀海于本判決生效后三十日內(nèi)支付老河口市興發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋使用費（自2015年9月9日起至17間門面房屋交付原告老河口市興發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司之日止，按月租金10130元計算）。三、駁回老河口市興發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的其他訴訟請求。案件受理費1500元，由張銀海負擔。
在本院審理過程中，興發(fā)公司、張銀海、楊長江均未向本院提交新證據(jù)。瓚南社區(qū)向本院提交招商局的調(diào)查報告一份，證明興發(fā)公司改變規(guī)劃沒有經(jīng)過其同意。興發(fā)公司認為該證據(jù)不屬于新證據(jù)，且該報告內(nèi)容與本案無關。
二審經(jīng)審理查明：一審法院認定事實屬實，本院予以確認。

本院認為，興發(fā)公司主張租金損失應當以2014年1月11日為計算起始點，興發(fā)公司與張銀海約定的騰房搬遷時間為“甲方建北邊和西邊二棟房竣工后，……,一個星期內(nèi)搬畢”，本案訴爭1#商住樓竣工驗收合格時間為2013年4月18日，2#樓竣工驗收日期為2012年8月26日，根據(jù)《中華人民共和國建筑法》第六十一條第二款“建筑工程竣工驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或驗收不合格的，不得交付使用”的規(guī)定，因此，在興發(fā)公司于2014年1月4日向張銀海下達騰退通知后，張銀海應當按照按照約定騰退房屋。興發(fā)公司主張鑒定費500元應當由張銀海承擔，本院認為其該項主張沒有法律依據(jù)。興發(fā)公司還主張逾期交房違約金，本院認為，張銀海雖然存在逾期交房的問題，但雙方在簽訂補償協(xié)議時并未對此進行約定，且本院已判決張銀海支付相應的房屋使用費，故對興發(fā)公司的該項上訴請求不予支持。張銀海認為其不是不搬，而是無法搬到新建的房屋內(nèi)經(jīng)營。本院認為，首先，興發(fā)公司與張銀海之間并沒有租賃合同關系，其次，興發(fā)公司與張銀海簽訂的搬遷協(xié)議中明確有興發(fā)公司補償張銀海因租賃期限未到而產(chǎn)生的各項損失，并特別注明“此花園路水果市場所有房屋及租賃所有權從即日起歸甲方（興發(fā)公司）所有”，因此，張銀?；谄渲暗淖赓U合同而享有的利益不復存在，張銀海在領取興發(fā)公司給付的23萬元補償后，對興發(fā)公司只負有到期騰退及配合拆遷的義務，興發(fā)公司對其不承擔保證其返還并騰退房屋之后的任何事務，瓚南社區(qū)與興發(fā)公司之間的糾紛與張銀海亦沒有任何法律上的關系。即使瓚南社區(qū)與興發(fā)公司之間不存在返還房屋的任何糾紛，瓚南社區(qū)在收到新建房屋后是否還與張銀海建立新的租賃合同系另外的一個法律關系，與本案沒有任何關聯(lián)性，故本院對張銀海的上訴主張不予支持。對瓚南社區(qū)的上訴請求及事由，本院已在本判決前述部分已予以表述，在此不再做過多評論。
綜上所述，興發(fā)公司的部分上訴請求于法相符，本院對其上訴請求予以部分支持。張銀海的上訴請求無事實和法律依據(jù)，本院予以駁回。一審判決認定事實基本清楚，但適用法律錯誤，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六條、第八條、第六十條、第一百零七條、《中華人民共和國建筑法》第六十一條第二款、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷老河口市人民法院（2016）鄂0682民初77號民事判決第二、三項；
二、維持老河口市人民法院（2016）鄂0682民初77號民事判決第一項；
三、張銀海于本判決生效后三十日內(nèi)支付老河口市興發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋使用費（自2014年1月11日起至17間門面房屋交付老河口市興發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司之日止，按月租金10130元計算）。
四、駁回老河口市興發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
一審案件受理費1500元，由張銀海負擔。二審案件受理費3339元，由張銀海承擔1500元，興發(fā)公司承擔1839元。
本判決為終審判決。

審判長　　彭云飛 審判員　　魏　俊 審判員　　蘇　軼

書記員：岳偉峰