上訴人（原審原告、反訴被告）羅某炳。
委托代理人艾天彬，枝江市中聯(lián)法律服務所法律工作者。特別授權代理。
被上訴人（原審被告、反訴原告）湖北省枝江市國家稅務局。住所地：枝江市馬家店街辦南崗路9號。
委托代理人田國進，湖北楚星律師事務所律師。特別授權代理。
委托代理人鄭鵬，湖北楚星律師事務所律師。特別授權代理。

上訴人羅某炳因與被上訴人湖北省枝江市國家稅務局（以下簡稱枝江國稅局）房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省枝江市人民法院（2013）鄂枝江民初字第02404號民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年2月7日立案受理后，依法組成由審判員李淑一擔任審判長，審判員胡建華、代理審判員關俊峰參加的合議庭對本案進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審認定：枝江國稅局的工作人員經(jīng)察看羅某炳的房屋現(xiàn)狀后，枝江國稅局稽查局（乙方）于2011年9月6日與羅某炳（甲方）簽訂一份《房屋出租合同》。約定甲方將其所有的位于枝江市南崗路40號房屋的五、六層租賃給乙方使用。1、租賃期限為一年，自2011年9月6日起至2012年9月5日止。2、乙方交納押金5000元，乙方退租時甲方退還押金。3、租金為25000元／年，在租用期間甲方不得提高租金。4、租用期間乙方不得損壞房屋設施及其房屋結(jié)構。5、租用期間水電費由乙方自行支付，并保證租用結(jié)束后水電費結(jié)清。如因用電不當發(fā)生火災，其損失由乙方自行負責，與甲方無關。如乙方須自行安裝水電，自行負責水電使用安全，并將損壞部分修復原貌，如達不到原貌，從押金中扣除。6、乙方租用期滿，續(xù)租或退租須提前一個月通知甲方，如乙方續(xù)租甲方首先滿足乙方繼續(xù)租用，租金隨行就市。7、本合同一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份，自簽訂之日起簽字生效。2011年9月5日，枝江國稅局向羅某炳交納押金5000元。合同簽訂后，羅某炳應枝江國稅局要求將出租房屋粉白。2012年3月，雙方因由誰負責出租房屋的水電改造發(fā)生爭議，經(jīng)雙方協(xié)商未達成改造水電設施協(xié)議，枝江國稅局未實際使用羅某炳的出租房屋。2012年3月8日，枝江國稅局稽查局通過特快專遞向羅某炳郵寄信函一封，因羅某炳拒收而被退回。原審法院在審理本案時，經(jīng)當庭開啟，該特快專遞信封內(nèi)存有《關于解除租用房屋合同的通知》，主要內(nèi)容為：由于羅某炳與枝江國稅局稽查局在租用房屋的細節(jié)上產(chǎn)生爭議，羅某炳也多次表示拒絕提供房屋，枝江國稅局稽查局決定解除與羅某炳的租房合同，要求羅某炳在一個月內(nèi)退還押金。羅某炳以要求枝江國稅局支付租金為由提起訴訟，請求人民法院依法判令枝江國稅局向其支付租金25000元。枝江國稅局提起反訴，請求人民法院依法判令羅某炳向其返還押金5000元。
原審法院認為，枝江國稅局在與羅某炳簽訂房屋租賃合同之前已實地察看了房屋現(xiàn)狀，租賃合同明確約定“乙方須自行安裝水電”，應當理解由枝江國稅局負責出資對水電進行改造。合同的法定解除只有具備合同法第九十四條規(guī)定的法定解除事由時，當事人才可以行使解除權，且解除合同通知到達對方時生效。枝江國稅局解除合同的事由不符合合同法第九十四條之規(guī)定，且郵寄解除合同通知的特快專遞郵件詳情單“內(nèi)件品名”標明為“信件”，并未注明是解除合同通知，枝江國稅局送達解除合同通知也存在瑕疵。因此，合同并未解除。羅某炳未實際向枝江國稅局交付房屋，其請求枝江國稅局支付租金，不予以支持。合同未實際履行的原因在于枝江國稅局，其要求羅某炳返還押金的反訴請求不能成立，不應予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第六十條之規(guī)定，判決：一、駁回羅某炳對枝江國稅局的本訴訴訟請求。二、駁回枝江國稅局對羅某炳的反訴訴訟請求。一審本訴案件受理費213元，由羅某炳負擔。一審反訴案件受理費25元，由枝江國稅局負擔。
經(jīng)審理查明，原審判決認定的事實屬實。
同時查明，本案所涉合同簽訂后，羅某炳對所涉房屋中的雜物進行了清理并對墻面進行了粉刷。后羅某炳以枝江市國稅局安裝空調(diào)會損壞其“面子墻”為由要求增加租金，枝江國稅局則要求羅某炳承擔水、電設施的改造費用，雙方為此發(fā)生爭議，致使房屋一直沒有交付。2012年3月5日，枝江國稅局通知羅某炳到其辦公場所再次就前述問題進行協(xié)商，羅某炳表示對于安裝空調(diào)損壞面子墻問題可不增加租金，但水、電設施改造仍應按原合同約定由枝江國稅局自行承擔相關費用，枝江國稅局遂當面口頭通知羅某炳解除房屋租賃合同。

本院認為：1、枝江國稅局與羅某炳簽訂的《房屋出租合同》意思表示真實，內(nèi)容符合法律法規(guī)規(guī)定，應為有效。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第七十七條，合同的變更需經(jīng)雙方協(xié)商一致。本案所涉合同簽訂后，羅某炳以枝江市國稅局安裝空調(diào)會損壞其“面子墻”為由要求增加租金，枝江國稅局要求羅某炳承擔水、電設施的改造費用均與原合同約定的內(nèi)容不符，本質(zhì)上均系要求對原合同內(nèi)容進行變更，在對方當事人未同意的情況下，雙方均只能嚴格依照原合同的約定履行。而依《房屋出租合同》約定的租賃期限，租期自2011年9月6日起至2012年9月5日止，羅某炳本應在2011年9月6日即將合同所約定的房屋交付給枝江國稅局，但其直至2012年3月5日仍未將房屋交付枝江國稅局，且其在訴訟中亦未提供其2012年3月5日前要求向枝江國稅局交付而枝江國稅局拒收的證據(jù)。因此，應當認定羅某炳未依合同約定的期限向枝江國稅務局交付房屋，其行為已經(jīng)構成違約，枝江國稅局據(jù)此主張其不應承擔2011年9月6日至2012年3月5日期間的租金的理由成立，本院予以支持。但是，枝江國稅局在2012年3月5日雙方協(xié)商的過程中，因其單方變更合同的請求（要求水、電設施改造費用由羅某炳承擔）不能得到滿足的情況下單方宣布解除合同沒有法律依據(jù)，不僅不能產(chǎn)生合同解除的法律效果，而且該行為本身即構成違約，應當承擔相應的違約責任。盡管羅某炳2012年3月5日以后仍未向枝江國稅局交付房屋，但鑒于此時系枝江國稅局以單方宣布解除合同方式明示不再履行合同的情況下羅某炳未予交付房屋，故羅某炳2012年3月5日以后未予交付房屋的行為不能認定為羅某炳違約，枝江國稅局仍應承擔2012年3月5日以后至租賃期滿期間的租金，依合同約定的租金標準計算其金額為12500元（25000元／年÷12個月／年×6個月）。枝江國稅局以本案所涉合同已解除為由主張其不應承擔租金的理由不能成立，本院不予支持。合同履行期間屆滿后，對于枝江國稅務局局交納的押金羅某炳應當予以退還，枝江國稅局請求據(jù)此請求羅某炳退還押金5000元的反訴理由成立，本院予以支持。
綜上，原審判決認定的事實清楚，審判程序合法，但適用法律錯誤，致使判決結(jié)果不當，本院予以糾正。經(jīng)合議庭評議決定，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條、第一百七十條第一款第（二）項之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷湖北省枝江市人民法院（2013）鄂枝江民初字第02404號民事判決。
二、湖北省枝江市國家稅務局于本判決生效后10日內(nèi)向羅某炳支付租金12500元。
三、羅某炳于本判決生效后10日內(nèi)向湖北省枝江市國家稅務局返還押金5000元。
四、駁回羅某炳的其他訴訟請求。
一審本訴案件受理費213元（羅某炳已預交），由羅某炳負擔106.50元，湖北省枝江市國家稅務局負擔106.50元；一審反訴案件受理費25元（湖北省枝江市國家稅務局已預交），由羅某炳負擔。二審案件受理費426元（羅某炳已預交），由羅某炳負擔213元，湖北省枝江市國家稅務局負擔213元。由一方當事人預交而應由對方當事人負擔的部分，由雙方在履行本判決所確定的給付義務時相互予以抵扣。
本判決為終審判決。

審　判　長　　李淑一 審　判　員　　胡建華 代理審判員　　關俊峰

書記員：冀琦芳