上訴人（原審被告）：索某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住滄州市運(yùn)河區(qū)。。
委托訴訟代理人：于增杰，河北海岳律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：王某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住河北省滄州市新華區(qū)。。
委托訴訟代理人：王自省，男，漢，xxxx年xx月xx日出生，住所地滄州市運(yùn)河區(qū)，（與被上訴人系夫妻關(guān)系）。。

上訴人索某與被上訴人王某房屋租賃合同糾紛一案,不服河北省滄州市運(yùn)河區(qū)人民法院（2017）冀0903民初996號(hào)民事判決，向本院提出上訴。本院于2017年10月24日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人索某的上訴請(qǐng)求：l、請(qǐng)求撤銷（2017）冀0903民初字996號(hào)民事判決書；2、改判雙方繼續(xù)履行《門面租賃合同），上訴人不承擔(dān)40000元違約金；3、一、二審訴訟費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)和理由：一、原審判決認(rèn)定上訴人違約，從而解除雙方的租賃合問，屬定性錯(cuò)識(shí)。首先、上訴人與被訴人簽訂《門面租賃合同》明確約定的用途為經(jīng)營中式快餐，既然是中式餐館，肯定需要炒菜，炒菜就需些煙道，不然根本無法經(jīng)營，這一點(diǎn)雙方是明知的，從而可以推斷被上訴人對(duì)開排煙口是同意的，既然同意的就不存在違約的說法。更何況從租賃開始裝修便有此排煙口，到現(xiàn)在已經(jīng)兩年時(shí)間了，被上訴人稱現(xiàn)在剛知道不符合實(shí)際。其次，雙方合同約定只是不得擅門改變門面原有的結(jié)構(gòu)和用途，而在屋頂開孔做排煙口并末改變門面原有的結(jié)構(gòu)，不影響房屋的整體質(zhì)量，將來如果不用完全可以修復(fù)。我們裝修房屋都知道，只要不破壞房屋的主體結(jié)構(gòu)和承重墻，都是允許的。而且雙方在合同中明確約定上訴人在不破壞門面主體結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，有權(quán)根據(jù)營業(yè)需要對(duì)租貨房屋進(jìn)行裝修。因此，上訴人開孔做排煙口屬于正常裝修，根木沒有改變門面的主體結(jié)構(gòu)。因此。上訴人是在合同約定的權(quán)利義務(wù)范圍內(nèi)進(jìn)行裝修，并沒有違約行為，原中判決認(rèn)定上訴人違約，并以此解除雙方租賃合同是錯(cuò)誤的。退一少講，即使上訴人有違約行為也沒有達(dá)到根本違約的度，也不能以此解除雙方的合同關(guān)系。二、原判決要求上訴人承擔(dān)40000元違約金明顯過高。首先，訴人不認(rèn)為自己有違約行為。其次，承擔(dān)40000元違約金明顯過高。根據(jù)《合同法》立法精神，違約金應(yīng)與實(shí)際損失相符，被上訴人的損失無非就是將排煙口重新堵上的費(fèi)用，只需幾百元的費(fèi)用，原判決卻要求上訴人支付40000元違約金明顯過高。
被上訴人王某方答辯認(rèn)為，此案原審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求維持原判。
被上訴人（原審原告）王某的一審訴訟請(qǐng)求：1、依法判令被告違約并支付原告違約金暫定100000元；2、判令解除原被告雙方簽訂的門面租賃合同；3、訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定的事實(shí)：2015年8月11日，王某（甲方）與索某（乙方）簽訂《門面租賃合同》，主要約定：甲方將其擁有的滄州鳳凰城C區(qū)10-001號(hào)門面出租給乙方用于經(jīng)營中式快餐，乙方承諾在租賃期限內(nèi)，未事先征得甲方的書面同意，并按規(guī)定報(bào)有關(guān)部門核準(zhǔn)，不得擅自改變門面的原有結(jié)構(gòu)和用途。租賃期限為3年，自2015年8月12日至2018年8月12日。乙方在不破壞門面原主體結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，有權(quán)根據(jù)營業(yè)需要對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝修，甲方不得干涉。如超出需書面征求甲方同意。乙方在租賃期內(nèi)，未經(jīng)甲方書面認(rèn)可同意，擅自改變租賃房屋的結(jié)構(gòu)或用途的，甲方有權(quán)解除合同，并有權(quán)要求違約方按當(dāng)年租金的千分之五支付日違約金。
另查明，2015年10月份，被告索某未經(jīng)原告同意在租賃門面的屋頂開出一處排煙口。后，原告在起訴前知曉此事，遂訴至法院。
原審法院認(rèn)為，原被告之間簽訂的《門面租賃合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合法有效，予以確認(rèn)。根據(jù)合同約定，“乙方在租賃期內(nèi)未經(jīng)甲方書面認(rèn)可同意，擅自改變租賃房屋的結(jié)構(gòu)或用途的，甲方有權(quán)解除合同”，被告索某未經(jīng)原告許可，在租賃門面的屋頂開出一處排煙口，該行為系擅自改變租賃房屋的結(jié)構(gòu)，原告有權(quán)按合同約定解除合同。關(guān)于原告主張的違約金?！吨腥A人民共和國合同法》第一百一十四條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。原被告雙方在租賃合同中約定了因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。原告據(jù)此主張違約金100000元，并保留剩余違約金部分的追償權(quán)利。被告索某對(duì)原告主張的違約金不認(rèn)可。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條規(guī)定，當(dāng)事人主張約定的違約金過高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。原審認(rèn)為，原告主張的違約金過高，本院酌定支持40000元。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、《中華人民共和國合同法》第一百一十四條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條之規(guī)定，判決如下：一、解除原被告于2015年8月11日簽訂的《門面租賃合同》。二、被告索某支付原告違約金40000元。案件受理費(fèi)1150元，由被告索某負(fù)擔(dān)。
本院二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請(qǐng)求進(jìn)行了陳述，二審查明的事實(shí)同一審查明的事實(shí)一致。

本院認(rèn)為，2015年8月11日，被上訴人王某與上訴人索某簽訂的《門面租賃合同》，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，本院予以確認(rèn)。根據(jù)合同約定，“乙方在租賃期內(nèi)未經(jīng)甲方書面認(rèn)可同意，擅自改變租賃房屋的結(jié)構(gòu)或用途的，甲方有權(quán)解除合同”，上訴人索某在租賃門面的屋頂開出一處排煙口，原審法院認(rèn)定該行為系未經(jīng)協(xié)商擅自改變租賃房屋結(jié)構(gòu)的行為正確，被上訴人王某具有要求解除合同的權(quán)利。但該房屋租賃期限為3年，自2015年8月12日至2018年8月12日，已經(jīng)大部分履行，剩余租賃期過短，解除合同對(duì)雙方均會(huì)存在利益損失，故原審法院判決解除雙方的《門面租賃合同》不當(dāng)，本院予以更正。因上訴人索某未經(jīng)協(xié)商擅自改變租賃房屋結(jié)構(gòu)，違反合同約定，被上訴人王某主張違約金符合合同約定。原審法院根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條的規(guī)定，酌定40000.00元違約金并無不當(dāng)。
綜上，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)、第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、維持河北省滄州市運(yùn)河區(qū)人民法院（2017）冀0903民初996號(hào)民事判決的第二項(xiàng)；
二、撤銷河北省滄州市運(yùn)河區(qū)人民法院（2017）冀0903民初996號(hào)民事判決的第一項(xiàng)。
一審案件受理費(fèi)按一審判決執(zhí)行；二審案件受理費(fèi)800元，由上訴人索某與被上訴人王某均擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　　苗笑臣 審判員　　張鳳梅 審判員　　劉俊蓉

書記員：馮艷梅