福州合縱聯(lián)恒房地產(chǎn)投資顧某有限公司
李朝進(jìn)
杜博（湖北元初律師事務(wù)所）
大冶聯(lián)潤(rùn)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司
尹松濤（湖北太圣律師事務(wù)所）

原告:福州合縱聯(lián)恒房地產(chǎn)投資顧某有限公司。
住所地福州市倉(cāng)山區(qū)三叉街道時(shí)尚家園4號(hào)樓505單元。
法定代表人:楊寶勤，該公司執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人:李朝進(jìn)，該公司經(jīng)營(yíng)主管。
委托訴訟代理人:杜博，湖北元初律師事務(wù)所律師。
被告:大冶聯(lián)潤(rùn)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司。
住所地大冶市城北工業(yè)新區(qū)長(zhǎng)樂(lè)大道。
法定代表人:李龍平，該公司執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人:尹松濤，湖北太圣律師事務(wù)所律師。
原告福州合縱聯(lián)恒房地產(chǎn)投資顧某有限公司（以下簡(jiǎn)稱合縱聯(lián)恒公司）與被告大冶聯(lián)潤(rùn)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱聯(lián)潤(rùn)公司）合同糾紛一案，本院于2015年11月13日立案后，依法適用普通程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。
原告合縱聯(lián)恒公司委托訴訟代理人李朝進(jìn)、杜博，被告聯(lián)潤(rùn)公司委托訴訟代理人尹松濤到庭參加了訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告合縱聯(lián)恒公司向本院提出訴訟請(qǐng)求:1、請(qǐng)求判令被告支付拖欠的項(xiàng)目前期策劃費(fèi)9萬(wàn)元并支付逾期付款滯納金（以9萬(wàn)元為基數(shù)，自2015年5月4日起依每日萬(wàn)分之五為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至付清之日止）；2、請(qǐng)求判令被告賠償因違法惡意解除合同給原告造成的履行合同費(fèi)用損失181.4389萬(wàn)元，賠償可得利益損失1435.1126萬(wàn)元；3、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。
訴訟中，原告將第2項(xiàng)訴訟請(qǐng)求變更為:請(qǐng)求判令被告賠償因違法惡意解除合同給原告造成的履行合同費(fèi)用損失178.990932萬(wàn)元、支付違約金1800萬(wàn)元。
事實(shí)與理由:被告聯(lián)潤(rùn)公司為大冶聯(lián)潤(rùn)國(guó)際商貿(mào)城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商，該項(xiàng)目占地面積約300畝，建筑面積48.8萬(wàn)平方米（不含地下車庫(kù)），其中商服業(yè)建筑面積36.8萬(wàn)平方米，住宅建筑面積12萬(wàn)平方米。
2014年8月31日，原告（乙方）與被告（甲方）雙方簽訂了包銷性質(zhì)的《湖北大冶（聯(lián)潤(rùn)商貿(mào)城）項(xiàng)目全程策劃及銷售代理合同》，約定:1、甲方為聯(lián)潤(rùn)商貿(mào)城項(xiàng)目之開(kāi)發(fā)商，委托乙方為該項(xiàng)目之獨(dú)家全程策劃、獨(dú)家銷售代理；銷售代理范圍為該項(xiàng)目全部可銷售住宅、店面、商場(chǎng)、停車位等。
2、委托期限為自本合同簽訂生效之日起，至乙方完成本合同項(xiàng)目銷售率達(dá)85%為止；合同期滿，經(jīng)甲、乙雙方書(shū)面同意可延長(zhǎng)委托期限。
3、委托工作范圍:前期策劃，包括該物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)定位、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議及廣告推廣等；銷售代理，包括擬訂銷售推廣計(jì)劃、制定銷售策略，組織實(shí)施銷售工作等。
4、合同對(duì)如何確定銷售底價(jià)、銷售抵扣進(jìn)行了約定，約定乙方有銷售定價(jià)權(quán)，但不低于雙方認(rèn)可的銷售底價(jià)。
5、甲方每月3日前向乙方支付4.5萬(wàn)元前期策劃顧某費(fèi)，直至開(kāi)盤的下一個(gè)月止；甲方按實(shí)際銷售總金額的1.1%向乙方支付銷售代理傭金，開(kāi)盤三個(gè)月內(nèi)銷售達(dá)2萬(wàn)㎡時(shí)，統(tǒng)一按1.3%支付代理傭金，銷售溢價(jià)部分按20%向乙方分成。
6、任何一方不得在對(duì)方未違約情況下單方修改本合同或提前終止本合同，由此給對(duì)方造成直接損失或間接損失按國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)賠償；未經(jīng)甲、乙雙方同意，任何一方不得單方面提前解除合同；如甲方單方提前解除合同，甲方仍須按本合同約定支付乙方代理期間已售出單位之代理傭金、溢價(jià)及服務(wù)費(fèi)并賠償乙方未成交物業(yè)總金額2%的違約金。
7、合同還對(duì)雙方其他權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了約定。
合同生效后，原告積極履行合同義務(wù)，組織大量的人力、物力根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展完成了相應(yīng)的項(xiàng)目調(diào)研、市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位、廣告推廣等工作，完成了銷售推廣、制定銷售策略、開(kāi)盤銷售計(jì)劃等工作，并主動(dòng)積極地與被告聯(lián)絡(luò)溝通。
而被告僅支付6個(gè)月前期策劃費(fèi)，自2015年3月份后無(wú)故停止支付前期策劃費(fèi)，還要求原告繼續(xù)工作，原告顧全大局繼續(xù)工作。
按計(jì)劃，雙方擬于2015年7月中旬對(duì)項(xiàng)目一期開(kāi)盤，2015年5月17日被告突然向原告發(fā)出解除合同通知，惡意以原告“怠于履行合同義務(wù)”為由解除合同，隨即將原告強(qiáng)制趕出售樓部。
原告要求被告賠償，被告置之不理。
原告積極主動(dòng)履行合同義務(wù)，根本不存在“怠于履行合同義務(wù)”的行為，而被告不履行前期策劃服務(wù)費(fèi)給付義務(wù)早已構(gòu)成先期違約。
被告不享有合同解除權(quán)，其違法解除合同行為使合同不能繼續(xù)履行，由此致使原告為履行合同而投入的大量費(fèi)用因合同被惡意解除而無(wú)法收回，同時(shí)也使原告對(duì)期待合同能夠正常履行的可得利益落空。
被告行為違反了合同約定和誠(chéng)信原則，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。
為此，原告特訴至法院，請(qǐng)求依法裁決。
被告聯(lián)潤(rùn)公司辯稱，1、本案中的原告和被告簽訂的是一般委托合同，而不是包銷性質(zhì)的合同，委托合同和包銷性質(zhì)的合同適用的法律和法律責(zé)任范圍均不相同。
2、原告遲延履行合同義務(wù)，策劃營(yíng)銷工作不及時(shí)、不到位、不負(fù)責(zé)、效果差，經(jīng)催告后，仍然不糾正，致使被告開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目不能按計(jì)劃開(kāi)盤銷售，被告的合同目的未能實(shí)現(xiàn)，被告有權(quán)解除合同。
3、原告的訴訟請(qǐng)求均不能成立，被告拒付9萬(wàn)元酬金，是行使后履行抗辯權(quán)，原告沒(méi)有實(shí)際損失，原告主張違約金沒(méi)有法律依據(jù)和事實(shí)根據(jù)。
綜合以上三點(diǎn)，請(qǐng)求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為:一、原、被告所簽合同的性質(zhì)。
本案合同應(yīng)為商品房委托代理銷售合同。
原告主張涉案合同為包銷合同，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十條 ?的規(guī)定，包銷合同中，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價(jià)格購(gòu)買，當(dāng)事人另有約定的除外。
本案合同中并不存在包銷合同的基本要素，不存在包銷期滿未銷售的房屋由原告以包銷價(jià)格購(gòu)買的情形，故本案合同不屬包銷合同。
原、被告簽訂《湖北大冶（聯(lián)潤(rùn)商貿(mào)城）項(xiàng)目全程策劃及銷售代理合同》約定被告委托原告為大冶聯(lián)潤(rùn)商貿(mào)城獨(dú)家全程策劃、銷售代理，該約定確立了原、被告之間的委托合同關(guān)系，為當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，依法應(yīng)認(rèn)定為有效，對(duì)雙方當(dāng)事人具有約束力，雙方當(dāng)事人應(yīng)按合同約定履行。
二、被告應(yīng)否支付前期策劃費(fèi)9萬(wàn)元及逾期付款滯納金。
根據(jù)原、被告簽訂的合同約定，被告應(yīng)從合同簽訂之日起至開(kāi)盤當(dāng)月止每月3日前向原告支付前期策劃費(fèi)4.5萬(wàn)元，如有拖欠，每拖欠一日應(yīng)按拖欠金額的萬(wàn)分之五支付滯納金。
本案被告在2015年5月17日向有關(guān)發(fā)出《解除合同通知書(shū)》時(shí)，尚欠原告2015年4、5月的前期策劃費(fèi)9萬(wàn)元未支付，被告逾期支付已構(gòu)成違約，故原告要求被告支付前期策劃費(fèi)9萬(wàn)元及逾期付款滯納金的請(qǐng)求正當(dāng)，本院應(yīng)予支持。
三、被告應(yīng)否承擔(dān)解除合同的違約責(zé)任。
被告于2015年5月17日單方發(fā)出《解除合同通知書(shū)》，應(yīng)受《湖北大冶（聯(lián)潤(rùn)商貿(mào)城）項(xiàng)目全程策劃及銷售代理合同》中“未經(jīng)甲乙雙方同意，任何一方不得單方面提出解除合同；如甲方單方面提出解除合同，甲方仍須按本合同約定支付乙方代理期間已售出單位之銷售代理傭金、溢價(jià)及服務(wù)費(fèi)并賠償乙方未成交物業(yè)總金額2%的違約金”的違約條款的約束，承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
原告請(qǐng)求被告承擔(dān)違約責(zé)任的訴訟請(qǐng)求，符合合同約定，本院予以支持。
被告抗辯稱，其解除合同是因原告怠于履行合同義務(wù)，依照合同約定不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，但其對(duì)此未提供充分證據(jù)證明，故對(duì)被告的抗辯意見(jiàn)，不予采納。
四、違約金的承擔(dān)。
原告主張的違約金過(guò)高，應(yīng)予以調(diào)整。
合同解除后，守約方有權(quán)要求違約方支付違約金，違約金以補(bǔ)償性為主，兼具懲罰性。
人民法院認(rèn)定違約金是否過(guò)高時(shí)，應(yīng)以違約造成的損失為基礎(chǔ)，兼顧合同履行情況、當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)、合同的預(yù)期利益、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況等因素，根據(jù)公平、誠(chéng)實(shí)信用原則進(jìn)行平衡。
本案中，原告對(duì)大冶聯(lián)潤(rùn)商貿(mào)城項(xiàng)目進(jìn)行了企劃推廣等銷售前期準(zhǔn)備工作，但合同解除時(shí)該項(xiàng)目尚未進(jìn)入正式銷售階段，涉案房屋并未實(shí)際銷售，合同的主要內(nèi)容尚未履行，從原告提供的證據(jù)材料來(lái)看，其直接損失主要是實(shí)際投入和利息損失。
而被告單方解除合同雖應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任，但從本案訴爭(zhēng)房屋銷售情況看，在雙方解除合同前，訴爭(zhēng)房屋并沒(méi)有實(shí)際銷售，也無(wú)證據(jù)表明，被告在解除與原告的合同后另行委托他人銷售獲取了利益。
故原告主張的違約金過(guò)高，依法應(yīng)予以調(diào)整。
綜合考慮當(dāng)事人的實(shí)際損失、合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度等因素，根據(jù)公平和誠(chéng)實(shí)信用原則，酌定被告應(yīng)支付原告違約金100萬(wàn)元。
綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?第一款 ?、第二款 ?，最高人民法院《關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十九條 ?，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?、第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告大冶聯(lián)潤(rùn)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司于本判決生效之日起十五日內(nèi)支付原告福州合縱聯(lián)恒房地產(chǎn)投資顧某有限公司前期策劃費(fèi)9萬(wàn)元及逾期付款滯納金（逾期付款滯納金以9萬(wàn)元為基數(shù)，從2015年5月4日起按日萬(wàn)分之五計(jì)算至付清之日止）；
二、被告大冶聯(lián)潤(rùn)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司于本判決生效之日起十五日內(nèi)支付原告福州合縱聯(lián)恒房地產(chǎn)投資顧某有限公司違約金100萬(wàn)元；
三、駁回原告福州合縱聯(lián)恒房地產(chǎn)投資顧某有限公司其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案訴訟費(fèi)用119334元，由原告福州合縱聯(lián)恒房地產(chǎn)投資顧某有限公司負(fù)擔(dān)104428元，被告大冶聯(lián)潤(rùn)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)14906元。
如不服本判決，可以在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省黃石市中級(jí)人民法院。
上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)預(yù)交上訴案件受理費(fèi)人民幣119334元，款匯湖北省黃石市中級(jí)人民法院。
開(kāi)戶銀行:中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司黃石分行團(tuán)城山支行。
戶名:湖北省黃石市中級(jí)人民法院。
賬號(hào):17×××18。
上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交上訴費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為:一、原、被告所簽合同的性質(zhì)。
本案合同應(yīng)為商品房委托代理銷售合同。
原告主張涉案合同為包銷合同，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十條 ?的規(guī)定，包銷合同中，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價(jià)格購(gòu)買，當(dāng)事人另有約定的除外。
本案合同中并不存在包銷合同的基本要素，不存在包銷期滿未銷售的房屋由原告以包銷價(jià)格購(gòu)買的情形，故本案合同不屬包銷合同。
原、被告簽訂《湖北大冶（聯(lián)潤(rùn)商貿(mào)城）項(xiàng)目全程策劃及銷售代理合同》約定被告委托原告為大冶聯(lián)潤(rùn)商貿(mào)城獨(dú)家全程策劃、銷售代理，該約定確立了原、被告之間的委托合同關(guān)系，為當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，依法應(yīng)認(rèn)定為有效，對(duì)雙方當(dāng)事人具有約束力，雙方當(dāng)事人應(yīng)按合同約定履行。
二、被告應(yīng)否支付前期策劃費(fèi)9萬(wàn)元及逾期付款滯納金。
根據(jù)原、被告簽訂的合同約定，被告應(yīng)從合同簽訂之日起至開(kāi)盤當(dāng)月止每月3日前向原告支付前期策劃費(fèi)4.5萬(wàn)元，如有拖欠，每拖欠一日應(yīng)按拖欠金額的萬(wàn)分之五支付滯納金。
本案被告在2015年5月17日向有關(guān)發(fā)出《解除合同通知書(shū)》時(shí)，尚欠原告2015年4、5月的前期策劃費(fèi)9萬(wàn)元未支付，被告逾期支付已構(gòu)成違約，故原告要求被告支付前期策劃費(fèi)9萬(wàn)元及逾期付款滯納金的請(qǐng)求正當(dāng)，本院應(yīng)予支持。
三、被告應(yīng)否承擔(dān)解除合同的違約責(zé)任。
被告于2015年5月17日單方發(fā)出《解除合同通知書(shū)》，應(yīng)受《湖北大冶（聯(lián)潤(rùn)商貿(mào)城）項(xiàng)目全程策劃及銷售代理合同》中“未經(jīng)甲乙雙方同意，任何一方不得單方面提出解除合同；如甲方單方面提出解除合同，甲方仍須按本合同約定支付乙方代理期間已售出單位之銷售代理傭金、溢價(jià)及服務(wù)費(fèi)并賠償乙方未成交物業(yè)總金額2%的違約金”的違約條款的約束，承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
原告請(qǐng)求被告承擔(dān)違約責(zé)任的訴訟請(qǐng)求，符合合同約定，本院予以支持。
被告抗辯稱，其解除合同是因原告怠于履行合同義務(wù)，依照合同約定不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，但其對(duì)此未提供充分證據(jù)證明，故對(duì)被告的抗辯意見(jiàn)，不予采納。
四、違約金的承擔(dān)。
原告主張的違約金過(guò)高，應(yīng)予以調(diào)整。
合同解除后，守約方有權(quán)要求違約方支付違約金，違約金以補(bǔ)償性為主，兼具懲罰性。
人民法院認(rèn)定違約金是否過(guò)高時(shí)，應(yīng)以違約造成的損失為基礎(chǔ)，兼顧合同履行情況、當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)、合同的預(yù)期利益、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況等因素，根據(jù)公平、誠(chéng)實(shí)信用原則進(jìn)行平衡。
本案中，原告對(duì)大冶聯(lián)潤(rùn)商貿(mào)城項(xiàng)目進(jìn)行了企劃推廣等銷售前期準(zhǔn)備工作，但合同解除時(shí)該項(xiàng)目尚未進(jìn)入正式銷售階段，涉案房屋并未實(shí)際銷售，合同的主要內(nèi)容尚未履行，從原告提供的證據(jù)材料來(lái)看，其直接損失主要是實(shí)際投入和利息損失。
而被告單方解除合同雖應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任，但從本案訴爭(zhēng)房屋銷售情況看，在雙方解除合同前，訴爭(zhēng)房屋并沒(méi)有實(shí)際銷售，也無(wú)證據(jù)表明，被告在解除與原告的合同后另行委托他人銷售獲取了利益。
故原告主張的違約金過(guò)高，依法應(yīng)予以調(diào)整。
綜合考慮當(dāng)事人的實(shí)際損失、合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度等因素，根據(jù)公平和誠(chéng)實(shí)信用原則，酌定被告應(yīng)支付原告違約金100萬(wàn)元。

綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?第一款 ?、第二款 ?，最高人民法院《關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十九條 ?，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?、第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告大冶聯(lián)潤(rùn)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司于本判決生效之日起十五日內(nèi)支付原告福州合縱聯(lián)恒房地產(chǎn)投資顧某有限公司前期策劃費(fèi)9萬(wàn)元及逾期付款滯納金（逾期付款滯納金以9萬(wàn)元為基數(shù)，從2015年5月4日起按日萬(wàn)分之五計(jì)算至付清之日止）；
二、被告大冶聯(lián)潤(rùn)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司于本判決生效之日起十五日內(nèi)支付原告福州合縱聯(lián)恒房地產(chǎn)投資顧某有限公司違約金100萬(wàn)元；
三、駁回原告福州合縱聯(lián)恒房地產(chǎn)投資顧某有限公司其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案訴訟費(fèi)用119334元，由原告福州合縱聯(lián)恒房地產(chǎn)投資顧某有限公司負(fù)擔(dān)104428元，被告大冶聯(lián)潤(rùn)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)14906元。

審判長(zhǎng)：郭剛

書(shū)記員：樂(lè)濟(jì)華