祁景文
孫艷林
孫文忠（黑龍江品端律師事務所）
綏化市青山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
劉軍
趙建光（黑龍江朗清律師事務所）
石某某
沙海輝

上訴人（原審原告）祁景文，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無業(yè)。
委托代理人孫艷林，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無業(yè)。
委托代理人孫文忠，黑龍江品端律師事務所律師。
上訴人（原審被告）綏化市青山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地綏化市北林區(qū)北五西路。
法定代表人劉杰，該公司經(jīng)理。
委托代理人劉軍，該公司副經(jīng)理。
委托代理人趙建光，黑龍江朗清律師事務所律師。
被上訴人（原審被告）石某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無業(yè)。
被上訴人（原審第三人）沙海輝，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個體業(yè)主。
祈景文與綏化市青山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱青山公司）、石某某商品房買賣合同糾紛一案，綏化市中級人民法院于2014年3月18日作出（2013）綏民一民初字第33號民事判決。石某某不服，向本院提起上訴。本院于2014年11月10日作出（2014）黑民終字第108號民事裁定，撤銷上述民事判決，發(fā)回綏化市中級人民法院重審。綏化市中級人民法院審理期間，沙海輝申請作為有獨立請求權第三人參加訴訟。綏化市中級人民法院于2015年5月26日作出（2014）綏中法民一初字第76號民事判決。祈景文與青山公司不服，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人祈景文及其委托代理人孫艷林、張文忠，上訴人青山公司委托代理人劉軍、趙建光，被上訴人石某某、沙海輝到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

本院認為，本案爭議焦點為:1.青山公司與石某某的法律關系；2.本案訴爭房屋的所有權歸屬；3.青山公司與祈景文簽訂的協(xié)議及石某某與沙海輝簽訂的房屋買賣合同的效力。
關于青山公司與石某某的法律關系的問題。2009年2月9日青山公司與石某某簽訂的協(xié)議約定，石某某借用青山公司資質，獨立對海倫市三百商店新建樓進行開發(fā)建設。按照該協(xié)議約定，青山公司與石某某系掛靠關系，但在其后的合同履行過程中，青山公司與石某某均未按照上述協(xié)議履行。從雙方實際履行情況看，石某某負責項目的部分動遷工作并投入部分資金，青山公司提供資質并進行實際開發(fā)建設，雙方各有投入。據(jù)此，青山公司與石某某在涉訴樓房的開發(fā)建設過程中變更了上述協(xié)議內容，原審判決根據(jù)雙方實際履行情況，認定石某某與青山公司系合作開發(fā)合同關系，并無不當。
關于本案訴爭房屋所有權的問題。青山公司取得本案訴爭房屋所在項目的土地使用權，該項目的相關行政許可均由青山公司取得，建設工程施工合同系由青山公司與施工單位簽訂，工程款亦由青山公司實際支付并進行結算，故應認定青山公司為該房屋的開發(fā)單位。根據(jù)《中華人民共和國物權法》第三十條 ?的規(guī)定，青山公司因合法建造行為而取得該房屋的所有權，為原始取得。因本案訴爭房屋尚未辦理產(chǎn)權變更登記，故該房屋的權屬狀態(tài)仍為青山公司的原始取得。根據(jù)《中華人民共和國物權法》第九條 ?的規(guī)定，祈景文、沙海輝訴請本案訴爭房屋歸其所有，無法律依據(jù)，本院不予支持。
關于青山公司與祈景文簽訂的協(xié)議及石某某與沙海輝簽訂的房屋買賣合同的效力問題。因本案訴爭房屋存在權屬爭議，且該爭議已經(jīng)進入訴訟程序，青山公司與祈景文在無生效裁判確認該房屋權屬的情況下達成包含處分內容的協(xié)議，對該協(xié)議的效力，本院不予確認。按照石某某與青山公司簽訂的協(xié)議約定，石某某有權以其個人名義對外出售房屋；石某某與青山公司形成事實上的合作開發(fā)關系后，青山公司依照其與石某某的合作開發(fā)關系，應對石某某的出售行為承擔相應義務。至于石某某出售房屋的價格是否得到青山公司認可及房屋價款的交付和處理，屬于雙方合作開發(fā)事項，不屬于本案審理范圍，雙方若有爭議可另訴解決。石某某與沙海輝簽訂的房屋買賣合同系雙方真實意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，二人簽訂合同時青山公司雖未取得商品房預售許可證，但青山公司已經(jīng)在本案訴訟前取得預售許可證，按照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條 ?的規(guī)定，其合同效力得到補正。據(jù)此，應認定沙海輝與石某某簽訂的買賣協(xié)議有效。青山公司作為合作開發(fā)方，應協(xié)助沙海輝辦理該房屋的產(chǎn)權登記手續(xù)。
綜上，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項 ?之規(guī)定，判決如下:
一、維持綏化市中級人民法院（2014）綏中法民一初字第76號民事判決第一項；
二、撤銷綏化市中級人民法院（2014）綏中法民一初字第76號民事判決第二、三項；
三、確認沙海輝與石某某簽訂的房屋買賣合同有效；
四、綏化市青山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決送達之日起三十日內協(xié)助沙海輝辦理海倫市三百商店新建樓半地下從西往東數(shù)第三門、從東往西數(shù)第十八門商服的產(chǎn)權登記；
五、駁回沙海輝的其他訴訟請求。
一、二審案件受理費104，750元，由祈景文負擔61，600元，
由青山公司負擔36，975元，由石某某負擔6175元。
本判決為終審判決。

本院認為，本案爭議焦點為:1.青山公司與石某某的法律關系；2.本案訴爭房屋的所有權歸屬；3.青山公司與祈景文簽訂的協(xié)議及石某某與沙海輝簽訂的房屋買賣合同的效力。
關于青山公司與石某某的法律關系的問題。2009年2月9日青山公司與石某某簽訂的協(xié)議約定，石某某借用青山公司資質，獨立對海倫市三百商店新建樓進行開發(fā)建設。按照該協(xié)議約定，青山公司與石某某系掛靠關系，但在其后的合同履行過程中，青山公司與石某某均未按照上述協(xié)議履行。從雙方實際履行情況看，石某某負責項目的部分動遷工作并投入部分資金，青山公司提供資質并進行實際開發(fā)建設，雙方各有投入。據(jù)此，青山公司與石某某在涉訴樓房的開發(fā)建設過程中變更了上述協(xié)議內容，原審判決根據(jù)雙方實際履行情況，認定石某某與青山公司系合作開發(fā)合同關系，并無不當。
關于本案訴爭房屋所有權的問題。青山公司取得本案訴爭房屋所在項目的土地使用權，該項目的相關行政許可均由青山公司取得，建設工程施工合同系由青山公司與施工單位簽訂，工程款亦由青山公司實際支付并進行結算，故應認定青山公司為該房屋的開發(fā)單位。根據(jù)《中華人民共和國物權法》第三十條 ?的規(guī)定，青山公司因合法建造行為而取得該房屋的所有權，為原始取得。因本案訴爭房屋尚未辦理產(chǎn)權變更登記，故該房屋的權屬狀態(tài)仍為青山公司的原始取得。根據(jù)《中華人民共和國物權法》第九條 ?的規(guī)定，祈景文、沙海輝訴請本案訴爭房屋歸其所有，無法律依據(jù)，本院不予支持。
關于青山公司與祈景文簽訂的協(xié)議及石某某與沙海輝簽訂的房屋買賣合同的效力問題。因本案訴爭房屋存在權屬爭議，且該爭議已經(jīng)進入訴訟程序，青山公司與祈景文在無生效裁判確認該房屋權屬的情況下達成包含處分內容的協(xié)議，對該協(xié)議的效力，本院不予確認。按照石某某與青山公司簽訂的協(xié)議約定，石某某有權以其個人名義對外出售房屋；石某某與青山公司形成事實上的合作開發(fā)關系后，青山公司依照其與石某某的合作開發(fā)關系，應對石某某的出售行為承擔相應義務。至于石某某出售房屋的價格是否得到青山公司認可及房屋價款的交付和處理，屬于雙方合作開發(fā)事項，不屬于本案審理范圍，雙方若有爭議可另訴解決。石某某與沙海輝簽訂的房屋買賣合同系雙方真實意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，二人簽訂合同時青山公司雖未取得商品房預售許可證，但青山公司已經(jīng)在本案訴訟前取得預售許可證，按照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條 ?的規(guī)定，其合同效力得到補正。據(jù)此，應認定沙海輝與石某某簽訂的買賣協(xié)議有效。青山公司作為合作開發(fā)方，應協(xié)助沙海輝辦理該房屋的產(chǎn)權登記手續(xù)。
綜上，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項 ?之規(guī)定，判決如下:

一、維持綏化市中級人民法院（2014）綏中法民一初字第76號民事判決第一項；
二、撤銷綏化市中級人民法院（2014）綏中法民一初字第76號民事判決第二、三項；
三、確認沙海輝與石某某簽訂的房屋買賣合同有效；
四、綏化市青山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決送達之日起三十日內協(xié)助沙海輝辦理海倫市三百商店新建樓半地下從西往東數(shù)第三門、從東往西數(shù)第十八門商服的產(chǎn)權登記；
五、駁回沙海輝的其他訴訟請求。
一、二審案件受理費104，750元，由祈景文負擔61，600元，
由青山公司負擔36，975元，由石某某負擔6175元。

審判長：李維東
審判員：李艷梅
審判員：李紅敏

書記員：孫佳