原告：石家莊市鹿某區(qū)某某物業(yè)服務有限公司，住所地石家莊市鹿某區(qū)開發(fā)區(qū)橫山村西山御園會所二樓東側，統(tǒng)一社會信用代碼91130185083791409L。
法定代表人：曾丹，該公司總經理。
委托代理人：楊圣龍，該公司員工。
委托代理人：任欣欣，河北弘宇律師事務所律師。
被告：劉某屹，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住石家莊市鹿某經濟開發(fā)區(qū)。
委托代理人：張素梅，女，漢族，現(xiàn)住石家莊市橋西區(qū)，系劉某屹之母。
委托代理人：張紅梅，女，漢族，現(xiàn)住石家莊，系劉某屹姨母。

原告石家莊市鹿某區(qū)某某物業(yè)服務有限公司訴被告劉某屹物業(yè)服務合同糾紛一案，本院受理后，依法公開開庭進行了審理。原告的委托代理人楊圣龍、任欣欣、被告的委托代理人張素梅、張紅梅到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原告石家莊市鹿某區(qū)某某物業(yè)服務有限公司（以下簡稱潤華公司）訴稱：2014年1月1日，原告與河北省省直紀元房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱省直紀元公司）簽訂了《前期物業(yè)服務合同》，為西山御園項目提供前期物業(yè)服務，被告自2013年9月5日收房后欠付2017年7月4日之后的物業(yè)費。故，原告訴至法院，判令被告向原告支付物業(yè)費，物業(yè)費計算方式如下：自2017年7月4日起，按照被告物業(yè)實測面積344.48平方米和3.5元月平方米的物業(yè)費計費標準，以12個月為一個交費周期，于每一周期的第一個月7號前支付本周期的物業(yè)費（暫計算至2018年11月13日物業(yè)費為28936.32元）；判令被告向原告支付違約金，違約金計算方式如下：自2017年7月4日起，以12個月為一個交費周期，于每一周期的第一個月8號起，以本周期欠付物業(yè)費為基數(shù)，按照0.2%天的標準計算違約金（暫計算至2018年11月13日違約金為35591.67元）；本案全部訴訟費用由被告承擔。
2018年11月16日原告申請將2017年7月4日起暫計至2018年11月13日的違約金數(shù)額變更為17969.45元。
被告辯稱：之前的物業(yè)費全部交付了，2017年7月4日最后一次交物業(yè)費，是因為王永剛多次給我們打電話，其稱物業(yè)公司給我們優(yōu)惠，出于對其的同情，我們就交了物業(yè)費。后其稱等申請批下來了之后再優(yōu)惠，到后邊他就不承認這個事情，現(xiàn)在他也不在這個崗位上了，這個事情的起因不在我們，還有鄰居家漏水給我們裝修完畢的房屋造成損失，物業(yè)公司工作人員表示會向上反映解決這個問題，至今未能解決這個問題。房屋裝修完畢后，安裝的天然氣出現(xiàn)漏氣，導致我們不能入??；物業(yè)公司不賣給我們水、電，只允許買50元且電信網絡一直不通，我們按照物業(yè)工作人員指示買了東西，還是導致網絡不通；我們認為物業(yè)公司不公平、不作為，所以后期沒有繳納物業(yè)費。
原告為支持自己的主張發(fā)表以下陳述并提交證據(jù)：
證據(jù)1、購房合同（復印件），證明原告購買房屋面積為344.48平米。
證據(jù)2、收房手續(xù)，證明劉某屹為業(yè)主，2013年9月5日收房。
證據(jù)3、原告與省直紀元公司簽訂的前期物業(yè)服務合同，證明潤華公司為西山御園項目的前期物業(yè)公司自2014年1月1日起開始提供物業(yè)服務，該合同也約定了物業(yè)費收費標準和違約金計算方式，收費標準為3.5元月平米，違約金為日千分之二。
證據(jù)4、裝修手續(xù)、被告簽署的承諾書、被告繳納物業(yè)費票據(jù)，證明被告也認可物業(yè)費交到2017年7月3日。
以上證據(jù)證明，根據(jù)最高人民法院關于物業(yè)管理的司法解釋，原告與省直紀元公司簽訂的前期物業(yè)服務合同對被告有約束力，被告應當按照該合同約定按時繳納物業(yè)費。
被告質證稱：對證據(jù)1、證據(jù)2無異議。對證據(jù)3有異議，關于收支情況，每半年應張貼一下；門衛(wèi)觀光車應接送業(yè)主的朋友，2016年電力才恢復正常，之前是臨時電；天然氣直到2016年下半年才裝好，但我家也沒裝，這些都屬于附屬設施中很重要的一條，收取3.5元的物業(yè)費，就屬于高檔的物業(yè)費，我們繳納了物業(yè)費就應享受到相應的服務。
被告陳述并提交以下證據(jù)：提交證據(jù)照片3張、說明2張。
原告質證稱：關于被告對我公司產生的質疑，以及我公司做不到位的您以后可以多提意見，以后有問題及時解決。優(yōu)惠的情況我方暫不清楚，天然氣、電信網絡屬于地產和運營商的問題，對講機現(xiàn)在回去就可以領，漏水的問題侵權方是鄰居，物業(yè)只有溝通的義務，私搭亂建在共有區(qū)域物業(yè)可以制止，在私有部分物業(yè)只有向有關部門反映以及發(fā)違改通知書的權利，庭院、打掃屬于業(yè)主的范疇。
經審理查明：被告于2012年8月11日購買西山御園AP22-4號房屋，實測面積為344.48平方米，于2013年9月5日收房、裝修。2014年1月1日，原告與省直紀元公司簽訂《西山御園一期園區(qū)物業(yè)服務合同》，約定由原告向西山御園一期提供前期物業(yè)管理服務，明確物業(yè)管理范圍為公共區(qū)域。合同第10條，服務費用為3.5元月平方米。合同第11條，業(yè)主應于入住通知書上所記載的收房之日起交納物業(yè)費，業(yè)主自通知交付房屋的當日起，須全額繳納12個月物業(yè)服務費。以后按12個月交納，業(yè)主或物業(yè)使用人應在每12個月的第一個月7號前履行交納義務，物業(yè)管理服務期至第一屆業(yè)主委員會成立，并與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同之日止。合同第20條，約定原告可采取規(guī)勸、書面通知、向職能部門投訴等必要措施制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反本合同和物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)管理規(guī)則制度的行為。合同第28條，業(yè)主或物業(yè)使用人違法本合同第九條、第十條、第十一條的約定，未能按時足額交納物業(yè)服務費用（物業(yè)服務資金）的，應按0.2%天的標準向原告支付滯納金。
另查明，被告房屋已經裝修完畢，并向原告交物業(yè)費，被告向原告潤華公司交納物業(yè)費至2017年7月3日。原告潤華公司主張物業(yè)費自2017年7月4日至2019年7月4日二年物業(yè)費344.48平方米*3.5元月*12個月*2年=28936.32元，經本院審查，原告主張的物業(yè)費數(shù)額為28936.32元系按合同約定的物業(yè)費交納周期，計算至2019年7月4日，其訴狀中表述的字樣“暫計算至2018年11月13日物業(yè)費為28936.32元”屬表述錯誤。
滯納金自2017年7月1日起，以12個月為一個交費周期，于每一周期的第一個月8號起，以本周期欠付物業(yè)費為基數(shù)，自2017年7月8日至2018年11月23日按照0.2%天的標準計算違約金計344.48平方米*3.5元月*12個月*0.2%天*（493+128）天=17969.45元。
本院認為，《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定“建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力，業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持?！痹媾c省直紀元公司簽訂的《西山御園一期園區(qū)物業(yè)服務合同》對全體業(yè)主具有約束力。被告作為業(yè)主，應當按照物業(yè)服務合同約定履行義務。原告為被告提供了相關的物業(yè)服務，被告應當承擔支付物業(yè)服務費及相關費用的責任。被告物業(yè)費交至2017年7月3日，并出具收據(jù)，本院予以確認。

被告主張原告物業(yè)服務不到位。因物業(yè)管理涉及面較廣，包括保安、衛(wèi)生、綠化、修繕、車輛管理等多項內容，管理是動態(tài)的、長期的。服務是否“到位”、是否存在瑕疵，是主觀的。由于物業(yè)服務具有時間連續(xù)性和無法計量性的特點，被告作為小區(qū)業(yè)主，在享受物業(yè)服務的同時，理應按照《服務合同》約定履行按期繳納物業(yè)費的義務。被告以原告未盡《服務合同》約定義務為由拒付物業(yè)費，但未提交充分證據(jù)形成完整證據(jù)鏈證明原告的服務存在瑕疵，被告主張鄰居漏水、天然氣漏氣等問題不屬于物業(yè)服務合同約定的服務范圍，故對被告的答辯意見不予采納。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第42條、《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條“物業(yè)企業(yè)已經按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持”的規(guī)定，只要成為小區(qū)的業(yè)主，無論是否實際入住，都有義務按時交納物業(yè)服務的費用。小區(qū)的物業(yè)服務費主要是公共性服務收費包括公共設備、設施的日常運行維修和保養(yǎng)、綠化管理、保安等。物業(yè)費的交納義務對全體業(yè)主而言都是均等的，否則物業(yè)服務關系穩(wěn)定性和確定性將被打破。被告主張的《石家莊物業(yè)管理條例》第37條第二款“業(yè)主通知物業(yè)的起止時間，應當事先和事后告知物業(yè)服務企業(yè)，并辦理相關手續(xù)”，被告已收房并一直向原告全額交納物業(yè)費，也未向原告辦理空置房屋相關手續(xù)，故被告以該條例主張20%物業(yè)費不予認可。綜上，原告要求被告交納2017年7月4日至2019年7月4日物業(yè)費28936.32元，自2017年7月8日至2018年11月13日違約金17969.45元的訴訟請求，本院予以支持。關于被告方主張的其他損失，被告可向侵權人另行主張。綜上，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條、一百零七條、一百一十四條、《物業(yè)管理條例》第四十二條、《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條、第六條之規(guī)定，判決如下：

被告劉某屹于本判決生效后五日內向原告石家莊市鹿某區(qū)某某物業(yè)服務有限公司支付物業(yè)費28936.32元、滯納金17969.45元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費972元，減半收取486元，由被告劉某屹負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于石家莊市中級人民法院。

審判員 武建文

書記員： 梁文茜