原告：石家莊市鹿某區(qū)某某物業(yè)服務(wù)有限公司，住所地石家莊市鹿某區(qū)開發(fā)區(qū)橫山村西山御園會(huì)所二樓東側(cè)，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91130185083791409L。
法定代表人：曾丹，該公司總經(jīng)理。
委托代理人：楊圣龍，該公司員工。
委托代理人：任欣欣，河北弘宇律師事務(wù)所律師。
被告：劉某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住邯鄲市。
委托代理人：段旭光，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住址同上，系劉某丈夫。

原告石家莊市鹿某區(qū)某某物業(yè)服務(wù)有限公司訴被告劉某物業(yè)合同糾紛一案，本院受理后，依法公開開庭進(jìn)行了審理。原告的委托代理人楊圣龍、任欣欣、被告的委托代理人段旭光到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告石家莊市鹿某區(qū)某某物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱潤(rùn)華物業(yè)公司）訴稱：2014年3月30日，原告與河北省省直紀(jì)元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱省直紀(jì)元公司）簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)合同》，為西山御園項(xiàng)目提供前期物業(yè)服務(wù)，被告自2014年4月1日收房后欠付2015年4月1日之后的物業(yè)費(fèi)。故，原告訴至法院，判令被告向原告支付物業(yè)費(fèi)，物業(yè)費(fèi)計(jì)算方式如下：自2015年4月1日起，按照被告物業(yè)實(shí)測(cè)面積477.43平方米和3.5元月平方米的物業(yè)費(fèi)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以12個(gè)月為一個(gè)交費(fèi)周期，于每一周期的第一個(gè)月7號(hào)前支付本周期的物業(yè)費(fèi)（暫計(jì)算至2018年11月13日物業(yè)費(fèi)為80208.24元）；判令被告向原告支付違約金，違約金計(jì)算方式如下：自2015年4月1日起，以12個(gè)月為一個(gè)交費(fèi)周期，于每一周期的第一個(gè)月8號(hào)起，以本周期欠付物業(yè)費(fèi)為基數(shù)，按照0.2%天的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金（暫計(jì)算至2018年11月13日違約金為492639.02元）；訴訟費(fèi)用由被告負(fù)擔(dān)。
2018年11月16日原告申請(qǐng)將2015年4月1日起暫計(jì)至2018年11月13日的違約金數(shù)額變更為123159.75元。
被告辯稱：1、不認(rèn)可原告所要求物業(yè)費(fèi)的金額，我方的房屋未入住，一直閑置至今，若收取物業(yè)費(fèi)應(yīng)按20%收取，故不認(rèn)可原告主張的物業(yè)費(fèi)的金額。2、自我收房后，我就繳納了一年的物業(yè)費(fèi)和取暖費(fèi)及1萬(wàn)元裝修押金、垃圾清理費(fèi)等，因?yàn)榉课莶荒芄┡?，房頂一直漏水至今，?dǎo)致我不能裝修也不能入住，也無法享受原告的物業(yè)服務(wù)。原告的服務(wù)質(zhì)量自2014年至今房屋漏水不能修復(fù)，對(duì)原告的服務(wù)很不滿意，物業(yè)將原來青山綠水的環(huán)境服務(wù)承諾，現(xiàn)在成為垃圾場(chǎng)、臭水溝的環(huán)境，因原告這種服務(wù)，故我拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。
原告潤(rùn)華物業(yè)公司為證明自己的主張發(fā)表以下陳述并提交證據(jù)：
證據(jù)1、購(gòu)房合同（復(fù)印件，原件在地產(chǎn)公司），證明原告購(gòu)買房屋面積為477.43平米。
證據(jù)2、收房手續(xù)，證明劉某為業(yè)主，2014年4月1日收房。
證據(jù)3、原、被告簽訂的《西山御園二期B區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》（附有物業(yè)管理規(guī)約），證明潤(rùn)華公司為西山御園項(xiàng)目的前期物業(yè)公司，自2014年1月1日起開始提供物業(yè)服務(wù)，物業(yè)費(fèi)和違約金計(jì)算方式在該前期物業(yè)協(xié)議中均有約定，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為3.5元月平米，違約金為日千分之二。
證據(jù)4、繳費(fèi)通知，證明原告已多次向被告催繳物業(yè)費(fèi)。
證據(jù)5、原告交納物業(yè)費(fèi)的收據(jù)，證明被告已將物業(yè)費(fèi)繳至2015年3月31日，被告認(rèn)可原告的物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)合同的約定全額向原告支付物業(yè)費(fèi)。
被告劉某質(zhì)證稱：對(duì)證據(jù)1、證據(jù)2、證據(jù)5無異議；對(duì)證據(jù)3的計(jì)算方式有異議，計(jì)算方式應(yīng)按空置房屋收費(fèi)計(jì)算，只收取物業(yè)費(fèi)的20%。對(duì)證據(jù)4不能確定這幾份通知我是否全部都收到過。
被告劉某陳述并提交以下證據(jù)：
證據(jù)1、網(wǎng)上下載的判決書1份（復(fù)印件）。
證據(jù)2、網(wǎng)上下載石家莊物業(yè)管理?xiàng)l例（復(fù)印件），關(guān)于房屋閑置超過3個(gè)月的標(biāo)準(zhǔn)。
原告潤(rùn)華物業(yè)公司質(zhì)證稱：對(duì)證據(jù)1為復(fù)印件，其次即使該判決書為真實(shí)的，我國(guó)不是判例法國(guó)家，且從內(nèi)容上看該判決書的被告并未辦理收房手續(xù)，與本案案情不一致，該證據(jù)不適用本案。
對(duì)證據(jù)2真實(shí)性無異議，但該物業(yè)管理?xiàng)l例并非強(qiáng)制性規(guī)定，且該管理?xiàng)l例的第2款明確規(guī)定了閑置房屋應(yīng)提前書面告知物業(yè)公司，才可享受20%的繳納物業(yè)費(fèi)的優(yōu)惠，而本案被告并未將閑置房屋報(bào)備原告，故該物業(yè)管理?xiàng)l例不適用本案。
經(jīng)審理查明：原告與省直紀(jì)元公司簽訂《西山御園一期園區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》，約定由原告向西山御園一期提供前期物業(yè)管理服務(wù)，明確物業(yè)管理范圍為公共區(qū)域。合同第10條，服務(wù)費(fèi)用為3.5元月平方米。合同第11條，業(yè)主應(yīng)于入住通知書上所記載的收房之日起交納物業(yè)費(fèi)，業(yè)主自通知交付房屋的當(dāng)日起，須全額繳納12個(gè)月物業(yè)服務(wù)費(fèi)。以后按12個(gè)月交納，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)在每12個(gè)月的第一個(gè)月7號(hào)前履行交納義務(wù)，物業(yè)管理服務(wù)期至第一屆業(yè)主委員會(huì)成立，并與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日止。合同第28條，業(yè)主或物業(yè)使用人違法本合同第九條、第十條、第十一條的約定，未能按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（物業(yè)服務(wù)資金）的，應(yīng)按0.2%天的標(biāo)準(zhǔn)向原告支付滯納金。
被告購(gòu)買西山御園二期B區(qū)43號(hào)（BT12-1）房屋，實(shí)測(cè)面積為477.43平方米，于2014年4月1日收房。2014年4月5日，原、被告簽訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，合同第四條第一項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為3.5元月平方米，第二項(xiàng)建設(shè)單位已交付使用但乙方尚未居住的物業(yè)，乙方需書面告知甲方未居住的事實(shí)和時(shí)間。合同第六條第四項(xiàng)乙方違反協(xié)議，不按照約定交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，甲方可以依照合同約定收取違約金或滯納金，有權(quán)要求乙方按每逾期一日加收應(yīng)交納額的千分之三支付滯納金。被告按照服務(wù)協(xié)議向原告交納物業(yè)費(fèi)至2015年3月31日。
另查明，原告潤(rùn)華物業(yè)公司主張物業(yè)費(fèi)自2015年4月1日至2019年3月31日四年物業(yè)費(fèi)477.43平方米*3.5元月*12個(gè)月*4年=80208.24元，經(jīng)本院審查，原告主張的物業(yè)費(fèi)數(shù)額為80208.24元系按合同約定的物業(yè)費(fèi)交納周期，計(jì)算至2019年3月31日，其訴狀中表述的字樣“暫計(jì)算至2018年11月13日物業(yè)費(fèi)為80208.24元”屬表述錯(cuò)誤。
滯納金自2015年4月1日起，以12個(gè)月為一個(gè)交費(fèi)周期，于每一周期的第一個(gè)月8號(hào)起，以本周期欠付物業(yè)費(fèi)為基數(shù)，自2015年4月8日至2018年11月23日按照0.2%天的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金477.43平方米*3.5元月*12個(gè)月*0.2%天*（1316+950+585+220）天=123159.75元。
本院認(rèn)為，依法成立的合同，受法律保護(hù)，合同雙方應(yīng)當(dāng)依約定全面履行自己應(yīng)盡的義務(wù)。原、被告簽訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，本院予以確認(rèn)。原告潤(rùn)華物業(yè)公司為被告劉某提供了相關(guān)的物業(yè)服務(wù)，被告劉某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用的責(zé)任。被告劉某物業(yè)費(fèi)交至2015年3月31日，并出具收據(jù)，本院予以確認(rèn)。

被告劉某辯稱原告潤(rùn)華物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)不到位。因物業(yè)管理涉及面較廣，包括保安、衛(wèi)生、綠化、修繕、車輛管理等多項(xiàng)內(nèi)容，管理是動(dòng)態(tài)的、長(zhǎng)期的。服務(wù)是否“到位”、是否存在瑕疵，是主觀的。由于物業(yè)服務(wù)具有時(shí)間連續(xù)性和無法計(jì)量性的特點(diǎn)，被告劉某作為小區(qū)業(yè)主，在享受物業(yè)服務(wù)的同時(shí)，理應(yīng)按照《服務(wù)合同》約定履行按期繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。被告劉某以原告潤(rùn)華物業(yè)公司服務(wù)不到位由拒付物業(yè)費(fèi)，但未提交充分證據(jù)形成完整證據(jù)鏈證明原告潤(rùn)華物業(yè)公司的服務(wù)存在瑕疵，被告劉某辯稱原告潤(rùn)華物業(yè)公司對(duì)被告房屋漏水未盡維修義務(wù)，不屬于原告潤(rùn)華物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)范圍，故對(duì)被告劉某的答辯意見不予采納。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第42條、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條“物業(yè)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持”的規(guī)定，只要成為小區(qū)的業(yè)主，無論是否實(shí)際入住，都有義務(wù)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用。小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)主要是公共性服務(wù)收費(fèi)包括公共設(shè)備、設(shè)施的日常運(yùn)行維修和保養(yǎng)、綠化管理、保安等。物業(yè)費(fèi)的交納義務(wù)對(duì)全體業(yè)主而言都是均等的，否則物業(yè)服務(wù)關(guān)系穩(wěn)定性和確定性將被打破。被告主張的《石家莊物業(yè)管理?xiàng)l例》第37條第二款“業(yè)主通知物業(yè)的起止時(shí)間，應(yīng)當(dāng)事先和事后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并辦理相關(guān)手續(xù)”，被告劉某已收房且一直向原告潤(rùn)華物業(yè)公司全額交納物業(yè)費(fèi)，也未向原告潤(rùn)華物業(yè)公司辦理空置房屋相關(guān)手續(xù)，故被告劉某以該條例主張20%物業(yè)費(fèi)不予認(rèn)可。綜上，原告潤(rùn)華物業(yè)公司要求被告劉某交納2015年4月1日至2019年3月31日物業(yè)費(fèi)80208.24元，自2015年4月8日至2018年11月23日滯納金123159.75元的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。綜上，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、一百零七條、一百一十四條、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條、第六條之規(guī)定，判決如下：

一、被告劉某于本判決生效后五日內(nèi)向原告石家莊市鹿某區(qū)某某物業(yè)服務(wù)有限公司支付物業(yè)費(fèi)80208.24元、滯納金123159.75元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)4350元，減半收取2175元，由被告劉某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于石家莊市中級(jí)人民法院。

審判員 武建文

書記員： 梁文茜