原告：瞿某某，男，漢族，1932年11月出生，住湖北省十堰市茅箭區(qū)。
委托代理人：錢(qián)良友，湖北漢江源律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請(qǐng)求，參與調(diào)解，簽收法律文書(shū)的特別授權(quán)。
被告：十堰寶某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司。住所地：湖北省十堰市車(chē)城路**號(hào)。
法定代表人：李天寶，該公司總經(jīng)理。
委托代理人：操昶，湖北誠(chéng)智成（十堰）律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請(qǐng)求，進(jìn)行和解、代簽和解協(xié)議，提起反訴或上訴，代為簽收法律文書(shū)等特別授權(quán)。
被告：湖北嘉某物業(yè)服務(wù)有限公司。住所地：湖北省十堰市張灣區(qū)車(chē)城西路二安巷*號(hào)。
法定代表人：肖懷民，該公司總經(jīng)理。
委托代理人：朱海，該公司經(jīng)理。代理權(quán)限：一般代理。

原告瞿某某訴被告十堰寶某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（下稱寶某某房地產(chǎn)公司）、被告湖北嘉某物業(yè)服務(wù)有限公司（下稱嘉某物業(yè)公司）房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，本院立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告瞿某某的委托代理人錢(qián)良友、被告寶某某房地產(chǎn)公司的委托代理人操昶和被告嘉某物業(yè)公司的委托代理人朱海到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告瞿某某提出以下訴訟請(qǐng)求：1.判令寶某某房地產(chǎn)公司為瞿某某辦理安置房屋產(chǎn)權(quán)證（“市井老街”2號(hào)樓1單元602、702、902、1202、1702、607、707、1707、901、1001、908號(hào)）；2.判令寶某某房地產(chǎn)公司和嘉某物業(yè)公司辦理607、702、901、902、908號(hào)房屋的入住手續(xù)；3.判令寶某某房地產(chǎn)公司和嘉某物業(yè)公司支付過(guò)渡費(fèi)31125.6元（2015年11月16日至2018年11月16日）和2018年11月16日之后的過(guò)渡費(fèi)；4.判令寶某某房地產(chǎn)公司支付延遲辦證違約金46750元（2016年5月16日至2018年9月16日）和2018年9月16日之后的違約金；5.寶某某房地產(chǎn)公司和嘉某物業(yè)公司承擔(dān)訴訟費(fèi)用。事實(shí)與理由：2011年3月9日，瞿某某與寶某某房地產(chǎn)公司簽訂《房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置協(xié)議書(shū)》，約定寶某某房地產(chǎn)公司拆除瞿某某541.8平方米的房屋，還建瞿某某11套房屋，其中A1戶型5套461.55平方米，分別為602、702、902、1202、1702；A2戶型3套276.93平方米，分別為607、707、1707；B1B2戶型3套153.23平方米，分別為901、1001、908；過(guò)渡費(fèi)按172.92平方米，每平方米每月10元計(jì)算；房屋交付6個(gè)月內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)證，逾期每天支付違約金5元。2013年3月9日，寶某某房地產(chǎn)公司項(xiàng)目經(jīng)理陳波說(shuō)答應(yīng)瞿某某要求，向瞿某某出具824120元收條，作為拆遷優(yōu)惠和獎(jiǎng)勵(lì)，不再實(shí)際收取。瞿某某取得收條后，于2013年3月12日搬家并交付舊房。2015年7月31日，寶某某房地產(chǎn)公司向瞿某某發(fā)送《回遷通知》。同年10月9日，寶某某房地產(chǎn)公司向瞿某某發(fā)送《房屋拆遷回遷結(jié)算通知書(shū)》，附房屋面積結(jié)算清單。同年11月16日，經(jīng)寶某某房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)熊燃計(jì)算，瞿某某向?qū)毮衬撤康禺a(chǎn)公司支付差價(jià)款152062.64元，寶某某房地產(chǎn)公司向瞿某某出具《結(jié)算收據(jù)》和11套房屋的《交房通知單》，并收回了824120元的收條原件。瞿某某取得房屋后，由瞿某某和其子女陸續(xù)裝修入住。但在裝修過(guò)程中，寶某某房地產(chǎn)公司和嘉某物業(yè)公司于2017年9月4日在瞿某某房門(mén)上貼出通知，聲稱607、702、901、902、908號(hào)房屋未辦理相關(guān)手續(xù)擅自裝修，影響小區(qū)物業(yè)正常管理，要求到開(kāi)發(fā)商辦公室辦理相關(guān)手續(xù)。瞿某某辦理入住手續(xù)時(shí)，遭到寶某某房地產(chǎn)公司和嘉某物業(yè)公司的故意刁難，致使部分房屋的入住手續(xù)未能辦成。在后續(xù)裝修時(shí)，寶某某房地產(chǎn)公司和嘉某物業(yè)公司采用故意騷擾、用膠水堵鎖孔等手段，導(dǎo)致瞿某某的607、702、901、902、908號(hào)房屋不能裝修使用。
被告寶某某房地產(chǎn)公司辯稱：1.瞿某某主張的事實(shí)部分與實(shí)際情況不符。一是瞿某某向?qū)毮衬撤康禺a(chǎn)公司退還824120元收條原件是因?yàn)槠湮磳?shí)際交納該款項(xiàng)，收條沒(méi)有產(chǎn)生相應(yīng)的法律后果；二是寶某某房地產(chǎn)公司僅向瞿某某交付6套房屋，余下5套未交付，是因?yàn)轹哪衬硾](méi)有向?qū)毮衬撤康禺a(chǎn)公司支付相應(yīng)的購(gòu)房款。2.寶某某房地產(chǎn)公司從未與瞿某某達(dá)成824120元作為拆遷優(yōu)惠和獎(jiǎng)勵(lì)、不再收取差價(jià)款的合意和簽訂合同，在瞿某某未能交付購(gòu)房款824120元的情況下，寶某某房地產(chǎn)公司沒(méi)有向瞿某某交付下余5套房屋的義務(wù)。3.涉案拆遷協(xié)議內(nèi)容分為拆遷安置補(bǔ)償和商品房買(mǎi)賣(mài)，其中商品房買(mǎi)賣(mài)是指瞿某某以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)寶某某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的商品房，824120元是瞿某某應(yīng)支付的購(gòu)房款，瞿某某未履行付款義務(wù)，無(wú)權(quán)要求寶某某房地產(chǎn)公司交付相應(yīng)的商品房。4.寶某某房地產(chǎn)公司已向瞿某某付清全部過(guò)渡費(fèi)，不應(yīng)再支付過(guò)渡費(fèi)。5.雙方的協(xié)議簽訂在十堰市實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記之前，按當(dāng)時(shí)的政策可以先辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，后辦理土地使用證；實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，因歷史遺留問(wèn)題，涉案房屋的房產(chǎn)證和土地使用證不能無(wú)法合并辦理，該情形屬于情勢(shì)變更，不應(yīng)由寶某某房地產(chǎn)公司承擔(dān)全部的違約責(zé)任，應(yīng)由雙方共同合理分擔(dān)協(xié)議責(zé)任。
被告嘉某物業(yè)公司辯稱：1.根據(jù)規(guī)定，業(yè)主在房屋交付之后及時(shí)到物業(yè)公司辦理裝修手續(xù)，瞿某某未辦理裝修手續(xù)擅自裝修，嘉某物業(yè)公司根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定采取斷水電的方式予以阻止；2.瞿某某主張交付房屋、辦理產(chǎn)權(quán)證、支付過(guò)渡費(fèi)和違約金等，以上訴訟請(qǐng)求與嘉某物業(yè)公司無(wú)關(guān)；3.嘉某物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)訴訟費(fèi)。
以下雙方?jīng)]有爭(zhēng)議的事實(shí)，本院予以確認(rèn)：瞿某某原在十堰市茅箭區(qū)二堰街辦老街居委會(huì)有私有房屋。2011年3月9日，寶某某房地產(chǎn)公司和瞿某某簽訂《房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置協(xié)議書(shū)》，約定寶某某房地產(chǎn)公司拆除瞿某某的上述房屋。協(xié)議確認(rèn)瞿某某的房屋面積541.8平方米，其中辦證面積172.92平方米，非產(chǎn)權(quán)房屋面積368.88平方米。協(xié)議約定：安置房位于茅箭區(qū)二堰街辦十堰老街后溝被拆遷房屋原址，瞿某某選安置房共11套，其中A1戶型5套約461.55平方米（6、7、9、12、17樓住宅），A2戶型3套住宅約276.93平方米，B1B2戶型3套153.23平方米（9、10、9樓住宅），建筑面積約891.6平方米（以產(chǎn)權(quán)機(jī)關(guān)核發(fā)的產(chǎn)權(quán)證面積為準(zhǔn)）；寶某某房地產(chǎn)公司支付瞿某某搬家補(bǔ)助費(fèi)2000元，按被拆遷房屋辦證面積每平方米每月10元支付瞿某某過(guò)渡費(fèi)；搬家期限自2011年3月9日至2011年3月16日，過(guò)渡期限自2011年3月9日至2013年3月8日；減去房屋裝修及附屬物補(bǔ)償款，瞿某某還應(yīng)支付寶某某房地產(chǎn)公司差價(jià)款824120元；寶某某房地產(chǎn)公司從通知回遷之日起不再支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)或逾期臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)，回遷時(shí)，拆遷雙方應(yīng)按安置房產(chǎn)權(quán)證登記面積計(jì)算并結(jié)清房屋差價(jià)款；按約定期限搬遷完畢并騰退原房的，按拆遷補(bǔ)償安置方案享受優(yōu)惠與獎(jiǎng)勵(lì)，不按約定騰退原房的，將取消方案規(guī)定的全部?jī)?yōu)惠和獎(jiǎng)勵(lì)；寶某某房地產(chǎn)公司應(yīng)在交付安置房六個(gè)月內(nèi)辦理完房屋產(chǎn)權(quán)證交給瞿某某，因?qū)毮衬撤康禺a(chǎn)公司原因不能按期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的，每延誤一天，支付瞿某某違約金5元。
2013年3月9日，寶某某房地產(chǎn)公司向瞿某某出具收到轉(zhuǎn)房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議差價(jià)款824120元的《收條》。此后，瞿某某搬離原房屋,寶某某房地產(chǎn)公司將房屋拆除。
2015年8月4日，寶某某房地產(chǎn)公司通知瞿某某發(fā)回遷。2015年10月9日，瞿某某到寶某某房地產(chǎn)公司辦理結(jié)算，擬安置給瞿某某的11套房屋實(shí)際面積為919.46平方米，扣減寶某某房地產(chǎn)公司應(yīng)支付的簡(jiǎn)易裝修補(bǔ)償費(fèi)，瞿某某應(yīng)支付寶某某房地產(chǎn)公司協(xié)議差價(jià)款、面積補(bǔ)差價(jià)款、維修基金等共計(jì)998316.4元（雙方約定超出置換面積部分契稅由相關(guān)部門(mén)核定后由被拆遷人自行繳納）。2015年11月16日，寶某某房地產(chǎn)公司收回了2013年3月9日向瞿某某出具的《收條》原件，瞿某某向?qū)毮衬撤康禺a(chǎn)公司支付“購(gòu)房款”152062.64元，寶某某房地產(chǎn)公司向瞿某某交付了6套房屋(602、1202、1702、707、1707、1001號(hào))的鑰匙。
2017年9月4日，瞿某某在裝修607、702、901、902、908號(hào)房屋時(shí)，寶某某房地產(chǎn)公司和嘉某物業(yè)公司以瞿某某未到開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司辦理相關(guān)手續(xù)為由，要求瞿某某帶相關(guān)證件到開(kāi)發(fā)商辦公室辦理手續(xù)后才能進(jìn)行裝修，并采取措施阻止瞿某某對(duì)上述房屋進(jìn)行裝修。
另查明：在案外人楊國(guó)圣與寶某某房地產(chǎn)公司拆遷安置補(bǔ)償關(guān)系中，寶某某房地產(chǎn)公司曾向楊國(guó)圣出具金額為718006.9元的收條，以該金額作為寶某某房地產(chǎn)公司對(duì)楊國(guó)圣支持拆遷的專(zhuān)項(xiàng)優(yōu)惠，在楊國(guó)圣忠實(shí)履行協(xié)議后生效并在新房交付時(shí)沖抵協(xié)議差價(jià)款。
雙方有爭(zhēng)議的事實(shí)包括:一、寶某某房地產(chǎn)公司與瞿某某是否就免收瞿某某824120元差價(jià)款達(dá)成協(xié)議？瞿某某主張雙方已約定免收該差價(jià)款，雙方在2015年11月16日辦理結(jié)算，瞿某某應(yīng)支付差價(jià)款998316.4元，瞿某某交回收條原件沖抵824120元，減去所欠的過(guò)渡費(fèi)，還應(yīng)支付差價(jià)款152062.64元，瞿某某當(dāng)日交納152062.64元，寶某某房地產(chǎn)公司向瞿某某辦理交房手續(xù)。寶某某房地產(chǎn)公司主張，雙方未約定免收上述差價(jià)款，出具收條后，因瞿某某未實(shí)際支付該款項(xiàng)，寶某某房地產(chǎn)公司收回了收條原件；二、寶某某房地產(chǎn)公司在2015年11月16日是否向瞿某某交付了607、702、901、902、908號(hào)房屋的鑰匙？

對(duì)該爭(zhēng)議的事實(shí)一，本院認(rèn)為：應(yīng)認(rèn)定雙方就免收瞿某某差價(jià)款824120元已達(dá)成協(xié)議。理由有以下幾點(diǎn)：1.收條的功能是作為持條方已支付款項(xiàng)的證明，寶某某房地產(chǎn)公司在瞿某某未支付該款項(xiàng)的情況下向瞿某某出具收條，可能有免收收條載明金額意思表示；2.即便瞿某某要支付該差價(jià)款，一般來(lái)講，應(yīng)在辦理交房手續(xù)時(shí)交納，寶某某房地產(chǎn)公司在瞿某某搬離被拆遷房前因要求交納差價(jià)款并由此向瞿某某出具收條不符合常理；3.瞿某某支付差價(jià)款152062.64元是在雙方辦理結(jié)算后，此時(shí)，雙方的權(quán)利義務(wù)明確，寶某某房地產(chǎn)公司在收回收條后收取瞿某某差價(jià)款152062.64元，收條金額824120元加上差價(jià)款152062.64元，該金額與結(jié)算中瞿某某應(yīng)支付的998316.4元相近，結(jié)合寶某某房地產(chǎn)公司未按期通知回遷應(yīng)支付的過(guò)渡費(fèi)，瞿某某的陳述更具有合理性；4.寶某某房地產(chǎn)公司有向被拆遷人出具收條作為免收差價(jià)款依據(jù)的先例，不排除寶某某房地產(chǎn)公司用同樣的方法和瞿某某達(dá)成此類(lèi)約定。
對(duì)爭(zhēng)議的事實(shí)二，本院認(rèn)為：應(yīng)認(rèn)定寶某某房地產(chǎn)公司向瞿某某交付了607、702、901、902、908號(hào)房屋的部分鑰匙。理由有以下幾點(diǎn)：1.寶某某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的上述房屋已安裝門(mén)鎖，他人未持有鑰匙入戶是嚴(yán)重的違法行為，瞿某某已入戶進(jìn)行裝修，沒(méi)有執(zhí)法機(jī)關(guān)對(duì)瞿某某入戶行為進(jìn)行查處的記錄；2.寶某某房地產(chǎn)公司和嘉某物業(yè)公司在2017年9月4日的通知中表明瞿某某未辦理裝修手續(xù)，對(duì)瞿某某入戶未提出異議；3.每套房屋均有多把鑰匙，瞿某某不能證明已持有全部鑰匙。
本院認(rèn)為：寶某某房地產(chǎn)公司和瞿某某簽訂的《房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置協(xié)議書(shū)》不違反法律規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為有效。雙方關(guān)于免收上述協(xié)議中瞿某某應(yīng)支付的差價(jià)款的約定亦不違反法律規(guī)定，該約定亦有效，寶某某房地產(chǎn)公司主張?chǎng)哪衬澄锤肚宀顑r(jià)款的理由不能成立。在實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記以前，房屋產(chǎn)權(quán)證應(yīng)當(dāng)包括房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)證，雙方在協(xié)議中約定的房屋產(chǎn)權(quán)證亦應(yīng)包含上述兩證；實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記以后，寶某某房地產(chǎn)公司應(yīng)為瞿某某辦理房屋不動(dòng)產(chǎn)證。寶某某房地產(chǎn)公司在2015年11月16日向瞿某某交付房屋，未在2016年5月16日前辦理完房屋產(chǎn)權(quán)證交給瞿某某構(gòu)成違約，從辦理兩證到辦理一證，只是房屋權(quán)屬證書(shū)的形式發(fā)生變化，實(shí)質(zhì)和要求都沒(méi)有重大差別，不應(yīng)免除辦證義務(wù)人的違約責(zé)任，瞿某某主張辦理房屋產(chǎn)權(quán)證及逾期辦證違約金應(yīng)予支持。根據(jù)協(xié)議，從2016年5月16日至2018年9月16日共853天，寶某某房地產(chǎn)公司應(yīng)按約支付逾期辦證違約金4265元，此后應(yīng)按每天5元支付至產(chǎn)權(quán)證辦理完畢之日。607、702、901、902、908號(hào)房屋是協(xié)議約定的安置房屋，瞿某某主張寶某某房地產(chǎn)公司辦理上述房屋的入住手續(xù)應(yīng)予支持。過(guò)渡費(fèi)是拆遷人對(duì)被拆遷人不能使用房屋期間的補(bǔ)償費(fèi)用，寶某某房地產(chǎn)公司將607、702、901、902、908號(hào)房屋交付瞿某某后，又采取阻撓裝修的手段致使瞿某某不能使用上述房屋，瞿某某主張不能使用房屋期間的過(guò)渡費(fèi)應(yīng)予支持。但從寶某某房地產(chǎn)公司在2015年11月16日交付房屋到2017年9月4日之前，該期間寶某某房地產(chǎn)公司未采取阻撓措施，瞿某某主張?jiān)撈陂g的過(guò)渡費(fèi)不應(yīng)支持。
本案是拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛，嘉某物業(yè)公司不是《房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置協(xié)議書(shū)》的當(dāng)事人，不享有該合同權(quán)利，亦不負(fù)有合同義務(wù)，瞿某某主張嘉某物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任沒(méi)有依據(jù)。
依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條的規(guī)定，判決如下：

一、被告十堰寶某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司在判決生效之日起三十日內(nèi)為原告瞿某某辦理“市井老街”2號(hào)樓1單元602、702、902、1202、1702、607、707、1707、901、1001、908號(hào)房屋的權(quán)屬證書(shū)；
二、被告十堰寶某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司在判決生效之日起十日內(nèi)為原告瞿某某辦理“市井老街”2號(hào)樓1單元607、702、901、902、908號(hào)房屋的入住手續(xù)；
三、被告十堰寶某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司支付原告瞿某某自2017年9月4日至2018年11月16日期間過(guò)渡費(fèi)24900.48元，并自2018年11月17日起至履行上述第二項(xiàng)義務(wù)之日止按每月1729.2元的標(biāo)準(zhǔn)向原告瞿某某計(jì)付過(guò)渡費(fèi)；
四、被告十堰寶某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司向原告瞿某某支付截止到2018年11月16日的逾期辦證違約金4265元，并自2018年11月17日起至辦理完安置房屋權(quán)屬證書(shū)之日止按每日5元的標(biāo)準(zhǔn)向原告瞿某某計(jì)付違約金；
五、駁回原告瞿某某對(duì)被告湖北嘉某物業(yè)服務(wù)有限公司的訴訟請(qǐng)求及其他訴訟請(qǐng)求。
以上款項(xiàng)于本判決生效后十日內(nèi)支付。如未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)1747元，減半收取873.5元，原告瞿某某負(fù)擔(dān)608.5元，被告十堰寶某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)265元，退還原告瞿某某873.5元。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省十堰市中級(jí)人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)根據(jù)不服本判決部分的上訴請(qǐng)求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)。戶名：湖北省十堰市中級(jí)人民法院；開(kāi)戶銀行：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司十堰北京路支行；帳號(hào)：17×××01。通過(guò)郵局匯款的，款匯十堰市中級(jí)人民法院，郵編：442000；地址：十堰市張灣區(qū)浙江路66號(hào)。上訴人應(yīng)將注明一審案號(hào)的交費(fèi)憑證復(fù)印件同時(shí)交本院。上訴人在上訴期屆滿之次日起七日內(nèi)未預(yù)交訴訟費(fèi)用，也未提出緩交、減交、免交上訴案件受理費(fèi)申請(qǐng)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。
本判決發(fā)生法律效力后，當(dāng)事人必須履行。一方拒絕履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以向人民法院申請(qǐng)執(zhí)行。申請(qǐng)執(zhí)行的期間為二年，該期間從指定履行期間的最后一日起計(jì)算。

審判員 張京鄖

書(shū)記員： 彭苗