上訴人（原審原告、申請(qǐng)保全人）：江蘇天宇建設(shè)集團(tuán)有限公司，住所地江蘇省寶應(yīng)縣蘇中北路41號(hào)。
法定代表人：蔣彬，該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：張少輝，河北天捷律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：李冬霞，河北天捷律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告、案外人）：趙某龍，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住河北省石家莊市靈壽縣。
被上訴人（原審被告、被保全人）：河北仁安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地河北省石家莊市靈壽縣人民東路130號(hào)。
法定代表人：廖欣，該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：張?jiān)龀?，北京市太平洋中證律師事務(wù)所律師。

上訴人江蘇天宇建設(shè)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱天宇公司）因與被上訴人趙某龍、河北仁安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱仁安公司）執(zhí)行異議之訴一案，不服河北省石家莊市中級(jí)人民法院（以下簡(jiǎn)稱石家莊中院）（2017）冀01民初996號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭于2018年7月25日對(duì)本案進(jìn)行了開庭審理，上訴人天宇公司的委托訴訟代理人張少輝、李冬霞，被上訴人趙某龍，被上訴人仁安公司的委托訴訟代理人張?jiān)龀酵⒓釉V訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
天宇公司上訴請(qǐng)求：撤銷石家莊中院（2017）冀01民初996號(hào)民事判決，依法改判或發(fā)回重審；一、二審訴訟費(fèi)用由被上訴人負(fù)擔(dān)。事實(shí)和理由：（一）一審法院認(rèn)定事實(shí)依據(jù)不足。1、被上訴人提交的《時(shí)代花園住宅預(yù)定合同》不能證明買賣合同關(guān)系，不應(yīng)采信?！稌r(shí)代花園住宅預(yù)定合同》未在房管局備案登記，是被上訴人之間私下簽署，不應(yīng)直接采信，而且從合同名稱及內(nèi)容看，該合同僅是雙方所達(dá)成的意向，未形成買賣合同關(guān)系。合同第三條第1款約定，“甲方在具備正式購(gòu)房合同時(shí)，甲乙雙方應(yīng)該積極地簽訂正式《商品房買賣合同》，乙方在接到甲方正式通知簽訂《商品房買賣合同》后七日內(nèi)，前來簽訂《商品房買賣合同》，否則甲方有權(quán)利將該商品房轉(zhuǎn)讓給第三方”，亦可印證。2、被上訴人提交的收據(jù)，不能證明實(shí)際支付了購(gòu)房款，不應(yīng)采信。被上訴人提交的收據(jù)不具有客觀性，且收據(jù)上亦明確標(biāo)注“此收據(jù)不得作為經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)收支結(jié)算憑證”，該收據(jù)不具有證明被上訴人實(shí)際支付購(gòu)房款的證明效力。3、被上訴人提交的唯一住房證據(jù)材料于理不合，不應(yīng)采納。被上訴人提交的靈壽縣房地產(chǎn)管理處出具的《房屋權(quán)屬登記信息查詢證明》不能證明被上訴人在靈壽縣以外沒有住房，被上訴人作為靈壽縣村民本就享有宅基地，被上訴人主張名下無住房于理不合。此外，被上訴人自簽署《時(shí)代花園住宅預(yù)定合同》以來，從未向開發(fā)商主張過交付房屋或催促辦理過戶登記手續(xù)，也可說明被上訴人訂立合同并非旨在解決居住問題。（二）一審法院適用法律錯(cuò)誤。本案僅為財(cái)產(chǎn)保全階段，并未進(jìn)入強(qiáng)制執(zhí)行程序，不涉及物權(quán)的變動(dòng)及財(cái)產(chǎn)的處置，不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱復(fù)議規(guī)定）第二十九條適用的情形。復(fù)議規(guī)定第二十九條適用的前提是“金錢債權(quán)執(zhí)行中”，而本案僅是法院在上訴人申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全程序中采取的查封措施，并不影響查封標(biāo)的物的實(shí)體權(quán)利，而且查封工程尚未竣工，無論被上訴人是否為買受人，亦不能實(shí)現(xiàn)物權(quán)登記及處置，故繼續(xù)查封并不影響被上訴人的實(shí)體權(quán)利，而解除查封將導(dǎo)致上訴人喪失權(quán)利保障途徑，于法有悖。
趙某龍書面辯稱，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚、適用法律正確，應(yīng)予推持。（一）答辯人購(gòu)房權(quán)益優(yōu)于天宇公司權(quán)益有明確法律依據(jù)。答辯人所購(gòu)買房屋屬于生活消費(fèi)，最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》明確規(guī)定，建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)不能對(duì)抗已經(jīng)交付全部或大部分所購(gòu)買商品房?jī)r(jià)款的消費(fèi)者。答辯人購(gòu)房目的是用來居住，對(duì)該房屋的期待權(quán)優(yōu)于天宇公司的權(quán)利。（二）天宇公司申請(qǐng)保全答辯人所購(gòu)房屋并拒不進(jìn)場(chǎng)施工等行為，嚴(yán)重?fù)p害了答辯人的權(quán)益。答辯人向仁安公司繳納購(gòu)房款并簽訂房屋買賣合同后，仁安公司已經(jīng)在天宇公司起訴前取得了商品房預(yù)售許可證明。如果天宇公司按約定施工，如果沒有天宇公司的申請(qǐng)保全，答辯人將辦理貸款手續(xù)并著手與仁安公司辦理房屋交付手續(xù)。因天宇公司擅自離場(chǎng)拒不進(jìn)行后續(xù)施工，導(dǎo)致答辯人所購(gòu)房屋不能按期竣工驗(yàn)收，其申請(qǐng)保全擴(kuò)大了這一損害的發(fā)生。（三）一審判決合法有效應(yīng)予維持。一審程序中，答辯人及仁安公司均提交合法證據(jù)，證明雙方簽訂了合法有效的書面買賣合同，已支付價(jià)款超過合同約定價(jià)款的百分之五十，答辯人所購(gòu)商品房是用于居住且答辯人名下無其他可用于居住的房屋。一審判決在此基礎(chǔ)上依據(jù)法律規(guī)定駁回天宇公司訴訟請(qǐng)求依法有據(jù)，應(yīng)予維持。
仁安公司庭審辯稱，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)該予以維持。（一）答辯人與購(gòu)房人簽訂的住宅預(yù)定合同合法有效，預(yù)約合同是買賣合同的一種形式，該合同不因未登記備案而不具有法律效力。（二）購(gòu)房人已經(jīng)按約定向答辯人繳納了超過了50%的購(gòu)房款。（三）購(gòu)房人在本案中提交的唯一住房證明可以證明案件事實(shí)。（四）一審法院適用復(fù)議規(guī)定第二十九條并無不當(dāng)，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理財(cái)產(chǎn)保全案件若干問題的規(guī)定》第二十七條規(guī)定，是一審判決適用法律的依據(jù)。
天宇公司向一審法院起訴請(qǐng)求：判決天宇公司有權(quán)對(duì)仁安公司名下的靈壽縣時(shí)代花園3號(hào)樓1單元302號(hào)房產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱涉案房產(chǎn)）申請(qǐng)查封，繼續(xù)執(zhí)行石家莊中院（2016）冀01執(zhí)保168號(hào)協(xié)助執(zhí)行通知書，查封涉案房產(chǎn)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2013年3月11日，趙某龍與仁安公司簽訂預(yù)定合同，載明：一、預(yù)定商品房的基本情況：商品房位于靈壽縣，建筑面積85平方米。二、價(jià)款、付款方式及優(yōu)惠：房屋單價(jià)為2678.82元/平方米，總價(jià)款227700元。趙某龍2013年3月11日支付房款117700元。趙某龍已按照合同約定支付了部分房款。趙某龍當(dāng)庭出具了交款憑證及收款收據(jù)予以佐證，并且案外人名下無其他用于居住的房屋。
2016年8月26日，石家莊中院作出（2016）冀01財(cái)保54號(hào)民事裁定書，裁定查封或凍結(jié)仁安公司名下8000萬元的銀行存款或同等價(jià)值的其他財(cái)產(chǎn)，并于2016年9月5日向靈壽縣房地產(chǎn)管理處送達(dá)了協(xié)助執(zhí)行通知書和民事裁定書，查封了仁安公司開發(fā)的，位于河北省靈壽縣時(shí)代花園項(xiàng)目下的第3號(hào)樓全部房產(chǎn)，涉案房產(chǎn)亦在查封之列。2017年9月14日，石家莊中院作出（2017）冀01執(zhí)異117號(hào)執(zhí)行裁定書，裁定中止對(duì)涉案房產(chǎn)的執(zhí)行。
另查明，仁安公司開發(fā)的時(shí)代花園房屋已全部竣工，并且于2016年9月2日辦理了預(yù)售許可證書，且該房屋已具備交付條件。
一審法院認(rèn)為，依據(jù)復(fù)議規(guī)定第二十九條之規(guī)定，案件的爭(zhēng)議焦點(diǎn)有四：
（一）關(guān)于《商品房預(yù)定合同》的效力問題。趙某龍與仁安公司簽訂的《商品房預(yù)定合同》實(shí)際上為《商品房買賣合同》且是雙方的真實(shí)意思表示，內(nèi)容合法，并未違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。天宇公司對(duì)趙某龍與仁安公司簽訂的《商品房預(yù)定合同》真實(shí)性存疑，其理由是《時(shí)代花園住宅預(yù)定合同》第三條第1款約定“甲方在具備正式購(gòu)房合同時(shí)，甲乙雙方應(yīng)該積極地簽訂正式《商品房買賣合同》，乙方在接到甲方正式通知簽訂《商品房買賣合同》后七日內(nèi)，前來簽訂《商品房買賣合同》，否則甲方有權(quán)利將該商品房轉(zhuǎn)讓給第三方”。對(duì)此，該院認(rèn)為雖然趙某龍與仁安公司簽訂的是預(yù)定合同，但從其合同內(nèi)容和合同實(shí)際履行來分析，該合同具備《商品房買賣合同》的特性，且該房產(chǎn)已具備交付條件。仁安公司正在為趙某龍辦理房產(chǎn)證等有關(guān)手續(xù)（因天宇公司的申請(qǐng)查封造成手續(xù)無法辦理），依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條之規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。因此，趙某龍與仁安公司簽訂的商品房預(yù)售合同有效。
（二）關(guān)于涉案房屋的房款繳付問題。根據(jù)趙某龍?zhí)峤坏氖論?jù)可以看出，趙某龍?jiān)?013年3月11日支付房款117700元，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定趙某龍已經(jīng)向仁安公司交付了部分房款。
（三）關(guān)于該房屋是否是趙某龍唯一住房問題。根據(jù)靈壽縣房地產(chǎn)管理處2017年7月14日出具的房屋權(quán)屬登記信息查詢證明，可以證明趙某龍及其配偶名下無其他房產(chǎn)。因此，天宇公司認(rèn)為該住房是趙某龍唯一住房的證據(jù)材料于理不合的理由不成立。
（四）關(guān)于適用法律是否錯(cuò)誤問題。天宇公司認(rèn)為復(fù)議規(guī)定第二十九條適用的前提是“金錢債權(quán)執(zhí)行中”，而本案僅是法院在天宇公司申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全程序中采取的查封措施，并不影響查封標(biāo)的物的實(shí)體權(quán)利，而且查封工程尚未竣工，無論趙某龍是否為買受人，亦不能實(shí)現(xiàn)物權(quán)登記及處置，故繼續(xù)查封并不會(huì)影響趙某龍的實(shí)體權(quán)利，解除查封將導(dǎo)致天宇公司喪失權(quán)利保障途徑，于法相悖的觀點(diǎn)不能成立。該房屋已具備了竣工條件，且仁安公司已于2016年9月2日辦理了商品房預(yù)售許可證，該房屋不僅具備了交付條件且具備了辦理房產(chǎn)證條件，天宇公司的申請(qǐng)已經(jīng)造成了趙某龍無法辦理房屋交接和無法辦理房產(chǎn)證的困難，因此天宇公司認(rèn)為該查封并不影響該標(biāo)的物的實(shí)體權(quán)利的觀點(diǎn)于法無據(jù)，不予采信。
綜上，復(fù)議規(guī)定第二十九條規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十。本案中，趙某龍的情況均符合復(fù)議規(guī)定第二十九條之規(guī)定，且無證據(jù)證明趙某龍與仁安公司惡意串通，應(yīng)認(rèn)定合同有效，應(yīng)當(dāng)排除對(duì)涉案房產(chǎn)的執(zhí)行（查封）。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十七條、最高人民法院關(guān)于適用
的解釋》第三百一十三條第二項(xiàng)、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條之規(guī)定，石家莊中院于2018年3月26日作出（2017）冀01民初996號(hào)民事判決書，判決駁回天宇公司的訴訟請(qǐng)求。
本院對(duì)一審法院查明的事實(shí)予以確認(rèn)。庭后，仁安公司向本院提交了趙某龍向其交款的原始票據(jù)。2017年7月14日，靈壽縣房地產(chǎn)管理處出具一份《房屋權(quán)屬登記信息查詢證明》，記載“趙某龍、張青（夫妻）在我處無住房登記信息”。

本院認(rèn)為，被上訴人趙某龍對(duì)涉案房產(chǎn)享有的民事權(quán)益能否排除人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行是本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)。首先，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”。本案中，趙某龍?zhí)峤坏摹稌r(shí)代花園住宅預(yù)定合同》簽訂時(shí)間是2013年3月11日，仁安公司對(duì)爭(zhēng)議的時(shí)代花園3號(hào)樓的商品房預(yù)售許可證于2016年9月2日取得，因此所簽定的預(yù)定合同符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，應(yīng)屬于合法有效的購(gòu)房合同。其次，趙某龍與仁安公司簽訂《時(shí)代花園住宅預(yù)定合同》的時(shí)間是2013年3月11日，而石家莊中院查封涉案房產(chǎn)的時(shí)間是2016年9月5日，即趙某龍是在法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；趙某龍購(gòu)買涉案房產(chǎn)合同約定總房款為227700元，趙某龍和仁安公司提交的證據(jù)均顯示趙某龍已支付117700元，超過合同約定總價(jià)款的百分之五十；趙某龍?zhí)峤坏撵`壽縣房地產(chǎn)管理處《房屋權(quán)屬登記信息查詢證明》顯示，趙某龍名下無其他用于居住的房屋，趙某龍?zhí)峁┑淖C據(jù)同時(shí)滿足了復(fù)議規(guī)定第二十九條規(guī)定的排除執(zhí)行的條件。故，趙某龍對(duì)涉案房產(chǎn)所享有的民事權(quán)益足以排除強(qiáng)制執(zhí)行。再次，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理財(cái)產(chǎn)保全案件若干問題的規(guī)定》第二十七條的規(guī)定，本案的審理適用復(fù)議規(guī)定第二十九條的規(guī)定，并無不當(dāng)。
綜上所述，天宇公司的上訴請(qǐng)求理?yè)?jù)不足，不能成立；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)80元，由上訴人江蘇天宇建設(shè)集團(tuán)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng) 趙向鴻
審判員 劉立斌
審判員 解占林
審判員 王振健
審判員 劉順林

書記員： 崔彥茹