上訴人（原審被告）湖北安某物業(yè)服務有限公司。住所地：宜昌開發(fā)區(qū)深圳二路18-7號。
法定代表人李俊，該公司董事長。
委托代理人楊敏。一般授權代理。
被上訴人（原審原告）王某。
被上訴人（原審被告）陳某某。
委托代理人彭靜，湖北誠昌律師事務所律師。特別授權代理。
原審被告湖北大都地產集團有限公司。住所地：武漢市江夏區(qū)五里界錦繡北一號。
法定代表人易浩，該公司總經理。
委托代理人張樹林，湖北竟成律師事務所律師。一般授權代理。

上訴人湖北安某物業(yè)服務有限公司因與上訴人王某、陳某某、原審被告湖北大都地產集團有限公司相鄰關系糾紛一案，不服宜昌市三峽壩區(qū)人民法院（2014）鄂三峽民初字第00598號民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年2月28日立案受理后，依法組成由審判員朱紅洲擔任審判長，審判員鄧愛民、代理審判員聶麗華參加的合議庭審理了本案。本案現已審理終結。
原審判決認定，王某與陳某某分別購買了湖北大都地產集團有限公司開發(fā)的位于宜昌市城東大道38號畔山林語小區(qū)的房屋一套，陳某某購買的房屋系頂層，王某所購房屋位于陳某某購買的房屋下一層。2004年4月30日，湖北大都地產集團有限公司將房屋分別交付王某、陳某某。2005年王某將房屋裝修后入住，2012年王某向宜昌安某物業(yè)管理有限責任公司反映房屋漏水的情況，宜昌安某物業(yè)管理有限責任公司告知王某房屋漏水需要動用維修資金，并交付王某維修資金表，要求王某申請維修資金，2012年1月13日該小區(qū)業(yè)主委員會向王某回函，該回函載明：“畔山林語小區(qū)10-304室業(yè)主王某女士，您提交的關于申請動用住宅專項維修資金維修外墻滲水的書面意見小區(qū)業(yè)委會已收到。小區(qū)業(yè)委會召開會議討論并同意貴室的申請，請您按照《住宅專項維修資金管理辦法》第三章第二十二條規(guī)定程序向小區(qū)業(yè)委會提交維修方案。特此回復！附：《住宅專項維修資金管理辦法》”。王某因程序復雜，未辦理相關手續(xù)。
2013年2月5日，陳某某因自家房屋滲水造成的損失與湖北大都地產集團有限公司簽訂協議書，協議約定，湖北大都地產集團有限公司補償陳某某六萬元，并代為繳納2012年12月前的物業(yè)管理費；陳某某房屋滲水維修、室內裝飾恢復等均自行負責，費用自理；由湖北大都地產集團有限公司修好墻體，如兩年內該墻體再次發(fā)生滲漏，由湖北大都地產集團有限公司承擔維修及財產損失……。協議簽訂后，由湖北大都地產集團有限公司對外墻進行了維修。外墻維修后，王某家及陳某某家未再發(fā)生漏水現象。
根據王某的申請，法院委托有關單位對王某家的漏水原因及漏水造成的房屋裝修、家具家電損失進行鑒定，因漏水部位已經修復，需鑒定的現場已不存在，漏水原因無法鑒定。經鑒定，漏水造成王某的房屋裝修、家具家電損失為5043元，王某支付鑒定費2000元。王某向法院起訴，請求人民法院依法判令：陳某某、湖北安某物業(yè)服務有限公司、湖北大都地產集團有限公司檢修房產，徹底排除對王某房屋的漏水妨害；賠償王某因漏水造成的房屋裝璜、家具、家電損失50000元；賠償王某漏水期間租房費、誤工費、搬運費、交通費5000元；4、案件受理費由陳某某、湖北安某物業(yè)服務有限公司、湖北大都地產集團有限公司負擔。
原審判決同時認定，2011年10月16日，宜昌安某物業(yè)管理有限責任公司與畔山林語小區(qū)業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務合同，約定畔山林語小區(qū)業(yè)主委員會委托宜昌安某物業(yè)管理有限責任公司對畔山林語小區(qū)實行物業(yè)管理，宜昌安某物業(yè)管理有限責任公司提供服務的受益人為小區(qū)全體業(yè)主和物業(yè)使用人，物業(yè)服務內容有房屋建筑共用部位的日常維修、養(yǎng)護和管理，公用部位包括：公共屋頂、外墻面、承重墻體、樓梯間、走廊通道、門廳、公共庭院。
原審法院據以認定上述事實的主要證據有：房屋買賣合同、照片、協議書、回函、評估報告、鑒定費單據、物業(yè)服務合同以及雙方當事人在原審庭審中的陳述等。
原審法院認為，從陳某某因自家房屋滲水造成的損失與湖北大都地產集團有限公司簽訂協議書可以認定，陳某某家漏水系外墻漏水所致，湖北大都地產集團有限公司將外墻修復后，王某及陳某某家均不再漏水，可以推斷王某家中漏水系外墻漏水所致。王某并未舉證證明家住漏水與陳某某有關。宜昌安某物業(yè)管理有限責任公司提交的一份“小區(qū)工程質量遺留問題處理跟蹤記錄表”記載，關閉自來水總閥門，王某家中滴水量明顯減少，開啟自來水總閥門后王某家中滴水速度明顯加快，以此證明王某家中漏水是陳某某家水管漏水造成，但陳某某否認參與了該次跟蹤記錄活動，否認自家水管有漏水情況，該“跟蹤記錄表”僅有宜昌安某物業(yè)管理有限責任公司工作人員楊敏、龍學懷簽名及王某的簽名，沒有陳某某的簽名，社區(qū)網格員李芳雖然在此表上簽名，但李芳注明“現場查看，二樓書房滲水嚴重?！保吮聿⒉荒芊从忱罘紖⑴c了跟蹤記錄。因此，此表內容的真實性難以確認，僅以此“跟蹤記錄表”不能證實王某家中漏水系陳某某家水管漏水所致。2012年1月13日該小區(qū)業(yè)主委員會向王某回函載明：“畔山林語小區(qū)10-304室業(yè)主王某女士，您提交的關于申請動用住宅專項維修資金維修外墻滲水的書面意見小區(qū)業(yè)委會已收到。小區(qū)業(yè)委會召開會議討論并同意貴室的申請，請您按照《住宅專項維修資金管理辦法》第三章第二十二條規(guī)定程序向小區(qū)業(yè)委會提交維修方案?！保瑥脑摶睾膬热莘治?，王某家中漏水的原因也是外墻漏水，并非陳某某家水管漏水所致，因此王某主張陳某某承擔漏水賠償責任的請求，不應予以支持，陳某某的觀點應予以采納。湖北大都地產集團有限公司已在2004年4月30日將房屋交付王某，2012年王某才將房屋漏水情況向宜昌安某物業(yè)管理有限責任公司反映，根據國務院《建設工程質量管理條例》第四十條規(guī)定，在正常使用條件下，房屋外墻面防滲漏的保修期為5年，而本案所涉房屋外墻滲漏距交付使用近8年時間，超過了合理的質量保修期，且王某并未舉證證明房屋本身存在質量問題，因此湖北大都地產集團有限公司不承擔責任。根據宜昌安某物業(yè)管理有限責任公司與畔山林語小區(qū)業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)服務合同第五條約定，宜昌安某物業(yè)管理有限責任公司應負責房屋建筑外墻面的日常維修、養(yǎng)護和管理，王某向宜昌安某物業(yè)管理有限責任公司反映房屋漏水，且業(yè)主委員會已同意動用住宅專項維修資金維修外墻滲水，建設部和財政部聯合下發(fā)的《住宅專項維修資金管理辦法》第二十二條規(guī)定，需要使用住宅專項維修資金的，物業(yè)服務企業(yè)根據維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業(yè)服務企業(yè)的，由相關業(yè)主提出使用建議；根據此管理辦法，應當由宜昌安某物業(yè)管理有限責任公司根據維修項目提出使用建議；但宜昌安某物業(yè)管理有限責任公司沒有提出維修項目使用建議，怠于行使職責，致使長期漏水而致王某損失不斷擴大，應當對王某的損失承擔賠償責任，但鑒于建筑外墻漏水系墻體自身年久逐漸形成而并非宜昌安某物業(yè)管理有限責任公司的過錯造成，應當適當減輕宜昌安某物業(yè)管理有限責任公司責任，對王某的損失，宜昌安某物業(yè)管理有限責任公司承擔80%，王某自擔20%，王某的房屋裝修、家具家電損失為5043元，王某支付鑒定費2000元，王某的損失合計7043元，宜昌安某物業(yè)管理有限責任公司承擔80%即5634.40元。2013年2月湖北大都地產集團有限公司修復外墻后，王某家中漏水已停止，王某主張檢修房產，排除漏水妨害的請求已無實際意義；訴訟時效應從2013年2月開始計算2年，因此本案并未超過訴訟時效，宜昌安某物業(yè)管理有限責任公司認為已超過訴訟時效的觀點不成立。
基于前述理由，原審法院遂依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條的規(guī)定，判決：一、宜昌安某物業(yè)管理有限責任公司于本判決生效之日起十日內賠償王某各項損失5634.40元。二、駁回王某的其他訴訟請求。
本院經審理查明，原審認定的事實屬實，本院予以確認。
同時查明，2014年8月27日，宜昌安某物業(yè)管理有限責任公司經宜昌市工商局開發(fā)區(qū)分局辦理變更登記，名稱變更為湖北安某物業(yè)服務有限公司。

本院認為：1、根據《住宅專項維修資金管理辦法》第二條第一款的規(guī)定“商品住宅、售后公有住房住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，適用本辦法”，由于本案涉及商品住宅專項維修資金的使用，因此該辦法適用于本案，對于湖北安某物業(yè)服務有限公司認為該辦法僅適用于前期物業(yè)服務合同的主張，本院不予支持。2、對于王某家房屋漏水原因，因漏水部位已修復，需鑒定的現場已不存在，漏水原因無法通過鑒定確定，湖北安某物業(yè)服務有限公司和湖北大都地產集團有限公司亦未舉證證明王某家漏水的原因，但王某家因漏水所造成的損失已實際發(fā)生，對于該項事實各方當事人均無異議，湖北安某物業(yè)服務有限公司已在庭審中承認王某于2012年已向該物業(yè)公司反映了房屋漏水的事實，根據《住宅專項維修資金管理辦法》第二十二條的規(guī)定，湖北安某物業(yè)服務有限公司在明知損害事實存在的情況下，怠于行使職責，造成損失不斷擴大的事實，應當對王某的損失承擔賠償責任，原審法院對湖北安某物業(yè)服務有限公司的責任認定并無不妥。3、王某家因房屋漏水造成損失后，王某一直在主張權利，直到2013年2月湖北大都地產集團有限公司修復外墻后，王某家中漏水才停止，原審法院認定本案訴訟時效應從2013年2月開始計算2年并無不妥。
綜上所述，原審判決認定事實清楚，適用法律正確，依法應予維持。經合議庭評議決定，依照《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》第二條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條、第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費50元（湖北安某物業(yè)服務有限公司已預交），由湖北安某物業(yè)服務有限公司負擔。
本判決為終審判決。

審　判　長　　朱紅洲 審　判　員　　鄧愛民 代理審判員　　聶麗華

書記員：張鵬煒