上訴人（原審原告）王某。
委托代理人（特別授權(quán)）黃家猛，湖北施南律師事務(wù)所律師。
委托代理人（特別授權(quán)）王浩，湖北施南律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）李某某。
委托代理人（特別授權(quán)）劉宇，湖北夷水律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）劉某某，系李某某之妻。
被上訴人（原審被告）李彩霞，系李某某、劉某某之女。

上訴人王某因與被上訴人李某某、劉某某、李彩霞房屋買賣合同糾紛一案，不服湖北省恩施市人民法院（2015）鄂恩施民初字第01815號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年11月30日立案受理后，依法組成由審判員朱華忠擔(dān)任審判長(zhǎng)，審判員楊芳、李志華參加的合議庭，于2016年1月18日公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人王某及其委托代理人黃家猛、王浩，被上訴人李某某及其委托代理人劉宇，被上訴人劉某某到庭參加訴訟。被上訴人李彩霞經(jīng)本院傳票傳喚無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
王某在一審中訴稱，2013年5月8日，王某與李某某、劉某某、李彩霞簽訂《房屋買賣協(xié)議》，約定王某以60000元購(gòu)買李某某、劉某某、李彩霞位于湖北省恩施市白楊坪鎮(zhèn)麂子渡村大灣組農(nóng)村自建房屋。2015年，王某在辦理房屋過(guò)戶時(shí)得知，該房屋的集體土地建設(shè)用地使用權(quán)證（恩市集建2009字第091533號(hào)）已于2012年7月16日由李某某申請(qǐng)注銷。由于李某某已將該房屋的集體土地建設(shè)用地使用權(quán)證注銷，因此雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議》因標(biāo)的物不存在而無(wú)效。王某多次要求李某某、劉某某、李彩霞退還購(gòu)房款，李某某、劉某某、李彩霞均不返還。王某為維護(hù)自己合法權(quán)益，故提起訴訟，請(qǐng)求法院判令：1、王某與李某某、劉某某、李彩霞于2013年5月8日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》無(wú)效；2、李某某、劉某某、李彩霞返還購(gòu)房款及土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)共計(jì)60000元，并按照銀行同期貸款利息賠償資金占用費(fèi)。
李某某在一審中辯稱，雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議》是雙方真實(shí)意思表示，雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系履行完畢；協(xié)議所涉房屋雖然土地使用證被注銷，并不是因?yàn)樵摲课莶缓戏?，而是因?yàn)槔钅衬场⒛衬承枰獮樾陆ǖ姆课蒉k理土地使用證而被迫注銷，并不影響協(xié)議所涉房屋的合法性。李某某、劉某某、李彩霞將房屋賣予王某并未違反法律禁止性規(guī)定，因而該協(xié)議合法有效；對(duì)于房屋周圍的土地，因?yàn)榈玫搅送恋厮袡?quán)人麂子渡村民委員會(huì)的同意和蓋章，故土地轉(zhuǎn)讓也是有效的。王某以標(biāo)的物不存在而認(rèn)為房屋買賣協(xié)議無(wú)效無(wú)事實(shí)及法律依據(jù)，雙方的買賣、轉(zhuǎn)讓行為客觀存在，王某至今仍在管理使用房屋，故請(qǐng)求法院駁回王某的訴訟請(qǐng)求。
劉某某在一審中辯稱，王某支付的購(gòu)房款已經(jīng)沒(méi)有了，有錢就不會(huì)賣房子，而動(dòng)用該筆房款是在房子賣了幾年后。
李彩霞在一審中未答辯。
原審查明，王某系恩施市太陽(yáng)河鄉(xiāng)青樹(shù)子村村民，李某某、劉某某、李彩霞系恩施市白楊坪鎮(zhèn)麂子渡村村民。因王某原居住地偏遠(yuǎn)、交通不便，李某某、劉某某、李彩霞新申請(qǐng)宅基地修建房屋，原老房子空閑。2013年5月8日，雙方經(jīng)協(xié)商簽訂了《房屋買賣協(xié)議》，李某某、劉某某、李彩霞將其原修建的房屋作價(jià)57000元賣予王某，并轉(zhuǎn)讓土地0.43畝，轉(zhuǎn)讓費(fèi)3000元，協(xié)議得到了麂子渡村民委員會(huì)的確認(rèn)。后王某全額支付了房屋及土地轉(zhuǎn)讓價(jià)款。2015年6月24日，王某以《房屋買賣協(xié)議》約定的標(biāo)的物不存在為由訴至法院，請(qǐng)求判令前述訴訟請(qǐng)求。
原審另查明，雙方訴爭(zhēng)房屋的集體土地建設(shè)用地使用權(quán)人為李某某，因其申請(qǐng)新的宅基地修建房屋，訴爭(zhēng)房屋的集體土地建設(shè)用地使用證（恩市集建（2009）字第091533號(hào)）已于2012年7月16日依法予以注銷。
原審認(rèn)為，雙方在簽訂《房屋買賣協(xié)議》之前，李某某因申請(qǐng)新的宅基地建房將訴爭(zhēng)房屋的集體土地建設(shè)用地使用證已申請(qǐng)注銷，故其對(duì)該訴爭(zhēng)房屋喪失了處分權(quán)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ簩徖碣I賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持”，現(xiàn)王某以《房屋買賣協(xié)議》約定的標(biāo)的物不存在為由，主張?jiān)搮f(xié)議無(wú)效的訴訟請(qǐng)求不予支持。根據(jù)《最高人民法院審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條第一款、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條之規(guī)定，判決：駁回原告王某的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)200元，減半交納100元，由王某負(fù)擔(dān)。
經(jīng)審理查明，李某某于2012年2月27日申請(qǐng)注銷涉案房屋集體土地建設(shè)用地使用證，并于同日向恩施市國(guó)土資源局、麂子渡村民委員會(huì)出具《（房屋搬遷）舊房拆除保證書(shū)》，載明“我戶現(xiàn)有房屋6間，占地183.32平方米。（土地使用證證號(hào)：2009字第091533號(hào)），因該房屋年久失修，需移址新建，準(zhǔn)備拆除，并重新申請(qǐng)使用村內(nèi)耕地建房。根據(jù)農(nóng)村村民一戶不可多基的政策，特此保證：新房建成后，拆除原舊屋。如不及時(shí)拆除，自愿接受處理?！痹瓕徟袥Q查明的其他事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，關(guān)于本案案由的確定，只有在當(dāng)事人單就合同效力提出確認(rèn)請(qǐng)求時(shí)，才能將相關(guān)糾紛確定為確認(rèn)合同效力糾紛。王某在起訴時(shí)不僅要求確認(rèn)其與李某某、劉某某、李彩霞簽訂的《房屋買賣協(xié)議》無(wú)效，還要求返還購(gòu)房款并承擔(dān)利息損失，故應(yīng)根據(jù)所涉合同類型確定案由，故本案案由應(yīng)定為房屋買賣合同糾紛。綜合王某的上訴理由和李某某、劉某某的答辯意見(jiàn)，結(jié)合案件情況，本案二審的爭(zhēng)議焦點(diǎn)歸納為：《房屋買賣協(xié)議》是否有效。對(duì)此，本院分析評(píng)判如下：
雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議》第三條約定“房屋六間定價(jià)57000元，土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)3000元，合計(jì)60000元”。訴爭(zhēng)房屋登記的集體土地建設(shè)用地使用權(quán)人為李某某，李某某為申請(qǐng)新的宅基地修建房屋，已于2012年2月27日申請(qǐng)注銷涉案房屋集體土地建設(shè)用地使用證，并于同日向相關(guān)部門出具《（房屋搬遷）舊房拆除保證書(shū)》。2012年7月16日，恩施市國(guó)土資源局、恩施市人民政府根據(jù)李某某的申請(qǐng)，已將訴爭(zhēng)房屋的恩市集建（2009）字第091533號(hào)集體土地建設(shè)用地使用證依法注銷，故李某某、劉某某、李彩霞對(duì)訴爭(zhēng)房屋現(xiàn)并無(wú)合法產(chǎn)權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第八條第二款規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。該法第十條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理。宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)權(quán)取得或變相取得。王某系恩施市太陽(yáng)河鄉(xiāng)青樹(shù)子村村民，并非恩施市白楊坪鎮(zhèn)麂子渡村村民，故王某并不具備受讓白楊坪鎮(zhèn)麂子渡村宅基地的主體資格。王某與李某某、劉某某、李彩霞簽訂的《房屋買賣協(xié)議》中，將屬于麂子渡村集體所有的宅基地予以處分，違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效。因本案《房屋買賣協(xié)議》第二條約定的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓系從屬于房屋買賣，房屋買賣部分被確認(rèn)無(wú)效，故從屬于房屋的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓亦應(yīng)確認(rèn)無(wú)效。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。簽訂《房屋買賣協(xié)議》時(shí)，王某未盡到審慎審查義務(wù)，李某某、劉某某、李彩霞屬無(wú)權(quán)處分，雙方均有過(guò)錯(cuò)，故應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！斗课葙I賣協(xié)議》確認(rèn)無(wú)效后，雙方因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，故王某訴請(qǐng)李某某、劉某某、李彩霞返還購(gòu)房和土地轉(zhuǎn)讓款60000元的訴訟請(qǐng)求予以支付。因其自身對(duì)導(dǎo)致合同無(wú)效亦有過(guò)錯(cuò)，故對(duì)其主張的利息損失不予支持。
綜上，王某的上訴理由部分成立。原審判決適用法律錯(cuò)誤，本院依法予以糾正。經(jīng)合議庭評(píng)議，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第八條第二款、第十條、《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第一款第（五）項(xiàng)、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)、第一百七十五條的規(guī)定，判決如下：

一、撤銷湖北省恩施市人民法院（2015）鄂恩施民初字第01815號(hào)民事判決；
二、王某與李某某、劉某某、李彩霞于2013年5月8日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》無(wú)效；
三、李某某、劉某某、李彩霞于本判決生效后十五日內(nèi)返還王某購(gòu)房款及土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)共計(jì)60000元；
四、駁回王某的其他訴訟請(qǐng)求。
一審案件受理費(fèi)100元，由李某某、劉某某、李彩霞負(fù)擔(dān)；二審案件受理費(fèi)1300元，由王某負(fù)擔(dān)300元，由李某某、劉某某、李彩霞負(fù)擔(dān)1000元。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　朱華忠 審判員　　楊　芳 審判員　　李志華

書(shū)記員：何奕娥