上訴人（原審原告暨反訴被告）：王某某。
委托訴訟代理人：吳遠(yuǎn)文，湖北建盛律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告暨反訴原告）：黃石市明盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地黃石市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)團(tuán)城山柯?tīng)柹健?br/>法定代表人：張冬華，系該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：閔衛(wèi)華，湖北東楚律師事務(wù)所律師。

上訴人王某某因與被上訴人黃石市明盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱明盛公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服黃石市下陸區(qū)人民法院(2015)鄂下陸民初字第00900號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年3月18日立案受理后，依法組成合議庭，對(duì)本案進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
王某某上訴請(qǐng)求：一、請(qǐng)求二審法院依法撤銷原審判決，改判明盛公司解除合同通知無(wú)效，駁回明盛公司的反訴請(qǐng)求。二、一、二審案件受理費(fèi)由明盛公司負(fù)擔(dān)。事實(shí)與理由：一、原審判決以其違約轉(zhuǎn)租、拖欠租金以及未對(duì)解除合同提出異議且收到合同解除通知之后未履行交納租金的義務(wù)，視為接受解除合同等三點(diǎn)理由，認(rèn)定明盛公司與其簽訂的房屋租賃合同于2015年7月2日已經(jīng)解除不當(dāng)。首先，根據(jù)房屋租賃合同的約定，其轉(zhuǎn)租房屋只需以書(shū)面方式通知明盛公司即可。其在2012年3月6日將轉(zhuǎn)租事宜書(shū)面通知了明盛公司并已將該通知書(shū)提交法庭，原審法院不予采信不當(dāng)。其次，明盛公司在簽訂合同之后，雖給予其5個(gè)月的免租裝修期，但明盛公司又延期交房4個(gè)月，公司負(fù)責(zé)人同意其可以適當(dāng)延遲交納租金，只要不超過(guò)3個(gè)月即可。其因此從第一個(gè)交租期即延期交租金，一直持續(xù)3年時(shí)間，在此期間明盛公司從未表示異議。明盛公司此次在未催交租金，或給予其合理期限的情況下直接解除合同，違反合同約定和法律規(guī)定。再次，明盛公司書(shū)面通知其解除租賃合同后，其已依法對(duì)解除合同的效力提起訴訟。而原審判決以其接到解除通知后未繼續(xù)交納租金，視為接受解除合同錯(cuò)誤。二、其提出的本訴系請(qǐng)求確認(rèn)明盛公司解除合同的通知無(wú)效，無(wú)需明盛公司另行提起確認(rèn)解除合同有效之訴。且明盛公司主張其支付租金、違約金、資產(chǎn)占用費(fèi)的訴訟請(qǐng)求是給付之訴，與其提出的本訴不是同一性質(zhì)之訴，與本訴無(wú)牽連性和對(duì)抗性，不能與本訴一并審理。三、原審判決其向明盛公司支付資產(chǎn)占用費(fèi)16,202元和違約金310,620元不符合法律規(guī)定。首先，其雖然延期交納租金，但并不違反雙方的約定。其次，明盛公司關(guān)于給付上述資產(chǎn)占用費(fèi)、違約金的主張，需另案起訴，原審判決不應(yīng)在本案中一并審理。再次，明盛公司在向其送達(dá)解除合同通知書(shū)的時(shí)候，已經(jīng)要求其轉(zhuǎn)租的次承租人向明盛公司交納資產(chǎn)占用費(fèi)，并陸續(xù)簽訂了租賃合同，不存在招租期間損失。四、原審判決認(rèn)定明盛公司解除房屋租賃合同通知有效，卻未對(duì)其交納的保證金進(jìn)行處理。
明盛公司答辯稱:一、王某某提出原審判決認(rèn)定其接受解除合同錯(cuò)誤的上訴理由并不成立。首先，王某某轉(zhuǎn)租房屋并未經(jīng)過(guò)明盛公司的同意。王某某在原審審理過(guò)程中提交的2012年3月6日書(shū)面通知明盛公司轉(zhuǎn)租的通知書(shū)，實(shí)際上是黃石德力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司向明盛公司發(fā)出的通知書(shū)，明盛公司工作人員衛(wèi)北川簽字確認(rèn)，而王某某將該通知書(shū)衛(wèi)北川的簽名部分予以裁剪，并添加了王某某個(gè)人名義向明盛公司通知轉(zhuǎn)租的內(nèi)容，作為其個(gè)人已經(jīng)將轉(zhuǎn)租事實(shí)通知明盛公司的依據(jù)。原審判決未采信王某某的證據(jù)，認(rèn)定其未書(shū)面通知轉(zhuǎn)租事實(shí)并無(wú)不當(dāng)。其次，王某某辯稱明盛公司因遲延交房，明盛公司負(fù)責(zé)人同意其遲延交租并達(dá)成口頭協(xié)議的事實(shí)并無(wú)證據(jù)證實(shí)。再次，明盛公司書(shū)面通知王某某解除租賃合同，并要求其交納租賃期間的租金，而王某某在接到解除合同的通知后，不僅未對(duì)解除合同的效力提出異議，且欠的租金也不交納，更進(jìn)一步證實(shí)了其違約行為。二、明盛公司在原審過(guò)程中提出反訴是符合法律規(guī)定的，原審法院一并審理并無(wú)不當(dāng)。三、王某某遲延履行租金交付義務(wù)，在合同履行期間先后12次拖欠租金，最長(zhǎng)遲延履行時(shí)間達(dá)到3個(gè)月，違約行為明顯，應(yīng)當(dāng)按照合同的約定支付資產(chǎn)占用費(fèi)和違約金。四、王某某交納的保證金可以在其支付了資產(chǎn)占用費(fèi)和違約金之后予以返還。
王某某向原審法院起訴請(qǐng)求：一、依法判令明盛公司單方解除租賃合同通知無(wú)效，該租賃合同繼續(xù)履行。二、案件受理費(fèi)由明盛公司負(fù)擔(dān)。
明盛公司向原審法院提出反訴稱：一、依法判令明盛公司作出的解除合同通知合法有效。二、王某某向明盛公司支付拖欠租金105,152.07元，并支付逾期付款違約金457,729.10元，資產(chǎn)占用費(fèi)567,115.59元。三、案件受理費(fèi)由王某某負(fù)擔(dān)。
原審判決認(rèn)定：2012年1月10日，明盛公司為甲方與乙方王某某簽訂了《房屋租賃合同》，約定甲方將位于黃石市團(tuán)城山開(kāi)發(fā)區(qū)廣州路以北、新區(qū)三路以東明盛花園14號(hào)樓一、二層商業(yè)功能區(qū)，面積1933.39平方米；20號(hào)樓一、二層面積2669.47平方米；20至26號(hào)樓裙樓一、二層，面積415.80平方米；26號(hào)樓一層面積528.81平方米、二層辦公區(qū)已裝修面積724.87平方米，共計(jì)6272.34平方米，出租給乙方用于服務(wù)性商業(yè)經(jīng)營(yíng)，租賃期限自2012年1月1日起至2020年5月31日止共8年，其中2012年1月1日起至2012年5月31日止為籌備免租期，在此期間乙方不需要向甲方交納租金。租金支付方式為乙方應(yīng)按先付租金后使用原則，以三個(gè)月為一季度支付，乙方應(yīng)于2012年5月31日前一次性支付本年度第一季度租金，以此類推。乙方不得將承租房屋對(duì)外進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出售、抵押、擔(dān)保等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，乙方需轉(zhuǎn)租，必須以書(shū)面方式通知甲方方可進(jìn)行，否則視為乙方違約。在合同的第八條解除與終止履行條款中約定：“租賃期內(nèi)，乙方有下列行為之一的甲方有權(quán)通知解除本合同，終止合同的履行，由此造成甲方損失的，乙方應(yīng)予以賠償：1、利用該房屋進(jìn)行違法犯罪活動(dòng)的；2、拖欠租金達(dá)3個(gè)月的；3、因擴(kuò)大使用本合同標(biāo)的房屋侵害他人相鄰權(quán)、擅自將房屋轉(zhuǎn)讓、出售、轉(zhuǎn)借或改變用途的。4、……?！蓖瑫r(shí)約定解除合同的通知送達(dá)對(duì)方立即生效。第九條違約責(zé)任條款中約定：“1、本合同生效后，雙方均應(yīng)誠(chéng)信履約，因任何一方違約導(dǎo)致合同提前解除的，違約方應(yīng)按總租金5%的標(biāo)準(zhǔn)向守約方支付違約金；4、租賃期間乙方必須依約交納租金，如有無(wú)故拖欠，甲方有權(quán)按日5‰的標(biāo)準(zhǔn)向乙方加收資金占用費(fèi)，如拖欠租金達(dá)30天，甲方有權(quán)通知解除本合同，收回房屋?！焙贤炗喓螅跄衬秤?012年6月29日支付租金236677.29元，直至2014年9月30日支付租金236684元，每期交納租金按照雙方合同約定的交租時(shí)間，均有一個(gè)月左右的延期。2015年2月26日，王某某支付租金236684元，比約定的交租時(shí)間2014年11月30日晚88天；2015年5月29日，王某某支付租金236684元，比約定的交租時(shí)間2015年2月28日晚90天。2015年7月2日，明盛公司以王某某歷次交納租金均拖欠租金達(dá)30天違反合同約定，以及未經(jīng)明盛公司同意將承租房屋全部轉(zhuǎn)租他人使用為由，發(fā)出解除合同通知內(nèi)容如下：1、自本通知送達(dá)日起解除貴我雙方于2012年元月10日簽訂的房屋租賃合同，請(qǐng)?jiān)诮拥奖就ㄖ掌鹗諆?nèi)將租賃房屋交還我公司；2、于接到本通知之日起三日內(nèi)一次性付清拖欠的2015年6月份的租金78894.66元；3、于接到本通知之日起一次性付清逾期支付租金累計(jì)發(fā)生違約金586976.32元。根據(jù)合同法的規(guī)定及合同約定，本通知自送達(dá)到你方時(shí)房屋租賃合同即予解除。
原審判決另認(rèn)定，2011年12月29日，明盛公司與黃石德力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱德力公司）簽訂房屋租賃合同，明盛公司將本案涉及的房屋租賃給德力公司，后該合同被作廢。2012年1月10日，明盛公司與王某某簽訂本案房屋租賃合同。2012年7月1日、2013年9月10日、2014年8月31日，王某某分別與次承租人柯曉兵、湯廣、德力公司、明細(xì)花等次承租人簽訂房屋租賃合同，將其承租的房屋轉(zhuǎn)租給次承租人。2015年，次承租人明細(xì)花以王某某虛增租賃房屋面積為由，以王某某為被告向下陸法院提起訴訟。2015年7月8日，明盛公司分別向次承租人湯廣、黃石恒瑞汽車服務(wù)有限公司送達(dá)騰退并交還房屋通知書(shū)，告知次承租人，明盛公司已于2015年7月2日與承租人王某某解除房屋租賃合同，要求次承租人接到本通知后五日內(nèi)將承租房屋騰空退還明盛公司，并從7月1日起至實(shí)際交還房屋止，暫按合同解除之前的標(biāo)準(zhǔn)向明盛公司支付占用費(fèi)，逾期明盛公司依法維權(quán)，所有損失由次租人承擔(dān)。
原審判決認(rèn)為：本案系房屋租賃合同糾紛。明盛公司與王某某簽訂的房屋租賃合同不違反法律規(guī)定，合法有效，雙方應(yīng)遵守合同約定，履行各自的權(quán)利義務(wù)。王某某提出明盛公司提起的反訴請(qǐng)求與王某某提起的本訴請(qǐng)求之間不具有對(duì)抗性、關(guān)聯(lián)性，不符合法律規(guī)定，人民法院不應(yīng)受理。明盛公司提起反訴，符合立案條件，且與本訴屬于同一法律關(guān)系產(chǎn)生的糾紛，可以合并審理，故對(duì)王某某關(guān)于不應(yīng)受理明盛公司反訴的意見(jiàn)不予支持。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同，但應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。本案房屋租賃合同中第八條、第九條兩個(gè)條款存在矛盾，應(yīng)視為約定不明，應(yīng)按法定條件解除合同。從簽訂合同的目的分析，明盛公司與王某某簽訂房屋租賃合同的目的有二個(gè)，一是通過(guò)出租房屋，獲取穩(wěn)定的租金收入；二是培育商業(yè)氛圍，實(shí)現(xiàn)租賃房屋的保值、增值。因此，承租人王某某是否遵守誠(chéng)實(shí)信用原則，按時(shí)、足額交納租金；合法經(jīng)營(yíng)、營(yíng)造良好的商業(yè)氛圍是衡量出租人明盛公司能否實(shí)現(xiàn)合同目的的二個(gè)重要指標(biāo)。關(guān)于第一項(xiàng)指標(biāo)。根據(jù)房屋租賃合同的約定，王某某應(yīng)提前三個(gè)月支付租金。但在實(shí)際履行過(guò)程中，王某某從交納第一期租金開(kāi)始，每期租金均未按合同約定的時(shí)間交納，從最初每期逾期近一個(gè)月時(shí)間到2014年11月30日以后，每期逾期近三個(gè)月時(shí)間。其行為違反誠(chéng)實(shí)信用原則。王某某辯稱，其前幾次逾期一個(gè)月交租是因?yàn)槊魇⒐静糠址课萦馄诮环?，后二次逾期交租是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)形勢(shì)不好，并經(jīng)明盛公司法定代表人張冬華同意，但未提交相關(guān)證據(jù)，故對(duì)其上述意見(jiàn)不予以支持。王某某自始致終未按合同約定交納租金，連續(xù)違約致使明盛公司通過(guò)出租房屋獲取穩(wěn)定租金收入的預(yù)期落空，明盛公司有權(quán)解除合同。關(guān)于第二項(xiàng)指標(biāo)。在租賃期間，王某某未經(jīng)書(shū)面通知，違約將租賃房屋分割，轉(zhuǎn)租給多名次承租人，且與次承租人發(fā)生糾紛，訴至法院。故對(duì)明盛公司關(guān)于王某某非法轉(zhuǎn)租，給明盛公司造成不良影響的意見(jiàn)予以采信。明盛公司通知王某某解除合同后，王某某雖然對(duì)解除合同的效力提出異議，但從明盛公司送達(dá)解除合同通知書(shū)后至今近半年的時(shí)間里，王某某沒(méi)有按其原履行合同的習(xí)慣，通過(guò)銀行轉(zhuǎn)帳方式向明盛公司交納合同約定的租金，其行為可視為其已接受明盛公司解除合同的事實(shí)。雙方已實(shí)際解除租賃合同。綜上，王某某違反誠(chéng)信原則，致使明盛公司不能實(shí)現(xiàn)合同目的，明盛公司有權(quán)解除合同。雙方簽訂的房屋租賃合同于2015年7月2日依法解除。王某某是先付租金，后使用租賃房屋，明盛公司不存在實(shí)際損失，約定的違約金過(guò)高，部分請(qǐng)求超過(guò)了訴訟時(shí)效，請(qǐng)求法院對(duì)違約金標(biāo)準(zhǔn)依法進(jìn)行調(diào)整。雙方簽訂的合同中約定，2015年6月1日至2017年5月31日，2年每季度租金293137元。租賃期間乙方必須依約交納租金，如有無(wú)故拖欠，甲方有權(quán)按日5‰的標(biāo)準(zhǔn)向乙方加收資金占用費(fèi)。因任何一方違約導(dǎo)致合同提前解除的，違約方應(yīng)按總租金的5%的標(biāo)準(zhǔn)向守約方支付租金。明盛公司2015年7月2日向王某某送達(dá)了解除租賃合同通知書(shū)，雙方簽訂的合同應(yīng)于當(dāng)天解除。王某某應(yīng)支付2015年6月1日至2015年7月2日的租金101960.70元（293137元÷92天×32天），故對(duì)明盛公司要求王某某支付拖欠的租金105152.07元的訴訟請(qǐng)求予以部分支持，確認(rèn)王某某應(yīng)支付租金101960.70元。明盛公司主張王某某支付逾期付款違約金457729.10元的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)是合同總租金的5%；資產(chǎn)占用費(fèi)567115.59元的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)是按每次逾期付款的金額×逾期的天數(shù)×5‰，雖然符合雙方合同約定，但明盛公司主張的違約責(zé)任，其實(shí)際損失包括兩個(gè)方面，一是王某某逾期付款給明盛公司造成的利息損失，即資產(chǎn)占用費(fèi)；二、因王某某違約，明盛公司解除租賃合同，給其造成的預(yù)期租金損失。關(guān)于利息損失。明盛公司主張按日5‰計(jì)算，相當(dāng)于年利率182.5%，與銀行同期貸款利率相比，確實(shí)過(guò)高，且從2012年5月31日起，王某某每次交租均發(fā)生逾期，明盛公司2015年7月2日才向王某某主張違約金，部分請(qǐng)求超過(guò)了訴訟時(shí)效，結(jié)合雙方約定的交租時(shí)間，應(yīng)從2013年8月31日起計(jì)算資產(chǎn)占用費(fèi)，故對(duì)王某某關(guān)于對(duì)違約金標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高應(yīng)該進(jìn)行調(diào)整、部分違約金請(qǐng)求超過(guò)訴訟時(shí)效的意見(jiàn)予以支持，綜合以上情況，參照銀行同期貸款利率上浮30%的標(biāo)準(zhǔn)確定王某某應(yīng)支付資產(chǎn)占用費(fèi)16202.24元[236684×5.6%×130%÷365天×（29天+31天+31天+30天+30天+88天+90）+101960.70元×5.6%×130%÷365天×33天]。關(guān)于解除合同造成的損失。因王某某違約，明盛公司解除租賃合同，使其無(wú)法獲取預(yù)期租金收入，明盛公司主張王某某按合同約定的總租金的5%的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。按照此標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，將產(chǎn)生從簽訂合同的第一天解除合同與合同履行期屆滿前最后一天解除合同同樣的違約責(zé)任，其結(jié)果顯然是不公平的，故以合同解除后未履行部分的租金為基數(shù)×5%計(jì)算違約金，確認(rèn)王某某應(yīng)支付違約金310620元[（236684元×2年×4個(gè)季度+330773×3年×4個(gè)季度－101960.70元）×5%]，該違約金數(shù)額相當(dāng)于按現(xiàn)租金標(biāo)準(zhǔn)一個(gè)季度的租金，明盛公司可以利用此期間進(jìn)行招租以彌補(bǔ)其損失，故部分采納王某某關(guān)于違約金過(guò)高應(yīng)予以調(diào)整的意見(jiàn)，確認(rèn)王某某應(yīng)支付違約金310620元。綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六條、第十條、第六十條、第九十三條、第九十四條第一款第（四）項(xiàng)、第九十六條、第九十七條、第九十八條、第一百一十四條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》第二條、第二十七條、第二十九條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條、第一百一十九條、第一百二十三條、第一百四十條的規(guī)定，判決:一、王某某與黃石市明盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2012年1月10日簽訂《房屋租賃合同》自2015年7月2日起解除。二、王某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付黃石市明盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司租金101960.70元、資金占用費(fèi)16202.24元、違約金310620元，共計(jì)428782.94元；三、駁回王某某的訴訟請(qǐng)求。四、駁回黃石市明盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
本院二審審理期間，王某某提交證據(jù)如下：第一組證據(jù)：明盛公司與黃石德力寶順汽車有限公司簽訂的租賃協(xié)議，擬證明明盛公司在解除合同通知送達(dá)給王某某次月就將本案訴爭(zhēng)門面出租給其他人，且合同約定的解除條款是拖欠租金達(dá)90天才可以解除合同，明盛公司不存在租金損失。第二組證據(jù)：王某某與明細(xì)花、德力公司簽訂的房屋租賃協(xié)議，擬證明王某某系明盛公司房屋的合法承租人，并將門面轉(zhuǎn)租給他人的事實(shí)。明盛公司對(duì)王某某提交的證據(jù)提出如下質(zhì)證意見(jiàn)：對(duì)證據(jù)一真實(shí)性不持異議，但是不能證明其證明目的，且明盛公司與黃石德力寶順汽車有限公司簽訂合同之后，因王某某的原因，并未收取到租金。第二組證據(jù)不屬于新證據(jù)，不予質(zhì)證。結(jié)合當(dāng)事人的質(zhì)證意見(jiàn)，因王某某提交的證據(jù)均系真實(shí)的房屋租賃合同，且可以證實(shí)王某某在與明盛公司簽訂租賃合同后將房屋轉(zhuǎn)租給明細(xì)花、德力公司，以明盛公司在發(fā)出解除合同通知次月將房屋租賃給黃石德力寶順汽車有限公司的事實(shí)，第二組證據(jù)系王某某針對(duì)明盛公司的抗辯理由提交，故本院對(duì)上述證據(jù)予以采信。
對(duì)二審當(dāng)事人爭(zhēng)議的事實(shí)，本院認(rèn)定如下：一、關(guān)于王某某轉(zhuǎn)租是否書(shū)面通知明盛公司的問(wèn)題。首先，王某某提交的通知雖不具備真實(shí)性不應(yīng)采信，但明盛公司主張之前其公司與德力公司簽訂的租賃合同，系王某某以德力公司的名義與其公司簽訂。該合同因德力公司股東有異議而被廢止，王某某重新與明盛公司簽訂租賃合同后，于2012年3月6日作為德力公司經(jīng)辦人，以德力公司的名義向明盛公司發(fā)出了轉(zhuǎn)租通知，德力公司相關(guān)負(fù)責(zé)人衛(wèi)北川出具的證明亦證實(shí)上述事實(shí)。其次，王某某轉(zhuǎn)租的次承租人均在租賃場(chǎng)所開(kāi)辦實(shí)體經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，均設(shè)有廣告牌及經(jīng)營(yíng)標(biāo)識(shí)，而明盛公司的經(jīng)營(yíng)辦公場(chǎng)所就在租賃房屋附近。明盛公司在二審審理時(shí)也承認(rèn)其公司在2013年就搬遷到租賃物所在的明盛花園辦公，之前對(duì)此并未提出異議。由此可見(jiàn)，王某某關(guān)于其已將轉(zhuǎn)租事實(shí)按合同的約定書(shū)面通知明盛公司的事實(shí)成立。二、關(guān)于明盛公司是否同意租金延期給付的問(wèn)題。雖然王某某并未提交書(shū)證證實(shí)明盛公司因房屋延期交付同意其延期支付租金，但從合同履行的實(shí)際情況看，王某某應(yīng)于2015年5月31日開(kāi)始履行支付租金義務(wù)，而王某某在長(zhǎng)達(dá)三年的時(shí)間內(nèi)每次交納租金的時(shí)間均是在合同約定交付期次月的最后一兩天。在次承租人違約交付租金的情況下，最后兩次交納租金也是在距離應(yīng)交納租金第三個(gè)月的最后一兩天，與通常情況下的違約交租時(shí)間不固定明顯不同，說(shuō)明王某某具有較強(qiáng)的履約意識(shí)。明盛公司雖主張其公司對(duì)王某某違約交納租金的行為曾提出異議，但并對(duì)此主張未提供證據(jù)證實(shí)，或提出其他合理解釋。由此可見(jiàn)，王某某關(guān)于因明盛公司交房不符合合同約定同意其租金延期交付，只要不超過(guò)三個(gè)月的陳述可信度高，故本院對(duì)此節(jié)事實(shí)予以認(rèn)定。三、關(guān)于合同承租人違約交租導(dǎo)致合同被解除的期限是三個(gè)月還是一個(gè)月的問(wèn)題。雙方當(dāng)事人簽訂的合同中關(guān)于承租人遲延交納租金，出租人可依約解除約定的期限有三個(gè)月和30天的兩種約定。其中延期30天出租人可以解除合同的約定雖然在后，但該約定是在違約責(zé)任條款之內(nèi)，而延期三個(gè)月出租人可解除合同的約定，則是在合同解除條件專門條款之中。合同履行期間，王某某實(shí)際交納租金時(shí)間比合同約定交納租金的時(shí)間除兩次延期達(dá)三個(gè)月外，其余交納租金均延期一個(gè)月，明盛公司亦未提交證據(jù)證實(shí)其公司對(duì)此提出異議。故王某某關(guān)于延期交納租金三個(gè)月可解除合同是雙方訂立合同時(shí)真實(shí)意思的主張成立。
本院經(jīng)審理查明，王某某與明盛公司約定承租明盛公司開(kāi)發(fā)的位于明盛花園的訴爭(zhēng)房產(chǎn)后，因明盛公司要求以單位名義承租，故王某某作為經(jīng)辦人，以德力公司的名義于2011年12月29日與明盛公司簽訂房屋租賃合同。后因德力公司股東提出異議，王某某以該公司名義與明盛公司簽訂的租賃合同作廢。后王某某以個(gè)人名義與明盛公司訂立租賃合同。2012年3月6日，王某某以德力公司名義向明盛公司發(fā)出書(shū)面通知，告知該公司擬將所承租門面部分對(duì)外轉(zhuǎn)租。后因明盛公司未按約定時(shí)間向王某某交付房屋，該公司同意王某某比合同約定延期交納租金，只要不超過(guò)三個(gè)月即可。在合同履行期間，因次承租人明細(xì)花未按約定向王某某繳納租金，王某某訴至黃石市西塞山區(qū)人民法院（該案已中止審理）。后明細(xì)花以王某某交付的門面面積不符合合同約定為由，在黃石市下陸區(qū)人民法院起訴王某某違約。該案經(jīng)本院審理，二審改判駁回明細(xì)花的訴訟請(qǐng)求。明盛公司在通知王某某解除租賃合同后次月，即2015年8月1日，將租賃給王某某的6272.34平方米房屋，以同樣的價(jià)格租給黃石德力寶順汽車有限公司。
原審判決認(rèn)定的其他事實(shí)屬實(shí)，本院予以認(rèn)定。

本院認(rèn)為：原審判決以明盛公司提起的反訴與王某某的本訴屬于同一法律關(guān)系產(chǎn)生的糾紛，合并審理并無(wú)不當(dāng)。王某某提出明盛公司反訴不符合法律規(guī)定的上訴請(qǐng)求不能成立，本院不予支持。王某某與明盛公司簽訂的租賃協(xié)議，是雙方真實(shí)意思的表示，合法有效，雙方均應(yīng)按約定履行義務(wù)。根據(jù)雙方的約定，王某某延期交納租金只要不超過(guò)三個(gè)月即可。從合同履行看，王某某雖然每次均延期交納租金，但均未超過(guò)三個(gè)月，故明盛公司以其每次都延期交納租金為由解除合同，不符合雙方的約定。同時(shí)，由于王某某已依據(jù)合同約定，將承租房屋對(duì)外轉(zhuǎn)租事宜書(shū)面告知明盛公司，明盛公司在合同履行期間明知王某某已將房屋轉(zhuǎn)租的情況下未提出異議，故明盛公司以王某某轉(zhuǎn)租違約為由解除合同的理由不能成立。王某某在收到明盛公司解除合同的通知之后，在法定期限內(nèi)向原審法院提起訴訟，故本院對(duì)其主張明盛公司解除合同無(wú)效的訴訟請(qǐng)求予以支持。當(dāng)事人在民事活動(dòng)中，應(yīng)當(dāng)遵守誠(chéng)實(shí)信用原則。王某某在明盛公司開(kāi)發(fā)的商業(yè)房產(chǎn)尚未形成商業(yè)氛圍的情況下，承擔(dān)巨大的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，整體承租房屋。之后又在主要次承租人明細(xì)花未按合同約定交納租金的情況下，籌措資金向明盛公司繳納租金。明盛公司作為出租人，在王某某已將其公司房屋商業(yè)氛圍培育成功，其公司門面因此升值而獲利的情況下，應(yīng)當(dāng)與王某某團(tuán)結(jié)協(xié)作，共謀發(fā)展。只要王某某不構(gòu)成根本性違約，不應(yīng)輕易解除合同。明盛公司違背雙方約定解除合同，顯然違反了誠(chéng)實(shí)信用原則，明盛公司關(guān)于確認(rèn)解除合同有效的抗辯主張不能成立。由于明盛公司在通知王某某解除合同后，作為合同所涉房屋產(chǎn)權(quán)人，通知其他次承租人騰退并交還房屋，且于2015年8月1日與黃石德力寶順汽車有限公司簽訂房屋租賃合同，導(dǎo)致王某某事實(shí)上不能履行合同。所以王某某自2015年8月1日之后至明盛公司重新將房屋交付王某某之日止期間內(nèi)，無(wú)需向明盛公司交納租金。鑒于明盛公司目前只主張王某某給付2015年6月份的租金，故當(dāng)月租金97,712元，王某某仍需交納。關(guān)于明盛公司主張的違約金和資產(chǎn)占用費(fèi)，因王某某并未違約，其提出不應(yīng)交納違約金和資產(chǎn)占用費(fèi)的上訴主張成立，本院予以支持。綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六條，第八條，第六十條，第九十三條第二款，第九十四條第三款、第四款，第九十六條第一款，第一百零七條，第二百一十二條，第二百二十七條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十四條以及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷黃石市下陸區(qū)人民法院(2015)鄂下陸民初字第00900號(hào)民事判決;
二、確認(rèn)黃石市明盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2015年7月2日向王某某發(fā)出的解除合同通知無(wú)效;
三、王某某自收到本判決之日起十日內(nèi)向黃石市明盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司交納2015年6月1日至6月30日的租金97,712元;
四、駁回王某某的其他訴訟請(qǐng)求;
五、駁回黃石市明盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司其他反訴請(qǐng)求。
如未按照本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定加倍支付延期履行期間的債務(wù)利息。
一審案件本訴受理費(fèi)50元由黃石市明盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)，反訴受理費(fèi)減半收取7,485元，保全費(fèi)5,000元，共計(jì)12,535元，由黃石明盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)10,367元，王某某負(fù)擔(dān)2,168元；二審案件受理費(fèi)15,070元，由黃石市明盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　汪飛林 審　判　員　　聶　瀟 代理審判員　　段　佳

書(shū)記員：曹瑤