王某某
宋立海（黑龍江哈爾濱松北區(qū)松北法律服務(wù)所）
郭某某
張可（巴彥縣九州律師事務(wù)所）
黃國財(cái)
趙進(jìn)泉（黑龍江三維律師事務(wù)所）

原告王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，農(nóng)民。
委托代理人宋立海，哈爾濱市松北區(qū)松北法律服務(wù)所法律工作者。
被告郭某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，農(nóng)民。
委托代理人張可，巴彥縣九州律師事務(wù)所律師。
第三人黃國財(cái)，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，農(nóng)民。
委托代理人趙進(jìn)泉，黑龍江三維律師事務(wù)所律師。
原告王某某與被告郭某某、第三人黃國財(cái)物權(quán)確認(rèn)糾紛一案，原告王某某于2014年10月8日向本院提起訴訟。
本院受理后，依法由審判員楊廣新獨(dú)任審判，于2014年10月30日公開開庭審理了本案。
原告王某某及其委托代理人宋立海、被告郭某某的委托代理人張可、第三人黃國財(cái)及其委托代理人趙進(jìn)泉到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告王某某訴稱，原告因被告郭某某欠款，于2012年10月26日通過巴彥縣人民法院
下發(fā)了（2012）巴民保字第34號
民事裁定書
，對被告郭某某坐落于巴彥縣龍泉鎮(zhèn)平泉村面積74平方米的房屋予以查封。
該案經(jīng)過訴訟審理后，法院
判令
郭某某還款。
在執(zhí)行案件時(shí)第三人黃國財(cái)提出異議，稱其與郭某某于2012年8月15日簽訂了一份買房協(xié)議書
。
法院
在進(jìn)行審查后，中止了該案件的執(zhí)行。
原告認(rèn)為，被告與第三人之間的買房協(xié)議書
系二人為了逃避債務(wù)而偽造的，二人之間根本不存在買賣關(guān)系。
該房屋系農(nóng)村的自建房屋，房屋依附的宅基地系集體所有，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)享有該宅基地的使用權(quán)。
第三人并非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，故依據(jù)法律法規(guī)之規(guī)定，二人之間的買房協(xié)議書
行為是無效的，不受法律保護(hù)。
另外，二人之間稱房屋買賣交易價(jià)格300，000.00元，但是從二人提供的完稅單據(jù)上看，房屋價(jià)格為40，000.00元，并且標(biāo)注為商品房而非農(nóng)村房屋，所以根本看不出系同一處房屋。
二人僅憑完稅單據(jù)欲證明買賣關(guān)系成立是不正確的，房屋應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證照更名過戶來確定所有權(quán)人，所以二人之間的買賣關(guān)系是無效的。
原告與該房屋有著直接的利害關(guān)系，被告與第三人的買賣房屋協(xié)議書
直接涉及到原告的相關(guān)權(quán)益。
故依據(jù)法律規(guī)定，原告現(xiàn)起訴至法院
，望支持。
原告為證明其主張的事實(shí)成立，向法院
提交如下證據(jù)并當(dāng)庭舉示:證據(jù)一:巴彥縣人民法院
裁定書
一份。
意在證明:本次原告訴訟是依據(jù)該裁定進(jìn)行的，原告有訴訟主體資格。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告對真實(shí)性無異議。
但對原告依此提起本次訴訟有異議。
第三人對真實(shí)性、合法性無異議。
對原告證明的問題有異議。
認(rèn)為該份裁定書
確認(rèn)原被告買賣合同成立，據(jù)此提起訴訟無法律依據(jù)。
本院認(rèn)證意見為，該裁定書
為本院作出，對其真實(shí)性予以確認(rèn)。
證據(jù)二:2012年8月15日被告與第三人簽訂的買房協(xié)議書
。
意在證明:被告與第三人之間買房協(xié)議是無效的，不受法律保護(hù)，因?yàn)辄S國財(cái)不是集體成員，依據(jù)附屬性原則，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的農(nóng)村住宅，法律禁止向非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員轉(zhuǎn)讓。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告對該證據(jù)的真實(shí)性無異議，對證明的問題有異議。
第三人對證據(jù)的真實(shí)性、合法性無異議，對關(guān)聯(lián)性有異議。
該份買賣合同合法真實(shí)有效，并已實(shí)際履行，并且黃國財(cái)是農(nóng)業(yè)戶口，有買房的資格。
本院認(rèn)證意見為，被告與第三人對證據(jù)的真實(shí)性均無異議，對真實(shí)性予以確認(rèn)，但證據(jù)的合法性應(yīng)有相關(guān)的證據(jù)佐證。
證據(jù)三:黃國財(cái)稅務(wù)完稅票據(jù)。
證明第三人持有票據(jù)，但從票據(jù)內(nèi)容來看，稅務(wù)機(jī)關(guān)標(biāo)注為商品房屋，但此案是農(nóng)業(yè)房屋，不屬于商品房屋范疇，同時(shí)表明房屋買賣價(jià)格為40，000.00元，與證據(jù)二中300，000.00元有嚴(yán)重差距，無法證明系因證據(jù)二而產(chǎn)生的。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告對證據(jù)真實(shí)性無異議，對證明問題有異議。
1、稅務(wù)完稅憑證恰恰證明了雙方具有真實(shí)的交易關(guān)系。
2、稅務(wù)憑證標(biāo)注的瑕疵，不影響其證明的效力。
第三人同意被告郭某某的意見。
認(rèn)為開具什么樣的票據(jù)，不是黃國財(cái)能控制的，具體開具什么應(yīng)該由開票機(jī)關(guān)進(jìn)行解釋，而不是由黃國財(cái)來完成解釋。
本院認(rèn)證意見為，該證據(jù)由稅務(wù)機(jī)關(guān)出具，對其真實(shí)性予以確認(rèn)，但該證據(jù)的關(guān)聯(lián)性應(yīng)該結(jié)合其他證據(jù)綜合認(rèn)定。
證據(jù)四:來自哈爾濱市松北區(qū)人民法院
及終審哈市中級人民法院
判決書
、哈爾濱市人民檢察院抗訴書
，關(guān)于農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓給非本集體經(jīng)濟(jì)成員買賣糾紛的法院
判決書
5份。
證明經(jīng)法院
審理認(rèn)定農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓給非本經(jīng)濟(jì)組織成員的買賣無效，及判決中所引用的法律法規(guī)和法院
對該買賣行為的論述，判決已經(jīng)生效，本案適用該法律法規(guī)，故本案的房屋買賣協(xié)議無效。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告認(rèn)為這5份判決對本案無任何參考價(jià)值。
1、我國實(shí)行的并不是判例法的審判制度，所以其他法院
的民事判決不應(yīng)作為本案認(rèn)定事實(shí)和適用法律的依據(jù)。
2、原告代理人提供的判決中并沒有一份已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決，所以沒有法律效力的判決不具備任何參考價(jià)值。
3、判決中所涉及的合同是宅基地合同關(guān)系，而本案是房屋買賣合同關(guān)系，所以不具備參考價(jià)值，也不某某適用關(guān)于案例中所引用的法律規(guī)定。
第三人認(rèn)為1、根據(jù)民事訴訟法規(guī)定，當(dāng)事人有義務(wù)當(dāng)庭向法院
提交證據(jù)原件，因原告提交的證據(jù)均為復(fù)制件，無法與原件核對，無法確定真實(shí)合法性，故黃國財(cái)拒絕對此份證據(jù)予以質(zhì)證。
2、原告提交的的判決書
均為宅基地買賣合同糾紛，其內(nèi)容及案件情況與本案的案由及案件情況毫不相似，沒有參考價(jià)值。
其他的同被告郭某某的代理意見。
本院認(rèn)證意見為，該部分證據(jù)為其他法院
相關(guān)判例，其適用法律部分不作為本案參考。
證據(jù)五:判例2份，2008年轟動全國的北京華家村買賣糾紛，經(jīng)過全國媒體聯(lián)合報(bào)道。
證明將房屋轉(zhuǎn)讓給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，被兩審法院
認(rèn)定無效。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告對該證據(jù)有異議。
1、對真實(shí)性有異議，原告未提供其真實(shí)來源。
2、即使是真實(shí)的，也不應(yīng)作為本案的參考。
第三人認(rèn)為1、根據(jù)民事訴訟法規(guī)定，當(dāng)事人有義務(wù)當(dāng)庭向法院
提交證據(jù)原件，因原告提交的證據(jù)均為復(fù)制件，無法與原件核對，無法確定真實(shí)合法性，故黃國財(cái)拒絕對此份證據(jù)予以質(zhì)證。
2、原告提交的的判決書
均為宅基地買賣合同糾紛，其內(nèi)容及案件情況與本案的案由及案件情況毫不相似，沒有參考價(jià)值。
其他的同被告郭某某的代理人意見。
本院認(rèn)證意見為，該證據(jù)的真實(shí)性、合法性及其關(guān)聯(lián)性應(yīng)有其他證據(jù)佐證。
被告郭某某未向本院遞交書
面答辯狀，庭審中其代理人辯稱，我方與黃國財(cái)簽訂的房屋買賣協(xié)議書
是真實(shí)有效的，請求人民法院
駁回原告的請求。
第三人黃國財(cái)未向本院遞交書
面答辯狀，庭審中其代理人辯稱，1原告王某某與本案沒有直接利害關(guān)系，為非適格原告；2原告王某某沒有權(quán)利針對本案物權(quán)及合同效力提出訴訟請求；3被告郭某某與第三人黃國財(cái)之間的房屋買賣合同成立并生效且已經(jīng)實(shí)際履行；第三人黃國財(cái)已經(jīng)實(shí)際占有使用該房屋，已經(jīng)按規(guī)定繳納相關(guān)稅費(fèi)；4請求人民法院
依法駁回原告訴訟請求；第三人為證明其抗辯理由成立，向法院
提交如下證據(jù)并當(dāng)庭舉示:證據(jù)一:被告與第三人的買賣房屋協(xié)議書
。
證明黃國財(cái)與郭某某于2012年8月15日就本案涉案房屋達(dá)成買賣協(xié)議，并已經(jīng)實(shí)際履行。
經(jīng)庭審質(zhì)證，原告對證據(jù)真實(shí)性有異議。
認(rèn)為該證據(jù)是虛假的，無證據(jù)證明書
寫日期為2012年8月15日，無法證明書
寫時(shí)是原告在查封房產(chǎn)之前，協(xié)議中表明房款一次性付清，未標(biāo)注是否已經(jīng)付清及何時(shí)給付，且沒有收條附后，如證實(shí)該協(xié)議的真實(shí)性，還需由第三人舉出當(dāng)日給付300，000.00元的證據(jù)，及300，000.00元人民幣的來源和被告舉示出收到300，000.00元錢后該款的去向，才可證明買賣關(guān)系是真實(shí)的，否則視為該協(xié)議是不真實(shí)的。
同時(shí)從法律法規(guī)來看該買賣協(xié)議是無效的，不受法律保護(hù)。
被告對該證據(jù)無異議。
本院認(rèn)證意見為，該證據(jù)與原告舉示證據(jù)二相同，對其真實(shí)性予以確認(rèn)。
證據(jù)二:本案涉案房屋的土地使用證及第三人在辦理過戶中交費(fèi)票據(jù)4張。
意在證明第三人與被告買賣合同成立，并且已經(jīng)履行，第三人已經(jīng)繳納了相關(guān)的契稅。
經(jīng)庭審質(zhì)證，原告對證據(jù)真實(shí)性無異議。
對證明的問題有異議。
該完稅票據(jù)無法證明就是雙方買賣的房屋，因?yàn)槠睋?jù)體現(xiàn)交易價(jià)格為40，000.00元，但雙方買賣時(shí)標(biāo)注為300，000.00元。
票據(jù)中體現(xiàn)房屋性質(zhì)為商品房屋，爭議房屋使用證上為農(nóng)村集體自建房屋，同時(shí)從該發(fā)票來看，稅務(wù)部門收取此種房屋交易稅是違法的，按照法律規(guī)定及現(xiàn)有房屋買賣程序來看，簽訂房屋買賣協(xié)議后，到房屋產(chǎn)權(quán)登記部門進(jìn)行簽字由房產(chǎn)部門查閱無抵押和查封等限制出賣情形時(shí)，才允許交易備案，后到現(xiàn)場評估價(jià)值，依據(jù)該價(jià)值要求買賣雙方繳納交易稅，故該稅務(wù)票據(jù)不符合程序，是違法的。
如稅務(wù)部門當(dāng)時(shí)向房產(chǎn)部門調(diào)取已被查封的事實(shí)，那么雙方的交稅行為是無法完成的。
查封時(shí)間為2012年10月26日，但該稅務(wù)票據(jù)為2012年11月7日，日期在房屋查封后的禁止買賣交稅期間，同時(shí)2人的買賣行為，依據(jù)此無效。
被告對該證據(jù)無異議。
本院認(rèn)證意見為，對該證據(jù)真實(shí)性予以確認(rèn)，但其合法性應(yīng)由其他證據(jù)佐證。
證據(jù)三:裁定書
三份。
意在證明本案相關(guān)事實(shí)已經(jīng)過法院
確認(rèn)。
經(jīng)庭審質(zhì)證，原告對證據(jù)真實(shí)性無異議，證明問題有異議。
認(rèn)為該三份裁定系第三人在執(zhí)行案件中對查封該房提出異議的法律文書
，依據(jù)法律規(guī)定，法院
下發(fā)三份裁定書
并未認(rèn)定房屋的效力問題，沒有對買賣合同進(jìn)行實(shí)體認(rèn)定，該異議是對法院
查封的法律依據(jù)和案外人異議是否成立下發(fā)的，依據(jù)規(guī)定在法院
審查后，各方當(dāng)事人可以通過民事訴訟程序認(rèn)定異議方提出異議事由的合法性進(jìn)行認(rèn)定，原告提的訴求是有依據(jù)的。
被告對該證據(jù)無異議。
本院認(rèn)證意見為，對該證據(jù)真實(shí)性，合法性及其關(guān)聯(lián)性予以確認(rèn)。
證據(jù)四:工商執(zhí)照副本一份、動物防疫條件合格證一份、動物防疫合格證的正本一份，照片2張。
證明原告購買該房屋后用于養(yǎng)殖用，因原告的行為導(dǎo)致無法過戶，無法正常辦理相關(guān)的手續(xù)。
經(jīng)庭審質(zhì)證，原告對證據(jù)真實(shí)性無異議，認(rèn)為該組證據(jù)與本次訴訟不存在關(guān)聯(lián)性，被告與第三人之間的買賣協(xié)議屬于無效協(xié)議，故第三人所持有的以上證據(jù)均不某某改變房屋買賣無效的事實(shí)，如其權(quán)利受損，可另案主張。
被告對該證據(jù)無異議。
本院認(rèn)證意見為，第三人舉示證據(jù)與本案無關(guān)聯(lián)性，對其關(guān)聯(lián)性不予確認(rèn)。
證據(jù)五:調(diào)查申請2份、村委會證明及證人證言。
意在證明該房屋已經(jīng)在8月15日交付給黃國財(cái)，并已實(shí)際入住。
經(jīng)庭審質(zhì)證，原告對證據(jù)真實(shí)性有異議，認(rèn)為村委會證明沒有經(jīng)手人簽名，依照證據(jù)之規(guī)定，法人單位及企業(yè)組織證實(shí)公民以外的情況，須有經(jīng)手人簽字，故村委會證明不應(yīng)采信。
其他證人的證言，因此次開庭，證人未到庭，無法接受詢問，所以原告不予質(zhì)證。
第三人認(rèn)為申請法院
調(diào)取上次的庭審已規(guī)避本次證人不某某出庭的缺失，在法律上是成立的，應(yīng)視為證人出庭。
被告對該證據(jù)無異議。
本院認(rèn)證意見為，該組證據(jù)欲證實(shí)第三人已購得并入住該房屋的事實(shí)，其合法性應(yīng)有其他證據(jù)佐證。
證據(jù)六:申請法院
調(diào)取王喜峰證人證言一份。
證明被告與第三人買賣房屋并交付房屋價(jià)款的事實(shí)。
經(jīng)庭審質(zhì)證，原告認(rèn)為該申請不屬于法律規(guī)定的當(dāng)事人無法調(diào)取可申請法院
調(diào)取的相關(guān)之規(guī)定，第三人如認(rèn)為該兩位辦案民警進(jìn)行詢問，可申請調(diào)取案件材料，而不是兩個民警的證言。
民警證實(shí)是職務(wù)行為，不符合規(guī)定，法院
不應(yīng)準(zhǔn)許其申請。
被告對該證據(jù)無異議。
本院認(rèn)證意見為，王喜峰為被告在押期間的辦案民警，其應(yīng)出庭作證。
本院認(rèn)為，《黑龍江省高級人民法院
關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件若干問題的解答》第九條一款（九）項(xiàng)規(guī)定:“審理中確認(rèn)存在下列情形，可以判決停止強(qiáng)制執(zhí)行特定標(biāo)的”:“案外人已依據(jù)其與被執(zhí)行人的買賣合同支付全部價(jià)款并實(shí)際占有需要辦理權(quán)屬變更登記的執(zhí)行標(biāo)的，雖然未辦理變更登記，但其沒有不依據(jù)合同約定或者法律規(guī)定提供手續(xù)、支付費(fèi)用和其他拖延辦理登記等過錯行為的。
”本案中，第三人與被告簽訂了買賣房屋協(xié)議書
并實(shí)際占有使用，又交納了房屋交易稅費(fèi)，雖未辦理變更登記，但第三人與被告并未存在上列法律規(guī)定中的過錯行為，故被告與第三人的抗辯理由成立，本院予以采信。
綜上，依照《黑龍江省高級人民法院
關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件若干問題的解答》第九條一款（九）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下:一、確認(rèn)被告郭某某與第三人黃國財(cái)于2012年8月15日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》有效。
二、確認(rèn)本院于2012年10月26日查封的坐落于龍泉鎮(zhèn)平泉村面積74平方米房屋所有權(quán)人為第三人黃國財(cái)。
案件受理費(fèi)人民幣50.00元減半收取25.00元，由原告王某某負(fù)擔(dān)（已繳納）。
如不服本判決，可在判決書
送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省哈爾濱市中級人民法院
。

本院認(rèn)為，《黑龍江省高級人民法院
關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件若干問題的解答》第九條一款（九）項(xiàng)規(guī)定:“審理中確認(rèn)存在下列情形，可以判決停止強(qiáng)制執(zhí)行特定標(biāo)的”:“案外人已依據(jù)其與被執(zhí)行人的買賣合同支付全部價(jià)款并實(shí)際占有需要辦理權(quán)屬變更登記的執(zhí)行標(biāo)的，雖然未辦理變更登記，但其沒有不依據(jù)合同約定或者法律規(guī)定提供手續(xù)、支付費(fèi)用和其他拖延辦理登記等過錯行為的。
”本案中，第三人與被告簽訂了買賣房屋協(xié)議書
并實(shí)際占有使用，又交納了房屋交易稅費(fèi)，雖未辦理變更登記，但第三人與被告并未存在上列法律規(guī)定中的過錯行為，故被告與第三人的抗辯理由成立，本院予以采信。
綜上，依照《黑龍江省高級人民法院

關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件若干問題的解答》第九條一款（九）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下:一、確認(rèn)被告郭某某與第三人黃國財(cái)于2012年8月15日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》有效。
二、確認(rèn)本院于2012年10月26日查封的坐落于龍泉鎮(zhèn)平泉村面積74平方米房屋所有權(quán)人為第三人黃國財(cái)。
案件受理費(fèi)人民幣50.00元減半收取25.00元，由原告王某某負(fù)擔(dān)（已繳納）。

審判長：楊廣新