上訴人（原審原告）：王某，男，xxxx年xx月xx日出生人，漢族，現(xiàn)住承德縣。上訴人（原審原告）：楊某某，女，xxxx年xx月xx日出生人，滿族，現(xiàn)住承德縣。二上訴人委托訴訟代理人：王新宇，河北永可律師事務所律師。被上訴人（原審被告）：承德縣新合作房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地承德縣下板城鎮(zhèn)板城大街花香漫城小區(qū)2號樓1號底商。法定代表人：王立公，總經(jīng)理。委托訴訟代理人：計永利，河北合乾律師事務所律師。

上訴人楊某某、王某因與被上訴人承德縣新合作房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛一案，不服河北省承德縣人民法院（2018）冀0821民初309號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年4月18日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。上訴人楊某某的委托訴訟代理人王新宇，上訴人王某及其委托訴訟代理人王新宇，被上訴人承德縣新合作房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托訴訟代理人計永利到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。楊某某、王某上訴請求：1、撤銷原判，重新作出判決；2、被上訴人承擔全案一切費用。事實和理由：一、一審法院認為被上訴人2015年10月31日自行組織驗收，上訴人現(xiàn)場接收并裝修入住，認定被上訴人已按合同期限交付了商品房錯誤。事實是被上訴人2015年11月1日交房屬于違法交房，出賣人將房屋交付給買受人使用時，出賣人應承擔相應的責任直至交付合格的房屋為止。在本案中，買受人與出賣人在《商品房買賣合同》中明確約定，出賣人應在2015年12月31日前將驗收合格的房屋交付給買受人使用。從該約定看，出賣人將房屋交付使用包含兩個層面的內(nèi)容：一是要在約定期限內(nèi)將房屋交付給買受人使用；二是要確保其在約定期限內(nèi)所交付的房屋經(jīng)質量驗收合格和竣工驗收合格。因此，雖然出賣人房地產(chǎn)公司在2015年11月1日將未經(jīng)竣工驗收合格的房屋轉移給買受人占有使用，但出賣人所交付使用的房屋未經(jīng)竣工驗收合格，該房屋質量不符合合同的約定，因此出賣人房地產(chǎn)公司交付使用行為違約，不屬于在合同期限內(nèi)交房。商品房交付標準應以開發(fā)商取得當?shù)亟ㄔO管理機構發(fā)出的《竣工驗收備案證》為準，只有開發(fā)商在交房時間取得了竣工驗收備案證與相應的許可證書，才符合合同約定的交房條件。在被上訴人交房后承德縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設局在2015年11月9日還因其將未驗收合格房屋交付的行為下達整改通知的情況下，一審法院還將本案認定以按合同期限內(nèi)交房嚴重錯誤。二、1、一審法院認為2015年11月9日承德縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設局作出的承縣住建行責改字2015年l號責令整改通知書說明被上訴人自行組織竣工驗收未取得行政機關的許可、存在驗收不合格情形屬于瑕疵交房不屬于逾期交房行為錯誤。上訴人認為，本案房屋買賣合同約定交房條件是竣工驗收合格，竣工驗收不僅需經(jīng)設計、施工、監(jiān)理、建設單位等驗收合格，還應當符合法律、法規(guī)關于房屋交付使用的其他強制性規(guī)定。如果商品房竣工驗收后未經(jīng)過有關行政主管部門審核認可并備案，則該商品房的竣工驗收不符合法律、法規(guī)規(guī)定，不應認定已竣工驗收合格及滿足商品房交付使用的條件，上訴人據(jù)此主張開發(fā)商承擔相關法律責任的，人民法院應予以支持。由此，一審法院以上裁判嚴重瑕疵，本案爭議事實法院沒有查清，裁判證據(jù)不足適用法律錯誤。希望二審法院依法查明事實，做出公正裁決。承德縣新合作房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱，一、被上訴人不存在逾期交房和房屋質量不合格的問題。1、被上訴人已經(jīng)按照合同約定時間如期交房，上訴人也正常收房，并進行裝修入住使用。2、關于上訴人所述房屋質量問題：雙方在辦理房屋交接時，被上訴人已經(jīng)派驗房員陪同上訴人共同進行驗房，且上訴人已經(jīng)簽字確認“房屋存在問題已經(jīng)整改完畢，現(xiàn)已經(jīng)驗收合格”。如其在使用中出現(xiàn)了質量問題，屬于房屋保修問題。且上訴人不能提供合法有效的證據(jù)證明房屋存在質量問題。二、被上訴人交房符合合同約定的交房條件。本案工程已于2015年9月24日經(jīng)過勘察單位、設計單位、施工單位、施工圖審查機構、監(jiān)理單位、建設單位六方在《河北省建設工程竣工驗收報告》上簽字蓋章，竣工驗收結論為合格。本案工程的《河北省建設工程竣工驗收報告》已經(jīng)在承德縣住建局進行了工程檔案資料驗收，得到了政府主管部門的認可。被上訴人提供的該竣工驗收報告就是從承德縣住建局借閱提交法庭的。承德縣工程備案機關出具的《河北省建設工程竣工備案證明書》，載明：“根據(jù)國務院《建設工程質量管理條例》和《河北省建設工程竣工驗收及備案管理辦法》規(guī)定，承德縣新合作廣場（一期）3#樓工程，建設單位于2015年9月24日組織設計、施工、工程監(jiān)理等有關單位竣工驗收合格，并于2016年11月22日按規(guī)定備案。特此證明”。本案工程已經(jīng)取得了不動產(chǎn)權證，按照《不動產(chǎn)登記暫行條例》第18條、22條的規(guī)定，不動產(chǎn)登記必須符合法律、行政法規(guī)的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的，不予登記。如存在工程竣工驗收不合格，就不可能取得不動產(chǎn)權證書。承德縣住建局責令改正通知書，是行政機關與被上訴人之間一種正常的行政管理關系，屬于整改性質，被要求整改并不等同于工程驗收不合格，該通知書已經(jīng)被承德縣住建局此后的資料驗收、備案證明書等材料所否定，無證明力，與本案無關聯(lián)性。三、上訴人認為交房條件應為取得備案表，不符合合同約定，沒有法律依據(jù)，也不符合現(xiàn)實。1、本案中雙方?jīng)]有在合同中約定交房條件為取得備案表，如果按照取得備案表作為交房條件，則違背了雙方當事人的合同約定，也違背合同當事人意思自治的基本原則。2、上訴人認為本案交房條件為取得備案表，沒有法律依據(jù)。3、按照國家住建部《房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理辦法》的規(guī)定，竣工驗收備案是竣工驗收合格后的一種備案程序，屬于行政管理行為，與房屋能否使用并無關聯(lián)。四、一審判決結果正確，應予維持，上訴人的上訴理由不能成立，應予駁回。楊某某、王某向一審法院起訴請求：1.要求被告承擔賠償金20000.00元、違約金93595.95元；2.被告承擔本案一切費用。一審法院認定事實：原告王某、楊某某于2015年5月14日與被告承德縣新合作房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂商品房買賣合同（以下簡稱合同），合同示范文本為GF-2000-0171，購買被告位承德縣下板城鎮(zhèn)××大街花香××城××樓××單元××室的的房屋一套；合同約定商品房用途為住宅，所購房屋建筑面積124.03平方米、每平米3900.00元，房屋總價為483717.00元。合同第八條約定:出賣人應當在2015年10月31日前，依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定將具備該商品房經(jīng)驗收合格的條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用。合同第九條對出賣人逾期交房的違約責任約定，按逾期時間分別處理（不作累加）:逾期不超過60日，自合同第八條約定的最后交付期限的第二天起至交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之一的違約金，合同繼續(xù)履行；逾期超過60日后，買受人有權解除合同，買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起30日內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的0.5%向買受人支付違約金;買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之五（注:比率應不小于上述第1項中的比率）的違約金。合同第十一條約定:商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續(xù)；雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單，所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》；出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全的，買受人有權拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責任由出賣人承擔。第十六條保修責任約定，買受人購買的商品房為住宅的，《住宅質量保證書》作為本合同的附件，出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質量保證書》承諾的內(nèi)容承擔相應的保修責任。第十九條解決方式約定，本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，提交承德仲裁委員會仲裁。原告王某、楊某某已按合同第六條約定的付款方式和期限將首付款383717.00元于2015年5月14日前付清，余款100000.00元于2015年5月19日之前辦理了銀行按揭手續(xù)。2015年10月31日原、被告按合同約定的期限辦理了該房屋的交接手續(xù)，原告王某、楊某某對該房屋進行了裝修并實際入住。該涉案樓房所屬工程2015年9月24日經(jīng)被告組織勘查單位、設計單位、施工單位、施工圖審查機構、監(jiān)理單位、建設單位竣工驗收合格，施工單位中城建第五工程局有限公司出具了工程質量保修書、住宅使用說明書。2015年11月9日承德縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設局（以下簡稱承德縣住建局）向被告發(fā)出承縣住建行責改[2015]第1號責令整改通知書,內(nèi)容為“查明被告開發(fā)的花香漫城項目1.2.3號樓工程，存在竣工驗收不合格、擅自交付使用的行為；責令停止交付使用行為，并組織竣工驗收，待竣工驗收合格后，方可交付使用?！?016年11月22日承德縣住建局在該涉案樓房所屬工程《河北省建設工程竣工驗收備案證明書》上加蓋了竣工驗收備案專用章，注明備案時間為2016年11月22日。2016年2月6日，原告王某、楊某某為申請人以新合作開發(fā)公司為被申請人提起仲裁，要求被申請人支付因出售房屋是將驗收不合格的房屋擅自交付原告的違約金、賠償金145115.10元；2017年7月3日，承德仲裁委員會做出的承仲裁字（2017）第30號裁決被申請人向申請人支付逾期交房違約金28007.00元。原告王某、楊某某于2017年11月1日向承德市中級人民法院提起撤銷仲裁裁決訴訟，承德市中級人民法院于2017年11月30日做出（2017）冀08民特85號民事裁定書，裁定撤銷承德仲裁委員會承仲裁字（2017）第30號仲裁裁決。2018年1月11日，原告王某、楊某某向本院提起訴訟，要求被告新合作開發(fā)公司因擅自將驗收不合格的房屋交付的行為需向原告承擔賠償金2萬元、違約金93595.95元。一審法院認為，原告與被告簽訂的商品房買賣合同真實自愿合法有效，雙方當事人應當按照合同的約定享有權利、履行義務。2015年10月31日被告將自行組織施工、設計、監(jiān)理、施工圖審查機構、勘察單位進行工程竣工驗收、且驗收結果為合格的涉案商品房交付原告，原告現(xiàn)場接收并裝修入住，房屋交付的時間符合雙方簽訂的合同第八條約定的交付時間，可以認定被告已按合同期限交付了商品房。2015年11月9日承德縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設局承縣住建行責改字2015年1號責令整改通知書，說明被告自行組織的竣工驗收合格行為并未取得行政機關的許可、存在驗收不合格的情形，在該種情況下被告2015年10月31日向原告交付商品房的行為屬于瑕疵交付行為，但不屬于逾期交房行為。原、被告雙方就涉案商品房簽訂的買賣合同只在合同第九條約定了逾期交房的違約金及計算標準，對于瑕疵交房行為沒有約定違約金及計算標準；原告在庭審中雖提交了房屋接收后出現(xiàn)質量問題的兩張照片，但沒有提交具體損失數(shù)額的證據(jù)；因此原告起訴要求被告按逾期交房承擔的違約金93595.95元和賠償金20000.00元的要求證據(jù)不足，本院不予支持。本院為維護誠實信用的商品房交易秩序和雙方當事人的合法權益，依照《中華人民共和國合同法》第七條、第八條、第四十四條、第五十二條、第六十條、第六十一條、第六十二條、第一百零七條、第一百一十一條、第一百一十四條、第一百五十三條、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條、第十一條、第十二條、第十三條、第十七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，判決：駁回原告王某、楊某某的訴訟請求。本院二審期間，當事人沒有提交新證據(jù)。一審判決查明的事實有相應的證據(jù)予以佐證，本院依法予以確認。

本院認為，承德縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設局2016年11月22日制作的《河北省建設工程竣工驗收備案證明書》，證明涉案樓房所屬工程的建設單位于2015年9月24日組織設計單位、施工單位、工程監(jiān)理等有關單位竣工驗收合格，并于2016年11月22日按規(guī)定備案。2015年11月9日承德縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設局向被上訴人下達的整改通知書系行政管理行為，如被上訴人存在違規(guī)交付房屋的行為，應由有權機關依法予以規(guī)制，不能作為認定逾期交付房屋的證據(jù)。事實上，2015年10月31日，上訴人與被上訴人已經(jīng)按合同約定的期限辦理了該房屋的交接手續(xù)，上訴人對該房屋進行了裝修并實際入住。關于上訴人主張的房屋存在質量問題被上訴人應承擔賠償責任，因其未提供因該質量問題所造成的房屋損失的事實依據(jù)，對其該項主張本院不予支持，待其有相關證據(jù)后，可另行主張權利。綜上所述，楊某某、王某的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費2570.00元，由楊某某、王某負擔。本判決為終審判決。

審判長　　孫琳麗
審判員　　李紅梅
審判員　　劉　音

書記員：劉炯