王某某
趙繼光（黑龍江宏典律師事務(wù)所）
趙山（黑龍江暢心律師事務(wù)所）
鶴崗市第一制磚廠留守處
程玉慶
宋立國（黑龍江隆華律師事務(wù)所）

上訴人（原審原告）王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，鶴崗市工農(nóng)區(qū)宏業(yè)制磚廠業(yè)主。
委托代理人趙繼光，黑龍江宏典律師事務(wù)所律師。
委托代理人趙山，黑龍江暢心律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）鶴崗市第一制磚廠留守處，住所地黑龍江省鶴崗市工農(nóng)區(qū)38委附近。
法定代表人馬新太，該留守處主任。
委托代理人程玉慶，該留守處副主任。
委托代理人宋立國，黑龍江隆華律師事務(wù)所律師。
上訴人王某某與被上訴人鶴崗市第一制磚廠留守處（以下簡稱一磚廠留守處）租賃合同糾紛一案，鶴崗市中級(jí)人民法院于2014年8月20日作出（2012）鶴商初字第8號(hào)民事判決。王某某不服，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人王某某及其委托代理人趙繼光、趙山，一磚廠留守處法定代表人馬新太及委托代理人程玉慶、宋立國到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院判決認(rèn)定:一磚廠留守處是原地方國營第一制磚廠，始建于上世紀(jì)五十年代末。該廠于1995年7月登記并辦理了土地使用證，后遺失。1996年企業(yè)改制后，因市場(chǎng)及企業(yè)包袱沉重等原因，于1998年關(guān)停。2001年11月15日，王某某與一磚廠留守處經(jīng)協(xié)商后簽訂了《鶴崗市四方建筑材料有限公司租賃經(jīng)營合同書》一份，合同約定:第一條出租方:鶴崗市四方建筑材料有限公司（以下簡稱甲方）。承租方:佳木斯市郊區(qū)望江鎮(zhèn)企委磚廠（以下簡稱乙方）。第二條乙方租賃甲方的粘土磚生產(chǎn)線（原鶴崗市四方建筑材料有限公司一車間，以2001年11月雙方認(rèn)定的資產(chǎn)現(xiàn)狀為準(zhǔn)。附資產(chǎn)明細(xì)表）進(jìn)行紅磚、空心磚的生產(chǎn)經(jīng)營。第三條租賃經(jīng)營期為5年，即2001年11月15日至2006年12月31日終止。第四條租金金額:第一年交納25，000元，以后每年交納人民幣50，000元；租金交付期限和交付方法:每月交納一次，所交租金由甲方支付留守人員工資及聘用人員工資（租金費(fèi)用的適用見補(bǔ)充協(xié)議）。第五條在本合同簽訂之日，乙方交納保證金10，000元，待企業(yè)正式投產(chǎn)時(shí)轉(zhuǎn)為第一年的租金。若乙方不能啟動(dòng)生產(chǎn)，則保證金不予退回。第六條甲方的權(quán)利及義務(wù):1、甲方有權(quán)按期向乙方收取租金。2、甲方有權(quán)派出代表對(duì)租賃資產(chǎn)實(shí)施監(jiān)督，在確保租賃資產(chǎn)不流失的同時(shí)，負(fù)責(zé)對(duì)乙方投入的資產(chǎn)進(jìn)行共同認(rèn)定并記錄在案。3、甲方負(fù)責(zé)原企業(yè)一切債權(quán)債務(wù)的處理，負(fù)責(zé)對(duì)原企業(yè)的在籍職工及所有人員的管理。4、甲方應(yīng)盡最大可能為乙方提供方便條件，全力支持和配合乙方的生產(chǎn)經(jīng)營，確保不因甲方原有失誤影響乙方生產(chǎn)經(jīng)營的正常進(jìn)行。第七條乙方的權(quán)利及義務(wù):1、乙方有權(quán)在承租后自立營業(yè)執(zhí)照，成立獨(dú)立法人，自主經(jīng)營，自負(fù)盈虧，對(duì)甲方原企業(yè)的一切債權(quán)債務(wù)不負(fù)任何責(zé)任。2、乙方在生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中新增的固定資產(chǎn)歸乙方所有，但必須經(jīng)甲、乙雙方共同認(rèn)證。租賃合同期滿乙方要求撤出時(shí)，凡能夠撤出的乙方資產(chǎn)應(yīng)全部交由乙方撤出，甲方應(yīng)給乙方留有適當(dāng)、合理的撤出時(shí)間。若不能撤出的資產(chǎn)，甲方出具合法手續(xù)確立乙方的所有權(quán)。4、在乙方未撤出其所有資產(chǎn)的情況下，若甲方繼續(xù)租賃經(jīng)營，應(yīng)優(yōu)先乙方續(xù)簽租賃合同。若企業(yè)整體出售時(shí)，應(yīng)優(yōu)先乙方購買。5、乙方應(yīng)按第四條的規(guī)定，按時(shí)向甲方交納租金。免交墻改費(fèi)3年。6、在承租期內(nèi)，凡因乙方生產(chǎn)經(jīng)營而發(fā)生的一切費(fèi)用，均由乙方負(fù)責(zé)。7、乙方生產(chǎn)經(jīng)營所需人員，應(yīng)優(yōu)先聘用甲方原企業(yè)在籍職工，并簽訂勞動(dòng)合同，在不違反勞動(dòng)合同的前提下，采用率不得低于90%；并按有關(guān)政策法規(guī)，為上崗職工逐月向社保部門繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)金。8、乙方應(yīng)保證租賃資產(chǎn)不流失，如有重大技改項(xiàng)目需拆遷廠房、更新設(shè)備時(shí)，需經(jīng)與甲方協(xié)商同意后方可實(shí)施。9、承租期內(nèi)，乙方應(yīng)對(duì)租賃資產(chǎn)承擔(dān)全部安全責(zé)任，尤其是火災(zāi)、被盜等對(duì)人為造成的資產(chǎn)損失等給予修繕和賠償。第八條合同期滿后，由甲乙雙方和中介部門共同進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估、驗(yàn)收并交接，對(duì)屬于乙方投入的資產(chǎn)給予認(rèn)定，如發(fā)生甲方資產(chǎn)流失應(yīng)由乙方承擔(dān)責(zé)任。第九條在合同有效期內(nèi)，如遇甲乙雙方不可抗力可自然終止合同；如導(dǎo)致無法正常生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的自然災(zāi)害、國家政策的重大調(diào)整、因違反國家法律被關(guān)閉等。第十條遇有下列情況可單方終止合同:1、甲方無故干擾乙方的正常生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，給乙方造成重大經(jīng)濟(jì)損失，乙方可單方終止合同并向甲方索賠。2、乙方違法經(jīng)營或不履行合同，給甲方造成重大損失，甲方可單方終止合同并向乙方索賠。第十一條合同簽訂后，如有未盡事宜，可經(jīng)協(xié)商一致后續(xù)簽補(bǔ)充合同和條款。如發(fā)生爭議事項(xiàng)，應(yīng)本著友好、互諒的原則協(xié)商解決，無法達(dá)成一致時(shí)，可提請(qǐng)相關(guān)仲裁機(jī)構(gòu)通過法律予以解決。第十二條本合同一式三份，甲乙雙方各持一份，中介方持一份。本合同自雙方簽字之日起生效。
合同履行后，王某某在生產(chǎn)初期采用人工干燥法制磚，產(chǎn)品質(zhì)量一般，而且其于2003至2005年期間因特殊情況，生產(chǎn)經(jīng)營不景氣，但合同履行初期雙方合作關(guān)系比較融洽。2006年2月18日雙方經(jīng)過協(xié)商再次簽訂了《租賃合同變更協(xié)議書》，將2001年11月15日雙方簽訂的《鶴崗市四方建筑材料有限公司租賃經(jīng)營合同書》變更如下:第一條出租方:鶴崗市第一制磚廠留守處，以下簡稱甲方。承租方:佳木斯郊區(qū)望江鎮(zhèn)企委磚廠（宏業(yè)磚廠），以下簡稱乙方。第二條乙方租賃甲方的粘土磚生產(chǎn)線（原鶴崗市四方建筑材料有限公司一車間，以2001年11月雙方認(rèn)定的資產(chǎn)現(xiàn)狀為準(zhǔn)。附資產(chǎn)明細(xì)表）進(jìn)行紅磚、空心磚的生產(chǎn)經(jīng)營。第三條租賃經(jīng)營期為6年，即2006年1月1日至2011年12月31日止。第四條2006年1月1日至2011年12月31日每年租金50，000元，每年6月份前一次性繳清租金，原合同所欠租金2001年11月至2002年11月租金15，000元于2006年6月份前與當(dāng)年租金50，000元一次性繳清。2003年、2004年、2005年租金因乙方特殊情況圍產(chǎn)生產(chǎn)所欠租金可暫緩繳納，即2007年末還20，000元，2008年至2010年每年年末還30，000元，2011年年末還40，000元。第五條甲方的權(quán)利及義務(wù):1、甲方有權(quán)按期向乙方收取租金。2、甲方有權(quán)派出代表對(duì)租賃資產(chǎn)實(shí)施監(jiān)督，在確保租賃資產(chǎn)不流失的同時(shí)，負(fù)責(zé)對(duì)乙方投入的資產(chǎn)進(jìn)行共同認(rèn)定并記錄在案。3、甲方負(fù)責(zé)原企業(yè)一切債權(quán)債務(wù)的處理。4、甲方應(yīng)保證乙方對(duì)水源、電源和生產(chǎn)預(yù)留地的充分使用權(quán)，費(fèi)用由乙方自理（土地使用面積甲方按乙方實(shí)際使用面積確定的界限為準(zhǔn)）。5、甲方應(yīng)盡最大可能為乙方提供方便條件，全力支持和配合乙方的生產(chǎn)經(jīng)營，確保不因甲方原有失誤影響乙方生產(chǎn)經(jīng)營的正常進(jìn)行。第六條乙方的權(quán)利及義務(wù):1、乙方有權(quán)在承租后自立營業(yè)執(zhí)照，成立獨(dú)立法人，自主經(jīng)營，自負(fù)盈虧，對(duì)甲方原企業(yè)的一切債權(quán)債務(wù)不負(fù)任何責(zé)任。2、乙方在生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中新增的固定資產(chǎn)歸乙方所有，但必須經(jīng)甲、乙雙方共同認(rèn)證。3、租賃合同期滿乙方要求撤出時(shí)，凡能夠撤出的乙方資產(chǎn)應(yīng)全部交由乙方撤出，甲方應(yīng)給乙方留有適當(dāng)、合理的撤出時(shí)間。若不能撤出的資產(chǎn)，甲方出具合法手續(xù)確立乙方的所有權(quán)。4、乙方應(yīng)按第四條的規(guī)定，按時(shí)向甲方交納租金。5、在承租期內(nèi)，凡因乙方生產(chǎn)經(jīng)營而發(fā)生的一切費(fèi)用，均由乙方負(fù)責(zé)。6、乙方生產(chǎn)經(jīng)營所需人員，應(yīng)優(yōu)先聘用甲方原企業(yè)在籍職工，并簽訂勞動(dòng)合同，并按有關(guān)政策法規(guī)，為上崗職工逐月向社保部門繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)金。7、乙方應(yīng)保證租賃資產(chǎn)不流失，如有重大技改項(xiàng)目需拆遷廠房、更新設(shè)備時(shí)，需經(jīng)與甲方協(xié)商同意后方可實(shí)施。8、承租期內(nèi)，乙方應(yīng)對(duì)租賃資產(chǎn)承擔(dān)全部安全責(zé)任，尤其是火災(zāi)、被盜等對(duì)人為造成的資產(chǎn)損失等給予修繕和賠償。第七條合同期滿后，由甲乙雙方和中介部門共同進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估、驗(yàn)收并交接，對(duì)屬于乙方投入的資產(chǎn)給予認(rèn)定，如發(fā)生甲方資產(chǎn)流失應(yīng)由乙方承擔(dān)責(zé)任。第八條在合同有效期內(nèi)，如遇甲乙雙方不可抗力可自然終止合同；如導(dǎo)致無法正常生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的自然災(zāi)害、國家政策的重大調(diào)整、因違反國家法律被關(guān)閉等。第九條如甲方產(chǎn)權(quán)制度改革或企業(yè)整體出售時(shí)，須經(jīng)甲方、乙方和購買方共同確認(rèn)此租賃合同變更協(xié)議，在租賃期內(nèi)繼續(xù)有效，并由購買方與乙方重新簽訂協(xié)議。第十條按照租賃合同變更協(xié)議有效期內(nèi)買方可收取乙方租賃費(fèi)，如有特殊情況，乙方退出時(shí)由中介部門進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，乙方原在生產(chǎn)期內(nèi)投資部分，由買方一次性償還付清，在出售價(jià)格同等條件下，乙方可有優(yōu)先購買權(quán)。第十一條遇有下列情況可單方終止合同:1、甲方無故干擾乙方的正常生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，給乙方造成重大經(jīng)濟(jì)損失，乙方可單方終止合同并向甲方索賠。2、乙方違法經(jīng)營或不履行合同，給甲方造成重大損失，甲方可單方終止合同并向乙方索賠。第十二條合同簽訂后，如有未盡事宜，可經(jīng)協(xié)商一致后續(xù)簽補(bǔ)充合同和條款。如發(fā)生爭議事項(xiàng)，應(yīng)本著友好、互諒的原則協(xié)商解決，無法達(dá)成一致時(shí)，可提請(qǐng)相關(guān)仲裁機(jī)構(gòu)通過法律予以解決。第十三條本合同一式三份，甲乙雙方各持一份，中介方持一份。本合同自雙方簽字之日起生效。兩次簽訂合同均有一磚廠留守處的主管部門鶴崗市經(jīng)貿(mào)委參與并在中介方處蓋章。在第二期合同履行過程中，王某某在制磚工藝上改變?cè)斯じ稍锓樽匀桓稍锓?，并將生產(chǎn)位置由一車間遷至廠西部，搬遷時(shí)間為2006年8月份左右。2007年11月15日，鶴崗市經(jīng)貿(mào)委建材科組織王雙貴與一磚廠留守處對(duì)租賃設(shè)施、設(shè)備等實(shí)物進(jìn)行了清點(diǎn)，雙方在實(shí)物清單上簽字。
2008年起，一磚廠留守處的部分職工上訪反映租賃企業(yè)資產(chǎn)流失問題，鶴崗市政府成立聯(lián)合調(diào)查組調(diào)查核實(shí)了相關(guān)問題，并作出建議及結(jié)果答復(fù)了一磚廠留守處的上訪職工。鶴崗市國土資源執(zhí)法監(jiān)督局（以下簡稱國土局）對(duì)鶴崗市工農(nóng)區(qū)宏業(yè)制磚廠（以下簡稱宏業(yè)磚廠）分別于2008年4月15日、5月24日作出責(zé)令停止礦產(chǎn)違法行為通知書，于7月10日作出礦產(chǎn)行政處罰告知書，于8月1日作出礦產(chǎn)行政處罰決定書，理由為該磚廠未取得采礦許可證，未經(jīng)國土部門批準(zhǔn)，擅自在原一磚廠廠區(qū)范圍內(nèi)取土，屬違法采礦行為，違反《礦產(chǎn)資源開采登記管理辦法》第十七條 ?的規(guī)定。故該磚廠在2008年、2009年的半年期間生產(chǎn)受到影響，但雙方第二次變更協(xié)議的剩余期間已實(shí)際履行完畢，即2011年12月31日止。
本院認(rèn)為，關(guān)于王某某主張其對(duì)承租的房屋享有優(yōu)先購買權(quán)，并要求人民法院確認(rèn)其與一磚廠留守處之間形成房屋買賣合同關(guān)系的問題。雖然原審法院確認(rèn)王某某對(duì)案涉房屋享有優(yōu)先購買權(quán)，但優(yōu)先購買權(quán)僅為優(yōu)先締約的權(quán)利，至于其能否與一磚廠留守處形成房屋買賣關(guān)系，尚需買賣雙方形成合意并訂立房屋買賣合同。若要求人民法院強(qiáng)制一磚廠留守處與其訂立買賣合同或形成買賣關(guān)系，除王某某應(yīng)具有一定的履行能力外，還應(yīng)排除案外人善意購買并實(shí)際履行的情形。本案中，案外人善意購買后已將案涉房屋作為生產(chǎn)經(jīng)營場(chǎng)所，并在工商部門注冊(cè)登記。因此，王某某主張人民法院確認(rèn)其與一磚廠留守處之間形成房屋買賣合同關(guān)系，依據(jù)不足，且將損害案外人利益。一審法院判決未支持王某某要求以案外人柴佳軍購買租賃房屋同等條件購買房屋的請(qǐng)求并無不當(dāng)。關(guān)于王某某主張停產(chǎn)損失的問題。國土部門對(duì)宏業(yè)磚廠處罰的原因是該廠沒有采礦許可證，宏業(yè)磚廠業(yè)主王某某未經(jīng)國土部門批準(zhǔn)，擅自在一磚廠廠區(qū)范圍內(nèi)取土生產(chǎn)紅磚，屬違法開采行為。按照合同法的規(guī)定，租賃關(guān)系中，出租人最主要的義務(wù)是按照合同約定將租賃物交付承租人使用。在雙方無明確約定的情況下，不宜對(duì)出租人的義務(wù)作擴(kuò)大解釋。一磚廠留守處已經(jīng)按照約定將租賃物交付王某某使用，在雙方未明確約定的情況下，一磚廠留守處作為出租人，其義務(wù)不應(yīng)包括提供采礦許可證。另外，國土局于2008年8月1日對(duì)宏業(yè)磚廠作出的行政處罰決定為責(zé)令該廠停止開采，而非停止生產(chǎn)，王某某在上訴狀中自述“2008年初對(duì)制磚工藝進(jìn)行了改造，將生產(chǎn)粘土實(shí)心磚改造為利用煤矸石、粉煤灰、建筑垃圾制磚，廢止了粘土實(shí)心磚工藝”，據(jù)此，國土局責(zé)令宏業(yè)磚廠停止開采后，該廠仍可利用煤矸石、粉煤灰及建筑垃圾進(jìn)行生產(chǎn)。宏業(yè)磚廠未進(jìn)行生產(chǎn)造成的停產(chǎn)損失與一磚廠留守處無因果關(guān)系。據(jù)此，王某某要求一磚廠留守處賠償其停產(chǎn)損失等2，135，600元無事實(shí)及法律依據(jù)，一審法院判決未予支持并無不當(dāng)。
綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判
二審案件受理費(fèi)23，885元，由王某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，關(guān)于王某某主張其對(duì)承租的房屋享有優(yōu)先購買權(quán)，并要求人民法院確認(rèn)其與一磚廠留守處之間形成房屋買賣合同關(guān)系的問題。雖然原審法院確認(rèn)王某某對(duì)案涉房屋享有優(yōu)先購買權(quán)，但優(yōu)先購買權(quán)僅為優(yōu)先締約的權(quán)利，至于其能否與一磚廠留守處形成房屋買賣關(guān)系，尚需買賣雙方形成合意并訂立房屋買賣合同。若要求人民法院強(qiáng)制一磚廠留守處與其訂立買賣合同或形成買賣關(guān)系，除王某某應(yīng)具有一定的履行能力外，還應(yīng)排除案外人善意購買并實(shí)際履行的情形。本案中，案外人善意購買后已將案涉房屋作為生產(chǎn)經(jīng)營場(chǎng)所，并在工商部門注冊(cè)登記。因此，王某某主張人民法院確認(rèn)其與一磚廠留守處之間形成房屋買賣合同關(guān)系，依據(jù)不足，且將損害案外人利益。一審法院判決未支持王某某要求以案外人柴佳軍購買租賃房屋同等條件購買房屋的請(qǐng)求并無不當(dāng)。關(guān)于王某某主張停產(chǎn)損失的問題。國土部門對(duì)宏業(yè)磚廠處罰的原因是該廠沒有采礦許可證，宏業(yè)磚廠業(yè)主王某某未經(jīng)國土部門批準(zhǔn)，擅自在一磚廠廠區(qū)范圍內(nèi)取土生產(chǎn)紅磚，屬違法開采行為。按照合同法的規(guī)定，租賃關(guān)系中，出租人最主要的義務(wù)是按照合同約定將租賃物交付承租人使用。在雙方無明確約定的情況下，不宜對(duì)出租人的義務(wù)作擴(kuò)大解釋。一磚廠留守處已經(jīng)按照約定將租賃物交付王某某使用，在雙方未明確約定的情況下，一磚廠留守處作為出租人，其義務(wù)不應(yīng)包括提供采礦許可證。另外，國土局于2008年8月1日對(duì)宏業(yè)磚廠作出的行政處罰決定為責(zé)令該廠停止開采，而非停止生產(chǎn)，王某某在上訴狀中自述“2008年初對(duì)制磚工藝進(jìn)行了改造，將生產(chǎn)粘土實(shí)心磚改造為利用煤矸石、粉煤灰、建筑垃圾制磚，廢止了粘土實(shí)心磚工藝”，據(jù)此，國土局責(zé)令宏業(yè)磚廠停止開采后，該廠仍可利用煤矸石、粉煤灰及建筑垃圾進(jìn)行生產(chǎn)。宏業(yè)磚廠未進(jìn)行生產(chǎn)造成的停產(chǎn)損失與一磚廠留守處無因果關(guān)系。據(jù)此，王某某要求一磚廠留守處賠償其停產(chǎn)損失等2，135，600元無事實(shí)及法律依據(jù)，一審法院判決未予支持并無不當(dāng)。
綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:

駁回上訴，維持原判
二審案件受理費(fèi)23，885元，由王某某負(fù)擔(dān)。

審判長：王廣厚
審判員：魏偉
審判員：曹茗

書記員：劉東洋