上訴人（一審原告）:王秀娟，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住福建省福清市。委托訴訟代理人：ＸＸ剛，湖北易圣律師事務(wù)所律師。被上訴人（一審被告）:姚某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住廣東省廣州市天河區(qū)。一審第三人:大冶市圣發(fā)源實(shí)業(yè)有限公司，住所地湖北省大冶市金湖街道辦事處棲儒橋循環(huán)工業(yè)小區(qū)。法定代表人：黃開鳳，公司執(zhí)行董事。一審第三人:李名忠，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省大冶市。一審第三人:大冶市圣山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地湖北省大冶市東風(fēng)路辦事處新冶大道黃世升14號。法定代表人：周細(xì)香，公司總經(jīng)理。上述一審第三人共同委托訴訟代理人：張中華，湖北吳都律師事務(wù)所律師。一審第三人:黃石天域房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地湖北省黃石市湖濱大道727-30號。法定代表人：胡長青，公司執(zhí)行董事。委托訴訟代理人：劉秀英，女，該公司員工。

王秀娟上訴請求：撤銷一審判決，改判解除對其購買的天域·名流天地二期9號樓1單元2802號房屋(以下簡稱案涉房屋)的執(zhí)行，并由姚某某承擔(dān)本案一、二審訴訟費(fèi)。事實(shí)與理由：其于2013年11月13日與天域公司簽訂了《認(rèn)購書》，約定案涉房屋總價(jià)款為87.7589萬元，于當(dāng)天支付首付款為26.7589萬元。該認(rèn)購書內(nèi)容詳細(xì)，名為認(rèn)購書實(shí)為商品房買賣合同。天域公司于2015年1月9日向其交付了案涉房屋，其已裝修入住，屬合法占有該房屋。直至2016年6月3日，天域公司突然向其告知，因其公司涉及與姚某某借款合同糾紛，案涉房屋已被法院查封。其未辦理案涉房屋的產(chǎn)權(quán)過戶登記并非其自身原因。另外，法院對案涉房屋執(zhí)行程序中，并未通知其將剩余款項(xiàng)交付執(zhí)行。綜上，其符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，案涉房屋應(yīng)歸其所有。姚某某辯稱：一、案涉房屋權(quán)屬仍歸天域公司。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條第一款、第十四條規(guī)定，案涉房屋仍登記在天域公司名下，對外具有公示效力，在不動產(chǎn)登記未變更的情況下，案涉房屋物權(quán)變動并未完成，王秀娟不能成為案涉房屋的所有權(quán)人，故王秀娟主張的房屋權(quán)屬訴求不能成立。二、王秀娟依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，不能阻卻法院強(qiáng)制執(zhí)行。王秀娟在法院查封前簽訂的《認(rèn)購書》不是合法有效的《商品房買賣合同》。案涉《認(rèn)購書》并不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同主要內(nèi)容，未約定房屋交付使用條件及日期?！墩J(rèn)購書》亦明確載明不是商品房買賣合同及需另行簽訂《商品房買賣合同》。案涉房屋雖在法院查封之前交房，但未竣工驗(yàn)收，不具備交付條件，故王秀娟對案涉房屋不具備合法占有的法律效果。王秀娟雖系案涉房屋買受人和消費(fèi)者，但其支付的價(jià)款不足總價(jià)款的百分之五十。且王秀娟名下有其他用于居住的房屋。綜上，王秀娟主張不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條和第二十九條規(guī)定，不能阻卻法院對案涉房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。圣發(fā)源公司、李名忠、圣山公司、天域公司答辯意見：同意王秀娟的上訴請求。王秀娟向一審法院起訴請求：1、依法判令解除對案涉房屋的查封并終止對該房屋的執(zhí)行；2、判令由姚某某承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。一審法院認(rèn)定的事實(shí)：法院在執(zhí)行申請執(zhí)行人姚某某與被執(zhí)行人李名忠、天域公司、圣發(fā)源公司、圣山公司借款合同糾紛一案中，查封了案涉房屋，王秀娟以其是該房屋的所有權(quán)人為由，向法院提出執(zhí)行異議。法院審查后，于2017年8月25日作出（2016）鄂0203執(zhí)異44號執(zhí)行裁定：駁回王秀娟的異議。另認(rèn)定，2013年11月13日，王秀娟與天域公司簽訂認(rèn)購書，約定：王秀娟認(rèn)購天域公司杭州西路與白馬路交匯處案涉房屋，暫測建筑面積152.26平方米，單價(jià)5836元/㎡，合計(jì)總價(jià)87.7589萬元；付款方式為銀行按揭貸款，首付房款26.7589萬元，于2013年11月13日付清；王秀娟所購的房屋面積最終以房產(chǎn)管理部門核定的建筑面積為準(zhǔn)，按本認(rèn)購書約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，多退少補(bǔ)；王秀娟應(yīng)按天域公司安排的時(shí)間及時(shí)簽署《商品房買賣合同》；認(rèn)購書一式三份，自雙方簽署《商品房買賣合同》之日起失效。另外雙方對退房及逾期付款的違約責(zé)任進(jìn)行了約定。2013年11月13日，王秀娟向天域公司支付了首付款26.7589萬元，天域公司向王秀娟出具了收據(jù)。2016年3月9日，天域公司與王秀娟辦理了商品房交接手續(xù)，將案涉房屋交付給王秀娟。后王秀娟裝修了該房屋并入住。還認(rèn)定，天域公司承建的天域·名流天地二期于2013年6月27日取得了黃房售字（2013）0023號商品房預(yù)售許可證書。一審法院認(rèn)為：本案系執(zhí)行異議之訴，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條第一款規(guī)定：“對案外人提起的執(zhí)行異議之訴，人民法院經(jīng)審理，按照下列情形分別處理：（一）案外人就執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決不得執(zhí)行該執(zhí)行標(biāo)的；（二）案外人就執(zhí)行標(biāo)的不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決駁回訴訟請求。”據(jù)此，王秀娟對執(zhí)行標(biāo)的（即案涉房屋）是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益是本案需要審查的關(guān)鍵問題。案涉房屋現(xiàn)登記在天域公司名下，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條對“是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益”的條件作出了具體規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十。”依照該規(guī)定以及司法實(shí)踐掌握的標(biāo)準(zhǔn)，案外人在執(zhí)行標(biāo)的上享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，以上三個(gè)條件必須同時(shí)具備，缺一不可。本案中，首先，王秀娟于2013年11月13日與天域公司簽訂的認(rèn)購書并不完全具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，如未約定房屋交付使用條件及日期，且認(rèn)購書中明確約定雙方需另行簽訂商品房買賣合同。故該認(rèn)購書僅為雙方當(dāng)事人為將來簽訂商品房買賣合同而事先達(dá)成的合意，屬于商品房買賣合同的預(yù)約合同，不能據(jù)此認(rèn)定王秀娟與天域公司已簽訂合法有效的書面買賣合同。其次，根據(jù)認(rèn)購書的約定，房屋總價(jià)款為87.7589萬元，而王秀娟實(shí)際僅支付購房款26.7589萬元，未超過合同約定總價(jià)款的百分之五十。再次，王秀娟名下還有一套用于居住的房屋。因此，王秀娟所購房屋并不具備上述第二十九條所規(guī)定的三個(gè)條件?！蹲罡呷嗣穹ㄔ骸搓P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定〉》第二十八條規(guī)定：金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議,符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的,人民法院應(yīng)予支持:(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn);(三)已支付全部價(jià)款,或者已按照合同約定支付全部價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行;(四)非因買受人自身原因未辦理過戶登記。該條規(guī)定在人民法院查封之前應(yīng)已簽訂合法有效的書面買賣合同，而王秀娟并未簽訂合法有效的書面買賣合同。綜上所述，王秀娟對案涉房屋不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，其主張的訴訟請求不符合法律規(guī)定，法院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條、第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條、第二十九條的規(guī)定，判決如下：駁回王秀娟的訴訟請求。經(jīng)本院審理查明，一審判決認(rèn)定的基本事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。
上訴人王秀娟與被上訴人姚某某、一審第三人大冶市圣發(fā)源實(shí)業(yè)有限公司（以下簡稱圣發(fā)源公司）、李名忠、大冶市圣山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱圣山公司）、黃石天域房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱天域公司）案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服黃石市西塞山區(qū)人民法院于2018年1月29日作出的（2017）鄂0203民初1604號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年9月19日受理后，依法組成合議庭，不開庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為:在案外人執(zhí)行異議之訴中，涉及金錢債權(quán)的，凡是符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條或者第二十九條規(guī)定情形的，均可達(dá)到阻卻執(zhí)行相關(guān)不動產(chǎn)的法律效果。一審法院正是根據(jù)上述法律規(guī)定審理本案，是正確的。王秀娟上訴主張其購買案涉房屋符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的情形，應(yīng)排除對案涉房屋的執(zhí)行，案涉房屋歸其所有。該司法解釋規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”。本案中，王秀娟于2013年11月13日與天域公司簽訂了《認(rèn)購書》，盡管該《認(rèn)購書》不同于正式的商品房買賣合同，但并不能僅僅從形式上就認(rèn)定不是商品房買賣合同，而應(yīng)依法作出判斷。《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定“商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；（二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷售方式；（四）商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（七）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（九）面積差異的處理方式；（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；（十一）解決爭議的方法；（十二）違約責(zé)任；（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)”，同時(shí)，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)定等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同”。很顯然，在本案中，該認(rèn)購書盡管包含了商品房買賣合同所應(yīng)具備的部分內(nèi)容，但王秀娟沒有付清其應(yīng)付的絕大部分房款（給付了案涉房屋的房款26.7589萬元，尚欠60萬元），按照上述司法解釋的規(guī)定，雙方簽訂的《認(rèn)購書》只能屬于草簽的預(yù)購合同，尚不屬于合法有效的商品房買賣合同。退一步講，即使王秀娟與天域公司于2013年11月13日簽訂的《認(rèn)購書》屬于合法有效的房屋買賣合同，王秀娟亦應(yīng)及時(shí)辦理本案所涉房屋的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。結(jié)合王秀娟在一審?fù)徶嘘P(guān)于沒有辦理案涉房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)原因時(shí)陳述：“最開始是因?yàn)闆]有簽訂商品房買賣合同，后來要辦證的時(shí)候房子已經(jīng)被法院查封了。網(wǎng)簽合同是因?yàn)殚_發(fā)商一直拖著沒辦”。由此可見，從雙方簽訂認(rèn)購書之日起，截止至案涉房屋被法院查封，一年左右的時(shí)間沒有辦理案涉房屋的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，屬于王秀娟自身的原因?qū)е聼o法辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的情形。同時(shí)，從王秀娟向一審法院提交的《商品房交接書》等證據(jù)載明的交房時(shí)間為2016年3月9日，而案涉商品房被法院查封的時(shí)間為2015年2月15日，王秀娟占有案涉房屋的時(shí)間系被法院查封之后，不符合在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)的情形。綜上，王秀娟上訴主張不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的情形，不能排除法院對案涉房屋的執(zhí)行。綜上，本案的事實(shí)不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，不能達(dá)到阻卻執(zhí)行本案所涉房屋的法律效果。故對王秀娟的上訴請求，因不符合法律規(guī)定，本院不予支持。王秀娟的上訴理由均不能成立，本院不予支持。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)80元，由王秀娟負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

審判長　　王建明
審判員　　曹曉燕
審判員　　黃顯珠

書記員：田夢