王某某
趙博（河北石家莊橋東日月法律服務(wù)所）
張振海
河北世某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
王清華（河北濟(jì)民律師事務(wù)所）
李雪英（河北濟(jì)民律師事務(wù)所）

原告王某某，石家莊市裕華區(qū)順發(fā)紙箱廠個(gè)體業(yè)主。
委托代理人趙博，石家莊市橋東日月法律服務(wù)所法律工作者。
委托代理人張振海，系該廠工作人員。
被告河北世某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地石家莊市中山東路189號(hào)。
法定代表人何鳳聯(lián)，系該公司總經(jīng)理。
委托代理人王清華、李雪英，河北濟(jì)民律師事務(wù)所律師。
原告王某某與被告河北世某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱世某公司）購(gòu)房協(xié)議糾紛一案，本院于2011年12月19日作出（2010）石民一初字第00023號(hào)民事判決，原告王某某不服該判決，向河北省高級(jí)人民法院提起上訴，該院于2013年12月30日作出了（2012）冀民一終字第58號(hào)民事裁定書(shū)，將該案發(fā)回本院重審。本院依法另行組成合議庭公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告的委托代理人趙博、張振海及被告的委托代理人王清華、李雪英到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告王某某訴稱，2006年3月31日被告與原告簽訂《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》一份。由原告出資建設(shè)被告開(kāi)發(fā)的“春江花園”3、4號(hào)樓房，與被告合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，每平米支付被告600元。房屋由原告以被告名義出售，原告收取售房款，被告辦理產(chǎn)權(quán)證。到2007年6月11日，被告在一再違約并房?jī)r(jià)看漲的情況下，向法院起訴，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效，3、4號(hào)樓房屋歸其所有。2010年7月26日河北省高級(jí)人民法院（2010）冀民一終字第98號(hào)民事判決書(shū)判決駁回被告訴訟請(qǐng)求，但被告在起訴原告的訴訟期間，強(qiáng)行將3號(hào)、4號(hào)樓房鎖子換去，并自行出售。
在協(xié)議履行過(guò)程中，因被告世某公司違反協(xié)議約定私自銷售原告已購(gòu)買的房屋，給原告造成巨大經(jīng)濟(jì)損失。請(qǐng)求法院判令1、責(zé)令被告繼續(xù)履行合同，返還非法出售原告的3號(hào)、4號(hào)樓盤房屋，無(wú)法返還房屋的按市場(chǎng)價(jià)返還房款并承擔(dān)利息損失；2、支付合同違約金4152245元；3、按合同約定期限辦理紙箱廠已售房屋各種手續(xù)；4、被告承擔(dān)一切訴訟費(fèi)用。
被告世某公司辯稱，（一）本案原告訴訟主體不適格。（二）原、被告簽定《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》時(shí)左新田已去世，是一份虛假的無(wú)效合同。（三）退一步講，假使該協(xié)議有效，也是原告先行違約，未按照合同約定履行付款義務(wù)，致使合同無(wú)法繼續(xù)履行。（四）原告要求被告停止侵權(quán)、承擔(dān)違約責(zé)任并賠償損失無(wú)合法依據(jù)。（五）原告的訴訟請(qǐng)求違反《合同法》的相關(guān)規(guī)定，發(fā)生競(jìng)合，必?fù)衿湟弧?br/>原告為支持其主張，向本院提交了如下證據(jù):1、購(gòu)房協(xié)議書(shū)；2、世某公司主張合同無(wú)效的民事起訴書(shū)；3、河北省高級(jí)人民法院（2010）冀民一終字第98號(hào)民事判決書(shū)；4、原告與聯(lián)誼公司簽訂的《協(xié)議書(shū)》；5、原告與倪風(fēng)永簽訂的《施工協(xié)議》；6、項(xiàng)目前期投資；7、世某公司出具的收款收據(jù)；8、原告支付費(fèi)用情況；9、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證；10、基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)驗(yàn)收記錄；11、3、4號(hào)樓收款明細(xì)；12、世某公司應(yīng)返款售房款及違約金明細(xì)表；13、原告與張海光等74人簽訂的購(gòu)房協(xié)議及收款憑據(jù)；14、被告對(duì)原告購(gòu)買3、4#樓房產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估報(bào)告；15、河北省建筑工程預(yù)（結(jié)）算審定書(shū)。
被告為支持其主張，向本院提交了如下證據(jù):1、購(gòu)房協(xié)議書(shū)；2、河北省高級(jí)人民法院（2010）冀民一終字第98號(hào)民事判決書(shū)；3、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證；4、建設(shè)工程委托監(jiān)理合同及監(jiān)理費(fèi)支付憑證；5、驗(yàn)收記錄；6、紙箱廠付款憑證；7、樓層結(jié)頂資料；8、預(yù)結(jié)算審定書(shū)及被告付款憑證；9、解除協(xié)議通知書(shū)；10、紙箱廠工商登記材料及營(yíng)業(yè)執(zhí)照；11、工商局出具的證明；12、石家莊市公安局卓東派出所《證明》。
本院認(rèn)為，關(guān)于原告的主體資格問(wèn)題，石家莊市裕華區(qū)順發(fā)紙箱廠系個(gè)體工商戶，原登記業(yè)主為左新田，左新田去世后，王某某為實(shí)際業(yè)主。依據(jù)最高人民院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》若干問(wèn)題的意見(jiàn)第46條 ?的規(guī)定:“在訴訟中，個(gè)體工商戶以營(yíng)業(yè)執(zhí)照上登記的業(yè)主為當(dāng)事人。有字號(hào)的，應(yīng)在法律文書(shū)中注明登記的字號(hào)?！辫b于左新田在本案《購(gòu)房協(xié)議》簽定前即已去世，故本案的原告應(yīng)為王某某。
關(guān)于原、被告簽訂的《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》的效力問(wèn)題，河北省高級(jí)人民法院（2010）冀民一終字第98號(hào)已生效的民事判決書(shū)已認(rèn)定該《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》有效，本院予以采信。
《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》簽定后，雙方應(yīng)當(dāng)如約履行義務(wù)。被告在收到原告按合同約定的付款進(jìn)度支付的購(gòu)房款后，本應(yīng)配合原告的銷售事宜，相反，被告卻獨(dú)自占有本屬原告的房源并擅自進(jìn)行銷售，收取所售房款，且拒不按照約定退還原告，其行為已經(jīng)構(gòu)成違約，實(shí)屬不當(dāng)?shù)美?，理?yīng)如數(shù)返還。鑒于原告所購(gòu)買的3號(hào)、4號(hào)樓已經(jīng)由被告銷售并大部交付購(gòu)房人入住使用的實(shí)際情況，原告要求返還房屋的訴求已不現(xiàn)實(shí)，但原告請(qǐng)求判令被告返還擅自售房得款及利息損失和要求被告承擔(dān)違約責(zé)任的訴訟請(qǐng)求，符合雙方協(xié)議約定和有關(guān)法律規(guī)定，本院予以支持。被告應(yīng)將配合原告銷售的20套房屋中未返還的售房款項(xiàng)和被告擅自銷售76套房屋所得的售房款項(xiàng)，在扣除原告應(yīng)向其繳納的購(gòu)房款后全部返還給原告。其中，被告配合原告銷售的20套售房款中被告應(yīng)當(dāng)返還原告的款項(xiàng)為1936325元；被告擅自銷售76套房屋部分應(yīng)返還款項(xiàng)計(jì)37050873元，其中地上部分房款共計(jì)36016032元，即76套房屋面積7503.34㎡（9495.84㎡-1992.5㎡）×4800元／㎡（房屋評(píng)估價(jià)值）；地下部分房屋價(jià)值鑒于被告提供的評(píng)估報(bào)告未涉及，應(yīng)參照雙方已銷售的地下室均價(jià)約為850元，被告擅自銷售76套地下室應(yīng)返還款項(xiàng)為1034841元，即1217.46㎡（1574.16㎡-356.7㎡）×850元。故被告收售房款共計(jì)38987198元。
按照協(xié)議約定原告應(yīng)向被告繳納的購(gòu)房款為5922357.01元，減去原告以現(xiàn)金形式支付的1900000元，剩余4022357.01元可從被告擅自收取的購(gòu)房款中抵付。其中地上部分原告應(yīng)支付被告每平米600元，計(jì)5697504元（地上總面積9495.84㎡×600元／㎡）；根據(jù)地下室銷售利潤(rùn)雙方五五分成的約定，原告應(yīng)支付被告224853.01元【即地下總面積1574.16㎡×（850元／㎡-564.33元／㎡）÷2】。綜上，被告應(yīng)向原告返還擅自銷售的購(gòu)房款項(xiàng)共計(jì)34964840.99元（38987198元-4022357.01元）。利息損失自原告起訴之日起計(jì)算較妥。
被告擅自銷售原告房源，按照雙方協(xié)議第六條約定應(yīng)向原告支付擅自銷售價(jià)款（34964840.99元）5%的違約金，共計(jì)1748242.0495元。
關(guān)于被告主張其已支付施工方工程款一事，因涉及第三方且與本案不屬同一法律關(guān)系，可另案處理。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?第一百一十四條、《中華人民共和國(guó)民法通則》第九十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告河北世某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)返還原告王某某房屋價(jià)款34964840.99元及利息（利息自2010年9月3日起至履行完畢之日止，按中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算）；
二、被告河北世某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)向原告王某某支付違約金1748242元；
三、被告河北世某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司應(yīng)配合原告王某某辦理3號(hào)、4號(hào)樓原告已售房屋的商品房登記（備案）手續(xù)；
四、駁回原告王某某的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案受理費(fèi)115832元，由被告河北世某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)81082元，原告王某某承擔(dān)34750元。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省高級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為，關(guān)于原告的主體資格問(wèn)題，石家莊市裕華區(qū)順發(fā)紙箱廠系個(gè)體工商戶，原登記業(yè)主為左新田，左新田去世后，王某某為實(shí)際業(yè)主。依據(jù)最高人民院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》若干問(wèn)題的意見(jiàn)第46條 ?的規(guī)定:“在訴訟中，個(gè)體工商戶以營(yíng)業(yè)執(zhí)照上登記的業(yè)主為當(dāng)事人。有字號(hào)的，應(yīng)在法律文書(shū)中注明登記的字號(hào)。”鑒于左新田在本案《購(gòu)房協(xié)議》簽定前即已去世，故本案的原告應(yīng)為王某某。
關(guān)于原、被告簽訂的《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》的效力問(wèn)題，河北省高級(jí)人民法院（2010）冀民一終字第98號(hào)已生效的民事判決書(shū)已認(rèn)定該《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》有效，本院予以采信。
《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》簽定后，雙方應(yīng)當(dāng)如約履行義務(wù)。被告在收到原告按合同約定的付款進(jìn)度支付的購(gòu)房款后，本應(yīng)配合原告的銷售事宜，相反，被告卻獨(dú)自占有本屬原告的房源并擅自進(jìn)行銷售，收取所售房款，且拒不按照約定退還原告，其行為已經(jīng)構(gòu)成違約，實(shí)屬不當(dāng)?shù)美?，理?yīng)如數(shù)返還。鑒于原告所購(gòu)買的3號(hào)、4號(hào)樓已經(jīng)由被告銷售并大部交付購(gòu)房人入住使用的實(shí)際情況，原告要求返還房屋的訴求已不現(xiàn)實(shí)，但原告請(qǐng)求判令被告返還擅自售房得款及利息損失和要求被告承擔(dān)違約責(zé)任的訴訟請(qǐng)求，符合雙方協(xié)議約定和有關(guān)法律規(guī)定，本院予以支持。被告應(yīng)將配合原告銷售的20套房屋中未返還的售房款項(xiàng)和被告擅自銷售76套房屋所得的售房款項(xiàng)，在扣除原告應(yīng)向其繳納的購(gòu)房款后全部返還給原告。其中，被告配合原告銷售的20套售房款中被告應(yīng)當(dāng)返還原告的款項(xiàng)為1936325元；被告擅自銷售76套房屋部分應(yīng)返還款項(xiàng)計(jì)37050873元，其中地上部分房款共計(jì)36016032元，即76套房屋面積7503.34㎡（9495.84㎡-1992.5㎡）×4800元／㎡（房屋評(píng)估價(jià)值）；地下部分房屋價(jià)值鑒于被告提供的評(píng)估報(bào)告未涉及，應(yīng)參照雙方已銷售的地下室均價(jià)約為850元，被告擅自銷售76套地下室應(yīng)返還款項(xiàng)為1034841元，即1217.46㎡（1574.16㎡-356.7㎡）×850元。故被告收售房款共計(jì)38987198元。
按照協(xié)議約定原告應(yīng)向被告繳納的購(gòu)房款為5922357.01元，減去原告以現(xiàn)金形式支付的1900000元，剩余4022357.01元可從被告擅自收取的購(gòu)房款中抵付。其中地上部分原告應(yīng)支付被告每平米600元，計(jì)5697504元（地上總面積9495.84㎡×600元／㎡）；根據(jù)地下室銷售利潤(rùn)雙方五五分成的約定，原告應(yīng)支付被告224853.01元【即地下總面積1574.16㎡×（850元／㎡-564.33元／㎡）÷2】。綜上，被告應(yīng)向原告返還擅自銷售的購(gòu)房款項(xiàng)共計(jì)34964840.99元（38987198元-4022357.01元）。利息損失自原告起訴之日起計(jì)算較妥。
被告擅自銷售原告房源，按照雙方協(xié)議第六條約定應(yīng)向原告支付擅自銷售價(jià)款（34964840.99元）5%的違約金，共計(jì)1748242.0495元。
關(guān)于被告主張其已支付施工方工程款一事，因涉及第三方且與本案不屬同一法律關(guān)系，可另案處理。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?第一百一十四條、《中華人民共和國(guó)民法通則》第九十二條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、被告河北世某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)返還原告王某某房屋價(jià)款34964840.99元及利息（利息自2010年9月3日起至履行完畢之日止，按中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算）；
二、被告河北世某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)向原告王某某支付違約金1748242元；
三、被告河北世某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司應(yīng)配合原告王某某辦理3號(hào)、4號(hào)樓原告已售房屋的商品房登記（備案）手續(xù)；
四、駁回原告王某某的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案受理費(fèi)115832元，由被告河北世某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)81082元，原告王某某承擔(dān)34750元。

審判長(zhǎng)：李德利
審判員：劉春林
審判員：尋亞

書(shū)記員：王超