河北金某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
劉捷（河北藍(lán)天聯(lián)合律師事務(wù)所）
王某
趙國(guó)煒（河北雙弘律師事務(wù)所）

上訴人（原審被告）河北金某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地石家莊市紅旗大街25號(hào)
西清公寓12層。
法定代表人王保山，該公司經(jīng)理。
委托代理人劉捷，河北藍(lán)天聯(lián)合律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）王某。
委托代理人趙國(guó)煒，河北雙弘律師事務(wù)所律師。
上訴人河北金某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司因與被上訴人王某商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服河北省鹿泉市人民法院
（2014）鹿民一初字第00383號(hào)
民事判決，向本院提起上訴。
本院依法組成合議庭審理了本案。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審查明，牛洪超與被告在2011年7月8日簽訂借款協(xié)議，協(xié)議約定:金某某公司（乙方）向牛洪超（甲方）借款320萬(wàn)元，借款期限陸個(gè)月，自乙方收到款項(xiàng)之日起計(jì)算。
利息每個(gè)月64000元，乙方為保證還款將本公司開(kāi)發(fā)的金某某花園項(xiàng)目所預(yù)售的五套房屋與原告以約定的價(jià)格與甲方簽訂商品房買賣合同，并在房屋主管部門辦理商品房買賣合同的備案作為還款的擔(dān)保。
如乙方不能按期支付本金或者利息，每逾期一日按借款額的0.5%向乙方（筆誤應(yīng)為甲方）支付違約金，逾期超過(guò)5日金某某無(wú)條件履行雙方簽商品房買賣合同。
同時(shí)乙方需向甲方支付借款總額的0.5%作為違約金。
所提供擔(dān)保的房產(chǎn)明細(xì)如下:戶名:王某，合同編號(hào)
:A43-05.地上面積為204平方米，總價(jià)款50萬(wàn)元。
乙方指定收款賬戶邵樹(shù)偉，甲方指定收款賬戶劉彥磊。
2011年7月8日原被告簽訂商品房買賣合同，付款方式為一次性付款50萬(wàn)元，交付期限2011年12月31日前，出賣人逾期交房的按日向買受人支付已交房款萬(wàn)分之一的違約金，合同繼續(xù)履行。
當(dāng)日通過(guò)劉彥磊賬戶給邵樹(shù)偉賬戶付款320萬(wàn)元。
2012年1月7日牛洪超與金某某公司簽訂2012第01號(hào)
借款合同，借款起止日期自2012年1月7日至6月7日。
其余條款未變。
2012年12月28日牛洪超（甲方）與金某某公司（乙方）簽訂補(bǔ)充協(xié)議，協(xié)議約定:乙方于本協(xié)議簽訂之日歸還甲方人民幣30萬(wàn)元，甲方同意沖抵本金，利息調(diào)整為2.1%／月，每月按時(shí)支付利息，2013年2月7日前償還本金30萬(wàn)元，剩余款項(xiàng)于2013年5月28日前一次性償還，利息在公司資金充裕的情況下從2013年3月開(kāi)始陸續(xù)歸還，必須在2013年5月28日前還清。
原協(xié)議其他條款不變。
金某某公司12月28日歸還了牛洪超本金30萬(wàn)元。
剩余款項(xiàng)至今未付。
以上事實(shí)，由《商品房買賣合同》、匯款憑證、借款協(xié)議、補(bǔ)充協(xié)議予以證實(shí)。
原審認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。
原、被告簽訂的《借款協(xié)議》及《補(bǔ)充協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容符合法律規(guī)定，雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行各自義務(wù)。
依據(jù)法律規(guī)定，原告已按約定履行了付款義務(wù)，被告應(yīng)當(dāng)按約定日期向原告償還借款，逾期未償還借款履行雙方商品房買賣合同，商品房買賣合同成立后，被告應(yīng)按照商品房買賣合同按期交付房屋。
被告未能按照約定期限交付房屋，并應(yīng)當(dāng)按照合同約定支付違約金，違約金起算日期，根據(jù)合同約定交房日期為2011年12月31日，但最后一次借款補(bǔ)充協(xié)議還款日期為2013年5月28日，逾期超過(guò)5日開(kāi)始履行商品房買賣合同，被告逾期5日未還款，商品房買賣合同成立，才發(fā)生違約事實(shí)，產(chǎn)生違約金，違約金自2013年6月3日起至實(shí)際交房之日止按日萬(wàn)分之一計(jì)算。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條 ?、第一百一十四條 ?之規(guī)定，判決如下:一、被告河北金某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司交付原告王某坐落于鹿泉市獲鹿鎮(zhèn)高莊村金某某花園房屋一幢（第43幢05號(hào)
房）。
二、被告河北金某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司給付原告違約金，違約金數(shù)額以原告已付款50萬(wàn)元元自2013年6月3日起至實(shí)際交房之日時(shí)止按日萬(wàn)分之一計(jì)算。
上述判決內(nèi)容于本判決生效之日起三十日內(nèi)履行完畢。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案訴訟費(fèi)11730元、訴訟保全費(fèi)4486元，共計(jì)16216元由被告金某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
河北金某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司不服一審判決向本院提起上訴，請(qǐng)求依法改判駁回被上訴人的訴訟請(qǐng)求。
上訴理由:一審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，適用法律完全錯(cuò)誤，被上訴人要求上訴人交房與支付違約金沒(méi)有任何事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)，二審法院
應(yīng)當(dāng)全部駁回其訴求。
被上訴人王某辯稱:借款協(xié)議約定，如果給不了錢就履行商品房買賣合同，借款自然轉(zhuǎn)化為房款。
上訴人關(guān)于讓與擔(dān)保的觀點(diǎn)不符合法律規(guī)定，不能成立。
雙方在借款協(xié)議和補(bǔ)充協(xié)議中關(guān)于房屋的約定是明確的且不違背法律禁止性規(guī)定。
借款人不能按約償還借款即履行商品房買賣合同，雙方為此采取了實(shí)質(zhì)的步驟，除了簽訂書
面商品房買賣合同外，還就標(biāo)的商品房向鹿泉市房管部門辦理了備案登記。
本院認(rèn)為，上訴人金某某公司與被上訴人牛洪超簽訂的《借款協(xié)議》、《借款合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合法有效。
合同簽訂后雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行各自義務(wù)。
本案中上訴人金某某公司（乙方）與被上訴人牛洪超（甲方）簽訂的《借款協(xié)議》中明確約定:乙方向甲方借款，乙方以其房產(chǎn)登記備案至甲方名下作為向甲方還款的擔(dān)保。
金某某公司（乙方）向牛洪超（甲方）借款320萬(wàn)元，借款期限陸個(gè)月，自乙方收到款項(xiàng)之日起計(jì)算，利息每個(gè)月64000元。
又約定:乙方為保證還款將本公司開(kāi)發(fā)的金某某花園項(xiàng)目所預(yù)售的五套房屋以約定的價(jià)格與甲方簽訂商品房買賣合同，并在房屋主管部門辦理商品房買賣合同的備案作為還款的擔(dān)保。
經(jīng)審理查明，雙方第一份協(xié)議（2011年7月8日借款協(xié)議）利息全部履行，雙方第二份協(xié)議（2012年1月7日借款合同）履行兩個(gè)月利息。
被上訴人王某訴請(qǐng)的房屋正是2011年7月8日與2012年1月7日上訴人金某某公司與牛洪超簽訂的《借款協(xié)議》及《借款合同》中約定擔(dān)保的A43-05號(hào)
房屋，被上訴人王某主張通過(guò)劉彥磊向上訴人付款，因劉彥磊是按《借款協(xié)議》及《借款合同》的約定代表案外人牛洪超向上訴人金某某公司支付借款320萬(wàn)元的義務(wù)，并未單獨(dú)就該案的房產(chǎn)支付50萬(wàn)元的房款，故被上訴人王某主張已經(jīng)支付房款的依據(jù)不足，雙方之間商品房買賣關(guān)系不成立。
由此可知雙方簽訂商品房買賣合同并辦理商品房備案登記的目的是擔(dān)保債務(wù)的履行。
此種擔(dān)保以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的，但未辦理抵押登記，其約定的履行方式也不符合擔(dān)保法規(guī)定的擔(dān)保方式，因此是一種非典型擔(dān)保。
《物權(quán)法》第一百八十六條規(guī)定:抵押權(quán)人在債務(wù)履行屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有。
《擔(dān)保法》第四十條規(guī)定:訂立抵押合同時(shí)，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有。
具體到本案，作為債權(quán)人的案外人牛洪超與作為債務(wù)人的上訴人金某某公司約定在不能履行到期債務(wù)時(shí)擔(dān)保財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有違反上述法律規(guī)定，應(yīng)為無(wú)效約定。
被上訴人王某請(qǐng)求直接交付雙方《商品房買賣合同》中約定的房屋的主張本院不予支持。
綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第二項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:一、撤銷河北省鹿泉市人民法院
（2014）鹿民一初字第00363號(hào)
民事判決；二、駁回王某的訴訟請(qǐng)求。
一審案件受理費(fèi)11730元、訴訟保全費(fèi)4486元、二審案件受理費(fèi)11730元，共計(jì)27946元由被上訴人王某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，上訴人金某某公司與被上訴人牛洪超簽訂的《借款協(xié)議》、《借款合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合法有效。
合同簽訂后雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行各自義務(wù)。
本案中上訴人金某某公司（乙方）與被上訴人牛洪超（甲方）簽訂的《借款協(xié)議》中明確約定:乙方向甲方借款，乙方以其房產(chǎn)登記備案至甲方名下作為向甲方還款的擔(dān)保。
金某某公司（乙方）向牛洪超（甲方）借款320萬(wàn)元，借款期限陸個(gè)月，自乙方收到款項(xiàng)之日起計(jì)算，利息每個(gè)月64000元。
又約定:乙方為保證還款將本公司開(kāi)發(fā)的金某某花園項(xiàng)目所預(yù)售的五套房屋以約定的價(jià)格與甲方簽訂商品房買賣合同，并在房屋主管部門辦理商品房買賣合同的備案作為還款的擔(dān)保。
經(jīng)審理查明，雙方第一份協(xié)議（2011年7月8日借款協(xié)議）利息全部履行，雙方第二份協(xié)議（2012年1月7日借款合同）履行兩個(gè)月利息。
被上訴人王某訴請(qǐng)的房屋正是2011年7月8日與2012年1月7日上訴人金某某公司與牛洪超簽訂的《借款協(xié)議》及《借款合同》中約定擔(dān)保的A43-05號(hào)
房屋，被上訴人王某主張通過(guò)劉彥磊向上訴人付款，因劉彥磊是按《借款協(xié)議》及《借款合同》的約定代表案外人牛洪超向上訴人金某某公司支付借款320萬(wàn)元的義務(wù)，并未單獨(dú)就該案的房產(chǎn)支付50萬(wàn)元的房款，故被上訴人王某主張已經(jīng)支付房款的依據(jù)不足，雙方之間商品房買賣關(guān)系不成立。
由此可知雙方簽訂商品房買賣合同并辦理商品房備案登記的目的是擔(dān)保債務(wù)的履行。
此種擔(dān)保以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的，但未辦理抵押登記，其約定的履行方式也不符合擔(dān)保法規(guī)定的擔(dān)保方式，因此是一種非典型擔(dān)保。
《物權(quán)法》第一百八十六條規(guī)定:抵押權(quán)人在債務(wù)履行屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有。
《擔(dān)保法》第四十條規(guī)定:訂立抵押合同時(shí)，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有。
具體到本案，作為債權(quán)人的案外人牛洪超與作為債務(wù)人的上訴人金某某公司約定在不能履行到期債務(wù)時(shí)擔(dān)保財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有違反上述法律規(guī)定，應(yīng)為無(wú)效約定。
被上訴人王某請(qǐng)求直接交付雙方《商品房買賣合同》中約定的房屋的主張本院不予支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第二項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:一、撤銷河北省鹿泉市人民法院
（2014）鹿民一初字第00363號(hào)
民事判決；二、駁回王某的訴訟請(qǐng)求。
一審案件受理費(fèi)11730元、訴訟保全費(fèi)4486元、二審案件受理費(fèi)11730元，共計(jì)27946元由被上訴人王某負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：郝東霞