上訴人(原審被告)王某，個體業(yè)者，住黑龍江省賓縣。
委托代理人王玉峰，黑龍江郎信銀龍律師事務(wù)所律師。
委托代理人陳繼龍，黑龍江擎雨律師事務(wù)所律師。
被上訴人(原審原告)郝佳佳，1973手5月8日出生，住哈爾濱市道里區(qū)。
委托代理人李軼，黑龍江博潤律師事務(wù)所律師。
原審第三人梁某某，住賓縣。

上訴人王某因與被上訴人郝佳佳，原審第三人梁某某執(zhí)行異議糾紛一案，不服黑龍江省賓縣人民法院(2015)賓民初字第1957號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人王某及其委托代理王玉峰、陳繼龍，被上訴人郝佳佳的托代理人李軼到庭參加訴訟，原審第三人梁某某經(jīng)合法傳喚未到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審判決認(rèn)定:2012年7月3日，郝佳佳訴哈爾濱市東亞建筑工程公司、梁某某商品房銷售合同糾紛一案。本院于2012年8月29日作出保全裁定，查封公仆小區(qū)二期西數(shù)第二門，一、二樓商服樓及后院廂房二、三樓。2012年11月8日，王某提出異議，認(rèn)為梁某某在其處借款210萬元，約定10日還款，此款到期后，梁某某無力償還，便將上述房產(chǎn)作價368萬元賣給王某。因該案涉嫌刑事犯罪，移交公安機關(guān)偵查辦理，本院未予答復(fù)。2014年3月20日，本院作出(2013)賓刑初字第95號刑事判決書，判決梁某某犯合同詐騙罪免予刑事處罰。2014年4月15日恢復(fù)審理。郝佳佳起訴哈爾濱市東亞建筑工程公司、梁某某商品房銷售合同糾紛一案。本院于2014年1月10日作出(2012)賓民初字第719號民事判決書，判決解除郝佳佳與哈爾濱市東亞建筑工程公司的商品房買賣合同，梁某某于判決生效后立即返還郝佳佳購房款3000000元，并給付利息及賠償損失1564721.90元。該案進(jìn)入執(zhí)行程序后，王某提出執(zhí)行異議。2015年7月29日，經(jīng)本院審查認(rèn)為，王某提供的證據(jù)能夠證明已經(jīng)購買并實際占有該爭議房產(chǎn)，本院怍出(2014)賓執(zhí)異字第498-1號執(zhí)行裁定書，中止對涉案房產(chǎn)執(zhí)行。原告郝佳佳對裁定不服，提起訴訟，請求恢復(fù)對公仆小區(qū)二期西數(shù)第二門，一、二樓商服樓及后院廂房二、三樓進(jìn)行執(zhí)行，并由被告承擔(dān)訴訟費。本院依職權(quán)調(diào)取了(2013)賓刑初字第95號刑事卷宗。
郝佳佳訴稱：郝佳佳與梁某某商品房銷售合同糾紛，經(jīng)(2012)賓民初字第719號民事判決書已生效，并申請強制執(zhí)行。在執(zhí)行過程中，王某對郝佳佳申請執(zhí)行的公仆小區(qū)二期西數(shù)第二門，一、二樓商服樓及后院廂房二、三樓提出異議。2015年7月29日，賓縣法院作出(2014)賓執(zhí)異字第498-1號民事裁定書中止對執(zhí)行標(biāo)的執(zhí)行?，F(xiàn)要求恢復(fù)對公仆小區(qū)二期西數(shù)第二門，一、二樓商服樓及后院廂房二、三樓的執(zhí)行，并要求王某承擔(dān)訴訟費。
王某辯稱：爭議的房產(chǎn)系王某于2011年10月13日從梁某某處以368萬元購買，該合同合法有效。當(dāng)時因梁某某已經(jīng)將該房屋出租給承租方潘翔從事賓館經(jīng)營，因承租人潘翔提前倒房，王某賠償給承租人潘翔23萬元，并投入大量資金裝修，一直占有使用至今，現(xiàn)使用宜家快捷賓館字號進(jìn)行經(jīng)營。王某系該房產(chǎn)的權(quán)利人，梁某某開發(fā)的其他房產(chǎn)均沒有辦理產(chǎn)權(quán)證，不影響王某對該房屋享有所有權(quán)，請求駁回郝佳佳的訴訟請求。
梁某某未到庭，亦未提交書面答辯意見。
原審判決認(rèn)為:依照法律及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，能夠阻卻執(zhí)行的事由包括案外人對執(zhí)行標(biāo)的享有所有權(quán)或者其他足以排除強制執(zhí)行的實體權(quán)利。首先，關(guān)于王某是否在法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同的問題。本案中，在(2013)賓刑初字第95號刑事卷宗中第73頁從中可以看出，梁某某與王某簽訂的房屋買賣合同系以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，依照《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定，抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有。其簽訂的買賣合同不具有真實性，其留置條款亦違反法律規(guī)定。其次，關(guān)于王某是否在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)的問題。在(2013)賓刑初字第95號刑事卷宗中第8頁至第9頁，審判員問梁某某爭議的公仆小區(qū)門市房由誰管理，梁某某回答是：“王某管理，因為欠王某錢連本帶利共計110萬元，因欠錢還不上，王某就私自把房子占上了”。從該開庭筆錄顯示，未經(jīng)梁某某同意及認(rèn)可，王某系私自占有爭議標(biāo)的，并不具有占有的合法性。再次，關(guān)于王某是否已支付全部價款或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行的問題。在刑事卷宗顯示王某系與梁某某為借貸關(guān)系，并沒有支付全部房屋買賣價款。故郝佳佳申請恢復(fù)對公仆小區(qū)二期西數(shù)第二門，一、二樓商服樓及后院廂房二、三樓的執(zhí)行異議有理，應(yīng)予支持。據(jù)此，依照《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十三條之規(guī)定，判決如下：許可對公仆小區(qū)二期西數(shù)第二門一、二樓商服樓及后院廂房二、三樓的強制執(zhí)行。案件受理費100元，由王某負(fù)擔(dān)。

本院認(rèn)為：已發(fā)生法律效力的(2013)賓刑初字第95號刑事判決認(rèn)定“梁某某擔(dān)任哈爾濱市東亞建筑工程公司巨宏分公司經(jīng)理期間，開發(fā)建設(shè)賓縣賓州鎮(zhèn)公仆小區(qū)，對案涉房屋享有所有權(quán)，并于2011年12月1日與郝佳佳簽訂《房屋買賣協(xié)議》”的事實，和郝佳佳在與梁某某簽訂《房屋買賣協(xié)議》當(dāng)日通過銀行給梁某某轉(zhuǎn)款的銀行憑證，及梁某某的自認(rèn)相互印證，能夠證明郝佳佳出資購買案涉房屋的事實存在；王某雖主張其“買受案涉房屋價款368萬元，因梁某某先期借款210萬元未還，簽訂協(xié)議后的上午又給付梁某某158萬元現(xiàn)金”，但其未舉示資金走向的銀行憑據(jù)，其主張支付巨額現(xiàn)金又不符合常理，且梁某某只承認(rèn)其在王某處借款本息合計110余萬元，并以房屋買賣合同作的借款抵押。故原審法院據(jù)此認(rèn)定“王某與梁某某簽訂的《房屋買賣合同》系作為民間借貸合同的擔(dān)?！?，同時依據(jù)梁某某在其刑事案件中供述的事實認(rèn)定“王某占有案涉房屋不具有占有的合法性”正確。綜上，原審支持郝佳佳申請恢復(fù)對案涉房產(chǎn)的執(zhí)行異議，判決許可對案涉房產(chǎn)的強制執(zhí)行無不當(dāng)，王某上訴主張的理由缺乏事實依據(jù)，本院不予支持。原審認(rèn)定事實清楚，證據(jù)充分，適用法律得當(dāng)，應(yīng)予以維持。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費100元，由上訴人王某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長　　鄭興華 審　判　員　　王愛軍 代理審判員　　劉　春

書記員：王春賀