原告王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住石家莊市欒城區(qū)，
委托代理人李愛霞，河北世紀(jì)聯(lián)合律師事務(wù)所律師。
委托代理人王銀菊，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住石家莊市欒城區(qū)，
被告劉天文，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住石家莊市裕華區(qū)，
委托代理人薛志明，河北穆勝平律師事務(wù)所律師。
被告楊某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住石家莊市裕華區(qū)，
委托代理人薛志明，河北穆勝平律師事務(wù)所律師。
第三人石家莊建佳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司第五分公司，住所地石家莊市長(zhǎng)安區(qū)中山東路789號(hào)-14號(hào)。
負(fù)責(zé)人田國(guó)偉。
委托代理人郭玉輝，男，1,91年3月17日出生，漢族，住石家莊市，該公司員工。

原告王某某訴被告劉天文、楊某、第三人石家莊建佳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司第五分公司房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告王某某及委托代理人李愛霞、王銀菊、被告劉天文及委托代理人薛志明、被告楊某委托代理人薛志明、第三人石家莊建佳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司第五分公司委托代理人郭玉輝到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱，2017年2月23日，原被告經(jīng)第三人介紹，三方簽訂了《房屋買賣三方合同》，合同簽訂后，原告按照合同約定支付了1萬元，交付給第三人中介費(fèi)13700元和銀行貸款等手續(xù)費(fèi)16800元，但被告違反合同約定拒絕配合原告辦理銀行貸款手續(xù)及房屋過戶手續(xù)，經(jīng)原告及第三人多次催促兩被告繼續(xù)履行合同，兩被告不予理睬。為維護(hù)原告合法權(quán)益，訴至貴院請(qǐng)求：1、判令二被告繼續(xù)履行2017年2月23日簽訂的《房屋買賣三方合同》；2、將位于石家莊市裕華區(qū)方村商貿(mào)城佳琳花園萬福家園4-4-102交付給原告并將該涉案房產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶至原告名下；3、訴訟費(fèi)及訴訟實(shí)際支出費(fèi)用由二被告承擔(dān)。
原告為支持其訴訟請(qǐng)求，提交了如下證據(jù)：1、2017年2月23日原告與被告及第三人簽訂的房屋買賣合同，證明合同依法成立并且生效，涉案房屋登記在劉天文名下，但是劉天文與楊某是特殊夫妻關(guān)系，合同第9條約定注明“楊某與劉天文系夫妻關(guān)系，簽訂本合同具有同等法律效力”，證明楊某有權(quán)代理劉天文簽訂本合同并出售該房屋，原告有充分理由相信出賣房屋系劉天文、楊某共同意思表示，劉天文對(duì)楊某賣房屋是知情并同意的，合同第8條對(duì)違約責(zé)任有約定，甲方有該房產(chǎn)處置權(quán)；2、2017年2月23日被告楊某代劉天文出具的收條，證明合同簽訂后原告按照合同約定支付了被告購(gòu)房訂金10000元，證明雙方之間合同已經(jīng)實(shí)際履行；3、2017年2月28日第三人出具的收據(jù)4份，證明合同簽訂后原告按照合同約定支付了中介服務(wù)費(fèi)1000元、中介費(fèi)13700元、擔(dān)保金9200元、辦理銀行貸款手續(xù)費(fèi)6600元，共計(jì)30500元，證明原告按約定支付了第三人上述費(fèi)用；4、2017年3月22日第三人出具的證明，證明二被告違反合同約定，惡意違約拒絕將房產(chǎn)證交付給第三人，拒絕辦理房產(chǎn)過戶及銀行貸款手續(xù)等被告違約的事實(shí)；5、房產(chǎn)證復(fù)印件，原告購(gòu)買房屋的坐落位置；6、2017年3月25日支付寶轉(zhuǎn)賬記錄，被告楊某在未取得原告同意的情況下私自惡意將10000元購(gòu)房定金通過支付寶轉(zhuǎn)到原告支付寶賬戶，2017年3月28日原告發(fā)現(xiàn)后立即將10000元定金轉(zhuǎn)回被告楊某支付寶賬戶，證明被告無故違約并試圖推卸責(zé)任，混淆是非。
被告劉天文、楊某質(zhì)證稱，1、對(duì)于證據(jù)1真實(shí)性認(rèn)可，合法性、關(guān)聯(lián)性不認(rèn)可，本案中訴爭(zhēng)房產(chǎn)系劉天文婚前獨(dú)自購(gòu)買，楊某雖然是劉天文妻子，但其不是該房產(chǎn)所有權(quán)人，無權(quán)擅自出售該房屋，原告稱該買賣合同第9條約定的其他事項(xiàng)中注明的事項(xiàng)，是針對(duì)甲方也就是房屋所有權(quán)人，本案訴爭(zhēng)房產(chǎn)劉天文在簽訂合同時(shí)既未到場(chǎng)又未簽名，更沒有書面授權(quán)，因此該合同對(duì)于劉天文而講屬于無效合同；2、對(duì)于證據(jù)2原告出示的10000元收條系楊某收取并出具收條，不是劉天文所寫，該10000元沒有轉(zhuǎn)入劉天文賬戶，因此對(duì)于該證據(jù)合法性、關(guān)聯(lián)性不予認(rèn)可；3、對(duì)于證據(jù)3真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性均不認(rèn)可，且原告并未提供其向中介支付款項(xiàng)的銀行流水，該收據(jù)所證明的款項(xiàng)是否實(shí)際支付無法證明；4、對(duì)于證據(jù)4，第三人作為正規(guī)房產(chǎn)機(jī)構(gòu)，明知該房屋所有權(quán)人系劉天文，楊某并未得到劉天文書面授權(quán)，竟然在其見證下三方簽訂該無效合同，第三人出具的情況說明系該公司單方出具，無法證明其真實(shí)性，被告劉天文曾督促楊某多次向原告及第三人表明該房產(chǎn)不再買賣的事實(shí)；5、對(duì)于證據(jù)5真實(shí)性認(rèn)可；6、對(duì)于證據(jù)6認(rèn)可轉(zhuǎn)賬事實(shí)，但不是轉(zhuǎn)給劉天文的。
第三人石家莊建佳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司第五分公司質(zhì)證稱，1、對(duì)于證據(jù)1、2、3、4、5真實(shí)有效，收到了證據(jù)3的4筆錢，均為現(xiàn)金；2、對(duì)于證據(jù)6與第三方無關(guān)，我方不清楚。
被告劉天文辯稱，1、原告與被告楊某及第三人簽訂該合同時(shí)已經(jīng)明確查驗(yàn)該涉案房產(chǎn)登記在劉天文名下，楊某無權(quán)處分，依據(jù)合同法48、51條，本案中被告劉天文在得知楊某于2017年2月23日簽訂該合同后當(dāng)時(shí)即表示這不是其本意，并要求楊某向原告及第三人打電話、發(fā)微信、短信等多種形式告知楊某無權(quán)處分的事實(shí)，并且明確表示自己不同意出售該房屋，該合同未盡權(quán)利人追認(rèn)，并且于2017年4月7日向原告及第三人再次書面告知其無權(quán)處分及不賣的事實(shí)，以上均可證明該買賣合同系無效合同的事實(shí)；2、原告所稱的違約金其依據(jù)的是楊某與其簽訂的買賣合同，該合同系效力待定合同，在被告劉天文明確告知其不賣后該合同屬無效，被告不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；3、關(guān)于定金退還的事實(shí)，被告楊某在2017年3月25日之前曾多次電話、微信告知其不賣的事實(shí)，原告一直以上學(xué)為名不與被告見面商談，并在被告楊某向其退還定金的第二天就向法院提起訴訟，原告提起訴訟后，被告不知情，還多次與原告電話短信溝通，被告不知原告是因什么原因從未將已將被告起訴的事實(shí)告知，缺乏解決的誠(chéng)意，因此原告本次訴訟被告可以合理推測(cè)其蓄謀，因此法院應(yīng)駁回其訴請(qǐng)；房屋被保全時(shí)留的不是我電話，房屋被保全我不知情，訴狀留的不是我電話，是原告的電話；我的房產(chǎn)是2007年出的房產(chǎn)證，實(shí)際交易是2006年初。
被告劉天文為了支持其抗辯，提交了如下證據(jù)：1、原告與被告楊某、第三人簽的房屋買賣合同，證明該合同不是房屋所有權(quán)人劉天文簽署，楊某未經(jīng)其同意；2、第三人的基本信息，證明其具有房產(chǎn)資質(zhì)，進(jìn)一步證明中介具有對(duì)房屋買賣合同雙方查明的義務(wù)，但第三人在沒有見到劉天文向楊某出具書面授權(quán)的情況下依然同意楊某與原告簽訂該無效合同的事實(shí)；3、被告劉天文于2017年4月7日向原告及第三人送達(dá)該房屋系無權(quán)處分的聲明；4、與第三人及原告微信溝通，告知其聲明函的事實(shí)，證明原告及第三人已收到聲明函，證明楊某至少在2017年3月12日之前與原告及第三人該房產(chǎn)不賣的事實(shí)，還證明被告楊某在3月25日向原告退還10000元定金及原告于3月28日退還的事實(shí)。
原告質(zhì)證稱，1、對(duì)于證據(jù)1真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性均認(rèn)可，合同已生效，楊某有權(quán)代理劉天文出售房屋；2、對(duì)于證據(jù)2真實(shí)性無異議，合法性、關(guān)聯(lián)性有異議，證明不了被告的證明目的；3、對(duì)于證據(jù)3合法性、真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性均有異議，是被告單方行為，沒有任何效力，該聲明于2017年4月8日通過133××××2120號(hào)碼發(fā)彩信收到；4、對(duì)于證據(jù)4真實(shí)性無異議，收到兩個(gè)號(hào)碼發(fā)送，兩個(gè)號(hào)碼分別是137××××3305、133××××2120，不知道是楊某還是劉天文發(fā)送，對(duì)關(guān)聯(lián)性、合法性有異議，被告發(fā)的短信顯示“房子老人要住，我老公不同意賣了，所以我們不賣了”，證明被告違約的原因是老人要住房子，同時(shí)證明出賣涉案房屋劉天文是授權(quán)楊某出賣的，是知情并同意的，被告發(fā)生短信“房子不能賣了，是因?yàn)槲覜]有處理好”，證明被告違約，原告不同意解除合同要求繼續(xù)履行，原告通過中國(guó)移動(dòng)周二12點(diǎn)12分發(fā)送給被告短信，證明被告想惡意毀約，原告不同意要求繼續(xù)履行合同，對(duì)于被告與第三人之間的短信我方不清楚。
被告楊某質(zhì)證稱，對(duì)于證據(jù)1確系我簽訂，但是我單方簽訂，劉天文并未同意；2、對(duì)于證據(jù)2、3、4均認(rèn)可真實(shí)性，不持異議。
第三人石家莊建佳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司第五分公司質(zhì)證稱，1、對(duì)于證據(jù)1楊某簽署當(dāng)天與劉天文多次電話溝通，第三人相信楊某，簽署合同當(dāng)日楊某帶了自己身份證原件及與劉天文結(jié)婚證原件簽署了買賣合同；2、對(duì)于證據(jù)2真實(shí)有效；3、對(duì)于證據(jù)3系楊某4月8日微信拍照發(fā)給我方，聲明是2017年4月7日簽署，與買賣合同簽訂時(shí)間間隔較長(zhǎng)；4、對(duì)于證據(jù)4沒有異議。
被告楊某辯稱，1、原告與被告楊某及第三人簽訂該合同時(shí)已經(jīng)明確查驗(yàn)該涉案房產(chǎn)登記在劉天文名下，楊某無權(quán)處分，依據(jù)合同法48、51條，本案中被告劉天文在得知楊某于2017年2月23日簽訂該合同后當(dāng)時(shí)即表示這不是其本意，并要求楊某向原告及第三人打電話、發(fā)微信、短信等多種形式告知楊某無權(quán)處分的事實(shí)，并且明確表示自己不同意出售該房屋，該合同未盡權(quán)利人追認(rèn)，并且于2017年4月7日向原告及第三人再次書面告知其無權(quán)處分及不賣的事實(shí)，以上均可證明該買賣合同系無效合同的事實(shí)；2、原告所稱的違約金其依據(jù)的是楊某與其簽訂的買賣合同，該合同系效力待定合同，在被告劉天文明確告知其不賣后該合同屬無效，被告不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；3、關(guān)于定金退還的事實(shí)，被告楊某在2017年3月25日之前曾多次電話、微信告知其不賣的事實(shí)，原告一直以上學(xué)為名不與被告見面商談，并在被告楊某向其退還定金的第二天就向法院提起訴訟，原告提起訴訟后，被告不知情，還多次與原告電話短信溝通，被告不知原告是因什么原因從未將已將被告起訴的事實(shí)告知，缺乏解決的誠(chéng)意，因此原告本次訴訟被告可以合理推測(cè)其蓄謀，因此法院應(yīng)駁回其訴請(qǐng)。
被告楊某未提交相關(guān)證據(jù)。
第三人石家莊建佳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司第五分公司辯稱，此房產(chǎn)所屬歸楊某與劉天文共同所有，因?yàn)榇朔吭?013年2月才將貸款還清，應(yīng)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
第三人石家莊建佳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司第五分公司未提交相關(guān)證據(jù)。
經(jīng)審理查明，2017年2月23日，原告、被告楊某及第三人三方簽訂了《房屋買賣三方合同》，合同約定：二被告將位于石家莊市裕華區(qū)方村商貿(mào)城佳琳花園萬福家園4-4-102的房屋出售給原告，實(shí)際成交價(jià)格為137萬元，原告應(yīng)于2017年4月10日之前將首付款45萬元交到房管局銀行監(jiān)管賬戶，同時(shí)約定了費(fèi)用承擔(dān)及違約責(zé)任。涉案房屋產(chǎn)權(quán)登記證上顯示該房屋所有權(quán)人為劉天文，合同簽訂時(shí)被告楊某帶自己身份證、與被告劉天文的結(jié)婚證原件及房屋產(chǎn)權(quán)登記證復(fù)印件交原告及第三人核驗(yàn)。合同簽訂后，原告支付給被告楊某定金1萬元，交付給第三人中介費(fèi)13700元和銀行貸款等手續(xù)費(fèi)16800元。后二被告拒絕配合原告辦理相關(guān)手續(xù)，不再將房屋出售，被告楊某于2017年3月25日將定金10000元通過支付寶退還給原告，后原告發(fā)現(xiàn)后于2017年3月28日通過支付寶又將此定金10000元轉(zhuǎn)給被告楊某。二被告于2017年4月8月通過手機(jī)彩信發(fā)送給原告關(guān)于被告劉天文的聲明。
被告劉天文與被告楊某于2006年12月8日登記結(jié)婚；本案涉案房產(chǎn)登記在被告劉天文名下，房產(chǎn)證顯示填發(fā)日期為2007年1月22日；該房產(chǎn)2007年1月25日設(shè)置抵押，抵押權(quán)人為建行富強(qiáng)大街支行，抵押權(quán)于2013年2月19日注銷。
上述事實(shí)，有原告及被告劉天文提交的證據(jù)及庭審筆錄證實(shí)。

本院認(rèn)為，夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人。
本案中，被告劉天文抗辯稱，涉案房屋登記在其名下，被告楊某無權(quán)處分，但庭審中被告劉天文自述涉案房屋2016年底2017年初在國(guó)大中介做限時(shí)登記，房屋鑰匙在國(guó)大中介、正大中介均有存放，故被告劉天文是知道其房屋是在出售的。且簽訂《房屋買賣三方合同》時(shí)被告楊某帶了其身份證原件、與被告劉天文的結(jié)婚證原件以及房產(chǎn)證復(fù)印件，二被告是夫妻關(guān)系，原告有理由相信簽訂《房屋買賣三方合同》是二被告的真實(shí)意思表示。原告、被告楊某及第三人簽訂的《房產(chǎn)買賣三方合同》，系各方真實(shí)意思表示，不違背法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為合法有效，現(xiàn)原告已經(jīng)按照合同約定向二被告支付了定金，向第三人支付了中介費(fèi)、銀行貸款等手續(xù)費(fèi)，合同具備繼續(xù)履行的條件，原、被告雙方均應(yīng)依約履行。故原告要求二被告繼續(xù)履行2017年2月23日簽訂的《房屋買賣三方合同》的主張，本院予以支持。
關(guān)于原告訴請(qǐng)第二項(xiàng)違約金的問題，二被告未按照合同約定繼續(xù)履行《房產(chǎn)買賣三方合同》，屬于違約，但是原告未按照合同約定將首付房款交付房管局銀行監(jiān)管賬戶，亦屬違約，雙方均存在違約的情形，且合同中約定的違約金為總房?jī)r(jià)的10%，故原、被告之間不再相互支付違約金。
基此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十九條、第六十條、《最高人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國(guó)婚姻法＞若干問題的解釋（一）》第十七條的規(guī)定，判決如下：

一、原告王某某與被告劉天文、楊某繼續(xù)履行《房屋買賣三方合同》；
二、被告劉天文、被告楊某于本判決生效后十日內(nèi)協(xié)助原告王某某將位于石家莊市裕華區(qū)方村商貿(mào)城佳琳花園萬福家園4-4-102房產(chǎn)過戶至原告王某某名下；
三、駁回原告王某某的其他訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)3040元，保全費(fèi)1770元，由原告王某某承擔(dān)1014元，被告劉天文、被告楊某各負(fù)擔(dān)1898元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人人數(shù)提出副本，上訴于石家莊市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng) 范矛
人民陪審員 閆嘉慧
人民陪審員 劉潔

書記員： 楊桂利