上訴人（原審被告）十堰佳和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭區(qū)人民北路33號。
法定代表人尹新平，該公司經(jīng)理。
委托代理人易平，湖北三豐律師事務所律師。代理權(quán)限：代為承認、放棄訴訟請求，進行調(diào)解，簽收法律文書等。
委托代理人李析，系該公司副經(jīng)理。代理權(quán)限：代為承認、放棄訴訟請求，進行調(diào)解，簽收法律文書等。
被上訴人（原審原告）王某，市民。
被上訴人（原審原告）錢某，市民。

上訴人十堰佳和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱佳和公司）因與被上訴人王某、錢某商品房銷售合同糾紛一案，不服湖北省丹江口市人民法院（2015）鄂丹江口民初字第01173號民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年10月26日受理后，依法組成由審判員王志剛擔任審判長、審判員王海主審、審判員徐恩田參加評議的合議庭，經(jīng)過閱卷和調(diào)查，詢問當事人，合議庭認為事實已核對清楚，不需要開庭審理。經(jīng)合議庭評議，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
王某、錢某原審訴請：請求人民法院判令佳和公司為我們開具金額為5萬元的不動產(chǎn)發(fā)票，立即給我們購買的丹江口市丹江大道30號明珠·新天地1006號商品房辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書，向我們支付逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書違約金19000元（25萬元×3%÷30天×76天，計算至2015年3月16日），從2015年3月17日以購房總價款按每月3%的標準支付違約金至實際辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書之日止，并承擔本案的訴訟費用。
一審法院認定：2010年12月1日，王某、錢某與佳和公司簽訂的《商品房買賣合同》約定，王某、錢某購買佳和公司開發(fā)的位于丹江口市丹江大道30號明珠·新天地1006號，面積為99.43平方米的房屋一套，房款總價25萬元，交房日期為2011年11月26日，佳和公司應在商品房交付使用后90日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需由其提供的資料，報產(chǎn)權(quán)登記部門備案，如因出賣人的責任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，買受人不退房，出賣人按已付房價款的1％向買受人支付違約金。合同簽訂后，王某、錢某已向佳和公司交清了全部購房款，但佳和公司沒有給王某、錢某開具不動產(chǎn)發(fā)票。佳和公司已于2011年11月26日將該房屋交付王某、錢某使用。合同約定佳和公司應給王某、錢某辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記，需由其提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案時間超過后，王某、錢某等業(yè)主找佳和公司協(xié)商處理辦法，佳和公司于2014年11月24出具承諾書，承諾“在2014年12月31日前為丹江口市明珠·新天地所有業(yè)主辦好房產(chǎn)證、土地使用證及各種證件，若在2014年12月31日前未辦理好，公司承諾按購房總價3%每月賠償違約金給每位業(yè)主?！钡刂鼓壳?，佳和公司仍未將辦理房屋登記手續(xù)所需材料提供給房屋產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，導致王某、錢某以及同時購該樓盤房屋的所有業(yè)主至今未能取得該房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬證書，王某、錢某遂提起訴訟。另查明，佳和公司開發(fā)的位于丹江口市丹江大道30號明珠·新天地的樓盤于2010年9月16日已取得了湖北省商品房預售許可證書。
一審法院認為：王某、錢某與佳和公司簽訂的商品房買賣合同，系雙方真實意識表示，且已取得了湖北省商品房預售許可證書，符合法律規(guī)定，合法有效，依法予以保護。王某、錢某按合同約定，履行了交付房款的全部義務，佳和公司雖按約將房屋交付王某、錢某使用，但未按照合同約定在房屋交付使用后90日之內(nèi)向房屋產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)，提供必要的文件資料備案，導致不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書，已構(gòu)成違約，應承擔違約責任。合同中雖約定出賣人按已付房價款的1％向買受人支付違約金，但該約定過低，對買受人不公平。佳和公司提出承諾書約定的違約金標準明顯過高，要求按合同約定支付。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定，約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少。最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十八條規(guī)定，當事人依照合同法第第一百一十四條第二款的規(guī)定，請求人民法院增加違約金的，增加后的違約金數(shù)額以不超過實際損失額為限。第二十九條規(guī)定，當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。本案中，王某、錢某不能提供實際損失的證據(jù)，但確有損失。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定，合同沒有約定違約金或損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。一審法院酌定按月息6‰利率予以計算，自2015年1月1日至2015年3月31日佳和公司應支付王某、錢某的逾期利息為4500元（25萬元×月息6‰×3個月）。對王某、錢某要求佳和公司支付逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的違約金19000元，2015年3月17日以后的違約金按購房總價款月息3%的標準支付至實際辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書之日止的訴訟請求，一審法院予以部分支持。對王某、錢某要求佳和公司立即給其購買的丹江口市丹江大道30號明珠·新天地1006號房屋辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書。因合同約定由佳和公司向產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)提交所需備案的資料，且辦產(chǎn)權(quán)證只有產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)才能辦理，佳和公司應按合同約定履行義務。對王某、錢某要求佳和公司開具正式發(fā)票的請求，因稅務發(fā)票由稅務機關(guān)管理，王某、錢某可向稅務機關(guān)反映，不屬于人民法院主管范圍，況且合同亦未約定賣方什么時間開具正式發(fā)票，該項請求一審法院不予支持。對佳和公司關(guān)于雙方簽訂的商品房合同中對于逾期交房的違約責任有約定，應當按照合同約定履行的辯解意見，因約定明顯過低，一審法院不予支持；對其承諾的違約金明顯過高的理由，一審法院予以支持；對其辯解房屋證件沒有辦理的責任不在其的抗辯理由，因不是法定免責事由，且其有將辦理房屋權(quán)屬登記所需的全部材料交付產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案的義務，故一審法院對此抗辯理由不予支持。依照《中華人民共和國民法通則》第一百一十一條，《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十八條、第二十九條，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決：一、十堰佳和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在本判決生效后30日內(nèi)將辦理位于丹江口市丹江大道30號明珠·新天地樓盤的房屋權(quán)屬登記所需的全部材料交付產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。二、十堰佳和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在本判決生效后10日內(nèi)向王某、錢某支付自2015年1月1日起至2015年3月31日的逾期辦證違約金4500元，自2015年4月1日起至實際提供辦理房屋權(quán)屬登記所需的全部材料交付產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案之日止，向王某、錢某支付逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書違約金（違約金按購房總價款25萬元，以月利率6‰予以計算）。三、駁回王某、錢某的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費355元，由王某、錢某負擔233元，十堰佳和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔122元。
經(jīng)審理查明，原審判決認定事實屬實，本院予以確認。
本院另查明，2014年12月22日，佳和公司給王某、錢某開具了1份金額20萬元的發(fā)票，尚有5萬元未開票。

本院認為：最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第二款規(guī)定，合同沒有約定違約金或損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。一審法院以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則衡量，按6‰利率予以計算比較適當。佳和公司上訴稱，應當按照雙方合同約定的違約條款支付違約金的理由，不能成立，本院不予支持。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，審判程序合法，處理結(jié)果適當，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項、第一百七十五條之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費50元，由上訴人十堰佳和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。
本判決為終審判決。
本判決（或裁定、或調(diào)解書）發(fā)生法律效力后，當事人必須履行。一方拒絕履行的，對方當事人可以向人民法院申請執(zhí)行。申請執(zhí)行的期間為二年，該期間從法律文書規(guī)定履行期間的最后一日起計算；法律文書規(guī)定分期履行的，從規(guī)定的每次履行期間的最后一日起計算；法律文書未規(guī)定履行期間的，從法律文書生效之日起計算。

審判長　　王志剛 審判員　　王　海 審判員　　徐恩田

書記員：劉亞瓊 附法律條文： 《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，原判決、裁定認定事實清楚，適用法律正確的，以判決、裁定方式駁回上訴，維持原判決、裁定； 《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十五條規(guī)定，第二審人民法院的判決、裁定，是終審的判決、裁定。