原告（執(zhí)行案外人）：王德華，男，1973年10月7日出生，漢族，住黑龍江省雞西市雞冠區(qū)。
委托訴訟代理人：張迎全，黑龍江雪原律師事務(wù)所律師。
被告（申請(qǐng)執(zhí)行人）：閆德江，男，1978年8月12日出生，漢族，住黑龍江省牡丹江市東安區(qū)。
委托訴訟代理人：朱雪松，黑龍江張艷律師事務(wù)所律師。
被告（被執(zhí)行人）：雞西市堅(jiān)實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地黑龍江省雞西市雞冠區(qū)交通局1-1-1-1號(hào)。
法定代表人：房靖，經(jīng)理。
委托訴訟代理人：樸永建，男，該公司法律顧問。
被告（被執(zhí)行人）：房靖，女，1960年6月20日出生，漢族，雞西市堅(jiān)實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)理，住黑龍江省雞西市雞冠區(qū)。
委托訴訟代理人：樸永建，男，住黑龍江省雞西市雞冠區(qū)北環(huán)委8組，由雞西市堅(jiān)實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司推薦。

原告王德華與被告閆德江、雞西市堅(jiān)實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“堅(jiān)實(shí)房地產(chǎn)公司”）、房靖案外人執(zhí)行異議之訴一案，本院于2016年12月6日立案后，依法適用普通程序，于2017年3月2日公開開庭進(jìn)行了審理。人民陪審員參與本案事實(shí)認(rèn)定。原告王德華的委托訴訟代理人張迎全，被告閆德江的委托訴訟代理人朱雪松，被告堅(jiān)實(shí)房地產(chǎn)公司和房靖的委托訴訟代理人樸永建到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告王德華向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.立即停止對(duì)原告王德華購(gòu)買的位于雞冠區(qū)幸福里住宅小區(qū)9號(hào)樓21號(hào)車庫(kù)的強(qiáng)制執(zhí)行，并解除對(duì)上述車庫(kù)的查封；2.被告承擔(dān)相應(yīng)的訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：2013年9月17日原告王德華與被告堅(jiān)實(shí)房地產(chǎn)公司簽訂了《商品房買賣合同》，合同約定：原告以198800元購(gòu)買堅(jiān)實(shí)房地產(chǎn)公司開發(fā)的雞冠區(qū)幸福里住宅小區(qū)9號(hào)樓21號(hào)車庫(kù)，合同生效之日起30日內(nèi)由堅(jiān)實(shí)房地產(chǎn)公司向雞西市房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)處申請(qǐng)辦理登記備案。王德華一次性交納了198800元購(gòu)房款。2014年9月末工程交工，因車庫(kù)沒有采暖設(shè)施，所以王德華在2015年5月6日開始辦理入戶手續(xù)，向物業(yè)公司交納了水費(fèi)、電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、垃圾處理費(fèi)、裝修保證金等費(fèi)用。王德華接收車庫(kù)后開始裝修，并使用至今。2016年6月，王德華聽說(shuō)其購(gòu)買的車庫(kù)被查封了，經(jīng)向堅(jiān)實(shí)房地產(chǎn)公司詢問得知，王德華購(gòu)買車庫(kù)不久，因堅(jiān)實(shí)房地產(chǎn)公司急需用錢，向被告閆德江借款，并將王德華購(gòu)買的車庫(kù)抵押給閆德江。雞冠區(qū)人民法院已將該車庫(kù)查封。王德華向雞冠區(qū)人民法院提出異議，2016年11月18日，雞冠區(qū)人民法院作出（2016）黑0302執(zhí)異71號(hào)執(zhí)行裁定書，裁定駁回王德華的異議請(qǐng)求，故王德華訴至法院。
被告閆德江辯稱，原告王德華在起訴狀中所述與事實(shí)不符，訴訟請(qǐng)求于法無(wú)據(jù)，理由為：1、雞西市商品房預(yù)售管理辦公室記載爭(zhēng)議車庫(kù)登記在被告閆德江名下，閆德江系該車庫(kù)的權(quán)利人。2、閆德江對(duì)王德華與被告堅(jiān)實(shí)房地產(chǎn)公司所簽訂的商品房買賣合同有異議，該合同并沒有實(shí)際履行。
被告堅(jiān)實(shí)房地產(chǎn)公司辯稱，原告王德華起訴事實(shí)存在，被告堅(jiān)實(shí)房地產(chǎn)公司將房屋出售給王德華，與閆德江在房產(chǎn)部門辦理的房屋預(yù)售登記并不是真實(shí)的買賣關(guān)系，雙方實(shí)為抵押，王德華的請(qǐng)求成立與否由法院依法判決。
被告房靖辯稱，答辯意見與被告堅(jiān)實(shí)房地產(chǎn)公司一致。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對(duì)有爭(zhēng)議的證據(jù)，本院認(rèn)定如下：
1.原告王德華提交商品房買賣合同、收據(jù)、黑龍江省雞西龍興地?zé)峁こ逃邢挢?zé)任公司證明、營(yíng)業(yè)執(zhí)照及其與雞西市錦繡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《供熱工程施工協(xié)議書》復(fù)印件各一份、水費(fèi)、電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、垃圾處理費(fèi)等收據(jù)復(fù)印件、2016年8月3日物業(yè)費(fèi)、9月3日電費(fèi)復(fù)印件各一份、車庫(kù)照片三張、堅(jiān)實(shí)房地產(chǎn)公司與閆德江的借款協(xié)議和抵押協(xié)議、閆德江抵押明細(xì)、（2016）黑0302民初22號(hào)民事調(diào)解書復(fù)印件一份，證實(shí)2013年9月17日，王德華與被告堅(jiān)實(shí)房地產(chǎn)公司簽訂了《商品房買賣合同》，合同約定王德華以198800元購(gòu)買被告堅(jiān)實(shí)房地產(chǎn)公司開發(fā)的雞冠區(qū)幸福里住宅小區(qū)9號(hào)樓21號(hào)車庫(kù)，合同生效之日起30日內(nèi)由堅(jiān)實(shí)房地產(chǎn)公司向雞西市房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)處申請(qǐng)辦理登記備案，王德華已一次性交納了全部購(gòu)房款198800元;房款來(lái)源是向雞西龍興地?zé)峁こ逃邢挢?zé)任公司借款20萬(wàn)元。2015年5月6日王德華開始辦理入戶手續(xù)，向物業(yè)公司交納了水費(fèi)、電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、垃圾處理費(fèi)等費(fèi)用；堅(jiān)實(shí)房地產(chǎn)與閆德江之間存在民間借貸關(guān)系，不是房屋買賣的物權(quán)，即房屋買賣是虛假的，抵押是真實(shí)的。
被告堅(jiān)實(shí)房地產(chǎn)公司、房靖對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性及證明目的均無(wú)異議。被告閆德江對(duì)該組證據(jù)有異議，提出房款、水費(fèi)、電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、垃圾處理費(fèi)收據(jù)不是正規(guī)發(fā)票，該收據(jù)在市面隨處可得，且出具上述收據(jù)的物業(yè)公司是被告房靖親屬開辦；王德華出具的資金來(lái)源證明不是正規(guī)金融機(jī)構(gòu)的，不能證實(shí)所要證明的事實(shí)，黑龍江龍興地?zé)峁こ逃邢薰镜姆ǘù砣耸乔厍迨?，是另案案外人?zhí)行異議之訴的當(dāng)事人，與本案有利害關(guān)系，《供熱工程施工協(xié)議書》為復(fù)印件無(wú)法核實(shí)真?zhèn)?；因王德華未提供照片原始載體，不能證明兩張照片中的車庫(kù)是涉案車庫(kù)；閆德江在對(duì)車庫(kù)進(jìn)行預(yù)售登記時(shí)是基于買賣的意思表示，并非抵押。
2.閆德江提交（2016）黑0302執(zhí)異71號(hào)執(zhí)行裁定書，證實(shí)涉案車庫(kù)已在房產(chǎn)行政管理部門預(yù)售登記在閆德江名下，閆德江系該車庫(kù)的權(quán)利人。
原告王德華、被告堅(jiān)實(shí)房地產(chǎn)公司、房靖對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)證明目的有異議，提出閆德江與堅(jiān)實(shí)房地產(chǎn)公司之間并未形成真實(shí)的買賣合同關(guān)系，閆德江沒有繳納購(gòu)房款，與堅(jiān)實(shí)房地產(chǎn)之間只是借款抵押合同關(guān)系。
關(guān)于第1組證據(jù)，因被告堅(jiān)實(shí)房地產(chǎn)公司、房靖對(duì)第1組證據(jù)無(wú)異議，故本院對(duì)原告王德華以198800元購(gòu)買被告堅(jiān)實(shí)房地產(chǎn)公司開發(fā)的雞冠區(qū)幸福里住宅小區(qū)9號(hào)21號(hào)車庫(kù)，并已交付房款的事實(shí)予以確認(rèn)。但因其未提交充分有效證據(jù)證實(shí)其在法院查封前已實(shí)際占有該車庫(kù)，故對(duì)王德華提出的2015年5月6日已辦理入戶手續(xù)不予以確認(rèn)。
關(guān)于第2組證據(jù)，因原告王德華與被告堅(jiān)實(shí)房地產(chǎn)公司、房靖對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，本院對(duì)該證據(jù)真實(shí)性予以確認(rèn)。但因被告閆德江認(rèn)可雖房屋預(yù)售登記在其名下，但雙方是以房抵押借款的真實(shí)意思表示，故本院對(duì)該證據(jù)的證明目的不予采信。
根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
2013年9月17日，原告王德華與被告堅(jiān)實(shí)房地產(chǎn)公司簽訂《房屋預(yù)售合同》，購(gòu)買了堅(jiān)實(shí)房地產(chǎn)公司開發(fā)的位于雞西市雞冠區(qū)幸福里住宅小區(qū)××樓××號(hào)車庫(kù)，同日，王德華通過支付現(xiàn)金的方式支付了全部房款198800元，堅(jiān)實(shí)房地產(chǎn)公司為王德華出具了房款的收據(jù)。王德華稱其已于2015年5月6日辦理了入戶手續(xù)，對(duì)購(gòu)買車庫(kù)進(jìn)行了裝修，并使用至今。但因堅(jiān)實(shí)房地產(chǎn)公司與物業(yè)公司存在利害關(guān)系，僅憑物業(yè)公司出具的相關(guān)票據(jù)，不足以證實(shí)其實(shí)際占有使用的時(shí)間早于法院查封的時(shí)間。
另查，2013年12月12日，堅(jiān)實(shí)房地產(chǎn)公司及其法定代表人，即被告房靖與被告閆德江簽訂一份借款協(xié)議，約定堅(jiān)實(shí)房地產(chǎn)公司、房靖向閆德江借款200萬(wàn)元，借款期限為三個(gè)月。借款當(dāng)日，閆德江按照雙方約定扣除利息30萬(wàn)元后，向堅(jiān)實(shí)房地產(chǎn)、房靖實(shí)際交付170萬(wàn)元。堅(jiān)實(shí)地產(chǎn)公司以其開發(fā)的幸福里小區(qū)部分住宅房屋和車庫(kù)（包括涉案的9號(hào)樓21號(hào)車庫(kù)）為閆德江的借款提供抵押擔(dān)保。協(xié)議簽訂后，堅(jiān)實(shí)地產(chǎn)公司將抵押房屋和車庫(kù)預(yù)售登記到閆德江名下，但未辦理?yè)?dān)保房屋的抵押登記。借款后，堅(jiān)實(shí)房地產(chǎn)、房靖按月利3%給付閆德江借款利息104萬(wàn)元（2013年12月12日至2015年8月21日），但至今未償還借款本金170萬(wàn)元及2015年8月22日之后的借款利息，故閆德江訴至本院，本院在審理該案過程中,于2016年1月5日作出（2016）黑0302民初22號(hào)民事裁定書對(duì)抵押房屋及車庫(kù)（包括涉案的9號(hào)樓21號(hào)車庫(kù)）進(jìn)行了查封，在本院向堅(jiān)實(shí)房地產(chǎn)公司送達(dá)查封手續(xù)時(shí)，該公司并未提出涉案車庫(kù)已經(jīng)出賣給王德華。本院于2016年2月6日作出（2016）黑0302民初22號(hào)民事調(diào)解書,堅(jiān)實(shí)房地產(chǎn)公司、房靖經(jīng)調(diào)解確認(rèn)于2016年4月21日前一次性連帶償還閆德江借款本金170萬(wàn)元、利息272000元，合計(jì)1972000元；案件受理費(fèi)27103元，減半收取計(jì)13551.50元，保全費(fèi)用5000元，合計(jì)18551.50元，由堅(jiān)實(shí)房地產(chǎn)公司和房靖連帶負(fù)擔(dān)。后堅(jiān)實(shí)房地產(chǎn)公司和房靖未能按期還款，閆德江向本院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。原告王德華在執(zhí)行階段向本院提出異議，要求中止執(zhí)行該車庫(kù)。2016年11月18日，本院作出（2016）黑0302執(zhí)異71號(hào)執(zhí)行裁定，駁回了王德華的異議請(qǐng)求。

本院認(rèn)為，本案審理的焦點(diǎn)為原告王德華對(duì)涉案房產(chǎn)所主張的權(quán)利是否構(gòu)成了阻卻繼續(xù)執(zhí)行的事由。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。本案中，涉案車庫(kù)雖預(yù)售登記在被告閆德江名下，但閆德江與堅(jiān)實(shí)房地產(chǎn)公司之間的真實(shí)意思并非是買賣房屋，閆德江亦未實(shí)際支付購(gòu)房款，雙方簽訂商品房預(yù)售合同及辦理預(yù)售登記的行為其性質(zhì)屬于一種非典型擔(dān)保，該擔(dān)保并不具有排他效力。故涉案車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，仍屬堅(jiān)實(shí)房地產(chǎn)公司。因此，應(yīng)按照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定來(lái)判斷王德華是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。因王德華提交的其于2015年5月6日辦理涉案車庫(kù)的入戶手續(xù)的證據(jù)僅為雞西盛源物業(yè)有限公司出具的物業(yè)費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)等收據(jù)，且無(wú)其他證據(jù)相佐證。雖然堅(jiān)實(shí)房地產(chǎn)公司、房靖雖對(duì)王德華提交的證據(jù)全部予以認(rèn)可，但基于案外人執(zhí)行異議之訴案件的特殊性，為了防止案外人與被執(zhí)行人惡意串通，損害申請(qǐng)執(zhí)行人的利益。仍不能免除案外人的舉證責(zé)任。同時(shí)在本院送達(dá)查封裁定書時(shí)，堅(jiān)實(shí)房地產(chǎn)公司并未提出涉案車庫(kù)已經(jīng)出賣給王德華，又不能做出合理的說(shuō)明。王德華提供的證據(jù)，不足以對(duì)其主張的于2015年5月6日實(shí)際占有涉案車庫(kù)的事實(shí)形成高度蓋然性，本院不予采信。故不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條第二項(xiàng)規(guī)定。
綜上所述，原告王德華對(duì)執(zhí)行標(biāo)的不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，其要求終止對(duì)涉案車庫(kù)的執(zhí)行程序并解除查封的訴訟請(qǐng)求，于法無(wú)據(jù)，不予支持。依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條第一款，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、第二百二十七條，《最高人民法院關(guān)于適用
的解釋》第九十條、第一百零八條、第三百一十一條、第三百一十二條，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，判決如下：

駁回原告王德華的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)100元，由原告王德華負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省雞西市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng) 孔慶華
人民陪審員 馬香梅
人民陪審員 馬延賓

書記員： 隋媛媛