上訴人（原審原告）：王某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省監(jiān)利縣。委托訴訟代理人：李蛟，湖北尊而光律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：李玉芳，湖北尊而光律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審被告）：咸寧宏大城市廣場開發(fā)有限公司，住所地咸寧市長安大道145號。法定代表人：陳國華，該公司董事長。委托訴訟代理人：趙娥，女，該公司員工。被上訴人（原審被告）：湖北宏大資產(chǎn)管理有限公司，住所地咸寧市長安大道145號。法定代表人：張四平，該公司董事長。委托訴訟代理人：趙娥，女，該公司員工。被上訴人（原審被告）：中國民生銀行股份有限公司咸寧支行，住所地咸寧市溫泉雙鶴路10號。負(fù)責(zé)人：萬鵬，該支行行長。

王某某上訴請求：撤銷一審判決第一、二、三項，支持其一審訴訟請求；一、二審訴訟費用均由咸寧宏大開發(fā)公司、湖北宏大資產(chǎn)管理有限公司、民生銀行咸寧支行承擔(dān)。事實與理由：一、一審法院依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款規(guī)定認(rèn)定王某某喪失合同解除權(quán)屬于法律適用錯誤。王某某與咸寧宏大開發(fā)公司簽訂的《商品房買賣合同》第八條約定：“出賣人應(yīng)當(dāng)在2015年9月28日前，將符合經(jīng)驗收合格和商場已開業(yè)的商品房交付買受人使用”，第九條約定“出賣人逾期交房的違約責(zé)任，明確逾期超過150日，買受人有權(quán)解除合同”。依據(jù)該合同的約定，咸寧宏大開發(fā)公司至今未能按期交房，已經(jīng)超過合同約定的交房期限，王某某的合同解除權(quán)成就，王某某可依照合同第九條的約定行使解除權(quán)。商品房買賣合同解釋第十五條的規(guī)定系法定解除權(quán)的除斥期間，王某某行使約定解除權(quán)，不應(yīng)受該條款所規(guī)定的除斥期間的影響。二、依據(jù)我國《合同法》第九十四條的規(guī)定，王某某有權(quán)解除合同。王某某購買涉案房產(chǎn)的目的在于取得涉案房產(chǎn)所有權(quán)，涉案房產(chǎn)從雙方約定的交房時間至今已逾期近2年，雖然咸寧宏大開發(fā)公司在庭審時出示竣工驗收備案證，但在王某某起訴前并未取得該證，符合合同法第九十四條第四項有關(guān)“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的的，解除權(quán)人可以解除合同”的情形，因此王某某有權(quán)解除合同。三、一審法院判決的違約金明顯過低，且與第一項判決前后矛盾。該違約金系按照合同約定解除的計算方式即《商品房買賣合同》第七條約定的應(yīng)付款的10%計算而來，如果根據(jù)一審法院第一項判決，王某某與咸寧宏大開發(fā)公司繼續(xù)履行合同，按照雙方簽訂的合同第七條的約定，咸寧宏大開發(fā)公司應(yīng)按日向王某某支付逾期應(yīng)付款萬分之三的違約金。四、王某某與咸寧宏大開發(fā)公司、湖北宏大資產(chǎn)管理有限公司簽訂的合同存在嚴(yán)重違法情形。咸寧宏大開發(fā)公司將涉案房屋出售給王某某，湖北宏大資產(chǎn)管理有限公司代王某某對涉案房屋進行管理和出租，實際從工商信息網(wǎng)登記的情況來看，湖北宏大資產(chǎn)管理有限公司系咸寧宏大開發(fā)公司的企業(yè)法人。依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房”，合同違反國家法律規(guī)定，不應(yīng)繼續(xù)履行。綜上，一審判決適用法律錯誤，請求二審依法改判。咸寧宏大開發(fā)公司、湖北宏大資產(chǎn)管理有限公司辯稱，一、王某某的訴訟請求應(yīng)予駁回。王某某主張解除《商品房買賣合同》，應(yīng)在合同和法律規(guī)定的1年有效除斥期間內(nèi)行使，王某某在2017年8月21日向一審法院提起訴訟，已過有效的除斥期間，解除權(quán)消滅。王某某主張違約金、利息損失因合同解除權(quán)消滅，應(yīng)不予支持。王某某購買的房屋已于2015年9月24日竣工驗收，具備合同中約定的“商品房經(jīng)驗收合格”的交房條件；因不可抗力導(dǎo)致咸寧宏大開發(fā)公司遲延交房，在不可抗力沒有消失前，咸寧宏大開發(fā)公司不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。一審法院駁回王某某的訴訟請求，認(rèn)定事實清楚，適用法律正確。如果王某某訴請繼續(xù)履行合同并要求承擔(dān)違約責(zé)任，咸寧宏大開發(fā)公司請求法院視以下情況對違約金予以調(diào)整：1.經(jīng)咸寧宏大開發(fā)公司、湖北宏大資產(chǎn)管理有限公司、王某某協(xié)商一致，湖北宏大資產(chǎn)管理有限公司委托咸寧宏大開發(fā)公司將所涉商鋪前三年的租金支付給王某某，該款已經(jīng)在王某某交納房款時予以扣除了；2.因銀行同期貸款利率、房地產(chǎn)行業(yè)的不景氣、咸寧宏大開發(fā)公司的經(jīng)濟狀況和王某某的實際損失，一審法院將違約金調(diào)整為房款的10%較適當(dāng)。二、王某某所購買的商鋪位于宏大城市廣場C區(qū)4層424號，該商鋪已于2015年9月24日竣工驗收，即具備合同約定的交房條件，咸寧宏大開發(fā)公司按照合同約定以及王某某與湖北宏大資產(chǎn)管理有限公司簽訂的《委托經(jīng)營管理協(xié)議》的約定，對商鋪辦理了交接確認(rèn)手續(xù)。民生銀行咸寧支行未作答辯。王某某向一審法院起訴請求：1.判令解除王某某與咸寧宏大開發(fā)公司簽訂的《商品房買賣合同》，解除王某某與湖北宏大資產(chǎn)管理有限公司簽訂的《咸寧宏大城市廣場商鋪委托經(jīng)營管理協(xié)議》，解除王某某與民生銀行咸寧支行簽訂的《個人購房/車位借款及擔(dān)保合同》；2.判令咸寧宏大開發(fā)公司退還王某某購房首付款77600元及占用期間的利息10204.18元、已償還銀行的按揭款本息28846.95元，并支付違約金14760元；3.判令咸寧宏大開發(fā)公司向民生銀行咸寧支行支付自2017年8月起王某某貸款的余下本息；4.案件訴訟費用均由咸寧宏大開發(fā)公司負(fù)擔(dān)。一審法院認(rèn)為，案件爭議的焦點是：一、王某某與咸寧宏大開發(fā)公司簽訂的《商品房買賣合同》、王某某與湖北宏大資產(chǎn)管理有限公司簽訂的《商鋪委托經(jīng)營管理協(xié)議》、王某某與民生銀行咸寧支行簽訂的《個人購房/車位借款及擔(dān)保合同》是否均應(yīng)予解除；二、咸寧宏大開發(fā)公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)退還購房款、違約金及其它經(jīng)濟損失。焦點一，王某某與咸寧宏大開發(fā)公司簽訂的《商品房買賣合同》約定，商品房交付的時間應(yīng)當(dāng)在2015年9月28日前，同時約定逾期交房超過150日后，王某某有權(quán)解除合同，因此，王某某依法有權(quán)自2016年2月28日起一年內(nèi)解除《商品房買賣合同》，但在此期間王某某并未行使解除權(quán)，所以王某某起訴請求解除《商品房買賣合同》，因解除權(quán)消滅，不予支持。由于王某某喪失《商品房買賣合同》的解除權(quán)，其請求解除《商鋪委托經(jīng)營管理協(xié)議》和《個人購房/車位借款及擔(dān)保合同》等與《商品房買賣合同》緊密關(guān)聯(lián)的合同，既不符合合同約定也不符合法律規(guī)定，亦不予支持。焦點二，因王某某不能解除《商品房買賣合同》，故請求退還購房款及相關(guān)利息損失，不予支持；咸寧宏大開發(fā)公司沒有按合同約定條件交付房屋，已構(gòu)成違約。雖然王某某的合同解除權(quán)喪失，但要求咸寧宏大開發(fā)公司承擔(dān)已付房款10%違約金的訴求，符合法律規(guī)定和合同約定，一審法院予以支持；另王某某請求咸寧宏大開發(fā)公司支付剩余的貸款本息，沒有事實和法律依據(jù)，不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十五條、第一百零七條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款、第二十五條第一款及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決：一、王某某與咸寧宏大城市廣場開發(fā)有限公司簽訂的《商品房買賣合同》、王某某與湖北宏大資產(chǎn)管理有限公司簽訂的《商鋪委托經(jīng)營管理協(xié)議》、王某某與中國民生銀行股份有限公司咸寧支行簽訂的《個人購房/車位借款及擔(dān)保合同》繼續(xù)履行。二、咸寧宏大城市廣場開發(fā)有限公司于判決生效后三十日內(nèi)支付王某某違約金14760元。三、駁回王某某其它訴訟請求。案件受理費169元，由王某某負(fù)擔(dān)69元，咸寧宏大城市廣場開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)100元。二審審理查明，2014年11月1日，王某某與咸寧宏大開發(fā)公司簽訂的《商品房買賣合同》（合同編號XN201414497）約定，王某某購買的“宏大城市廣場”第C區(qū)4層424號商鋪，建筑面積18.73平方米，套內(nèi)建筑面積13.86平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e4.87平方米，按建筑面積計算，該房單價為每平方米7880.41元，總價款147600元，首付款77600元，貸款70000元。咸寧宏大開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)在2015年9月28日前，按照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第1和5種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：1.該商品房經(jīng)驗收合格；2.該商品房經(jīng)綜合驗收合格；3.該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格；4.該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件；5.買受人房款全部付清，商場已開業(yè)即視為實際交房。咸寧宏大開發(fā)公司如未按本合同約定的期限將商品房交付給王某某，按逾期時間，分別處理（不作累加）：1.逾期不超過150日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之3的違約金，合同繼續(xù)履行；2.逾期超過150日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的10%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之3的違約金。還約定，商品房達到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進行驗收交接時，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。另2014年11月1日咸寧宏大開發(fā)公司向王某某出具了77600元首付房款的收款收據(jù)，2014年12月18日咸寧宏大開發(fā)公司向王某某出具了70000萬元按揭貸款的收款收據(jù)。2014年11月3日劉厚俊、王某某作為借款人與貸款人中國民生銀行股份有限公司咸寧支行、保證人咸寧宏大開發(fā)公司三方簽訂了《個人購房/車位借款及擔(dān)保合同》），約定購房借款金額為70000元，購房借款期限為120月。二審另查明，王某某與咸寧宏大開發(fā)公司簽訂的《商品房買賣合同》附件四合同補充協(xié)議的第9條約定：“為了統(tǒng)一培育商業(yè)市場，打造“宏大城市廣場”品牌，保障商鋪持續(xù)穩(wěn)定升值，買受人（除自購自營外）自愿承諾將購買的商鋪（面積以房產(chǎn)部門最終核定面積為準(zhǔn)）委托給甲方（或甲方委托的經(jīng)營管理公司）經(jīng)營管理，期限自2015年9月28日起至2025年9月27日止，乙方應(yīng)另行簽訂并遵守委托經(jīng)營管理協(xié)議”，據(jù)此2014年11月1日王某某與湖北宏大資產(chǎn)管理有限公司簽訂《咸寧宏大城市廣場商鋪委托經(jīng)營管理協(xié)議》，該協(xié)議第五條第1、2款約定，由于商場處于培育期，在此期間廣告宣傳、招商和經(jīng)營管理費用較大，王某某同意放棄該商鋪前三年的任何經(jīng)營收益，即為免租期。商鋪由湖北宏大資產(chǎn)管理有限公司根據(jù)商場培育情況決定免租、減租，盈虧不涉及王某某；自第四年起至第十年，按該商鋪租金收入的90%支付給王某某，10%作為湖北宏大資產(chǎn)管理有限公司管理費用。2015年9月24日，咸寧宏大開發(fā)公司作為甲方與湖北宏大資產(chǎn)管理有限公司作為乙方簽訂《商鋪交接確認(rèn)書》，內(nèi)容為“根據(jù)咸寧宏大城市廣場開發(fā)有限公司與位于購買宏大城市廣場1、2、3、5、6號樓商鋪買受人簽訂的《商品房買賣合同》第十一條約定及湖北宏大資產(chǎn)管理有限公司與上述買受人簽訂的《委托經(jīng)營管理協(xié)議》委托經(jīng)營約定，甲方與乙方對位于宏大城市廣場1、2、3、5、6號樓商鋪進行了交接驗收。經(jīng)雙方現(xiàn)場核實確認(rèn)，甲方移交的商鋪符合約定的交付條件，自本商鋪交接確認(rèn)書簽署之日起，甲方正式將該商鋪移交給乙方，同時乙方應(yīng)按商鋪用途和《委托經(jīng)營管理協(xié)議》的約定使用商鋪”。還查明，2012年12月6日咸寧宏大開發(fā)公司分別取得坐落于咸寧市溫泉黃畈工業(yè)園（城際鐵路南站旁）使用權(quán)面積14414.50㎡、14999.90㎡的咸土資城國用(2012)第7313號、第7312號國有土地使用權(quán)證，2013年10月26日取得使用權(quán)面積553.13㎡的咸土資城國用(2013)第3843號國有土地使用權(quán)證。2015年9月24日建設(shè)單位、監(jiān)理單位、施工單位、設(shè)計單位、勘察單位對咸寧宏大城市廣場5號樓出具了竣工驗收合格的工程質(zhì)量竣工驗收記錄。2015年9月25日咸寧市環(huán)境保護局出具《關(guān)于咸寧宏大城市廣場開發(fā)有限公司咸寧宏大城市廣場（地塊一）建設(shè)項目竣工環(huán)境保護驗收意見》為“工程竣工環(huán)境保護驗收基本合格”。2017年10月16日取得咸寧市國土資源局頒發(fā)的鄂（2017）咸安區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第0014117號不動產(chǎn)權(quán)證書。目前，有超市、酒吧等進駐咸寧宏大城市廣場。
上訴人王某某因與被上訴人咸寧宏大城市廣場開發(fā)有限公司（以下簡稱咸寧宏大開發(fā)公司）、湖北宏大資產(chǎn)管理有限公司、中國民生銀行股份有限公司咸寧支行（以下簡稱民生銀行咸寧支行）合同糾紛一案，不服湖北省咸寧市咸安區(qū)人民法院（2017）鄂1202民初3602號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，關(guān)于王某某是否喪失合同解除權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十五條第一款規(guī)定：“法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅”、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定：“根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使，逾期不行使的，解除權(quán)消滅”以及2014年11月1日王某某與咸寧宏大開發(fā)公司簽訂的《商品房買賣合同》約定，自2015年9月28日逾期交房超過150日的2016年2月25日系合同解除權(quán)的形成之日。在王某某沒有催告解除合同的情況下，應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使，逾期不行使的，解除權(quán)消滅。因2016年2月25日至2017年2月24日為王某某行使解除權(quán)的除斥期間，王某某于2017年8月向法院提起訴訟，已超過法定的解除權(quán)期間。故其請求解除《商品房買賣合同》的理由不能成立，本院不予采納。王某某與湖北宏大資產(chǎn)管理有限公司簽訂的《咸寧宏大城市廣場商鋪委托經(jīng)營管理協(xié)議》、與民生銀行咸寧支行簽訂的《個人購房/車位借款及擔(dān)保合同》是雙方真實意思的表示，沒有違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，具有法律效力，王某某要求解除合同，不符合法定和約定的解除條件，本院亦不予支持。關(guān)于咸寧宏大開發(fā)公司如何承擔(dān)違約責(zé)任的問題。本院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第一、二款規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少”、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決”，即違約金是承擔(dān)違約責(zé)任的基本方式之一，它具有補償及懲罰的雙重性質(zhì)，但賠償非違約方的損失仍是主要功能，違約造成的實際損失是衡量違約金是否過高的基本標(biāo)準(zhǔn)。王某某將違約金作為損失要求咸寧宏大開發(fā)公司賠償?shù)那疤崾窃摀p失客觀存在、確實充分，且損失的造成與遲延交房之間存在必然的因果關(guān)系，但根據(jù)王某某與咸寧宏大開發(fā)公司、湖北宏大資產(chǎn)管理有限公司簽訂的《商品房買賣合同》以及《咸寧宏大城市廣場商鋪委托經(jīng)營管理協(xié)議》第三條、第五條第1、2款的約定，王某某自愿將購買的商鋪委托湖北宏大資產(chǎn)管理有限公司經(jīng)營管理，期限自2015年9月28日起至2025年9月27日止，前三年為免租期，王某某在一、二審審理過程中亦均未提出在免租期內(nèi)其實際損失的具體金額及依據(jù)，一審法院以守約方的實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同履行情況等因素對違約金進行調(diào)整，酌定由咸寧宏大開發(fā)公司按王某某已交購房款的10%承擔(dān)違約金并無不當(dāng)，本院予以確認(rèn)。綜上所述，王某某的上訴請求不能成立。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費138元，由王某某負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。