上訴人（原審被告）：王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無業(yè)，現(xiàn)住承德市。委托訴訟代理人：林翔，河北匯林律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審原告）：趙文達(dá)，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住河北省承德市雙橋區(qū)。委托訴訟代理人：段樹春，河北山莊律師事務(wù)所隆化分所律師。原審被告：承德佳家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，住所地：河北省承德市雙橋區(qū)順誠大廈1102號。法定代表人：杜海濤，經(jīng)理。委托訴訟代理人：張佳延，河北同驥律師事務(wù)所律師。原審第三人：馬曉紅，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無業(yè)，現(xiàn)住承德市。

王某某上訴請求：撤銷原審判決，依法改判駁回被上訴人要求上訴人承擔(dān)賠償違約金人民幣180000.00元責(zé)任的訴訟請求。事實和理由：上訴人王某某與被上訴人趙文達(dá)簽訂的房屋買賣合同屬于效力待定的合同，被上訴人經(jīng)承德佳家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的介紹與上訴人王某某在簽訂合同時三方均明確知道該房屋存在共有人，本案中原審第三人馬曉紅明確表示不予追認(rèn)，故涉案合同根據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定應(yīng)屬無效，基于此合同無效，由此取得的財產(chǎn)應(yīng)各自返還。上訴人王某某與被上訴人趙文達(dá)簽訂涉案房屋買賣合同存在明顯過錯，一審法院忽略了被上訴人在簽訂合同過程中存在的重大過錯，判決上訴人承擔(dān)180000.00元違約金顯失公平。一審法院判決上訴人承擔(dān)180000.00元違約金明顯過高，并缺乏依據(jù)。趙文達(dá)辯稱，雙方簽訂的房屋買賣合同合法有效，房屋買賣當(dāng)時沒有辦理房本，屬不屬于夫妻共有財產(chǎn)是不確定的。原審第三人當(dāng)時沒有將房子賣給被上訴人，造成房價大漲，造成了嚴(yán)重?fù)p失。承德佳家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司述稱，對原審判決沒有異議。趙文達(dá)向一審法院起訴請求：1.要求解除與被告王某某簽訂的房屋買賣合同，被告王某某返還定金2萬元并支付違約金18萬元；2.被告王某某、承德佳家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司賠償損失11250元。一審法院認(rèn)定事實：2016年12月17日，原告與被告王某某通過被告承德佳家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司作為居間人，簽訂房屋買賣合同一份。被告王某某將以其個人名義購買的商品房承德市名苑山莊8號樓3單元1508室房屋出賣給原告，成交價格60萬元。合同約定原告支付給被告王某某定金20000元（已履行），其余購房款支付方式按照合同約定的商業(yè)貸款付款交易流程辦理。合同第五條房屋產(chǎn)權(quán)及具體狀況的承諾條款中載明：“出賣人保證房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，未被法院查封，其配偶或其他共有權(quán)人均知曉并認(rèn)可本次交易行為，且該房屋不存在房屋租賃糾紛和任何優(yōu)先購買權(quán)；因出賣人原因造成該房屋不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任?！焙贤谑臈l補(bǔ)充條款約定：“甲乙雙方友好協(xié)商，甲方負(fù)責(zé)確權(quán)領(lǐng)本，其費(fèi)用由甲方承擔(dān)，甲方無償配合乙方辦理此房交易過程中的所有相關(guān)手續(xù)，乙方貸款購買此房，甲方確定于2017年2月17日前必須將此房房產(chǎn)證辦理完畢，甲乙雙方約定此房違約金為180000元?！痹嫦虮桓娉械录鸭曳康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司支付了中介費(fèi)9000元，貸款服務(wù)費(fèi)2250元。現(xiàn)原告以被告王某某明確不履行合同義務(wù)為由訴至本院，本案經(jīng)本院調(diào)解未果。一審法院認(rèn)為：關(guān)于案涉房屋是否為第三人與被告王某某共有的問題和房屋買賣合同的效力問題。首先，根據(jù)我國物權(quán)法的規(guī)定，“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！薄安粍赢a(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)?！币蛟摲课菹当桓嫱跄衬骋云鋫€人名義購買的商品房，在原告與王某某簽訂房屋買賣合同時直至法庭辯論結(jié)束前，該房尚未進(jìn)行不動產(chǎn)登記，故對是否共有、共有人身份、共有形式均未明確。其次，物權(quán)法第十五條規(guī)定“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條一款規(guī)定“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。”綜上，被告王某某、第三人主張房屋買賣合同效力待定和合同無效的理由缺乏事實和法律依據(jù)，本院不予采納，原告與被告王某某訂立的《承德市存量房屋買賣合同》系依法訂立，合法有效。關(guān)于被告王某某的民事責(zé)任問題。首先，依法生效的合同對當(dāng)事人具有法律拘束力，各方均應(yīng)全面履行義務(wù)。被告王某某不履行合同義務(wù)的行為已構(gòu)成根本違約，原告有權(quán)依法及合同違約條款追究其違約責(zé)任。其次，被告王某某的答辯理由完全有悖于其在合同第五條房屋產(chǎn)權(quán)及具體狀況的承諾條款，違背誠實信用的交易原則，其仍應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。再次，即使假定被告王某某的答辯意見及第三人的參訴理由成立、房屋買賣合同能否實現(xiàn)物權(quán)變動的效力待定，而第三人已表明其拒絕追認(rèn)和繼續(xù)履行，原告因此不能實現(xiàn)合同目的。依照最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條二款的規(guī)定“出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。”被告王某某仍應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。雙方在合同中約定的違約責(zé)任條款明確、具體、合法。綜上，原告關(guān)于解除合同及被告王某某承擔(dān)違約責(zé)任的訴訟請求具有事實依據(jù)、法律依據(jù)、合同依據(jù)，本院應(yīng)予支持。關(guān)于第三人可否承擔(dān)民事責(zé)任問題。原告訴請解除合同，主張違約金損失，而并非要求繼續(xù)履行合同，故本案訟爭不涉及物權(quán)變動。既然第三人要求參加訴訟且與其配偶王某某均主張案涉房屋系夫妻共有財產(chǎn)，而因買賣該房屋所產(chǎn)生的上述合同之債亦發(fā)生在夫妻關(guān)系存續(xù)期間，故依照最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（二）第二十四條的規(guī)定“債權(quán)人就婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻一方以個人名義所負(fù)債務(wù)主張權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)按夫妻共同債務(wù)處理。但夫妻一方能夠證明債權(quán)人與債務(wù)人明確約定為個人債務(wù)，或者能夠證明屬于婚姻法第十九條第三款規(guī)定情形的除外?！痹嬷鲝埖谌伺c被告共同承擔(dān)合同之債于法有據(jù)，應(yīng)予支持。第三人所謂兩被告之間惡意串通的事由與本案原告和房屋買賣合同的成立并無關(guān)聯(lián)性，不能認(rèn)定，故其免責(zé)意見本院不予采納。關(guān)于原告主張被告承德佳家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、被告王某某賠償中介服務(wù)費(fèi)用問題。因原告與之訂立了《承德市房屋買賣經(jīng)紀(jì)合同》，相關(guān)權(quán)利義務(wù)、民事責(zé)任系居間合同法律關(guān)系調(diào)整范圍，可另案解決。判決：一、解除原告趙文達(dá)與被告王某某之間的《承德市存量房屋買賣合同》。二、被告王某某于本判決生效后10日內(nèi)返還給原告趙文達(dá)購房款20000元并支付給原告違約金180000元，合計200000元，由第三人馬曉紅承擔(dān)連帶責(zé)任。三、駁回原告其他訴訟請求。二審中，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。一審判決認(rèn)定的事實有相應(yīng)的證據(jù)予以證實，本院依法予以確認(rèn)。
上訴人王某某因與被上訴人趙文達(dá)、原審被告承德佳家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司及原審第三人馬曉紅房屋買賣合同糾紛一案，不服河北省承德市雙橋區(qū)人民法院（2017）冀0802民初1128號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年8月7日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，上訴人王某某與被上訴人趙文達(dá)于2016年12月17日簽訂《承德市存量房屋買賣合同》，約定上訴人王某某將其名下尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的房屋賣予被上訴人趙文達(dá)，現(xiàn)雙方因為合同效力及賠償問題產(chǎn)生爭議。上訴人王某某主張涉案合同無效，但因《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規(guī)定“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持”，故涉案合同應(yīng)合法、有效。上訴人王某某主張“涉案合同無效，因合同取得的財產(chǎn)應(yīng)各自返還”，被上訴人趙文達(dá)主張“上訴人應(yīng)按照合同約定給付180000.00元違約金”，雖雙方所簽訂合同中約定的違約金為180000.00元，但考慮違約金“以補(bǔ)償為主，以懲罰為輔”的性質(zhì)，且考慮房價上漲因素，本院酌定上訴人王某某給付被上訴人趙文達(dá)違約金60000.00元。上訴人王某某與被上訴人趙文達(dá)及原審被告承德佳家房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有限公司簽訂的《承德市房屋買賣經(jīng)紀(jì)合同》約定了原審被告承德佳家房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有限公司應(yīng)完成的居間義務(wù)，原審被告承德佳家房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有限公司未能完成全部居間義務(wù)，其公司應(yīng)將被上訴人趙文達(dá)交付的相關(guān)費(fèi)用予以退回。綜上所述，王某某的部分上訴請求成立，應(yīng)予支持；一審判決認(rèn)定事實不清，適用法律錯誤，應(yīng)予改判。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規(guī)定，判決如下：

一、維持河北省承德市雙橋區(qū)人民法院（2017）冀0802民初1128號民事判決第一項；二、撤銷河北省承德市雙橋區(qū)人民法院（2017）冀0802民初1128號民事判決第二、三項；三、上訴人王某某于本判決生效后十日內(nèi)返還被上訴人趙文達(dá)購房款20000.00元，并給付被上訴人趙文達(dá)違約金60000.00元，合計80000.00元，由原審第三人馬曉紅承擔(dān)連帶給負(fù)責(zé)任；四、原審被告承德佳家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司向被上訴人趙文達(dá)返還中介費(fèi)9000.00元及貸款服務(wù)費(fèi)2250.00元，共計11250.00元；五、駁回被上訴人趙文達(dá)其他訴訟請求。如未按本判決指定的期限履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)按《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付履行期間的債務(wù)利息。一審案件受理費(fèi)2384.00元，二審案件受理費(fèi)4768.00元，均由上訴人王某某負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

審判長　　裴赤博
審判員　　張認(rèn)眾
審判員　　高伶麗

書記員：李云騏