上訴人（原審原告、案外人）：王某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，市民，住承德市雙橋區(qū)。
委托訴訟代理人：武立斌，北京市乾源律師事務(wù)所律師。
上訴人（原審被告、申請(qǐng)執(zhí)行人）：承德市郊區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社，住所地河北省承德市雙橋區(qū)新華路*號(hào)。
法定代表人：夏志廠，職務(wù)：理事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：劉曉敏，北京市雨仁（承德）律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：馬繼霞，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，系該單位員工，住河北省承德市雙橋區(qū)。
原審第三人（被執(zhí)行人）：承德龍鄉(xiāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司，住所地河北省承德市雙橋區(qū)美豐街77號(hào)。
法定代表人：徐巖，職務(wù)：總經(jīng)理。

上訴人王某某因與上訴人承德市郊區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“郊區(qū)聯(lián)社”）及原審第三人承德龍鄉(xiāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“龍鄉(xiāng)公司”）案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服河北省隆化縣人民法院（2018）冀0825民初701號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年11月28日立案后，依法組成議庭，公開(kāi)開(kāi)庭對(duì)本案進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

一審法院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是：1、被告郊區(qū)聯(lián)社于涉案房屋是否享有抵押權(quán)。其是否通過(guò)訴訟或特別程序主張抵押權(quán)優(yōu)先。2、原告王某某與龍鄉(xiāng)公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》在法院查封之前，其對(duì)涉案房屋是否享有物權(quán)，是否享有足以排除郊區(qū)聯(lián)社對(duì)房屋強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)益。
首先，2013年12月16日龍鄉(xiāng)公司為銀闊公司向郊區(qū)聯(lián)社下屬水泉溝分社貸款提供擔(dān)保，并將包括涉案房屋在內(nèi)的在建工程及國(guó)有土地使用權(quán)抵押給郊區(qū)聯(lián)社，并辦理了抵押登記，該抵押行為符合《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十條一款（五）項(xiàng)：“債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：正在建筑的建筑物、航空器”的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為有效，郊區(qū)聯(lián)社對(duì)涉案房屋享有抵押權(quán)。王某某、龍鄉(xiāng)公司簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的履行受郊區(qū)聯(lián)社抵押權(quán)的約束。但郊區(qū)聯(lián)社在向法院主張?jiān)搨鶛?quán)即向雙橋法院起訴并達(dá)成調(diào)解協(xié)議時(shí)，并未就該抵押財(cái)產(chǎn)的優(yōu)先受償主張權(quán)利，而是達(dá)成龍鄉(xiāng)公司承擔(dān)連帶還款責(zé)任的協(xié)議，故效區(qū)聯(lián)社雖享有抵押權(quán)但未行使，故一審法院對(duì)郊區(qū)聯(lián)社主張的抵押權(quán)優(yōu)先的主張一審法院不予支持。
第二、本案中，如郊區(qū)聯(lián)社在執(zhí)行中不享有抵押優(yōu)先權(quán)，原告王某某與龍鄉(xiāng)公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，并實(shí)際占有房屋的行為能否排除對(duì)執(zhí)行標(biāo)的強(qiáng)制執(zhí)行?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生法律效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。原告王某某雖與龍鄉(xiāng)公司簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，對(duì)涉案房屋已實(shí)際占有，但未取得物權(quán)。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定“金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，對(duì)登記在被執(zhí)行人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下未有其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。”本案中，該涉案房屋登記在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下，原告王某某與龍鄉(xiāng)公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》雖在雙橋法院、本院查封之前，但其用借款抵頂?shù)纳唐贩肯瞪虡I(yè)用途，非用于居住，根據(jù)該規(guī)定，王某某的物權(quán)期待權(quán)不能對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人債權(quán)的執(zhí)行。關(guān)于本案是否適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八規(guī)定問(wèn)題，因本案原告支付的房屋價(jià)款，系借款形成不是實(shí)際支付買(mǎi)房?jī)r(jià)款，現(xiàn)王某某提供的證據(jù)無(wú)法證明其已實(shí)際全部支付房屋價(jià)款，故本案不適用二十八條的規(guī)定。本案原告王某某提出的異議請(qǐng)求申請(qǐng)不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，其訴訟請(qǐng)求應(yīng)予駁回。
一審法院依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條、第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條第一款（二）項(xiàng)之規(guī)定，經(jīng)本院審判委員會(huì)討論決定缺席判決：駁回原告王某某的訴訟請(qǐng)求。

審判長(zhǎng) 崔向京
審判員 李國(guó)興
審判員 白云

書(shū)記員： 張偉佳