上訴人（原審原告)：王某，男，1960年6月15日，漢族，輪機(jī)長，現(xiàn)住大連市。
委托訴訟代理人：張積才，遼寧法大律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：高偉，遼寧法大律師事務(wù)所律師。
上訴人（原審被告）：大連安某建設(shè)工程有限公司，住所地莊河市桂云花鄉(xiāng)桂云花村。
法定代表人：王道順，該公司董事長。
委托訴訟代理人：呂洪剛，遼寧萬峰律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：王月，遼寧萬峰律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：大連香洲田某城開發(fā)有限公司，住所地遼寧省瓦房店市謝屯鎮(zhèn)前進(jìn)村。
法定代表人：王子龍，該公司董事長。
委托訴訟代理人：陳臻，女，該公司職工。
原審第三人：張英杰，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個(gè)體工商戶，戶籍地遼寧省丹東市，現(xiàn)在遼陽市第一監(jiān)獄服刑。

上訴人王某因與上訴人大連安某建設(shè)工程有限公司（以下簡稱"安某公司"）、被上訴人大連香洲田某城開發(fā)有限公司（以下簡稱"香洲公司"）、原審第三人張英杰商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服瓦房店市人民法院（2016）遼0281民初759號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年3月9日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
本院二審期間，安某公司提交了公安機(jī)關(guān)詢問靳衛(wèi)東的筆錄，其他各方當(dāng)事人均沒有提交新證據(jù)，且各方當(dāng)事人對一審認(rèn)定的事實(shí)均沒有異議。王某認(rèn)為一審遺漏了香洲公司在案涉工程現(xiàn)場有售樓處并賣房以及安某公司也存在賣房行為的事實(shí)；安某公司認(rèn)為一審遺漏了其與張英杰簽訂的《協(xié)議書》的第6.1條的內(nèi)容。對此，本院認(rèn)定如下：因該詢問筆錄形成于本案訴訟之前，不屬于新證據(jù)，且項(xiàng)目部印章是否是張英杰私刻不影響本案的處理，因此，本院不予組織當(dāng)事人進(jìn)行質(zhì)證；王某沒有提供證據(jù)證明宣傳單系香洲公司、安某公司印制，無法證明香洲公司、安某公司也存在賣房行為，因此，本院對王某陳述的該節(jié)事實(shí)不予認(rèn)定；各方當(dāng)事人對一審采信安某公司與張英杰簽訂的《協(xié)議書》均無異議，一審在事實(shí)認(rèn)定中沒有描述該協(xié)議全部內(nèi)容，但一審沒有描述的部分不影響本案處理，因此，本院不予補(bǔ)充。據(jù)此，本院確認(rèn)一審認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)。

本院認(rèn)為，根據(jù)本案當(dāng)事人的上訴理由和答辯的意見,本案當(dāng)事人爭議焦點(diǎn)有三：其一、定金單的合同主體；其二、香洲公司應(yīng)否共同承擔(dān)責(zé)任；其三、責(zé)任的比例分擔(dān)。
對此，本院認(rèn)為，《中華人民共和國合同法》第四十九條規(guī)定，行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。由此可見,表見代理通常發(fā)生于行為人的代理行為沒有得到被代理人授權(quán)情況下,即表見代理雖是無權(quán)代理,但根據(jù)該條法律規(guī)定,該無權(quán)代理行為所確立的權(quán)利義務(wù)關(guān)系要由被代理人與第三人享有和承擔(dān)。本案中，安某公司民樂花園項(xiàng)目部系張英杰個(gè)人為其承包的民樂花園工程而成立的一個(gè)非法人、非分支機(jī)構(gòu)單位，雖然張英杰與安某公司之間無勞動(dòng)關(guān)系，民樂花園項(xiàng)目部也不是安某公司成立的分支機(jī)構(gòu)，更沒有在工商管理部門辦理登記備案，民樂花園項(xiàng)目部對外售賣房屋是否得到安某公司的授權(quán)也不明確，但該項(xiàng)目部的成立卻是得到安某公司的許可，且安某公司民樂花園項(xiàng)目部的名稱相比一個(gè)公司內(nèi)部機(jī)構(gòu)的某某公司辦公室、某某公司工程部、技術(shù)部、財(cái)務(wù)部等部門名稱沒有明顯的突出特點(diǎn)，缺乏區(qū)別于公司內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)名稱的個(gè)性，不能令第三者認(rèn)為民樂花園項(xiàng)目部不是安某公司內(nèi)部機(jī)構(gòu)，尤其是一個(gè)普通的購房者，更何況，王某是在看到宣傳單的情況下，在大連嘉和前程房地產(chǎn)營銷策劃有限公司簽訂的定金單，王某完全有理由相信與其簽訂合同的民樂花園項(xiàng)目部是安某公司的代表。因此，根據(jù)前述法律規(guī)定，安某公司民樂花園項(xiàng)目部的行為構(gòu)成表見代理，案涉定金單的合同相對方為王某與安某公司，而不是民樂花園項(xiàng)目部，更不是張英杰，一審判決安某公司承擔(dān)返款責(zé)任并無不當(dāng)。至于安某公司上訴稱其與張英杰在《協(xié)議書》中明確約定"(安某)公司嚴(yán)禁項(xiàng)目負(fù)責(zé)人未經(jīng)公司書面同意，擅自以公司名義進(jìn)行承諾、賒賬、借款、擔(dān)保等行為，此行為應(yīng)為其個(gè)人行為，與公司無關(guān)，由此而產(chǎn)生的相應(yīng)責(zé)任由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人個(gè)人承擔(dān)"，合同主體并非安某公司一節(jié)，因合同具有相對性，安某公司與張英杰的約定不能對抗合同外的第三人王某，因此，安某公司的該上訴理由不成立，本院不予支持。
由于案涉房屋沒有取得商品房預(yù)售許可證而使定金單無效，而合同無效與民樂花園項(xiàng)目部簽訂合同的行為是否是表見代理是兩個(gè)方面的問題，現(xiàn)安某公司沒有證據(jù)證明王某在簽訂合同之前就知曉民樂花園項(xiàng)目部沒有代理權(quán)而仍與民樂花園項(xiàng)目部簽訂合同，即王某在民樂花園項(xiàng)目部簽訂合同的行為是否構(gòu)成表見代理問題上沒有過錯(cuò)，因此，安某公司以合同無效、王某有過錯(cuò)為由主張不適用表見代理的規(guī)定，本院不予支持。王某在表見代理問題上沒有過錯(cuò)，并不等于在合同無效的問題上其沒有責(zé)任，由于合同無效承擔(dān)的責(zé)任是締約過失責(zé)任，就消費(fèi)者在商品房買賣上，其應(yīng)盡的審查義務(wù)主要是出賣方是否具有《商品房預(yù)售許可證》，而在本案中，王某卻忽略了對案涉房屋是否具有預(yù)售許可證的審查，確有過失，在賠償損失上一審法院判決王某自負(fù)30%的責(zé)任并無不當(dāng)，王某要求責(zé)任方承擔(dān)全部責(zé)任不妥。
既然案涉合同相對方為王某與安某公司，而香洲公司并未參與該合同的簽訂，也未與王某簽訂過任何合同，且在合同中沒有關(guān)于香洲公司權(quán)利義務(wù)的任何約定，因此，王某與香洲公司之間不存在買賣關(guān)系或其他合同關(guān)系，王某上訴請求香洲公司與安某公司共同承擔(dān)責(zé)任沒有合同依據(jù)。至于王某提出的香洲公司與安某公司在補(bǔ)充合同中約定了房屋銷售由安某公司負(fù)責(zé)一節(jié)，由于合同具有相對性，且香洲公司與安某公司系建設(shè)工程施工合同關(guān)系，而王某與安某公司之間為買賣關(guān)系，是不同的法律關(guān)系，因此，香洲公司與安某公司在施工合同中如何約定與王某無關(guān)，王某以香洲公司與安某公司之間的合同約定要求香洲公司承擔(dān)責(zé)任沒有法律依據(jù)，本院對王某該項(xiàng)上訴請求不予支持。
綜上所述，上訴人安某公司、王某的上訴請求均不能成立，應(yīng)予駁回。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

審判長 閣成寶
審判員 劉麗媛
審判員 季燁

書記員： 滕子美