王某某
孫豪（湖北為維律師事務(wù)所）
劉某伶
劉阿娣
仙桃市富華置業(yè)有限公司

上訴人（原審原告）王某某，系劉云桂之妻。
上訴人（原審原告）劉某伶（曾用名劉亞妮、劉阿妮），系劉云桂之女。
上訴人（原審原告）劉阿娣，系劉云桂之子。
上述三
上訴人的共同委托代理人熊澤學(xué)。
上訴人（原審被告）仙桃市富華置業(yè)有限公司。
住所地:湖北省仙桃市沙嘴辦事處黃金大道（黃金大道億美公館D-303）。
法定代表人劉巍，該公司總經(jīng)理。
委托代理人孫豪，湖北為維律師事務(wù)所律師。
上訴人王某某、劉某伶、劉阿娣與上訴人仙桃市富華置業(yè)有限公司（以下簡稱富華公司）房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，不服湖北省仙桃市人民法院（2015）鄂仙桃民二初字第00475號民事判決，向本院提起上訴。
本院于2015年11月23日立案受理后，依法組成合議庭進行了審理。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審查明，2011年7月18日，劉云桂與富華公司（三合鑫城）簽訂了一份《能源辦宿舍危房還建合同》，雙方約定將劉云桂所有的仙桃市能源辦宿舍的房屋拆遷后還建三合鑫城的房屋。
合同約定劉云桂的還建房面積110平方米，戶址方位南樓十樓，確定舊房面積為63.84平方米，其超出面積按1800元／㎡作價。
此外還對相關(guān)費用作了約定，富華公司承擔劉云桂水電安裝補償費不少于1500元、搬遷費1000元、租房費二年9600元以及一年的物業(yè)管理費，富華公司24個月內(nèi)完工交房，并負責(zé)辦理產(chǎn)權(quán)證。
合同還約定富華公司不履行上述條款，按框架結(jié)構(gòu)新房的價格20%計算賠償。
2015年1月18日，富華公司向劉云桂出示了《還建指南》，承諾由公司配送20%的公攤面積，每戶享受10㎡的優(yōu)惠價，超出面積按套房的開盤價補款并打9.5折，所有還建房的水、電、寬帶、電話、有線電視均不收費，原已安裝天然氣的還建天然氣，辦理入戶手續(xù)時限為2015年元月28日至2015年2月16日止。
富華公司發(fā)出三合鑫城一期還建結(jié)算表，通知劉云桂新房號為907房，面積為118.73平方米，補款124160元。
據(jù)此劉云桂以改變合同約定內(nèi)容，拒不接受搬遷，后經(jīng)多方協(xié)商無果，遂向原審法院提起訴訟，請求判令解除劉云桂與富華公司簽訂的《能源辦宿舍危房還建合同》；判令富華公司向劉云桂按合同計算標準支付還建房款454800元，其中房款369000元，違約金85800元，物業(yè)費補償1584元，租房費補償4800元，產(chǎn)權(quán)證辦理費10000元，水電費補償1500元。
原審另查明，2014年1月15日，富華公司作為建設(shè)單位，征用了沔陽大道北側(cè)、沔陽二巷兩側(cè)原市委組織部、棉紡廠、能源辦宿舍開發(fā)商住樓，并定名為三合鑫城。
該項目經(jīng)過建筑工程審批程序后獲準開發(fā)建設(shè)。
原審法院在仙桃市地稅局核實，三合鑫城出售價格1005房屋單價為3780元／㎡，1006房屋單價為3577.67元／㎡。
原審認為，劉云桂與富華公司簽訂的《能源辦宿舍危房還建合同》是雙方當事人真實意思表示，合法有效。
劉云桂依約配合富華公司對原房屋進行了拆遷，富華公司卻不能按約履行拆遷還建義務(wù)，單方面改變還建房的樓層、面積、朝向等，致使劉云桂不能接受富華公司設(shè)定的還建條件，富華公司存在違約，根據(jù)《最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》》第七條、第八條的規(guī)定，即拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將拆遷補償房屋另行出賣給第三人，被拆遷人可以優(yōu)先取得補償安置房屋的或者解除拆遷補償安置協(xié)議，并要求拆遷人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
本案中富華公司下達的還建通知與還建合同在還建面積、樓層、朝向上完全不符，合同約定戶址方位南樓，且戶址方位南樓的1005、1006房均已出售給第三人，合同約定十樓110平方米的房屋，且富華公司在下達還建通知中還建給劉云桂九樓907房118.73平方米，富華公司客觀上存在違反合同約定、擅自處理還建的房屋的主觀故意，故富華公司稱沒有違約的抗辯理由不成立，劉云桂要求解除合同賠償經(jīng)濟損失的訴訟請求依法予以支持。
鑒于本案富華公司將劉云桂的房屋完全拆除，原有房屋消失無法進行評估作價，其賠償應(yīng)依據(jù)合同約定的房屋核定賠償數(shù)額，富華公司承建三合鑫城的樓盤為“口”字型建筑，合同約定十樓方位朝南的房屋與坐北朝南1005、1006房屋極為接近，劉云桂選擇1005房屋單價折算賠償，顯失公平不夠合理，原審法院采信1005、1006房屋中間價即3678元／㎡，房屋面積在合同中有明確約定舊房面積核準為63.84平方米，還建房面積110平方米，其超面積部分按合同約定單價1800元／㎡價格返款，原有房屋面積應(yīng)以110平方米計算，超出部分46.16平方米予以折扣，合同對違約責(zé)任的賠償界定為按框架結(jié)構(gòu)新房子價格的20%計算賠償，故富華公司應(yīng)向劉云桂賠償拆遷還建房屋款為402517元［（面積110㎡單價3678元／㎡）－（超面積46.16約定單價1800元／㎡）＋（面積110㎡單價3678元／㎡違約賠償金20%）＝402517元］。
舊房屋拆遷后，劉云桂一直在外租房居住，從2011年7月18日至今四年，富華公司按每年4800元僅支付三年，劉云桂要求富華公司支付一年租房費和后期租房費符合合同約定，予以支持。
劉云桂要求富華公司支付物業(yè)補償費、產(chǎn)權(quán)辦理費、水電費補償?shù)脑V訟請求，因約定數(shù)額不確定，不予支持。
依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條 ?、第一百一十二條 ?、第一百一十三條 ?第一款 ?、第一百一十四條 ?，《最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用若干問題的解釋》》第七條、第八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?之規(guī)定，判決:一、解除劉云桂與富華公司簽訂的《能源辦宿舍危房還建合同》；二、富華公司向劉云桂支付還建房賠償款402517元，支付租房費4800元（2015年7月18日以后的租房費支付至該賠償款償還之日止）；三、駁回劉云桂的其他訴訟請求。
上列應(yīng)付款項，于判決生效之日起十日內(nèi)履行，逾期履行，按《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費8703元，由富華公司負擔。
王某某、劉某伶、劉阿娣上訴稱:請求將原審判項中判決富華公司向劉云桂支付還建房賠償款402517元，改判為富華公司向劉云桂支付還建房賠償款438689元，并維持原審的其他判項。
理由為:王某某、劉某伶、劉阿娣針對劉云桂與富華公司簽訂的《能源辦宿舍危房還建合同》約定的合理訴求沒有得到原審法院全部支持，關(guān)于水電費補償1500元，產(chǎn)權(quán)證辦理費10000元，物業(yè)費補償1584元，均應(yīng)由富華公司支付。
原審判決劉云桂原房屋面積與返還新房屋超出的面積46.16㎡的差價款應(yīng)按單價1800元／㎡計算，與劉云桂與富華公司簽訂的《能源辦宿舍危房還建合同》中交房時劉云桂向富華公司付清平方差價款60000元整的約定不符，應(yīng)按合同約定處理。
富華公司答辯稱:劉云桂與富華公司簽訂的《能源辦宿舍危房還建合同》，違反了相關(guān)強制性規(guī)定應(yīng)當認定為無效。
王某某、劉某伶、劉阿娣的訴訟請求沒有事實和法律依據(jù)。
富華公司上訴稱:請求撤銷原判，駁回王某某、劉某伶、劉阿娣的全部訴訟請求。
理由為:劉云桂與富華公司簽訂的《能源辦宿舍危房還建合同》因違反《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定而無效。
該合同沒有約定還建房屋的方位是朝南或者是坐北朝南。
劉云桂與富華公司協(xié)商交付九樓的房屋給劉云桂，劉云桂不同意，富華公司當即表示交付位于十樓的1007號房屋，并將該房屋保留至今。
原審判決認定還建房方位是朝南的，與坐北朝南的1005號和1006號房屋極為接近，富華公司將約定給劉云桂的拆遷補償房另行出賣給第三人錯誤。
王某某、劉某伶、劉阿娣答辯稱:劉云桂與富華公司簽訂的《能源辦宿舍危房還建合同》是合法有效的。
該合同是富華公司提供的格式合同，合同簽訂后有湖北驚天律師事務(wù)所劉火原、陳愛洲律師見證。
即使合同無效，富華公司應(yīng)當負返還拆遷房屋的法律責(zé)任。
該合同約定還建地址是仙桃市能源辦宿舍，方位是朝南的，樓層為10樓，面積為110平方米。
該合同還約定原住戶選擇還建房方位原則上維持原住戶的所住方位。
劉云桂的原住房的方位是坐北朝南，對應(yīng)三合鑫城的房屋只能是10樓的1005號、1006號兩套房屋，因此，富華公司存在違約。
二審期間，各方當事人均未提交新的證據(jù)材料。
二審查明，劉云桂與富華公司于2011年7月18日簽訂《能源辦宿舍危房還建合同》，第一條約定還建地址:仙桃市能源辦宿舍，劉云桂選定的還建房屋為:樓層為框剪結(jié)構(gòu)。
戶址方位南樓號樓單元十樓號（合同上未載明單元號和房號）。
面積110平方米。
第二條第四項約定還建樓層及方位選擇:原住戶選擇還建房方位原則上維持原住戶的所住方位。
第八條約定，本合同一式三份，富華公司、劉云桂雙方各執(zhí)一份，法律見證部門存檔一份。
同日，湖北驚天律師事務(wù)所出具的見證書，該所律師劉火原、陳愛洲為見證人，證明富華公司與劉云桂簽訂的該合同是雙方當事人本人簽字。
劉云桂的原房屋拆遷后，劉云桂從2011年7月18日起一直在外租房居住，富華公司按每年4800元支付了三年租房費用。
2015年5月14日，原審法院第二次庭審時，富華公司表示同意將三合鑫城1號樓1007號房屋交付給劉云桂。
2015年8月13日，劉云桂因病去世。
劉云桂的妻子王某某、女兒劉某伶、兒子劉阿娣向本院提起上訴。
上述事實有劉云桂與富華公司簽訂的《能源辦宿舍危房還建合同》、湖北驚天律師事務(wù)所出具的見證書、編號為規(guī)建字（2014）第010號建設(shè)工程規(guī)劃許可證、仙桃市干河街道辦事處石碼頭社區(qū)居民委員會出具的證明、原審法院庭審筆錄、當事人的陳述等予以佐證。
原審查明的其他事實屬實，本院予以確認。
本院認為，劉云桂與富華公司簽訂的《能源辦宿舍危房還建合同》，有湖北驚天律師事務(wù)所出具的見證書佐證，是雙方真實意思表示，且不違反法律行政法規(guī)效力性強制性規(guī)定，合法有效。
富華公司認為該合同違反《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定而無效，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第十四條 ?的規(guī)定，僅違反法律、行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定的，合同才無效。
富華公司的該上訴理由沒有法律依據(jù)，本院不予支持。
劉云桂與富華公司簽訂的《能源辦宿舍危房還建合同》實際上是房屋拆遷安置補償合同，本案系各方當事人在還建合同履行中因還建房的確定而發(fā)生的爭議，案由應(yīng)確定為房屋拆遷安置補償合同糾紛。
根據(jù)劉云桂與富華公司簽訂的《能源辦宿舍危房還建合同》第一條的約定，還建地址:仙桃市能源辦宿舍。
戶址方位南樓號樓單元十樓號（合同上未載明單元號和房號）。
從該條約定的內(nèi)容可見，南樓僅指擬還建房屋所在的樓棟，并不表明擬還建房屋的朝向，更未明確具體房號。
該合同第二條第四項約定還建樓層及方位選擇:原住戶選擇還建房方位原則上維持原住戶的所住方位。
但王某某、劉某伶、劉阿娣并未舉證證明原有房屋的方位，而且該條約定是三合鑫城建設(shè)之前形成的，僅僅是原則上維持原住戶的所住方位。
富華公司先擬將三合鑫城1號樓907號房屋交付劉云桂，劉云桂拒絕接受，但富華公司之后同意將三合鑫城1號樓1007號房屋交付劉云桂，符合雙方簽訂的《能源辦宿舍危房還建合同》的約定。
王某某、劉某伶、劉阿娣不接受富華公司提供的三合鑫城1號樓1007號房屋，要求解除合同并主張賠償物業(yè)補償費、產(chǎn)權(quán)辦理費、水電費補償損失，沒有事實和法律依據(jù)，本院不予以支持。
富華公司在2015年5月14日原審法院第二次庭審時，表示同意將三合鑫城1號樓1007號房屋交付給劉云桂。
因劉云桂從2011年7月18日起一直在外租房居住，富華公司從2011年7月18日起按合同約定的每年4800元標準已支付三年租房費用，故還應(yīng)按該標準支付王某某、劉某伶、劉阿娣從2014年7月18日至2015年5月14日的租房費4340元，本院對王某某、劉某伶、劉阿娣主張租房費補償?shù)恼埱笥枰圆糠种С帧?br/>綜上所述，原審認定事實部分不清，實體處理不當。
依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條 ?，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第十四條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?、第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項 ?的規(guī)定，判決如下:
一、撤銷湖北省仙桃市人民法院（2015）鄂仙桃民二初字第00475號民事判決；
二、上訴人仙桃市富華置業(yè)有限公司向上訴人王某某、劉某伶、劉阿娣支付租房費4340元；
三、駁回上訴人王某某、劉某伶、劉阿娣的其他訴訟請求。
上列應(yīng)付款項，于本判決生效之日起十日內(nèi)履行，逾期履行，按《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費8703元，由上訴人王某某、劉某伶、劉阿娣負擔8620元，上訴人仙桃市富華置業(yè)有限公司負擔83元。
二審案件受理費9453元，由上訴人王某某、劉某伶、劉阿娣負擔9363元，上訴人仙桃市富華置業(yè)有限公司負擔90元。
本判決為終審判決。

本院認為，劉云桂與富華公司簽訂的《能源辦宿舍危房還建合同》，有湖北驚天律師事務(wù)所出具的見證書佐證，是雙方真實意思表示，且不違反法律行政法規(guī)效力性強制性規(guī)定，合法有效。
富華公司認為該合同違反《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定而無效，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第十四條 ?的規(guī)定，僅違反法律、行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定的，合同才無效。
富華公司的該上訴理由沒有法律依據(jù)，本院不予支持。
劉云桂與富華公司簽訂的《能源辦宿舍危房還建合同》實際上是房屋拆遷安置補償合同，本案系各方當事人在還建合同履行中因還建房的確定而發(fā)生的爭議，案由應(yīng)確定為房屋拆遷安置補償合同糾紛。
根據(jù)劉云桂與富華公司簽訂的《能源辦宿舍危房還建合同》第一條的約定，還建地址:仙桃市能源辦宿舍。
戶址方位南樓號樓單元十樓號（合同上未載明單元號和房號）。
從該條約定的內(nèi)容可見，南樓僅指擬還建房屋所在的樓棟，并不表明擬還建房屋的朝向，更未明確具體房號。
該合同第二條第四項約定還建樓層及方位選擇:原住戶選擇還建房方位原則上維持原住戶的所住方位。
但王某某、劉某伶、劉阿娣并未舉證證明原有房屋的方位，而且該條約定是三合鑫城建設(shè)之前形成的，僅僅是原則上維持原住戶的所住方位。
富華公司先擬將三合鑫城1號樓907號房屋交付劉云桂，劉云桂拒絕接受，但富華公司之后同意將三合鑫城1號樓1007號房屋交付劉云桂，符合雙方簽訂的《能源辦宿舍危房還建合同》的約定。
王某某、劉某伶、劉阿娣不接受富華公司提供的三合鑫城1號樓1007號房屋，要求解除合同并主張賠償物業(yè)補償費、產(chǎn)權(quán)辦理費、水電費補償損失，沒有事實和法律依據(jù)，本院不予以支持。
富華公司在2015年5月14日原審法院第二次庭審時，表示同意將三合鑫城1號樓1007號房屋交付給劉云桂。
因劉云桂從2011年7月18日起一直在外租房居住，富華公司從2011年7月18日起按合同約定的每年4800元標準已支付三年租房費用，故還應(yīng)按該標準支付王某某、劉某伶、劉阿娣從2014年7月18日至2015年5月14日的租房費4340元，本院對王某某、劉某伶、劉阿娣主張租房費補償?shù)恼埱笥枰圆糠种С帧?br/>綜上所述，原審認定事實部分不清，實體處理不當。

依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條 ?，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第十四條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?、第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項 ?的規(guī)定，判決如下:
一、撤銷湖北省仙桃市人民法院（2015）鄂仙桃民二初字第00475號民事判決；
二、上訴人仙桃市富華置業(yè)有限公司向上訴人王某某、劉某伶、劉阿娣支付租房費4340元；
三、駁回上訴人王某某、劉某伶、劉阿娣的其他訴訟請求。
上列應(yīng)付款項，于本判決生效之日起十日內(nèi)履行，逾期履行，按《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費8703元，由上訴人王某某、劉某伶、劉阿娣負擔8620元，上訴人仙桃市富華置業(yè)有限公司負擔83元。
二審案件受理費9453元，由上訴人王某某、劉某伶、劉阿娣負擔9363元，上訴人仙桃市富華置業(yè)有限公司負擔90元。

審判長：丁盼
審判員：劉汝梁
審判員：任婕

書記員：曹志燕