原告：牡丹江市第二十一中學(xué)，住所地牡丹江市愛民區(qū)東曉云街98號。
法定代表人：張晶偉，該校校長。
委托訴訟代理人：聶昌軍，黑龍江盛世律師事務(wù)所律師。
被告：牡丹江市氣動元件廠，住所地牡丹江市愛民區(qū)東曉云街6號。
法定代表人：于維剛，該廠廠長。
委托訴訟代理人：李鐵軍，黑龍江建興律師事務(wù)所律師。

原告牡丹江市第二十一中學(xué)（以下簡稱二十一中）與被告牡丹江市氣動元件廠（以下簡稱氣動元件廠）租賃合同糾紛一案，本院于2017年5月16日立案后，依法適用簡易程序，于2017年6月14公開開庭進行了審理。后因雙方當事人爭議較大，本案依法變更為普通程序，于2017年9月5日公開開庭進行了審理。原告二十一中的委托訴訟代理人聶昌軍，被告氣動元件廠的法定代表人于維剛及其委托訴訟代理人李鐵軍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
二十一中向本院提出訴訟請求：一、要求被告立即撤離租賃的房屋及場地，向原告交還租賃的房屋及場地；二、要求被告支付租金64000元；三、要求被告支付2017年1月18日至交還租賃房屋及場地之日的占用費（按租金標準支付）；四、訴訟費由被告承擔(dān)。事實和理由：2011年12月30日，原、被告簽訂《房屋租賃合同》，由被告承租原告所有的379平方米房屋及100平方米場地，租賃期限10年（2011年1月1日至2021年12月30日），年租金16000元。2016年11月28日，根據(jù)牡丹江市教育局《關(guān)于做好市直屬學(xué)校校舍建設(shè)工作的通知》文件的要求，原告向被告發(fā)出《終止租賃通知書》，依法解除了租賃合同。至今，被告拒不搬離，不交還租賃房屋及場地。
氣動元件廠辯稱：《關(guān)于做好市直屬學(xué)校校舍建設(shè)工作的通知》是行政機關(guān)系統(tǒng)內(nèi)的行政行為，不符合合同中“因上級政策變化或不可抗力需終止合同時，本合同無條件終止”的約定，原告無權(quán)解除租賃合同，其單方終止合同的行為無效。綜上，請求人民法院依法駁回原告的訴訟請求。

本案的爭議焦點：一、原、被告雙方簽訂的房屋租賃合同是否已經(jīng)解除；二、原告的各項訴訟請求是否有事實及法律依據(jù)。
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。被告對原告舉示的《關(guān)于修繕、改造、使用偏廈子的補充協(xié)議》沒有異議，本院予以確認。對有爭議的證據(jù)和事實，本院認定如下：
1.原告二十一中舉示的證據(jù)一、房屋租賃合同復(fù)印件（與原件核對無異）1份、牡丹江市人民政府專題會議紀要（第15屆247次會議）復(fù)印件（與原件核對無異）1份、《牡丹江市教育局關(guān)于做好市直屬學(xué)校校舍建設(shè)工作的通知》復(fù)印件（與原件核對無異）1份、終止租賃通知書復(fù)印件1份、EMS全球郵政特快專遞寄件人存根復(fù)印件1份（與原件核對無異）、網(wǎng)絡(luò)快遞查詢截圖打印件1份。被告對該組證據(jù)的形式要件沒有異議，但被告認為原告在合同沒有到期的情況下，無權(quán)單方解除原、被告的租賃合同。該組證據(jù)中的會議紀要、通知均不能作為原告單方解除與被告租賃合同的依據(jù)，被告單方制作的解除合同通知書應(yīng)認定為無效。本院認為，該組證據(jù)來源客觀真實、與本案具有關(guān)聯(lián)性，且此組證據(jù)能夠證明2011年12月30日，原、被告簽訂房屋租賃合同，約定被告承租原告的房屋及場地，租期10年（自2011年1月1日至2021年12月30日），年租金16000元，每年12月30日前支付下一年租金；但因上級政策發(fā)生變化或不可抗力需終止合同時，本合同無條件終止。此組證據(jù)中政府會議紀要和教育局通知具有關(guān)聯(lián)性，兩份證據(jù)相互佐證能夠證明牡丹江市教育局為做好牡丹江市政府下達的關(guān)于做好市直屬學(xué)校校舍建設(shè)工作，在做好市直屬學(xué)校校舍建設(shè)工作的通知中的第二條明確規(guī)定,“有出租校舍的學(xué)校，要按照合同約定，做好房產(chǎn)回收，土地清理?！痹嬗?016年11月28日向被告發(fā)出解除租賃通知書，告知《房屋租賃合同》30日后終止，被告應(yīng)在《房屋租賃合同》終止后20日內(nèi)將自有物品搬離房屋及場地，被告已于2016年11月30日收到該通知。故本院對該組證據(jù)予以確認。
2.被告氣動元件廠舉示的證據(jù)一、光盤1張。該光盤系被告的法定代表人與原告學(xué)校王校長電話錄音1份，證明王校長多次承諾不收租賃合同中的租金，王校長稱：“這幾年房費不收了，就當賠償你們的損失，還可以再免費租用一年”，王校長還說：“不收你們的房費，這幾年你們可以白用?！北桓鎲枮槭裁床皇?，王校長稱2016年要開始建新校舍，所以不收租金，王校長告知被告，原告正在跟牡丹江市城市投資集團有限公司協(xié)商置換事宜，最近就能完成相關(guān)事宜，所以原告不收被告的租金。本院認為，原告認可該錄音中與被告法定代表人談話的男子系原告學(xué)校的王校長，故可認定該錄音的真實性；根據(jù)《中華人民共和國民法總則》第一百三十七條第一款的規(guī)定，以對話方式作出的意見表示，相對人知道其內(nèi)容時生效。王校長在與被告法定代表人的談話中明確表示“這幾年房費不收，就當賠你的損失了，再免費干一年”，故被告法定代表人知道其內(nèi)容時即在該談話進行過程中王校長所作出的“這幾年房費不收，就當賠你的損失了，再免費干一年”已生效。雖王校長非原告的法定代表人，被告亦未舉示證據(jù)證實王校長系接受了原告學(xué)校的授權(quán)處理該問題，但原告亦未舉示證據(jù)證實原告在提起本次訴訟前曾向被告主張2013年至2016年租賃費用，且在原告向被告發(fā)出終止租賃通知書后，王校長仍拒絕收取2013年至2017年的租賃費用，由此可以印證，原告認可王校長向被告作出的上述承諾，故本院對該份證據(jù)予以確認。
證據(jù)二、中國工商銀行電子繳稅付款憑證（2016年4月11日）復(fù)印件1份，被告要證明租用原告的房屋已經(jīng)依法繳納了相應(yīng)的稅收。本院認為，無法與原件核對的復(fù)印件不能單獨作為認定案件事實的依據(jù)，且該證據(jù)要證明的問題與本案無關(guān)，本院對此不予確認。
證據(jù)三、照片4張，證明原告與被告之間租賃的房屋是日本侵華時期建造的牢房，現(xiàn)已被列為牡丹江市重點文物保護單位，此房要永久保護，但是允許出租。原告對照片的形式要件沒有異議，本院予以確認；但涉案房屋是否系文物與本案無關(guān)，故本院對被告借此證明的該問題不予確認。
根據(jù)當事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：
被告氣動元件廠租賃位于牡丹江市愛民區(qū)東曉云街的379平方米的房屋及100平方米的場地系原告所有。2011年12月30日，原、被告簽訂房屋租賃合同，約定被告承租原告的房屋及場地，租期10年(自2011年1月1日至2021年12月30日)，年租金16000元，每年12月30日前支付下一年租金；被告對房屋進行保養(yǎng)維護，不得擅自改動房屋的主體結(jié)構(gòu)和水暖電設(shè)施，確需改造須經(jīng)原告同意，由被告承擔(dān)費用，合同終止或期滿改建的無償歸原告；如因上級政策發(fā)生變化或不可抗力需終止合同時，本合同無條件終止。租賃合同簽訂后，被告承租原告房屋及場地經(jīng)營氣動元件廠，向原告交納了一年租金16000元，并在原告場地改造、蓋建了部分房屋，但未辦理合法建設(shè)手續(xù)。2013年1月1日至2016年12月31日被告未向原告支付租金。
2016年7月1日牡丹江市政府召開關(guān)于市直第八中學(xué)異地新建項目、第二十一中學(xué)置換還建項目有關(guān)事宜的專題會議。2016年7月8日牡丹江市教育局作出關(guān)于做好市直屬學(xué)校校舍建設(shè)工作的通知，要求有出租校舍的學(xué)校，要按照合同約定，做好房產(chǎn)回收，土地清理。原告于2016年11月28日向被告發(fā)出解除租賃通知書，告知《房屋租賃合同》30日后終止，被告應(yīng)在《房屋租賃合同》終止后20日內(nèi)將自有物品搬離房屋及場地，被告已于2016年11月30日收到該通知，但認為原告單方解除合同無效，仍占有使用租賃房屋及場地至今，且未依法請求人民法院或者仲裁機構(gòu)確認解除合同的效力。
2016年12月26日，被告的法定代表人欲向原告交納80000元租金，原告學(xué)校的王校長拒收租金，并告知被告：“這幾年房費不收了，就當賠償你們的損失，還可以再免費租用一年”。
另，被告于2004年10月26日與牡丹江鐵路一中簽訂《關(guān)于修繕、改造、使用偏廈子的補充協(xié)議》，協(xié)議約定對偏廈子的修繕、改造費用由氣動原件廠承擔(dān)。修繕、改造、增加的一切設(shè)施歸甲方（牡丹江鐵路一中）所有，乙方只有使用和維護權(quán)，不得擅自改動和拆除。根據(jù)《牡丹江市機構(gòu)編制委員會文件》牡市編發(fā)[2006]第37號文件，牡丹江鐵路一中更名為牡丹江市第二十一中學(xué)。
本院認為：按照法律規(guī)定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。本案中，原、被告簽訂的房屋租賃合同合法、有效。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款的規(guī)定，當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。主張解除合同的，應(yīng)當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)確認解除合同的效力。2016年11月28日原告因上級政策發(fā)生變化，向被告發(fā)出解除租賃通知書，告知《房屋租賃合同》30日后終止，被告應(yīng)在《房屋租賃合同》終止后20日內(nèi)將自有物品搬離房屋及場地，被告已于2016年11月30日收到該通知，原告依法行使了解除權(quán)，原、被告雙方簽訂的房屋租賃合同已經(jīng)解除，被告仍占有使用租賃房屋及場地至今，且未依法請求人民法院或者仲裁機構(gòu)確認解除合同的效力。故原、被告簽訂的《房屋租賃合同》應(yīng)于被告收到解除通知時即2016年11月30日時解除。但原告方王校長于2016年12月26日承諾被告再免費干一年，故被告應(yīng)于2017年12月31日前騰退并交還房屋及場地。
關(guān)于原告主張租賃費及占有使用費的問題。如前述，原告在2016年12月26日承諾被告免收2013年至2016年租賃費用，并可免費再干一年，故原告主張被告應(yīng)支付2013年至2016年的租賃費及2017年1月18日至2017年12月31日的占用費，本院不予支持；被告應(yīng)于2017年12月31日前騰退并交還房屋及場地，如2018年1月1日起，被告仍占用涉案房屋及場地，被告應(yīng)按原、被告約定的租金標準即年租金16000元（16000元÷365日＝43.84元/日）向原告支付占用費。
關(guān)于被告在承租場地修繕、改造偏廈子的問題?！蛾P(guān)于修繕、改造、使用偏廈子的補充協(xié)議》約定對偏廈子的修繕、改造費用由被告承擔(dān)。修繕、改造、增加的一切設(shè)施歸原告所有，被告只有使用和維護權(quán)，不得擅自改動和拆除。雖原、被告簽訂的租賃合同未到期，但合同第5條約定，因上級政策變化或不可抗力需終止合同時，本合同無條件終止?，F(xiàn)原、被告簽訂的租賃合同已解除，但原、被告仍應(yīng)按《關(guān)于修繕、改造、使用偏廈子的補充協(xié)議》約定履行。
綜上事實和理由，依照《中華人民共和國民法總則》第一百三十七條第一款，《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款、第九十六條、第九十七、第二百一十二條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十四條,《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用的解釋》第九十條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第六十九條第（四）項的規(guī)定，判決如下：

一、被告牡丹江市氣動元件廠于2017年12月31日前從租賃原告牡丹江市第二十一中學(xué)所有的位于牡丹江市愛民區(qū)東曉云街房屋及場地內(nèi)騰退，并將上述房屋及場地返還原告牡丹江市第二十一中學(xué)；
二、如被告牡丹江市氣動元件廠于2018年1月1日仍占用上述房屋及場地，應(yīng)按43.84元/日向原告牡丹江市第二十一中學(xué)支付上述房屋及場地占用費至被告牡丹江市氣動元件廠從上述房屋及場地內(nèi)騰退并將上述房屋及場地返還原告牡丹江市第二十一中學(xué)為止；
三、駁回原告牡丹江市第二十一中學(xué)的其他訴訟請求。
如果被告牡丹江市氣動元件廠未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費1400元，由被告牡丹江市氣動元件廠負擔(dān)。
根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十九條的規(guī)定，當事人申請執(zhí)行的期間為二年，從法律文書規(guī)定履行期間的最后一日起計算。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省牡丹江市中級人民法院。

審判長 欒麗
審判員 丁玲
人民陪審員 孫秀萍

書記員： 張家穎