潘某維
劉巖（黑龍江現(xiàn)代律師事務(wù)所）
劉立波
五常市安家鎮(zhèn)東升村民委員會(huì)
馬某

上訴人（原審原告）潘某維，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個(gè)體戶，住黑龍江省五常市。
委托代理人劉巖，黑龍江現(xiàn)代律師事務(wù)所律師。
委托代理人劉立波，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無(wú)職業(yè)，住黑龍江省五常市。
被上訴人（原審被告）五常市安家鎮(zhèn)東升村民委員會(huì)，住所地黑龍江省五常市安家鎮(zhèn)東升村。
法定代表人武鳳財(cái)，職務(wù)主任。
被上訴人（原審被告）馬某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個(gè)體戶，住黑龍江省五常市。
上訴人潘某維因與被上訴人五常市安家鎮(zhèn)東升村民委員會(huì)（東升村委會(huì)）、馬某確認(rèn)合同無(wú)效糾紛一案，不服黑龍江省五常市人民法院（2013）五民初字第1725號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年2月24日受理后，依法組成合議庭，于2014年3月12日公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人潘某維及其委托代理人劉巖、劉立波，被上訴人東升村委會(huì)的法定代表人武鳳才、被上訴人馬某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
二審查明，潘某維與東升村委會(huì)于2004年11月20日就東升小學(xué)校后院舊教室兩棟簽訂了租賃合同，租賃期限20年，從2004年11月20日開始，至2024年終止。東升村委會(huì)與馬某于2013年5月15日就東升村小學(xué)校及村辦公室整體出租簽訂了租賃合同，租期50年。
除上述事實(shí)外，本院二審查明的其他事實(shí)與原審判決認(rèn)定的事實(shí)相同。
本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)點(diǎn)即潘某維與東升村委會(huì)就東升小學(xué)校后院兩棟舊教室簽訂的租賃合同及馬某與東升村委會(huì)就東升村小學(xué)簽訂的租賃合同效力問題。
關(guān)于潘某維與東升村委會(huì)就東升小學(xué)校后院兩棟舊教室簽訂的租賃合同效力問題。本院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)合同法》第8條 ?規(guī)定:“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或解除合同。”但在合同履行的過程中，如果出現(xiàn)了法定的可以解除合同的情形，一方當(dāng)事人就可以依法解除合同，終止合同的權(quán)利與義務(wù)，這就是合同的單方解除。”第94條 ?規(guī)定:“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同:（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形?！迸四尘S與東升村委會(huì)于2004年就東升小學(xué)校后院兩棟舊教室簽訂的租賃合同，系雙方真實(shí)意思表示，且正在履行中。雙方在履行過程中，并未出現(xiàn)上述法律規(guī)定的解除合同的情形，且合同中并未約定解除合同的條件。原審法院僅以東升村委會(huì)張貼公告、電視公告、并電話通知潘某維情況下，潘某維未參加?xùn)|升小學(xué)校出租競(jìng)拍，也未提起訴訟，即視為潘某維對(duì)東升村委會(huì)解除合同無(wú)異議。但東升村委會(huì)上述行為不是法定解除合同的事由，故原審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，本院予以糾正。
關(guān)于馬某與東升村委會(huì)就東升村小學(xué)簽訂的租賃合同效力問題。本院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第五條 ?規(guī)定:“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員有權(quán)依法承包由本集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)包的農(nóng)村土地”；第二十條 ?規(guī)定“耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國(guó)務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長(zhǎng)”該期限適用于:農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員承包由本集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)包的農(nóng)村土地，屬于對(duì)特殊主體的特別規(guī)定。同時(shí)，《中華人民共和國(guó)合同法》第二百一十四條 ?規(guī)定:“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無(wú)效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年”所以除特別主體以外，其他一般主體訂立土地使用權(quán)租賃合同不得超過二十年，超過二十年的，超過部分無(wú)效。本案中，東升小學(xué)校的房產(chǎn)屬于集體所有，轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)履行民主議定程序。東升村委會(huì)就東升小學(xué)校整體出租出售事宜經(jīng)五常市安家鎮(zhèn)人民政府、五常市人民政府批準(zhǔn)，經(jīng)公開競(jìng)拍并履行了民主議定程序，最后確定由馬某取得了東升小學(xué)校整體承租權(quán)。但是，馬某與東升村委會(huì)簽訂的合同期限為五十年，該約定條款違反上述法律規(guī)定。故馬某與東升村委會(huì)簽訂的租賃合同在法律規(guī)定的期限內(nèi)即20年有效，超出部分無(wú)效。另外，東升村委會(huì)和馬某在進(jìn)行竟標(biāo)時(shí)即已知曉潘某維與東升村委會(huì)就東升小學(xué)校后院兩棟舊教室簽訂的租賃合同未到期，尚在履行期間，且潘某維一直在占有、使用東升小學(xué)校后院兩棟舊教室。在此情形下，馬某仍與東升村委會(huì)簽訂東升小學(xué)校整體出租的租賃合同，屬惡意串通，所涉潘某維與東升村委會(huì)簽訂的合同內(nèi)容無(wú)效，其余部分有效。
綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)部分錯(cuò)誤，適用法律錯(cuò)誤。依照《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第五條 ?、第二十條 ?、《中華人民共和國(guó)合同法》第二百一十四條 ?、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下:
一、撤銷黑龍江省五常市人民法院（2013）五民初字第1725號(hào)民事判決；
二、黑龍江省五常市安家鎮(zhèn)東升村民委員會(huì)與潘某維就黑龍江省五常市安家鎮(zhèn)東升村小學(xué)校后院舊教室兩棟簽訂的租賃合同合法有效，黑龍江省五常市安家鎮(zhèn)東升村民委員會(huì)與潘某維繼續(xù)履行該租賃合同，履行期限為2004年11月20日起至2024年止；
三、黑龍江省五常市安家鎮(zhèn)東升村民委員會(huì)與馬某就黑龍江省五常市安家鎮(zhèn)東升村小學(xué)校及村辦公室整體出租簽訂的租賃合同，承租面積約八千平方米，以現(xiàn)有圍墻為參照，除黑龍江省五常市安家鎮(zhèn)東升村民委員會(huì)與潘某維就黑龍江省五常市安家鎮(zhèn)東升村小學(xué)校后院舊教室兩棟簽訂合同外，其余部分合法有效，租賃期限為20年，自2013年5月15日起至2033年5月15日止。
一審案件受理費(fèi)100元，二審案件受理費(fèi)100元，均由被上訴人黑龍江省五常市安家鎮(zhèn)東升村民委員會(huì)負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)點(diǎn)即潘某維與東升村委會(huì)就東升小學(xué)校后院兩棟舊教室簽訂的租賃合同及馬某與東升村委會(huì)就東升村小學(xué)簽訂的租賃合同效力問題。
關(guān)于潘某維與東升村委會(huì)就東升小學(xué)校后院兩棟舊教室簽訂的租賃合同效力問題。本院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)合同法》第8條 ?規(guī)定:“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或解除合同?！钡诤贤男械倪^程中，如果出現(xiàn)了法定的可以解除合同的情形，一方當(dāng)事人就可以依法解除合同，終止合同的權(quán)利與義務(wù)，這就是合同的單方解除?！钡?4條 ?規(guī)定:“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同:（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形?！迸四尘S與東升村委會(huì)于2004年就東升小學(xué)校后院兩棟舊教室簽訂的租賃合同，系雙方真實(shí)意思表示，且正在履行中。雙方在履行過程中，并未出現(xiàn)上述法律規(guī)定的解除合同的情形，且合同中并未約定解除合同的條件。原審法院僅以東升村委會(huì)張貼公告、電視公告、并電話通知潘某維情況下，潘某維未參加?xùn)|升小學(xué)校出租競(jìng)拍，也未提起訴訟，即視為潘某維對(duì)東升村委會(huì)解除合同無(wú)異議。但東升村委會(huì)上述行為不是法定解除合同的事由，故原審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，本院予以糾正。
關(guān)于馬某與東升村委會(huì)就東升村小學(xué)簽訂的租賃合同效力問題。本院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第五條 ?規(guī)定:“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員有權(quán)依法承包由本集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)包的農(nóng)村土地”；第二十條 ?規(guī)定“耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國(guó)務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長(zhǎng)”該期限適用于:農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員承包由本集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)包的農(nóng)村土地，屬于對(duì)特殊主體的特別規(guī)定。同時(shí)，《中華人民共和國(guó)合同法》第二百一十四條 ?規(guī)定:“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無(wú)效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年”所以除特別主體以外，其他一般主體訂立土地使用權(quán)租賃合同不得超過二十年，超過二十年的，超過部分無(wú)效。本案中，東升小學(xué)校的房產(chǎn)屬于集體所有，轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)履行民主議定程序。東升村委會(huì)就東升小學(xué)校整體出租出售事宜經(jīng)五常市安家鎮(zhèn)人民政府、五常市人民政府批準(zhǔn)，經(jīng)公開競(jìng)拍并履行了民主議定程序，最后確定由馬某取得了東升小學(xué)校整體承租權(quán)。但是，馬某與東升村委會(huì)簽訂的合同期限為五十年，該約定條款違反上述法律規(guī)定。故馬某與東升村委會(huì)簽訂的租賃合同在法律規(guī)定的期限內(nèi)即20年有效，超出部分無(wú)效。另外，東升村委會(huì)和馬某在進(jìn)行竟標(biāo)時(shí)即已知曉潘某維與東升村委會(huì)就東升小學(xué)校后院兩棟舊教室簽訂的租賃合同未到期，尚在履行期間，且潘某維一直在占有、使用東升小學(xué)校后院兩棟舊教室。在此情形下，馬某仍與東升村委會(huì)簽訂東升小學(xué)校整體出租的租賃合同，屬惡意串通，所涉潘某維與東升村委會(huì)簽訂的合同內(nèi)容無(wú)效，其余部分有效。
綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)部分錯(cuò)誤，適用法律錯(cuò)誤。依照《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第五條 ?、第二十條 ?、《中華人民共和國(guó)合同法》第二百一十四條 ?、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下:

一、撤銷黑龍江省五常市人民法院（2013）五民初字第1725號(hào)民事判決；
二、黑龍江省五常市安家鎮(zhèn)東升村民委員會(huì)與潘某維就黑龍江省五常市安家鎮(zhèn)東升村小學(xué)校后院舊教室兩棟簽訂的租賃合同合法有效，黑龍江省五常市安家鎮(zhèn)東升村民委員會(huì)與潘某維繼續(xù)履行該租賃合同，履行期限為2004年11月20日起至2024年止；
三、黑龍江省五常市安家鎮(zhèn)東升村民委員會(huì)與馬某就黑龍江省五常市安家鎮(zhèn)東升村小學(xué)校及村辦公室整體出租簽訂的租賃合同，承租面積約八千平方米，以現(xiàn)有圍墻為參照，除黑龍江省五常市安家鎮(zhèn)東升村民委員會(huì)與潘某維就黑龍江省五常市安家鎮(zhèn)東升村小學(xué)校后院舊教室兩棟簽訂合同外，其余部分合法有效，租賃期限為20年，自2013年5月15日起至2033年5月15日止。
一審案件受理費(fèi)100元，二審案件受理費(fèi)100元，均由被上訴人黑龍江省五常市安家鎮(zhèn)東升村民委員會(huì)負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：許靜
審判員：蔡耘耕
審判員：趙峻峰

書記員：齊躍