上訴人（原審被告）：湖北鄂東市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)營(yíng)有限公司，住所地黃石市黃石港區(qū)公園路33號(hào)。
法定代表人：郭慶，董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：谷開(kāi)亮，該公司副總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：彭文和，湖北群力律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：蘇某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黃石市黃石港區(qū)，
委托訴訟代理人：楊介先，黃石市三尊法律服務(wù)所法律工作者。

上訴人湖北鄂東市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)營(yíng)有限公司因與被上訴人蘇某某租賃合同糾紛一案，不服黃石市黃石港區(qū)人民法院（2017）鄂0202民初1695號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院立案后，依法組成合議庭，對(duì)該案材料進(jìn)行了閱卷，并調(diào)查和詢問(wèn)當(dāng)事人，不開(kāi)庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，證據(jù)一中的三份文本、證據(jù)二中的吳靜等五人《黃石數(shù)碼廣場(chǎng)物業(yè)租賃合同》、康玉芳《新世界商城攤位租賃合同書》、《黃石市市場(chǎng)發(fā)展管理中心了解擬出資資產(chǎn)應(yīng)收租金情況評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估咨詢意見(jiàn)書》均為復(fù)印件，無(wú)其他證據(jù)相印證，真實(shí)性無(wú)法核實(shí)；且以上證據(jù)均不能證明被上訴人與上訴人簽訂的租賃合同租金水平都大幅度低于市場(chǎng)租金水平，故不予采信?！?9名被上訴人租金情況表》為湖北鄂東市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)營(yíng)有限公司單方的統(tǒng)計(jì)，亦不能證明被上訴人與上訴人簽訂的租賃合同租金水平都大幅度低于市場(chǎng)租金水平，故不予采信。
本院對(duì)原審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，關(guān)于湖北鄂東市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)營(yíng)有限公司是否應(yīng)當(dāng)返還承租資格費(fèi)的問(wèn)題。本案中，黃石市市場(chǎng)開(kāi)發(fā)服務(wù)中心與被上訴人訂立《黃石市中心購(gòu)物廣場(chǎng)貨位租賃合同》約定，租賃期滿，同等條件下被上訴人有續(xù)租優(yōu)先權(quán)。該合同對(duì)進(jìn)場(chǎng)費(fèi)的相關(guān)內(nèi)容未作約定。但合同到期后，黃石市市場(chǎng)開(kāi)發(fā)服務(wù)中心作為出租人，利用其在租賃合同關(guān)系中處于相對(duì)優(yōu)勢(shì)地位，要求被上訴人交納進(jìn)場(chǎng)費(fèi)后才與其續(xù)簽合同。黃石市市場(chǎng)開(kāi)發(fā)服務(wù)中心的此行為違背了雙方當(dāng)事人關(guān)于合同中有關(guān)優(yōu)先續(xù)租的約定。故原審判決根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第三條、第五條、第六十條的規(guī)定，認(rèn)定黃石市市場(chǎng)開(kāi)發(fā)服務(wù)中心的此行為不僅違背了雙方當(dāng)事人關(guān)于合同中約定的優(yōu)先續(xù)租的約定，亦有悖于合同的公平、平等、自愿原則，收取承租資格費(fèi)沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)予以退還并無(wú)不當(dāng)。雖然蘇某某提交的其與黃石市市場(chǎng)開(kāi)發(fā)服務(wù)中心簽訂的《租賃合同補(bǔ)充協(xié)議》系復(fù)印件，但該證據(jù)并不影響本案的實(shí)體處理。故湖北鄂東市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)營(yíng)有限公司提出原審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，適用法律不當(dāng)?shù)纳显V理由無(wú)事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。關(guān)于訴訟時(shí)效期間問(wèn)題。上訴人與被上訴人租賃合同關(guān)系至黃石市中心購(gòu)物廣場(chǎng)于2015年6月消防整改停業(yè)時(shí)終止。上訴人收取被上訴人承租資格費(fèi)在雙方租賃期間，該行為具有持續(xù)性。故湖北鄂東市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)營(yíng)有限公司提出被上訴人請(qǐng)求返還承租資格費(fèi)超過(guò)訴訟時(shí)效期間的上訴理由無(wú)事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。
綜上所述，湖北鄂東市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)營(yíng)有限公司負(fù)擔(dān)的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

審判長(zhǎng) 嚴(yán)云峰
審判員 曹曉燕
審判員 童威

書記員： 彭嬌娥